Imposta sugli utili immobiliari: valore di alienazione, scorporo dei valori non immobiliari, obbligo del venditore di assumersi future spese di risanamento dell’impianto elettrico (RaSi)

Incarto n.

80.2020.202

Lugano

10 febbraio 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Mauro Mini, Raffaele

Guffi

segretaria

Mara

Regazzoni

parti

RI 1

rappr. da RA 1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 26 ottobre 2020 contro la decisione del 24 settembre 2020 in materia di imposta

sugli utili immobiliari.

Fatti

Fatti

A. Con atto pubblico del

30 novembre 2018, rogato dal notaio RA 1 e iscritto a Registro fondiario il 12

dicembre 2018, RI 1 ha venduto la particella n. __________ RFD di __________ ai

coniugi __________ e __________ al prezzo di CHF 880'000.–.

Nello stesso atto era

contenuta la clausola seguente:

“(…) Di quanto sopra mi dichiaro rogato io notaio,

osservando nel contempo:

[…]

Di aver comunicato alle parti che secondo la cifra 3

(tre) dell’allegato all’Ordinanza 7.11.2001 concernente gli impianti elettrici

a bassa tensione, gli impianti con un periodo di controllo di dieci o venti

anni devono essere controllati ad ogni trasferimento di proprietà, in quanto

siano decorsi oltre cinque anni dall’ultimo controllo. Parte venditrice ha

richiesto l’emissione del relativo rapporto, che verrà rimesso a parte

acquirente appena disponibile. Eventuali interventi saranno presi a carico al

50% da ogni parte. (…)”

In data 22 febbraio 2019 RI

1 presentava all’Ufficio circondariale di tassazione di RS 1 (in seguito UT) la

dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari relativa alla vendita

sopracitata, indicando in particolare quale prezzo di vendita l’importo di CHF

855'000.–.

B. Con

decisione del 25 giugno 2019, l’autorità fiscale notificava a RI 1 la

tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando come segue

l’utile inerente la vendita della particella n. __________ a __________ e la

relativa imposta dovuta:

Valore di alienazione CHF

880'000.00

Valore d’investimento

deducibile

- valore di acquisto CHF

630'000.00

- costi di acquisto e di

vendita CHF 26'650.00

- provvigioni versate CHF 25'800.00

Utile imponibile totale CHF 197'550.00

Imposta dovuta CHF

9'877.50

In

particolare, l’UT faceva notare come, per poter indicare un valore di

alienazione differente in dichiarazione, occorresse effettuare la relativa

modifica del prezzo iscritto a RFD.

C. Con reclamo datato 31

luglio 2019, per il tramite del suo rappresentante RA 1, il contribuente chiedeva

che il valore di alienazione fosse ridotto a CHF 855'000.–, facendo riferimento

alla clausola contrattuale, con cui si era impegnato ad assumersi il 50% del

costo di eventuali interventi resi necessari dall’allestimento del rapporto di

sicurezza (RaSi). In seguito a tale ispezione, era risultato che l’impianto

elettrico non fosse a norma, imponendo importanti interventi per quasi CHF

50'000.00. “Dopo varie discussioni”, il ricorrente si sarebbe assunto l’importo

di CHF 25'000.00, riversato ai compratori dal notaio, dopo essere stato dedotto

dal prezzo di vendita.

Chiedeva quindi che l’utile

fosse ridotto di CHF 25'000.00, «indipendentemente da che voce si voglia

considerare, se riduzione del “valore di alienazione” o “costi di costruzione o

miglioria”».

Faceva valere inoltre i

costi per la traduzione in lingua tedesca dell’atto di compravendita e della

documentazione accessoria, come pure delle tasse di cancelleria sopportate, a

livello comunale e cantonale.

D. Con

decisione del 24 settembre 2020, l’UT accoglieva parzialmente il reclamo,

ammettendo la deduzione di CHF 1'153.00 per spese di traduzione e tasse di

cancelleria quali “altri costi sostenuti all’acquisto e/o alla vendita”.

Indicava per contro che le spese di rifacimento dell’impianto elettrico non erano

qualificabili come costi di miglioria deducibili in ambito TUI, ma solo quali

spese di manutenzione nell’ambito della tassazione ordinaria. Confermava quindi

che il valore di alienazione si attesta a CHF 880'000.00.

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, il ricorrente contesta la decisione

su reclamo e ripropone testualmente le argomentazioni già sottoposte

all’autorità di tassazione con il reclamo.

Con le osservazioni datate

3 novembre 2020, l’UT conferma la sua decisione, limitandosi a richiamare le

motivazioni della decisione dopo reclamo.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un'imposta generale sul reddito bensì di una speciale,

poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il

fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in

considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta,

il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione

degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123

a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996,

p. 59).

1.2.

L'utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è

stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

Considerandi

2.

2.1.

Nel caso concreto, il

ricorrente ha rimborsato agli acquirenti dell’immobile l’importo di CHF

25'000.00, quale contributo alla copertura dei lavori di risanamento

dell’impianto elettrico, in base a quanto pattuito nell’atto di compravendita.

L’insorgente chiede che tale ammontare possa essere dedotto dal valore di

alienazione o che sia aggiunto al valore di investimento, quale “costo di

costruzione o miglioria”.

2.2

L'utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.

Il valore d'alienazione

non comprende i valori non immobiliari che possono esservi compresi. La

necessità di separare dal prezzo tali valori discende direttamente dal

principio dell'accertamento separato dell'utile immobiliare, ma anche dal

principio di congruenza. Valori che vengono dedotti dal valore di alienazione

in quanto non immobiliari, non possono contemporaneamente essere fatti valere

quali costi di investimento.

Valori non immobiliari

sono, p. es., beni mobili, il goodwill e, a determinate condizioni, i

progetti di costruzione, ma anche prestazioni che l'alienante si obbliga ad

effettuare, pur non avendo nulla a che vedere con il trasferimento della

proprietà fondiaria (p. es. si impegna a costruire una strada). La valutazione

di tali elementi non immobiliari dev'essere effettuata sulla base degli accordi

contrattuali delle parti; tuttavia, se queste ultime hanno pattuito un prezzo

complessivo, sarà l'autorità fiscale a dover procedere alla ripartizione del

prezzo per i valori immobiliari e quelli non immobiliari (cfr. Soldini/Pedroli, op. cit., p. 228 s.).

Il valore d'investimento

si compone del valore di acquisto e dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1

LT). Secondo l'art. 134 cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra

gli altri, i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i

costi di costruzione e di miglioria.

2.3

Nella nozione di valori

non immobiliari rientra anche l’obbligo, che il venditore si è assunto nei

confronti del compratore, di assumersi spese future in relazione con la cosa

venduta, in modo tale che un suo eventuale inadempimento implicherebbe una sua

garanzia per difetti della cosa venduta secondo il combinato disposto degli

articoli 197 e 221 CO (Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 3a ed., Zurigo 2013, § 220, n.

76, p. 1921 e giurisprudenza citata).

Questa Camera ha già avuto

occasione di stabilire devono essere scorporate dal valore di alienazione le

spese per la pittura dell'appartamento venduto, effettuata dopo la

sottoscrizione del contratto di compravendita, in base ad un impegno assunto

contrattualmente all'atto dell'alienazione (CDT n. 80.2003.63 del 7 luglio 2003

in re F. G.).

In una sentenza del 13

gennaio 2013, è stato accolto il ricorso di un venditore, che nel contratto di

compravendita si era assunto le spese per lavori di rinnovo da eseguire in

seguito (CDT n. 80.2013.298 in re W. E.).

2.4

Nella fattispecie, nell’atto

pubblico di compravendita il notaio rogante ha rilevato:

“(…) Di aver comunicato alle parti che secondo la

cifra 3 (tre) dell’allegato all’Ordinanza 7.11.2001 concernente gli impianti

elettrici a bassa tensione, gli impianti con un periodo di controllo di dieci o

venti anni devono essere controllati ad ogni trasferimento di proprietà, in

quanto siano decorsi oltre cinque anni dall’ultimo controllo. Parte venditrice

ha richiesto l’emissione del relativo rapporto, che verrà rimesso a parte

acquirente appena disponibile. Eventuali interventi saranno presi a carico al

50% da ogni parte. (…)”

Secondo la cifra 3 dell’Allegato

dell’Ordinanza del 7 novembre 2001 concernente gli impianti elettrici a bassa

tensione (OIBT; RS 734.27), gli impianti elettrici con un periodo di controllo

di 10 o 20 anni devono essere controllati ad ogni trasferimento di proprietà

dopo cinque anni dall’ultimo controllo. Il punto 3 dell’Allegato dell’OIBT ha

lo scopo di garantire che un nuovo proprietario, che non conosce la storia

dell’edificio e dell’impianto, prenda in consegna un impianto che è stato

dimostrato essere conforme allo stato della tecnica e ai requisiti di sicurezza

previsti dall’ordinanza, in modo tale che possa adempiere alla sua

responsabilità di proprietario dell’impianto secondo l’art. 58 CO (sentenza del

TF n. 4A_155/2015 del 24 agosto 2015 consid. 3.5.2).

L’Ispettorato federale

degli impianti a corrente forte (ESTI) si è così espresso in merito allo scopo

della cifra 3 dell’Allegato dell’OIBT:

Al momento in cui un immobile

cambia proprietario, si deve verificare anche la sicurezza degli impianti

elettrici. L’acquirente deve di principio rilevare un oggetto privo di difetti

o almeno conoscere i difetti esistenti. In tal modo s’intendono evitare

discussioni in merito all’obbligo di garanzia in relazione alla sicurezza degli

impianti elettrici (protezione dell’acquirente). In questo contesto si può

rinviare all’art. 219 cpv. 3 del Codice delle obbligazioni (CO; RS 220),

secondo cui, all’acquisto di un fondo, l’obbligo di garanzia per i difetti di

un fabbricato si prescrive col decorso di cinque anni dall’acquisto della

proprietà.

(Rebsamen/Otti, Controllo periodico in caso di trasferimento

di proprietà, in bulletin.ch 3/2019 p. 8).

La Suprema Corte ha comunque

escluso che sia in contrasto con la cifra 3 dell’Allegato dell’OIBT un accordo

fra venditore e compratore, secondo cui sarà quest’ultimo a far controllare l’impianto

elettrico, dopo il trasferimento di proprietà (sentenza n. 4A_155/2015 citata,

consid. 3.5.2).

2.5

Proprio perché, nel caso

in esame, al momento del trapasso di proprietà il ricorrente non aveva ancora

fatto controllare l’impianto elettrico, il notaio ha inserito la clausola

relativa alla cifra 3 dell’Allegato dell’OIBT e ha previsto le conseguenze per

il caso in cui il risultato del controllo avesse imposto degli interventi a

carico dell’acquirente.

Con la pattuizione

indicata, il venditore si è assunto i costi per l’eventuale risanamento

dell’impianto elettrico, in base alle risultanze del Rapporto di sicurezza.

L’obbligo di contribuire ai costi litigiosi è giustificato dalla garanzia da

lui dovuta nei confronti dell’acquirente per i difetti della cosa venduta.

Ne consegue che è

giustificato scorporare dal valore di alienazione l’importo, che il notaio ha

riversato agli acquirenti, in seguito al rilascio del RaSi e all’esecuzione dei

lavori di risanamento dell’impianto, imposti da quest’ultimo.

L’importo di CHF 25'000.–,

versato agli acquirenti dell’immobile e corrispondente circa al 50% dell’intera

spesa, deve allora essere tenuto in considerazione dall’autorità fiscale, nella

determinazione del valore di alienazione, che dunque si attesta a CHF

(880'000.00 – 25'000.00) = 855'000.00.

3.

Il ricorso è

conseguentemente accolto.

Di conseguenza, non si

prelevano né tassa di giustizia né spese processuali e al ricorrente è

riconosciuta un’indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è accolto.

§ Di conseguenza,

la decisione su reclamo del 24 settembre 2020 è riformata nel senso che il

valore di alienazione è ridotto a CHF 855'000.–.

2. Non si prelevano

tassa di giustizia né spese processuali.

Al ricorrente è

riconosciuta un’indennità di CHF 600.– per ripetibili.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

.

Divisione

delle contribuzioni Ufficio giuridico, viale S. Franscini 6, 6500 Bellinzona

Copia per conoscenza:

-

municipio di __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il presidente: La

segretaria: