Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, onorario pagato a società figlia per progettazione, gestione e direzione lavori nell’ambito di una ristrutturazione, onere della prova

Incarto n.

80.2021.187

Lugano

1 ottobre 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

cancelliera

Cristiana

Balestra Gamboni

parti

RI

1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 30 luglio 2021 contro la decisione del 27 luglio 2021 in materia di imposta

sugli utili immobiliari.

Fatti

Fatti

A. a.

La RI 1, di cui i coniugi __________

e __________ sono soci e gerenti, è iscritta a Registro di commercio dal 16

aprile 2012 e svolge

ricerche di mercato, attività di marketing, di supporto, di

informazione, di progettazione, di assistenza, di consulenza, di organizzazione

e di mediazione nei rami commerciali, economici, amministrativi e simili, come

pure il commercio e il trasporto di merci, le intermediazioni commerciali e la

promozione e gestione di iniziative immobiliari, l'acquisto, il possesso e la

vendita di immobili e altri beni, l'amministrazione, la gestione, la mediazione

e la locazione di immobili, la partecipazione a società commerciali,

finanziarie, immobiliari e industriali […]

(v. estratto Registro di

commercio del Cantone Ticino, ultima consultazione: 02.09.2024).

b.

Il 26 gennaio 2016, la RI

1 ha acquisito il fondo n. __________ RFD __________, su cui sono edificati due

edifici tra loro collegati.

Il 19 settembre 2017, il

fondo è stato costituito in proprietà per piani (PPP).

c.

Con atto pubblico iscritto

a Registro fondiario il 16 novembre 2017, la RI 1 ha venduto alla __________

Sagl le PPP __________, PPP __________, PPP __________, PPP __________ e PPP __________,

al prezzo complessivo di fr. 4'000'000.‑.

d.

Il 27 ottobre 2017, la RI

1 chiedeva all’Ufficio esazione e condoni la riduzione del deposito da

fr. 260'000.‑ a fr. 40'000.‑, motivando la sua richiesta

con l’urgente necessità di disporre di liquidità. La richiesta veniva rifiutata.

e.

Il 24 novembre 2017, lo RA

1, in nome e per conto della RI 1, presentava la Dichiarazione per l’imposta

sugli utili immobiliari in relazione alla cessione delle PPP summenzionate.

Dal valore di alienazione di

fr. 4'000'000.‑, veniva chiesto in deduzione un valore

d’investimento totale di fr. 4'316'113.05, così composto:

valore

d’acquisto fr. 1'947'176.00

costi di

costruzione e di miglioria fr. 2'113'993.53

costi di

acquisto e di vendita fr. 38'943.52

provvigioni

versate alla __________ SA fr. 216'000.00

Alla dichiarazione era

allegata la distinta della “Liquidazione Blocco A Via __________ – mappale

__________ __________ – __________”, da cui risultava la

registrazione di un costo per “DL, Project management Blocco A Via __________”

pari a fr. 334'800.‑. Tale prestazione era stata fornita dalla __________

(di seguito: __________ SA), una società figlia della RI 1, amministrata dagli

stessi coniugi __________.

B. Con e-mail del 1°

dicembre 2017, l’RS 1 (di seguito: RS 1) informava il rappresentante della

contribuente che riconosceva un valore di investimento di fr. 2'471'636.-,

escludendo in particolare i costi sostenuti per la prestazione fornita dalla __________

SA, ossia la fattura di fr. 334'800.‑ per la direzione lavori nel

Blocco A, in quanto quest’ultima era considerata persona vicina a RI 1.

A ciò faceva seguito un

fitto scambio di corrispondenza elettronica tra le parti.

Il rappresentante della

contribuente affermava in particolare

che la “__________ SA si [era]

occupata della direzione lavori, domanda di costruzione e project management[…]

in relazione all’edificazione del complesso immobiliare” e che “l’importo

complessivo (CHF 310'000 netto IVA) ammonta[va] al 7.75% del valore

dell’edificazione (CHF 4 Mio come da prezzo di vendita)”, sicché “non

può essere ravvisata una prestazione valutabile in denaro, ed il costo deve

pertanto essere considerato ai fini del costo d’investimento TUI”.

Secondo l’RS 1 “la

percentuale per il calcolo dell’onorario per direzione lavori e project management

deve essere applicata ai soli costi di costruzione (escludendo in particolare

il prezzo di acquisto, l’onorario stesso e la provvigione di vendita)”.

C. Con decisione del 27

dicembre 2017, l’UTPG notificava alla contribuente la tassazione dell’imposta

sugli utili immobiliari, così calcolata:

Valore di

alienazione 4'000’000

Costo

d’investimento 3'689’490

Utile

imponibile TUI 310’510

Aliquota 30%

Imposta

dovuta 93'153.00

D. Con reclamo del 22

dicembre 2017, la contribuente, patrocinata dall’avv. RA 1 chiedeva che il

costo d’investimento riconosciuto fosse elevato a fr. 3'818’841.09, elencando

tutti i costi d’investimento sopportati per la ristrutturazione del Blocco A e

allegando i giustificativi a sostegno. Giungeva alla conclusione che l’utile

imponibile avrebbe dovuto essere pari a fr. 181'159.12, comportando un

dovuto d’imposta di fr. 54'347.74.

E. Il 23 gennaio 2018, alfine

di poter evadere il reclamo, l’RS 1 indirizzava alla contribuente una richiesta

di documentazione, invitandola a giustificare “l’ammontare dell’onorario per

«direzione lavori, domanda di costruzione e project management»

fatturato da __________ SA (cifra 1 della lista dei costi d’investimento

presentata)”.

Il 30 gennaio 2018, il

rappresentante della RI 1 rispondeva all’RS 1 fornendo i giustificativi

concernenti l’onorario fatturato da __________ SA per complessivi fr. 518'400.‑,

e più precisamente due fatture: la prima (fattura n. c017_99 emessa in data 15.10.2017)

dell’importo di fr. 334'800.‑ relativa alla “direzione lavori ed

il project management” e la seconda (fattura n. c018_99 emessa in data 29.01.2018)

per fr. 183'600.‑ in relazione allo “studio di fattibilità, piani

esecutivi, capitolati”. In entrambi i casi, l’insorgente ribadiva che

l’importo era congruo, “non eccessivo”, se confrontato a quanto previsto

dal tariffario SIA.

F. a.

Il 26 aprile 2021, l’RS 1,

per Posta A Plus, si rivolgeva alla contribuente reputando “di poter

ammettere la totalità dei costi chiesti in deduzione e documentati come da

distinta presentata con lettera del 30 gennaio 2018, ad eccezione degli importi

riconosciuti alla spettabile __________ SA di CHF 334'800 («direzione

lavori e project management») e CHF 183'600 («progettazione

prima fase: studio di fattibilità, piani esecutivi, capitolati»)”.

Rilevava che __________ SA

non disponeva “della necessaria struttura per occuparsi delle mansioni

descritte nelle note d’onorario […] e che gli importi fatturati non

corrispondono ad un lavoro effettivamente svolto. Non soltanto l’ammontare

corrisposto non è proporzionato alle prestazioni che vengono indicate nelle

fatture presentate, ma si ritiene pure che tali servizi non possano essere

stati forniti alla contribuente da __________ SA”.

L’autorità di tassazione

concedeva alla contribuente fino al 15 maggio 2021 per presentare eventuali

osservazioni altrimenti avrebbe evaso così il reclamo:

Valore di

alienazione 4'000’000

./. Valore di

acquisto -1'471’470

./. Costi di

investimento (2'343'293./.334'800./.183'600) -1'824’893

./. Provvigione -216’000

Utile

imponibile 487’637

Aliquota 30%

Imposta 146'291.10

b.

La ricorrente presentava

le sue osservazioni il 6 maggio 2021, contestando sia la mancanza di competenze

nella __________ SA riscontrata dall’RS 1 per poter “fornire i servizi di

direzione lavori e progettazione […], disponendo di fatto della necessaria

esperienza, formazione e competenza”, sia la congruità degli importi

fatturati, sostenendo che questi ultimi “non risultano in alcun modo

sproporzionati alla luce dei maggiori importi previsti dal tariffario SIA”.

G. Con decisione del 27

luglio 2021, l’autorità di tassazione respingeva il reclamo. Come prospettato

nella lettera del 26 aprile 2021, l’RS 1 aveva diminuito il valore

d’investimento deducibile rispetto a quanto accertato nella decisione di

tassazione. Di conseguenza, l’utile imponibile totale era aumentato a fr. 487'637.‑

e l’imposta a fr. 146'291.10.

L’RS 1 non aveva riconosciuto

i costi per la “direzione lavori e project management” in ragione di

fr. 334'800.‑, come pure le spese di “progettazione prima fase:

studio di fattibilità, piani esecutivi, capitolati” pari a

fr. 183'600.‑.

Tra i motivi, l’autorità

di tassazione esprimeva innanzitutto la sua “perplessità sul fatto che una

fattura ven[isse] pacificamente sostituita con un’altra, modificandone

l’importo (da CHF 486'000 a CHF 334'800) e l’oggetto (non più

direzione lavori, domanda di costruzione e project management per i blocchi A e

B, ma direzione lavori e project management per il solo blocco A),

semplicemente a seguito dei dubbi sollevati dall’autorità fiscale, senza

alcun’altra giustificazione commerciale”.

Aggiungeva inoltre che era

singolare anche “l’allestimento a posteriori di una nota d’onorario (la

c018-99 del 29.01.2018) per prestazioni che tra l’altro, per la loro natura,

vengono fornite prima dell’avvio dei lavori e perciò avrebbero semmai secondo

logica già dovuto essere fatturate inizialmente (anni 2015 o 2016)”.

Anche “i calcoli

presentati per dimostrare la coerenza con quanto previsto dal Regolamento per

le prestazioni e gli onorari nell’architettura della Società svizzera degli

ingegneri e degli architetti (SIA 102)”, secondo il fisco avvalorerebbero

“la tesi secondo cui la reclamante non basa le proprie argomentazioni su

logiche commerciali, bensì agisce soltanto con finalità di risparmio fiscale”. Infatti,

la direzione lavori, il project management, lo studio di fattibilità, i

piani esecutivi ed i capitolati per lavori di miglioria di circa fr. 1'800'000.‑

sarebbero ammontati a quasi fr. 800'000.‑.

Inoltre, le prestazioni fatturate

dalla __________ avrebbero potuto “essere offerte soltanto da tecnici, quali

architetti oppure ingegneri”, ma l’unico architetto alle sue dipendenze

avrebbe percepito uno stipendio di fr. 40'000.‑ dal 01.07.2015 al

30.04.2016 e non sarebbe noto se si fosse occupato della ristrutturazione

dell’immobile in discussione, tanto più che aveva lasciato l’impresa ben prima

del termine della ristrutturazione.

Infine, l’RS 1 sottolineava

che l’unica domanda di costruzione inoltrata era stata presentata dall’impresa

generale di costruzioni __________ SA, che ne aveva fatturato la prestazione

alla ricorrente.

H. Con tempestivo ricorso

alla Camera di diritto tributario, la RI 1, rappresentata dallo RA 1 impugna la

decisione dell’RS 1, postulandone la riforma “nel senso che il valore

d’investimento è quantificato in CHF 4'030'763.00 e l’utile imponibile di

conseguenza in CHF 0”.

Non disponendo “di

personale proprio”, la ricorrente avrebbe dovuto ricorrere ai servizi della

__________, di cui è azionista unica, per la ristrutturazione dell’immobile.

Tra il personale impiegato

dalla __________ figura l’arch. __________, assunto nel 2015 in qualità di

progettista, che avrebbe presentato l’istanza di notifica per la

ristrutturazione dei due blocchi in questione per conto di __________.

Nella prima fattura presentata

all’autorità di tassazione, oltre alle prestazioni per la direzione lavori, la domanda

di costruzione e il project management relativi al Blocco A, sarebbero stati

conteggiati anche i servizi in relazione al Blocco B e il costo di investimento

di fr. 334'800.‑ sarebbe stato regolarmente attivato sul conto

immobile nella contabilità della RI 1.

Solo dopo la chiusura del

cantiere, la ricorrente si sarebbe avveduta che non erano ancora state

fatturate le prestazioni per lo “studio di fattibilità, i piani esecutivi ed

i capitolati del Blocco A” e la relativa fattura di fr. 183'600.‑

è stata emessa il 29 gennaio 2018. In seguito, la fattura che comprendeva i

costi sia per il Blocco A sia per il Blocco B sarebbe stata annullata e

sostituita da “due fatture distinte relative al Blocco A ed al Blocco B, per

importi complessivi invariati e medesime prestazioni”.

Nella decisione di

tassazione IC/IFD 2017 della __________ gli onorari litigiosi sarebbero stati considerati

pienamente imponibile quale ricavo da prestazioni.

La ricorrente nega che la

fattura presentata in un secondo tempo e redatta a cantiere ultimato avesse quale

“unico scopo quello di riportare a zero l’utile imponibile TUI”.

Per quanto riguarda le

competenze della __________, sia __________ sia __________, con la loro pluriennale

esperienza, avrebbero potuto condurre la direzione lavori attinente alla

ristrutturazione, anche se la progettazione iniziale e la notifica dei lavori erano

state effettuate dall’arch. __________.

I. Nelle osservazioni del

23 agosto 2021, l’RS 1 propone la reiezione del ricorso.

Da un lato, l’RS 1

sottolinea “come si siano pacificamente presentate all’autorità di

tassazione due nuove fatture in sede di reclamo senza minimamente preoccuparsi

di menzionare e giustificare il fatto che una delle due andasse a sostituire

quella precedentemente chiesta in deduzione e che l’altra fosse una nuova

richiesta di deduzione dimenticata in precedenza”. Già solo questo fatto conduce

il fisco “alla conclusione che le fatturazioni di __________ SA non seguano

i basilari principi commerciali, che andrebbero rispettati anche nei rapporti

tra persone vicine, bensì siano costruite ad arte e rispondano a mere logiche

di risparmio fiscale”.

D’altro canto, l’autorità

di tassazione evidenzia che la ricorrente ha quantificato l’onorario “applicando

le percentuali del 15% e del 28.5% al costo della costruzione, mentre queste

percentuali devono essere applicate all’onorario, precedentemente stabilito sul

costo dell’opera determinante utilizzando i parametri suggeriti dalla Società

svizzera degli ingegneri e degli architetti”. Nel caso concreto, per un

investimento di fr. 1'800'000.‑ si sarebbero potuti fatturare poco

più di fr. 100'000.‑.

D’altra parte, la

ricorrente non avrebbe “dimostrato che gli interventi intrapresi

sull’immobile abbiano reso necessario il tipo di prestazioni che sono state

fatturate da __________ SA, né che esse siano state effettivamente fornite da

quest’ultima”.

Dopo aver analizzato la

documentazione aggiuntiva presentata in sede di ricorso, l’RS 1 asserisce che “l’attività

di direzione lavori e project management non rientra […] nelle competenze dei

suoi dipendenti [e che] nessun documento che possa suffragare le mansioni

esplicate nel concreto dal personale di __________ nell’ambito della

ristrutturazione dell’edificio è […] stato sottoposto all’attenzione

dell’autorità di tassazione”.

L’RS 1 conclude che il

versamento degli onorari da RI 1 ad __________ “non è qualificato quale

distribuzione dissimulata di utile (e quindi reddito da partecipazioni al

beneficio della riduzione per partecipazioni presso __________ SA)”.

Infatti,

“la correzione viene apportata sulla base del principio di

congruenza e in ossequio all’art. 134 cpv. 1 LT che indica quali costi di

investimento «i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato»:

se un importo è stato versato in ragione della vicinanza del beneficiario alla

venditrice e non quale contropartita per un lavoro effettivamente svolto, lo

stesso non può essere dedotto nella determinazione dell’utile imponibile

attraverso la TUI”.

L. La ricorrente ha replicato

il 28 settembre 2021, ribadendo quanto già esposto in sede di ricorso e

segnalando che, a suo modo di vedere, “non si tratterebbe di prestazione

valutabile in denaro, in quanto il pagamento avviene da RI 1 (società madre) ad

__________ SA (società partecipata), bensì di un apporto fiscalmente neutro ex

art. 60 lett. a LIFD, risp. art. 64 lett. a LT”.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale,

poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il

fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in

considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta,

il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli

utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con

un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

d’investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Il valore di investimento

è il valore di acquisto aumentato dei costi di investimento (art. 129 cpv. 1

LT).

Il valore di investimento

non è rappresentato esclusivamente dal prezzo pagato dall’alienante per

acquistare l’immobile, ma anche da tutte quelle spese che l’alienante ha

sostenuto personalmente. Ciò discende dal principio di congruenza, secondo cui

nel calcolo dell’utile bisogna contrapporre fra loro delle situazioni

comparabili, e dunque è necessario computare quegli incrementi o quelle

diminuzioni della sostanza immobiliare che sono causati da prestazioni del

proprietario (Soldini/Pedroli, op.

cit., p. 249).

1.3.

Giusta l’art. 134 cpv. 1

LT, sono considerati costi d’investimento:

-

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di

iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a

un mediatore;

-

i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato quali i

costi di costruzione e di miglioria, i contributi di miglioria, le tasse di allacciamento

e il contributo di plusvalore di cui agli art. 93 e seguenti della legge sullo

sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST);

-

le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri

fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per

liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del

precedente acquisto.

L’elenco delle spese

computabili quali costi d’investimento è esaustivo: quelli che non possono

essere sussunti in una delle categorie indicate all’art. 134 cpv. 1 LT sono

costi che non possono essere fatti valere nell’ambito della determinazione

dell’utile imponibile (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 249).

1.4.

La computabilità di tali

costi presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè

che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di

diritto. È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto

a un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato

all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente

all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258).

Di principio, sono

deducibili solo le spese pagate a terzi.

Tuttavia, possono sussistere

delle “prestazioni proprie” da parte del proprietario che aumentano il valore

del fondo, anche se ‑ nel valore del lavoro effettuato dal

proprietario sul suo immobile (Eigenleistung) ‑ manca la

prestazione pecuniaria erogata a terzi.

Si configura un caso di

prestazioni proprie anche quando un contribuente fa eseguire dei lavori da una

società che controlla. Alle prestazioni proprie sono equiparate le “prestazioni

quasi proprie” (Quasieigenleistung). Si parla di “prestazioni quasi

proprie” quando il contribuente non fa eseguire i lavori da una società da lui controllata,

bensì da una società a questa strettamente legata economicamente (p. es.

società sorella; v. Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4a ediz., Zurigo 2021, n. 66 ss

ad § 221, p. 2208 s.).

1.5.

Secondo il Tribunale

federale, la deduzione quali costi d’investimento delle prestazioni proprie è

ammessa, a condizione che il contribuente fornisca dettagli precisi sui lavori

eseguiti e sulle relative spese. Pertanto, sono necessari almeno i dettagli del

lavoro concretamente svolto e della spesa approssimativa associata, poiché

altrimenti è impossibile verificare se l’onorario dell’appaltatore generale non

include prestazione dell’architetto che non sono già state prese in considerazione

o prestazioni proprie della committenza che non sono deducibili.

Anche gli onorari versati

ad una persona giuridica controllata dal contribuente, quale appaltatore

generale, sono generalmente deducibili. Tuttavia, tali compensi sono trattati

come prestazioni proprie, per cui è necessaria la citata prova dell’effettivo

lavoro svolto (v. sentenza TF 2A.118/2007 del 24.08.2007 consid. 3.1, con

riferimento a DTF 104 Ia 22 consid. 2c; Zweifel/Hunziker/

Margraf/Oesterhelt Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zurigo

2021, § 10, n. 159, p. 395 ss.).

1.6.

A tal proposito, la

giurisprudenza ha definito i presupposti che devono essere cumulativamente adempiuti

affinché i costi delle prestazioni proprie possano essere ammessi in deduzione.

Il contribuente deve

dimostrare che

1. ha effettuato tali prestazioni

proprie;

Considerandi

2.

le

prestazioni proprie hanno aumentato il valore del fondo alienato o erano

necessarie;

3.

le

prestazioni proprie non sono già state pagate ad altro titolo (ad esempio,

nella fattura di costruzione sotto l'onorario dell'architetto);

4.

tali

prestazioni non avrebbero dovuto essere fornite da qualsiasi altro committente,

come ad esempio la selezione degli artigiani, la garanzia di un finanziamento,

le operazioni di pagamento, la supervisione del cantiere, ecc..

(cfr. DTF 104 Ia 22 e ss).

Per le prestazioni proprie

è determinante il prezzo di mercato (Marktwertprinzip; v. anche sentenza

TF 2C_817/2014 del 25.08.2015 consid. 2.2.3; Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,

op. cit., p. 397 s.)

1.7

È dovere del soggetto

fiscale documentare in modo ineccepibile i costi che intende far valere, poiché

l’autorità fiscale deve poter verificare non soltanto se rientrino in una delle

categorie indicate all’art. 134 cpv. 1 LT, ma anche l’effettivo dispendio e il

titolo oneroso della prestazione.

Il riconoscimento fiscale

delle prestazioni proprie presuppone indicazioni precise in merito ai lavori

concretamente svolti e alle spese ad essi correlate. Solo l’adempimento di

questo obbligo accresciuto di fornire prove consente di escludere che nel

compenso dell’appaltatore generale siano comprese prestazioni dell’architetto

già considerate o prestazioni proprie del committente non deducibili (sentenza del

Tribunale cantonale del Canton Basilea-Campagna n. 810 22 82 del 2 novembre

2022.

consid. 4.5.2, con riferimenti a giurisprudenza e dottrina).

2.

2.1.

Venendo al caso in

disamina, tra il 2016 e l’autunno del 2017, la ricorrente ha ristrutturato l’immobile

intervenendo in particolare sulla copertura della terrazza, aggiungendo un ascensore

esterno, rinnovando cucine e bagni e tinteggiando gli edifici (v. lettera del

6.08.2021

della __________ all’RS 1).

Le licenze edilizie sono state

rilasciate rispettivamente:

·

il 10 febbraio 2016 per la posa di un nuovo ascensore esterno, la

demolizione di un volume in legno al 4° piano, lo spostamento dell’ingresso

pedonale e il ripristino della scala esterna che collega il 3° piano al tetto

(costi dei lavori preventivati: fr. 100'000.‑; v. formulario

notifica inoltrato il 9.12.2015);

·

il 16 marzo 2016 per la demolizione di alcuni manufatti esterni e

il rinnovamento delle cucine e dei bagni (come da progetto inoltrato il 23.02.2016;

costo dei lavori preventivato: fr. 150'000.‑) e

·

il 16 dicembre 2016 per il tinteggio degli edifici (come da

progetto inoltrato il 28.11.2016).

La ricorrente vorrebbe far

valere quali costi di investimento, oltre a quanto già ammesso dall’autorità di

tassazione dopo aver trovato un accordo con l’insorgente, anche i costi riferiti

alle note d’onorario per rispettivamente la “Progettazione prima fase:

studio di fattibilità, piani esecutivi, capitolati” in ragione di

fr. 183'600.‑ e per la “Direzione lavori e project management”

in ragione di fr. 334'800.‑, per un totale di fr. 518'400.‑.

2.2

2.2.1

Come visto, la RI 1

controlla __________.

La ricorrente, le cui

quote sono detenute dai coniugi __________, ha commissionato alla società

figlia __________ dei lavori di progettazione, di gestione e di direzione in

relazione alla ristrutturazione dell’immobile di __________, corrispondendo

onorari pari a fr. 518'400.‑.

Da parte sua, __________ ha

registrato “ricavi da consulenza” in ragione di fr. 212'102.64 per

il periodo contabile 2016 e di fr. 316'502.60 per il periodo contabile 2017. La

scheda contabile __________ riporta una registrazione al 15.10.2017 pari a

fr. 310'000.‑, con la descrizione “consulenza: RI 1 direz. Lavori

__________ fatt. c017-99” (v. incarto fiscale 2017 RI 1; doc.

supplementare; v. anche doc. AS).

La relativa fattura (“__________

c017_99”, datata 15.10.2017; v. anche doc. AE) si riferisce alla “Direzione

lavori, domanda di costruzione e project management” e meglio, alla “prestazione

a corpo per direzione lavori, domanda di costruzione e project management per

il cantiere di __________ mappale __________ RFD” ed è stata così redatta:

Blocco A, via

__________ CHF 310'000.--

Blocco B, via

__________ CHF 140'000.--

+

IVA 8% CHF 36'000.--

Totale CHF 486'000.‑‑

2.2.2

In sede di reclamo, la

ricorrente presentava due nuove fatture emesse dalla __________ SA.

La prima (doc. AP), sempre

datata 15 ottobre 2017 e riferita alla “Fattura __________ 017_99”, dal

tenore seguente:

Direzione

lavori e project management.

Nostra

prestazione a corpo per direzione lavori e project management per il Blocco A

via __________, Lugano Loreto mappale __________ RFD __________

Stesura e controllo

documentazione

Direzione

lavori e controllo costi

Messa

in esercizio

Allestimento

documentazione opera

Direzione

lavori garanzie

Liquidazione

Totale

costi direzione lavori a corpo CHF 310'000.‑

+

IVA 8% CHF 24'800.‑

Totale CHF 334'800.‑

Al 31 dicembre 2018, __________

registrava altri “ricavi da consulenza” pari a fr. 170'000.‑

relativi a “Consulenza: RI 1 progettazione 1° fase __________ fatt. c018_99”

(v. incarto fiscale RI 1; doc. supplementare; v. anche doc. AU). Questa seconda

fattura prodotta in sede di reclamo (v. anche doc. AO) riportava quale

riferimento “__________ c018_99”, era datata 29 gennaio 2018 e

intitolata “Progettazione prima fase: studio di fattibilità, piani

esecutivi, capitolati” ed era così redatta:

Totale a

corpo CHF 170'000.00

+

IVA 8% CHF 13'600.00

Totale CHF 183'600.00

2.2.3

In sede di ricorso, la

ricorrente ha fornito tre nuovi documenti a sostegno della propria tesi, ovvero

·

la notifica inviata da __________ al Municipio di __________ per

i lavori di “sistemazione del giardino e rinnovamento spazi interni senza

modificare l’aspetto e la destinazione dell’immobile” il cui costo dei

lavori era stato stimato in fr. 150'000.‑;

·

la nota di credito emessa il 13 novembre 2017 per la fattura __________

c017-99 pari a fr. 486'000.‑ (doc. AQ) e

·

un conteggio datato 27 ottobre 2017 delle ore dedicate dai

signori __________, __________ e __________ all’allestimento della domanda di

costruzione “a posteriori con procedura ordinaria” e di notifica di

altri lavori relativi al mappale di __________ (in particolare, area verde,

balcone non demolito, evacuazione acqua tetto terrazza).

2.3

Si tratta ora di esaminare

se la documentazione versata agli atti e quella presentata in sede di ricorso

sia idonea a dimostrare la natura e l’esistenza dei costi che vorrebbe far valere

la ricorrente.

Come visto, l’onere della

prova è a carico dell’insorgente, il quale è tenuto a fornire indicazioni

precise in merito ai lavori concretamente svolti e alle spese ad essi

correlate.

Nella fattispecie, la

ricorrente non ha mai prodotto documentazione dalla quale sia possibile

ricavare dettagli precisi riguardanti le prestazioni fornitele concretamente dalla

__________ e le relative spese, neppure in misura approssimativa. Non è dato sapere

in che modo e in quale misura queste prestazioni abbiano aumentato il valore

del fondo alienato.

La ricorrente non ha, in

particolare, prodotto rapporti di lavoro delle persone che si sarebbero

occupate delle prestazioni fatturate. Non è in tal modo possibile accertare chi

abbia svolto i lavori in discussione né quando né per quante ore.

La sola “istanza di

notifica”, allegata al ricorso, è ben lungi dal giustificare gli onorari

fatturati. L’istanza, inoltrata dalla __________ SA al Municipio di __________

il 23 febbraio 2016, concerne la “sistemazione del giardino e rinnovamento

spazi interni senza modificare l’aspetto e la destinazione” e quantifica il

costo dei lavori in fr. 150'000.‑. A parte il fatto che, come rileva

l’RS 1 nelle osservazioni, alla copia dell’istanza sono allegati documenti che

si riferiscono ad un altro intervento (nuovo ascensore e nuovo ingresso), è

chiaro che il documento in questione non può giustificare un onorario per opere

di progettazione di ben fr. 183'600.‑.

Le stesse vicissitudini

legate all’emissione delle fatture della __________ SA sono sufficienti a far dubitare

dell’effettiva esecuzione delle pretese opere. Si pensi al fatto che una

seconda fattura è stata emessa in un secondo tempo oppure alla successiva sostituzione

dell’unica fattura con due fatture distinte. Non si possono non condividere, in

particolare, le perplessità dell’autorità di tassazione in merito alla pretesa

dimenticanza, cui sarebbe stato posto rimedio con l’allestimento di una fattura

complementare, destinata ad azzerare l’utile immobiliare.

Anche le proporzioni degli

onorari rispetto al valore dell’investimento complessivo contribuiscono ad

accrescere i dubbi in merito allo svolgimento dei fatti. Nelle sue osservazioni

al ricorso, l’autorità di tassazione ha proposto dei calcoli di un ipotetico

onorario per corrispondenti prestazioni effettuate da un professionista terzo,

basandosi sui parametri proposti dalla Società svizzera degli ingegneri e degli

architetti (SIA). Il costo sarebbe ammontato a poco più di 100'000 franchi. Su

un investimento complessivo di fr. 1'800'000.‑ un esborso di oltre

mezzo milione di franchi apparirebbe in ogni caso ingiustificato.

Un altro aspetto che

l’autorità ha pertinentemente sottolineato è la circostanza che la __________

SA abbia impiegato un architetto solo nel periodo dal 1° luglio 2015 al 30

aprile 2016, versandogli uno stipendio complessivo di fr. 40'000.‑. Il

professionista in questione non può certamente essersi occupato della direzione

lavori, se la ristrutturazione si è protratta fino al mese di novembre del

2017.

2.4

Ne consegue che l’insorgente

non è riuscita a dimostrare di adempiere le quattro condizioni cumulative poste

dalla giurisprudenza per poter dedurre gli ulteriori costi d’investimento che

fa valere.

È quindi a giusto titolo

che l’RS 1 non ha ammesso tra i costi di investimento ai sensi dell’art. 134

cpv. 1 LT gli importi richiesti, ovvero fr. 334'800.‑ e

fr. 183'600.‑.

Contrariamente a quanto

sostenuto nel ricorso, non vi è stata alcuna distribuzione dissimulata di

utile. Le spese fatte valere non sono semplicemente state riconosciute quali

costi di investimento deducibili secondo l’art. 134 cpv. 1 LT. Per quanto

riguarda il fatto che la __________ SA ha registrato fra i ricavi e dichiarato

al fisco gli onorari in discussione, la questione non deve essere affrontata in

questa sede ma tutt’al più nella procedura di tassazione che la concerne o in

un’eventuale procedura di revisione (sentenza TF 2A.118/2007 del 24 agosto 2007

consid. 3.1 in

fine).

3.

Di conseguenza, il

ricorso è respinto.

Visto l’esito, la tassa di

giustizia e le spese procedurali sono poste a carico della ricorrente,

soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 2’500.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 500.–

per un totale di fr. 3’000.–

sono a carico della

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna,

entro 30 giorni (art. 73 LA

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La cancelliera: