Deduzioni: spese di manutenzione immobili, deduzione forfetaria, non uso commerciale, locazione appartamento e parcheggi

Incarti n.

80.2021.153

80.2021.154

Lugano

18 gennaio 2022

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

segretaria

Sabina

Ghidossi, vicecancelliera

parti

RI

1

rappr.

da: RA 1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 2 luglio 2021 contro le decisioni del 3 giugno 2021 in materia di IC e IFD

2018.

Fatti

Fatti

A. Il 25 settembre 2019,

RI 1 presentava la propria dichiarazione di imposta per l’anno 2018, facendo

valere un reddito imponibile pari a fr. 75'653.- ed una sostanza imponibile

complessiva di fr. 792'138.62. In particolare, il contribuente chiedeva in

deduzione fr. 68'279.- quali “spese di manutenzione immobili”.

B. Con decisioni di

tassazione IC/IFD 2018 del 29 gennaio 2020, l’RS 1 (di seguito: UT) accertava

un reddito imponibile pari a fr. 137'600.- per l’IC rispettivamente pari a fr.

142'500.- per l’IFD. La sostanza imponibile veniva stabilita in fr. 788'000.-.

Per quanto qui di

interesse, la deduzione delle “spese di gestione e manutenzione immobili”

veniva ammessa nella misura di fr. 6'592.- (invece di fr. 68'279.-) e meglio, “nei

limiti stabiliti dalle vigenti norme”.

C. Avverso

le decisioni di tassazione, il contribuente presentava reclamo il 31 gennaio

2020. L’insorgente – per quanto qui di rilevanza – censurava l’agire dell’UT in

relazione alla deduzione per le “spese di gestione e manutenzione immobili” in

particolare, il reclamante dichiarava un aumento delle spese: da fr. 68'279.- a

fr. 70'461.- e chiedeva all’UT di voler rivedere la dichiarazione di imposta

presentata.

D. Il 7 luglio 2020,

l’autorità fiscale si rivolgeva al contribuente invitandolo a voler produrre la

documentazione seguente: “contratti di affitto stipulati e comprova di

pagamento delle spese di manutenzione chieste in deduzione”. L’insorgente veniva

reso attento che in caso di mancata risposta, il reclamo sarebbe stato evaso in

base alla documentazione già in possesso dell’UT.

RI 1 produceva, in

risposta alla richiesta dell’autorità fiscale, “copie contratti” e “giustificativi

per le deduzioni nella mia dichiarazione 2018 sia come fatture o come relativi

pagamenti bancari”, specificando di aver suddiviso “il tutto in 3

cartelle ossia __________, __________, __________”. Il contribuente

chiedeva poi all’autorità di tassazione di dedurre, se possibile, ulteriori

spese, quali “canone radiovisivo Billag; […] tassa vignette di circolazione

per autostrade; […] tassa circolazione veicolo a motore; […] TCS cotisation

2018; […] TCS Ass. Giuridica Circolazione; […] TCS Ass. ETI Mondo; […] TCS Ass.

Protezione giuridica privata” e le spese “Internet e telefonia della

Swisscom”.

E. Con decisioni di

tassazione dopo reclamo del 3 giugno 2021, l’UT concedeva in deduzione fr.

7'542.- quali “spese di gestione e manutenzione immobili”, con la seguente

motivazione:

“per determinare la deducibilità delle spese di

gestione occorre distinguere se l’immobile è locato a terzi o se si tratta

dell’abitazione primaria o secondaria del contribuente. Se l’immobile è

destinato all’abitazione primaria o secondaria del contribuente, quindi imposto

in base al valore locativo, le spese di gestione non sono deducibili poiché

costituiscono spese per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia.

Nel caso in cui l’immobile è invece locato a terzi, di regola le spese

accessorie non sono incluse nella pigione ma vengono pagate separatamente dagli

inquilini. Esse non dovrebbero pertanto più figurare fra le spese chieste in

deduzione dal proprietario dell’immobile, Circolare 7/2020 dell’aprile 2020

Deduzioni sui proventi della sostanza immobiliare privata. Dalla documentazione

prodotta dal contribuente, si evince che gli inquilini si assumono i costi

accessori.

Immobile __________: spese

condominiali, tassa raccolta rifiuti, tassa contributi di miglioria, DAS

assicurazioni, protezione giuridica, non concesse. Vengono concessi i costi:

Catef, oneri postali, consuntivo Beau Rivage CHF 36.95, tassa immobiliare.

Immobile __________, __________:

spese condominiali, donna pulizie (si presume sia ad uso privato), ass.

protezione giuridica, ass. economia domestica, ass. imm. cose bar, ass. cose

ufficio, spese condominio garage, ass. persone prof., TV via cavo non concesse.

Vengono ammesse: Catef, oneri postali, Canon Interdiscount, Elettro 4, OBI WC.

Immobile __________, __________:

spese condominiali, interessi di mora, avv. __________, AIL, Pretura, Perito __________,

protezione giuridica, non concessi. Concesse le spese: Catef, oneri postali,

ass. stabile, Interdiscount, tassa immobiliare.”

F. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, il contribuente insorge contro le

decisioni su reclamo IC/IFD 2018. Il ricorrente lamenta dapprima una violazione

del principio del “divieto di retroattività della normativa tributaria”,

avendo l’UT applicato alla fattispecie concreta la Circolare n. 7/2020

dell’aprile 2020 e non quella dell’aprile 2011. L’insorgente afferma poi di

aver allestito la dichiarazione di imposta indicando “anziché le pigioni

nette, come reddito gli affitti inclusivi delle spese condominiali e

richiedendo al contempo la deducibilità – come spese di gestione e manutenzione

– delle spese condominial[i] poi rifuse dagli inquilini”. Per tale motivo,

il contribuente ritiene l’agire dell’UT, che “nella decisione di tassazione

considera come imponibile l’affitto al lordo delle spese condominiali e nel

contempo non riconosce l’equivalente costo come deducibile”, errato. A tale

riguardo, l’insorgente chiede, in via preliminare, la concessione dell’effetto

sospensivo al ricorso e di beneficiare della facoltà di produrre una “memoria

integrativa” nel termine di 60 giorni.

Nel merito chiede di

accogliere il ricorso ovvero, di concedere la deducibilità di tutte le spese

fatte valere ed in subordine, domanda che gli venga concessa almeno la

deduzione forfettaria del 20%.

G. Il 7 luglio 2021,

l’UT presenta le proprie osservazioni al ricorso interposto dal signor RI 1.

Preliminarmente, l’autorità fiscale ritiene corretta l’applicabilità della

Circolare n. 7/2020 dell’aprile 2020, poiché utilizzata a tutti i casi ancora

aperti. Tuttavia, sottolinea che anche nell’ipotesi in cui non dovesse essere

applicata, il risultato sarebbe lo stesso, in quanto i principi rispetto alla

vecchia circolare sono rimasti immutati.

L’autorità fiscale

evidenzia poi, come “parte degli immobili sono affittati commercialmente”

e di conseguenza come la deduzione forfettaria non potrebbe essere ammessa.

Inoltre, sottolinea come molte delle spese fatte valere dal contribuente

sarebbero di natura privata “che non rientrano né nelle spese di gestione né

in quelle di manutenzione” e rende attento il contribuente che “il fatto

che in passato siano state concesse eccessive spese di manutenzione non può

vincolare l’autorità fiscale nelle sue decisioni”.

L’UT indica poi di aver catalogato

le diverse spese fatte valere dal contribuente seppur “la documentazione

presentata non era suddivisa per immobile ma raggruppata e di difficile analisi”,

arrivando alla seguente conclusione:

“__________, affitto

commerciale dichiarato Fr. 36'285, da contratto risulta Fr. 35'341.20 per

l’affitto al netto delle spese e Fr. 37'141.2 per l’affitto compreso acconto

spese (non si conosce l’eventuale conguaglio). Sono state concesse spese per

Fr. 354

Via __________,

immobile adibito anche ad abitazione primaria, vi è inoltre un appartamento

affittato ed un importante affitto commerciale. Non è chiara la ripartizione

delle spese, come l’eventuale utilizzo del fondo di rinnovamento. Sono state

ammesse spese per Fr. 6'053

Via __________,

trattasi di un appartamento e svariati parcheggi affittati. Non è chiara la

ripartizione delle spese, l’eventuale [l’]utilizzo del fondo

rinnovamento, né come sono stati calcolati gli affitti o il genere di spese

relativa all’Avv. __________. Sono state concesse per Fr. 1’153”.

Diritto

I. Effetto sospensivo e

concessione di un termine suppletorio

1. 1.1.

Il ricorrente

chiede preliminarmente la concessione dell’effetto sospensivo al ricorso e di

beneficiare di un “termine suppletorio di giorni 60” alfine di “predisporre

una memoria integrativa”.

1.2.

Per quanto concerne il

primo aspetto, con l’evasione del gravame, la domanda di concessione

dell’effetto sospensivo è divenuta priva d’oggetto.

Si ricorda tuttavia che il

termine di pagamento delle imposte non muta anche se il contribuente ha

presentato un reclamo o un ricorso contro la tassazione (articoli 161 cpv. 5

LIFD e 240 cpv. 6 LT). Di conseguenza, gli interessi di mora sono dovuti dal

debitore d’imposta per gli importi che non ha versato entro il termine

prefissato, in base agli artt. 243 LT e 164 LIFD, sicché né il reclamo né il

ricorso hanno effetto sospensivo in questo senso.

Nella procedura

d’esecuzione, tuttavia, solo le decisioni di tassazione cresciute in giudicato

esplicano gli stessi effetti di una sentenza giudiziaria esecutiva (articoli

165 cpv. 3 e 244 cpv.3 LT).

Se l’obiettivo del

ricorrente era di sospendere la procedura esecutiva, la domanda di concessione

dell’effetto sospensivo era dunque superflua.

1.3.

1.3.1.

In relazione al “termine

suppletorio”, in virtù degli artt. 227 cpv. 1 LT e 140 cpv. 1 LIFD, il

contribuente può impugnare con ricorso scritto la decisione su reclamo

dell’autorità di tassazione, entro trenta giorni dalla notifica.

Conformemente agli artt.

192 cpv. 1 LT e 119 cpv. 1 LIFD, i termini stabiliti dalla legge, come nella

fattispecie concreta, sono perentori e quindi, non prorogabili. Tuttavia, ai

sensi degli artt. 192 cpv. 5 LT e 133 cpv. 3 LIFD, è concessa la restituzione

dei termini se è provato che l’inosservanza degli stessi è da attribuire a servizio

militare o a servizio civile, a malattia, ad assenza dal Cantone o ad altri

motivi gravi riguardanti il contribuente o il suo rappresentante.

1.3.2.

Nel caso concreto, la

rappresentante del contribuente chiede di poter beneficiare di un “termine suppletorio”,

poiché avrebbe ricevuto il mandato dal signor RI 1 unicamente il 2 luglio 2021.

Data che coincide con l’inoltro del ricorso a questa Camera.

Orbene, risulta chiaro, ai

sensi dei considerandi che precedono, che la richiesta formulata dal ricorrente

non può essere accolta, essendo il termine per presentare ricorso perentorio e

non sussistendo alcun motivo di restituzione del termine.

Considerandi

II. Applicabilità della

Circolare n. 7 dell’aprile 2011 o 2020

2.

2.1.

Nel merito del ricorso, il

contribuente sostiene che alla fattispecie concreta sia applicabile la

Circolare n. 7/2010 dell’aprile 2011 e non quella dell’aprile 2020. Di

conseguenza, ritiene i riferimenti adottati dall’autorità di tassazione non

corretti.

2.2

Secondo la giurisprudenza

del Tribunale federale, in linea di principio le circolari non hanno forza di

legge e non vincolano né gli amministrati né i tribunali e nemmeno la stessa

amministrazione (DTF 138 II 536 consid. 5.4.3 pag. 543; 136 V 295 consid. 5.7

pag. 308; 133 II 305 consid. 8.1 pag. 315; sentenze del TF n. 2C_116/2013 e

2C_117/2013 del 2 settembre 2013 consid. 3.7.1). Visto però che esse tendono ad

esplicitare l'interpretazione di determinate disposizioni legali, al fine di

favorirne un'applicazione uniforme, ne va tenuto conto nella misura in cui

propongono un'interpretazione corretta ed adeguata dei disposti applicabili (sentenze

del TF del TF n. 2C_216/2014 del 15 settembre 2016; n. 2C_95/2011 dell'11

ottobre 2011 consid. 2.3 in: RDAF 2012 II p. 72 e 2C_103/2009 del 10 luglio

2009.

consid. 2.2 in: RF 64/2009 p. 906). In considerazione della sua natura

giuridica di ordinanza amministrativa, una circolare si applica immediatamente

a tutti i casi ancora aperti, a meno che essa stessa non preveda un regime

transitorio (Locher, Kommentar zum

DBG, vol. III, Basilea 2015, n. 35 ad

art. 102 LIFD, p. 65).

2.3

In linea di principio, una

nuova giurisprudenza si applica subito e in tutti i casi. Non vale solo per i

casi futuri, bensì per tutti quelli ancora pendenti nel momento in cui

interviene il cambiamento. Cambiamenti di prassi e prassi definite per la prima

volta producono i loro effetti pertanto, anche nel diritto tributario, a tutti

i casi che non si sono ancora conclusi con una tassazione passata in giudicato.

Nei confronti di un cambiamento di prassi, che concerne il diritto sostanziale,

non vi è alcuna tutela generale dell’affidamento. Diverso è il caso in cui il

mantenimento della prassi precedente sia stato garantito individualmente oppure

se l’autorità ha in altro modo suscitato una simile aspettativa (sentenza del

TF n. 2C_199/2017 del 12 giugno 2018 consid. 3.5 e giurisprudenza citata).

2.4

Come si vede, il principio

di irretroattività della normativa tributaria, invocato dall’insorgente, non

può essere considerato nel caso in esame, non essendo intervenuta alcuna

modifica della legge.

In ogni caso, la decisione

dell’autorità di tassazione non sarebbe stata diversa, se fosse stata applicata

una precedente versione della Circolare n. 7 della Divisione delle

contribuzioni. Sui principi che concernono la deducibilità dei costi litigiosi,

la nuova versione della circolare non ha apportato alcuna modifica.

In ogni caso, neppure il

ricorrente pretende che, nel momento in cui ha sostenuto le spese chieste in

deduzione, l’autorità di tassazione gli abbia garantito il diritto di poter

dedurre i costi sostenuti.

Su questo punto, il

ricorso è pertanto destituito di fondamento.

III. Deduzione spese di

“gestione e manutenzione immobili”

3.

3.1.

3.1.1

Secondo l’art. 32 cpv. 2 LIFD, il

contribuente che possiede immobili privati può dedurre le spese di

manutenzione, le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione, i

premi d’assicurazione e le spese d’amministrazione da parte di terzi. Analoga

disposizione esiste a livello cantonale, anche se l’art. 31 cpv. 2 LT non

disciplina espressamente le spese di riattazione di immobili di nuova

acquisizione.

3.1.2

Le spese di gestione di un

immobile (in particolare, quelle per la pulizia, l'illuminazione ed il

riscaldamento delle parti comuni di uno stabile e quelle per l'acqua potabile e

la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese per il mantenimento del

contribuente e della sua famiglia e possono essere dedotte dal reddito,

eccezionalmente, alla condizione che gravino un contribuente che a sua volta le

trasferisce su una o più persone per cui costituiscono costi di mantenimento

effettivi, come si verifica nel caso del proprietario che cede in locazione un

immobile e riceve quale corrispettivo la pigione oltre all'indennizzo per i

costi accessori, ma non quando è il proprietario ad abitare la propria casa,

nel quale caso i costi che verrebbero traslati sugli inquilini non sono di

solito compresi nel calcolo del valore locativo ed il contribuente che abita la

propria casa non ha pertanto il diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p.

es. la sentenza CDT n. 80.2002.200 del 20 gennaio 2003 in re K. e

giurisprudenza e dottrina citate; inoltre la sentenza del Tribunale federale

del 15 luglio 2005, n. 2A.683/2004, in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 =

RDAF 2005 II 502 consid. 2.5).

3.1.3

Anche la Circolare n.

7/2020 della Divisione cantonale delle contribuzioni distingue, nell'ambito

della deduzione delle spese effettive tra immobili della sostanza privata

destinati all’abitazione primaria o secondaria del contribuente (e quindi

imposti in base al valore locativo) e immobili locati a terzi (e quindi imposti

in base al reddito conseguito): in caso di imposizione del valore locativo, le

spese di gestione non sono deducibili poiché costituiscono spese per il

mantenimento del contribuente e della sua famiglia. Ma anche nel caso in cui

l’immobile è locato a terzi, le spese in questione non dovrebbero più figurare

fra le spese chieste in deduzione dal proprietario dell’immobile. Di regola

infatti le spese accessorie non sono incluse nella pigione ma vengono pagate

separatamente dagli inquilini.

La deduzione è ammessa solo se le spese

accessorie sono comprese nella pigione (pigione “tutto compreso”). La Circolare

menziona in particolare le spese di gestione seguenti:

- le

spese d’acqua potabile e d’acqua industriale;

- le

spese per le revisioni periodiche degli impianti/abbonamenti di servizio

revisione impianti (ascensore, tank olio combustibile, riscaldamento,

bruciatore, climatizzazione, lavatrice, ecc.);

- le

spese per la disinfezione e disinfestazione;

- le

spese di fognatura, ritiro spazzatura e depurazione;

- le

spese di illuminazione e pulizia scale e vani comuni;

- le

spese per la manutenzione corrente del giardino;

- le

spese per l’acquisto dell’olio combustibile di riscaldamento e le spese per il

riscaldamento in genere;

- le

spese di servizio di portineria e di custodia;

- le

spese per lo sgombero della neve;

- le

spese d’elettricità;

- le

spese d’acqua, d’acquisto di prodotti chimici, di pulizia filtri e vasca delle

piscine;

- le

spese di mantenimento corrente dell’appartamento (sostituzione di lampadine,

pulizia, mobilio,...).

(cfr. Circolare n. 7/2020 dell’aprile 2020,

cifra 3.3).

3.1.4

Il signor RI 1 chiede che gli venga accordata

la deduzione delle spese di “gestione e manutenzione immobili” fatta valere nel

corso della procedura e meglio, di complessivi fr. 69'208.38, ripartiti nel

modo seguente:

Immobile

__________

Data

Descrizione

Somma

31.12.2018

Spese Condominiale

21'281.20

31.12.2018

Interessi di mora __________

1'210.00

2018.

AIL

83.00

2018.

Pretura

2'700.00

29.11.2018

Perito __________

508.00

18.01.2018

Catef

46.00

2018.

Posta

50.00

11.01.2018

DAS Assicurazioni

587.00

17.11.2017

AXA Assicurazioni

225.00

03.05.2018

TCS Assicurazione

20.00

2018.

Inter Discount

102.00

2018.

Spese ufficio swisscom

999.25

2018.

Spese Gas

296.00

28'107.45

Immobile

La __________

Descrizione

Somma

Spese condominiale

21'958.47

Catef

46.00

Posta

50.00

Pulizia

6'500.00

Canon Interdiscount

102.00

Axa Assicurazione giuridica Immobiliare

225.00

Axa persone professionale

100.00

Axa Economia domestica

930.60

Axa Immobiliare Cose Bar

685.65

AXA Assicurazione cose ufficio

364.70

DAS Assicurazione

587.00

TCS Assicurazione

20.00

TCS Assicurazione Persone giuridiche

64.00

Elettro 4

385.95

TV Cavo

469.55

OBI WC

134.90

Spese Condominio Garage

150.00

28.02.2018

AIL Ufficio PPP -- La __________

46.20

21.05.2018

AIL Ufficio PPP -- La __________

50.00

21.08.2018

AIL Ufficio PPP -- La __________

50.00

21.11.2018

AIL Ufficio PPP -- La __________

50.00

08.11.2018

IBA Carta stampa

178.65

02.02.2018

Mister Minit Chiave

33.50

04.04.2018

Mister Minit Chiave

91.36

09.03.2018

PCMacWire

299.00

25.05.2018

AffittoGarageTrim1/2018 __________

450.00

11.06.2018

AffittoGArageTrim2/2018 __________

450.00

10.08.2018

Billag

187.95

Swisscom Ufficio

999.25

35'659.73

Immobile-__________

Descrizione

Somma

30.11.2017

Spese condominiale __________

1'218.00

02.07.2018

Spese condominiale __________

980.00

02.05.2018

Spese condominiale __________

98.00

16.01.2018

Catef

46.00

2018.

Posta

50.00

28.06.2018

Tassa raccolta rifiuti

351.10

08.06.2018

Tassa contributi di miglioria

677.80

08.06.2018

Tassa contributi di miglioria

45.10

11.01.2018

DAS Assicurazioni

587.00

17.11.2017

AXA Assicurazioni Immobiliari

225.00

03.05.2018

TCS Assicurazione immobiliari

20.00

2018.

Interdiscount

102.00

2018.

TCS Assicurazione Persone giuridiche

64.00

Swisscom ufficio da ripartire

999.25

Differenze spese condominiali

41.95

5'441.20

3.2

3.2.1

Nella procedura fiscale,

l’onere della prova è ripartito nel senso che l’autorità fiscale è tenuta a

dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano l’onere fiscale,

mentre è a carico del contribuente la prova di quei fatti che concorrono ad

escludere o a ridurre il debito verso l’erario (cfr. ad esempio DTF 133 II

153). Per quanto concerne le spese deducibili dal reddito imponibile – come nel

presente gravame – l’onere della prova è pertanto a carico del contribuente

(cfr. tra tante, sentenza del TF n. 2C_112/2014 del 15 settembre 2014 consid.

4.1.). Il contribuente non può unicamente affermare, bensì deve pure

documentare (cfr. ad esempio DTF 140 II 248 consid. 3.5. e sentenza del TF n.

2C_871/2016 dell’11 luglio 2016) i costi sostenuti.

3.2.2

Nella

procedura fiscale inoltre, vigono la massima ufficiale e il principio

inquisitorio. L’autorità di tassazione, cui spetta il dovere di chiarire

d’ufficio i fatti fiscalmente rilevanti, controlla la dichiarazione di imposta

e procede a tutte le indagini necessarie (artt. 204 cpv. 1 LT e 130 cpv. 1

LIFD), senza essere in particolare vincolata agli elementi imponibili

riconosciuti o dichiarati dai contribuenti (cfr. ad esempio sentenza del TF n.

2A.105/2007 del 3 settembre 2007).

La procedura fiscale è poi retta anche dal

principio di collaborazione. Le autorità di tassazione accertano con il

contribuente le condizioni di fatto o di diritto determinanti per

un’imposizione completa ed esatta. A tal proposito, il contribuente deve, in

particolare, compilare il modulo in modo completo e veritiero (artt. 198 cpv. 2

LT e 124 cpv. 2 LIFD) e fornire i documenti necessari (artt. 199 LT e 125

LIFD). Lo stesso deve inoltre produrre, a domanda dell’autorità di tassazione,

informazioni orali e scritte, specialmente quando, vista la dichiarazione

d’imposta, sorgono delle questioni in relazione ai redditi, alle spese di acquisizione,

dell’evoluzione del patrimonio (artt. 200 cpv. 2 LT e 126 cpv. 2 LIFD).

Al contribuente incombe

quindi la responsabilità dell’esattezza della sua dichiarazione (cfr. sentenze

del TF n. 2C_980/2017 del 28 giugno 2018 consid. 5.3. e n. 2C_710/2016 del 25

agosto 2016, consid. 6.2. con riferimenti ivi citati).

3.3

3.3.1

3.3.1.1

Come precedentemente

illustrato, nel caso in cui l’immobile è locato a terzi, le spese di gestione

possono essere poste in deduzione unicamente se non vengono pagate

separatamente, quali spese accessorie, dagli inquilini.

Nella fattispecie

concreta, da un’analisi dei contratti di locazione allegati dal contribuente,

si evince che i conduttori sono tenuti a corrispondere, oltre alla pigione,

anche un importo relativo alle spese accessorie. Inoltre, è lo stesso signor RI

1.

ad affermare, nel proprio ricorso, che le spese condominiali venivano poi “rifuse

dagli inquilini”. Di conseguenza, le “spese condominiali”, gli “interessi

di mora __________”, i costi “AIL”, le “spese Gas”, “TV Cavo” e la “tassa

raccolta rifiuti” – essendo spese accessorie – non sono ammesse in deduzione.

A titolo puramente

abbondanziale, si sottolinea che i documenti agli atti non permettono nemmeno

di chiarire in quale misura i costi fatti valere si riferiscano

all’appartamento che funge da abitazione personale del ricorrente.

3.3.1.2

Nella fattispecie in

esame, il contribuente indicava nella propria dichiarazione d’imposta fr.

129'804.- quali affitti incassati (fr. 36'285.- derivanti dall’immobile sito a __________,

Paradiso; fr. 63'145.- derivanti dall’immobile sito a __________, Lugano e fr.

30'374.- derivanti dall’immobile sito a __________, Lugano). Tale importo è

stato ripreso dall’autorità fiscale in sede di decisione di tassazione, avendo

ritenuto le indicazioni del contribuente complete ed esatte ai sensi degli artt.

198.

cpv. 2, 199 e 200 cpv. 2 LT rispettivamente degli artt. 124 cpv. 2, 125 e

126.

cpv. 2 LIFD. Neppure nel proprio reclamo l’insorgente ha contestato

l’ammontare complessivo delle pigioni, limitandosi a chiedere, per quanto qui

di interesse, la deduzione di ulteriori fr. 2'182.66, rispetto a quelli già

fatti valere con la dichiarazione, quali “spese di gestione e manutenzione

immobili”. Anche quando ha risposto alla richiesta di documentazione formulata

dall’autorità di tassazione, il contribuente non ha sollevato il tema, che è

stato invece messo in discussione soltanto in sede di ricorso.

Solo con la presentazione

del ricorso il ricorrente sostiene di “aver sempre allestito la

dichiarazione di imposta indicando – anziché le pigioni nette – come reddito

gli affitti inclusivi delle spese condominiali e richiedendo al contempo la

deducibilità – come spese di gestione a manutenzione – delle spese condominiali

poi rifuse dagli inquilini”. A tal proposito, il contribuente censura

l’agire dell’UT, che non avrebbe individuato correttamente il “reale reddito

netto immobiliare”.

Tale critica non trova

tuttavia riscontro negli atti. L’ammontare delle spese condominiali è tale da

doversi escludere che le stesse siano state aggiunte all’ammontare delle

pigioni dichiarate. Per esempio, le due unità del condominio in Via __________

a __________ sono state cedute in locazione, rispettivamente, per fr. 14'648.-

l’una e per fr. 45'197.- l’altra; nello stesso immobile vi è poi l’abitazione

dello stesso contribuente. Le spese condominiali ammontano a ben fr. 21'958.47.

Dai contratti di locazione allegati la pigione annua risulta ammontare,

rispettivamente a fr. 41’400.- e a fr. 14'400.-. Sebbene gli importi non

corrispondano esattamente a quelli dichiarati, si deve escludere che il

contribuente abbia aggiunto a quanto incassato le spese condominiali.

In ogni caso, neppure con

il ricorso il contribuente ha presentato un conteggio preciso dei redditi

immobiliari dichiarati, ma si è limitato a chiedere “l’annullamento della

decisione […] adoperandosi con l’Ufficio di Tassazione, mediante l’aiuto di

professionisti, a determinare correttamente il reddito immobiliare netto delle

spese condominiali”.

Pertanto, alla luce dei

motivi suesposti, il reddito da locazione, accertato dall’autorità di

tassazione, viene confermato anche in questa sede.

3.3.2

Per quanto concerne le

spese condominiali, il ricorrente non ha prodotto dei conteggi completi, che

permettano di individuare eventuali spese di manutenzione in senso stretto che

vi fossero incluse. Nel caso del condominio di via __________ a __________, si

evince perlomeno la quota che corrisponde al versamento nel fondo di rinnovo.

L’Ufficio di tassazione ha ammesso in deduzione pertanto l’importo di fr. 4’155.-.

Siccome neppure con il

ricorso l’insorgente ha fornito ulteriori indicazioni in merito alla natura

delle rimanenti spese condominiali, non è possibile ammetterne in deduzione di

più.

3.3.3

In merito ai premi

d’assicurazione per l’economia domestica, per il mobilio e i premi di

assicurazione di responsabilità civile privata, si evidenzia che questi – così

come quelli riferiti all’assicurazione di protezione giuridica – non sono

deducibili (Circolare n. 7/2020 dell’aprile 2020, p. 7 e sentenza della CDT n.

80.2016.111

del 21 giugno 2016, consid. 3.3.). Deducibili sono invece i premi

d’assicurazione contro gli incendi, i danni dell’acqua, le rotture vetri, la

grandine, di responsabilità civile per immobili (Circolare n. 7/2020

dell’aprile 2020, p. 7). Pertanto, i costi fatti valere dal contribuente

relativi alle diverse assicurazioni di protezione giuridica stipulate (cfr.

“DAS Assicurazioni”, “AXA Assicurazioni”, “TCS Assicurazione [Immobiliare]”, “AXA

Assicurazione giuridica Immobiliare”, “AXA persone professionale”, “TCS

Assicurazione persone giuridiche”) rispettivamente quelli inerenti i premi per

l’economia domenica e per il mobilio (“AXA Economia Domestica”, “Axa

Immobiliare Cose Bar”, “Axa Assicurazione cose ufficio”) non possono essere

concessi in deduzione quali spese di gestione e manutenzione immobili.

3.3.4

In virtù dell’onere della

prova di cui si è già detto, i costi denominati “Pretura”, “Perito __________”,

“Spese ufficio swisscom”, “IBA Carta stampa”, “Mister Minit Chiave”,

“PCMacWire”, “AffittoGarageTrim1/2018 __________”, “AffittoGarageTrim2/2018 __________”,

“Pulizia”, “Billag” non possono essere ammessi in deduzione. Infatti, i

documenti agli atti e le informazioni fornite dal contribuente non permettono

di stabilire la natura di queste spese e meglio, se rientrano o meno tra i

costi individuali del contribuente.

3.3.5

I

contributi di miglioria fatti valere in deduzione dal ricorrente non sono

deducibili. Gli stessi sono infatti destinati a finanziare costruzioni che

apportano un maggior valore al fondo. Tali interventi hanno carattere di investimento

e non di manutenzione (cfr. Circolare n. 7/2020 dell’aprile 2020, p. 8).

3.3.6

L’autorità di tassazione –

alla luce dei considerandi che precedono ed in particolare, in assenza di

documentazione dettagliata e di valide e comprovate spiegazioni da parte del

contribuente – ha comunque accordato all’insorgente la deduzione di fr.

7'542.-, quali “spese di gestione e manutenzione immobili”.

Pertanto, si deve

concludere che la decisione impugnata merita di essere confermata.

IV. Deduzione del forfait

4.

4.1.

Il contribuente chiede, in

via subordinata, che gli venga concessa almeno la deduzione forfettaria del

20%.

4.2

Per facilitare il lavoro

dell’autorità fiscale e del contribuente, invece della somma effettiva delle

spese e dei premi concernenti immobili privati, il contribuente può avvalersi

di una deduzione complessiva, decisa dal Consiglio di Stato rispettivamente dal

Consiglio federale (artt. 31 cpv. 4 LT e 32 cpv. 4 LIFD).

Non è tuttavia possibile ricorrere

della deduzione complessiva per beni immobili utilizzati da terzi

principalmente a fini commerciali. Nel caso in cui l’immobile venga utilizzato

in modo preponderante a fini commerciali, allora non vi sarà più alcuno spazio

per una deduzione forfettaria, nemmeno proporzionalmente (Merlino, in: Noël/Aubry Girardin [a cura

di], Commentaire romand LIFD, 2a ediz., Basilea 2017, n. 109 ad

art. 32 LIFD con riferimenti citati). Pertanto, per stabilire se il ricorrente

abbia diritto alla deduzione forfettaria delle spese di manutenzione, si tratta

conseguentemente di definire la natura degli immobili (cfr. anche Arnold, Geschäfts- und Privatvermögen im

schweizerischen Einkommenssteuerrecht, in ASA 75, p. 267 s.).

4.3

Sono considerati

commerciali gli immobili destinati principalmente a tali scopi. Per la

determinazione della parte commerciale od abitativa ci si basa sulla

proporzione esistente fra le pigioni delle unità commerciali e quelle delle

unità abitative. Quando quelle “commerciali” sono superiori al 50% del reddito

totale si ritiene che l’immobile sia principalmente utilizzato a fini

commerciali (cfr. Circolare n. 7/2020 dell’aprile 2020, pp. 13 e 14).

4.4

In relazione all’immobile

di __________, __________, si evidenzia che non vi è alcuno spazio per chiedere

in deduzione il forfait. Infatti, lo stesso è utilizzato quale negozio

(cfr. dichiarazione di imposta – Immobili, determinazione della sostanza e del

reddito immobiliare).

Alla stessa conclusione si

giunge analizzando la dichiarazione di imposta relativamente all’immobile sito

a __________, __________: il valore locativo dell’abitazione primaria ammonta a

fr. 13'000.-, gli affitti relativi alla parte abitativa concessa in locazione

sono pari a fr. 14'648.-, i posteggi sono concessi in locazione per fr. 3'300 e

una parte dell’immobile è utilizzata a fini commerciali per fr. 45'195.-. Ne

risulta che le pigioni incassate a fini commerciali sono superiori rispetto a

quelle delle unità abitative.

Diverso il caso

dell’immobile che sorge in __________ a __________. Per la parte adibita a

parcheggi, il contribuente incassa “affitti” per fr. 15'254.-, mentre dalla

locazione di un’abitazione percepisce un reddito di fr. 15'120.-. Poiché in tal

modo non vi è alcun uso commerciale dell’immobile, per quest’ultimo può essere

ammessa la deduzione forfetaria nella misura del 20%, cioè di fr. 6’074.80.

4.5

Di conseguenza, la

richiesta, formulata in subordine dal contribuente, può essere accolta

parzialmente.

5.

Il

ricorso è solo parzialmente accolto. La tassa di giustizia e le spese sono

poste a carico del ricorrente, in misura proporzionale alla sua soccombenza.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli artt. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è parzialmente

accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione dopo reclamo del 3 giugno 2021 è riformata nel senso

che, per l’immobile di via __________, invece delle spese effettive di fr.

1'153.–, è ammessa la deduzione forfetaria di fr. 6'075.–.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 2’000.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 2’100.–

sono a carico del

ricorrente nella misura di 5/6 (fr. 1'750.–).

3. Contro il presen Copia

per conoscenza:

-

municipio di __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La segretaria: