Imposta sull’utile delle persone giuridiche: distribuzione dissimulata di utile, spese di gestione immobiliare eccessive, spese di consulenza a favore di società vicina

Incarto n.

80.2021.85

80.2021.86

Lugano

14 dicembre 2021

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

segretaria

Sabina

Ghidossi, vicecancelliera

parti

RI

1

rappr.

da: RA 1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 13 aprile 2021 contro la decisione del 11 marzo 2021 in materia di IC-IFD

2011-2012-2013-2014.

Fatti

Fatti

A. RI 1, con sede – nel

periodo sub judice – a Lugano, veniva costituita il 21 maggio 1999. Per

quanto qui di interesse, la società aveva quale scopo sociale “l’acquisto,

la vendita, la detenzione e la locazione di beni immobili, l’ottenimento ed il

rilascio di concessioni sui medesimi, nonché la presa di partecipazioni in

altre imprese. Può inoltre costituire in pegno i propri beni in favore di terzi”.

B.

a. Dichiarazione

fiscale 2011

Per il periodo fiscale

2011, la RI 1 presentava la propria dichiarazione d’imposta, facendo valere un

risultato fiscale imponibile pari a fr. 108'770.- ed un capitale proprio

imponibile pari a fr. 10'865'781.-.

b. Dichiarazione

fiscale 2012

Per il periodo fiscale

2012, RI 1 presentava la propria dichiarazione fiscale facendo valere un utile

imponibile di fr. 11'871.- ed un capitale proprio imponibile di fr.

6'877'052.-.

c. Dichiarazione

fiscale 2013

Per il periodo fiscale

2013, la RI 1 presentava la propria dichiarazione fiscale facendo valere un

utile imponibile pari a fr. 320’716.- ed un capitale proprio imponibile pari a

fr. 8'033'859.-.

d. Dichiarazione

fiscale 2014

Per il periodo fiscale

2014, la RI 1 presentava la propria dichiarazione fiscale facendo valere un

utile imponibile di fr.14'640.- ed un capitale proprio imponibile pari a fr.

8'048'499.-.

C. Alfine di definire le

tassazioni IC/IFD relative agli anni 2011, 2012 e 2013, l’RS 1 (di seguito:

UTPG), il 14 ottobre 2015 invitava la contribuente a voler produrre lo “sviluppo

dettagliato” dei seguenti conti: conto spese professionali per l’anno 2011;

conto amministrazione immobile per gli anni 2011-2013; conto utile per vendita

unità immobiliare per l’anno 2013 ed infine, conti consulenze __________ e

consulenze __________ per l’anno 2013, allegando le relative fatture. RI 1

rispondeva alla richiesta dell’UTPG in data 29 ottobre 2015.

Con un’ulteriore richiesta

del 17 agosto 2016, l’UTPG chiedeva alla contribuente, che rispondeva il 4

ottobre 2016, la trasmissione dei seguenti documenti:

-

“spiegazioni e documentazione

relative alla registrazione sul conto “spese professionali” nel 2011 descritta

quale “__________/Acc. Penale __________ 2'600’000” e alle registrazioni sul

conto dei passivi “Accantonamento __________ x penale vendita __________” negli

anni 2011-2014, indicando lo stato attuale della vertenza (allegare eventuali

giustificativi)

-

Informazioni e spiegazioni

relative alle prestazioni ricevute in contropartita degli importi registrati

sul conto “Consulenze __________” nell’anno 2013

-

Indicazioni circa le relazioni tra

RI 1 e la società __________.

-

Informazioni circa le prestazioni

effettuate dal sig. __________ quale dipendente della società

-

Sviluppo dettagliato del conto

“Spese di rappresentanza e trasferta” per gli anni 2011, 2012, 2013 e 2014

-

Sviluppo dettagliato del conto

“spese amministrative e contabilità” per l’anno 2011 allegando i relativi

giustificativi e indicando il genere di prestazioni ricevute

-

Giustificativi (fatture) concernenti

gli importi registrati sul conto consulenza __________ per gli anni 2011, 2012,

2013 e 2014, allegando l’eventuale contratto e indicando il genere di

prestazioni ricevute

-

Sviluppo dettagliato del conto

“Consulenze __________” per l’anno 2014, allegando i relativi giustificativi.

Indicazioni circa il genere di prestazioni fornite dal sig. __________ negli

anni 2013 e 2014”.

D.

a. Dichiarazione

fiscale 2011

Per il periodo fiscale

2011, l’UTPG accertava un utile imponibile, ai fini di IC, pari a fr. 348'900.-

mentre ai fini di IFD, corrispondente a fr. 1'097'600.-. Il capitale imponibile

veniva invece definito a fr. 12'369'000.-.

b. Dichiarazione

fiscale 2012

Per il periodo fiscale

2012, l’UTPG accertava un utile imponibile, ai fini di IC/IFD, pari a fr.

137’600.-. Il capitale imponibile, ai soli fini di IC, veniva invece definito a

fr. 8'341’000.-.

c. Dichiarazione

fiscale 2013

Per il periodo fiscale

2013, l’UTPG accertava un utile imponibile, ai fini di IC, pari a fr. 375’000.-

mentre ai fini di IFD, corrispondente a fr. 1'213’500.-. Il capitale imponibile

veniva invece definito a fr. 9'237’000.-.

d. Dichiarazione

fiscale 2014

Per il periodo fiscale

2014, l’UTPG accertava un utile imponibile, ai fini di IC/IFD, pari a fr.

149’300.-. Il capitale imponibile, ai soli fini di IC, veniva invece definito a

fr. 9'222’000.-.

E. Con scritto datato 30

dicembre 2016, RI 1 interponeva tempestivo reclamo contro le decisioni di

tassazione relative agli anni 2011, 2012, 2013 e 2014. Con il gravame, la

reclamante censurava le riprese per “spese amministrative eccessive” pari a fr.

100'000.- per gli anni 2011, 2012 e 2014 e corrispondenti a fr. 150'000.- per l’anno

2013. Inoltre, la contribuente contestava la ripresa per “consulenze __________”

per l’anno 2013 ed equivalenti a fr. 107'385.-. La reclamante sosteneva che “le

spese amministrative e le consulenze __________ (…) sono giustificate dalle

spese effettivamente sostenute dalla società negli anni in questione riguardo

gli onorari per l’amministrazione dell’immobile e le relative consulenze __________,

costi già giustificati e dettagliati in data 29.10.2015 e 04.10.2016, con

relative fatture e contratto”.

F. Nel corso del mese di

dicembre 2017 si teneva un incontro tra l’allora rappresentante della

contribuente e l’UTPG, durante il quale venivano fatte passare in rassegna le

correzioni apportate dall’UTPG alle dichiarazioni di imposta della

contribuente. Alla fine della discussione, la rappresentante contrattuale

chiedeva di poter beneficiare dell’accantonamento imposte sulle riprese

effettuate e di poter disporre di alcuni giorni di riflessione.

Successivamente, in data 2

febbraio 2018, l’UTPG inviava una e-mail alla rappresentante della

contribuente, nella quale veniva esposta la definizione degli elementi

imponibili comprendente l’accantonamento imposto ed il calcolo alla base della

ripresa delle spese amministrative eccessive.

Con scritto e-mail del 16

marzo 2018, la rappresentante comunicava che l’amministratore unico della RI 1

sarebbe stato disposto ad accettare una ripresa delle spese amministrative

eccessive per fr. 50'000.- annui (fr. 200'000.- complessivi).

Il 22 marzo 2018, l’UTPG

comunicava “la propria disponibilità a rientrare nel merito della ripresa di

CHF 107'385 effettuata nella tassazione 2013 in relazione alle consulenze __________,

nel caso in cui fosse stata fornita la documentazione a giustificazione di

questi costi dal profilo commerciale e fiscale; la propria disponibilità a

concedere una riserva negativa per imposte sulle riprese effettuate; di

confermare gli importi definiti in merito alla ripresa per spese

amministrative, non essendo stato fornito alcun elemento che permettesse di

scostarvisi”.

In risposta allo scritto

dell’UTPG, la RI 1, il 6 aprile 2018, affermava che i costi professionali pari

a fr. 107'385.- “sono stati sostenuti al fine di procurare nuovi mandati di

gestione immobiliare in __________ che si sono realizzati nel 2017” ed

allegava delle schede contabili. La contribuente contestava poi l’applicazione

delle regole definite dall’Associazione Svizzera dell’economia immobiliare SVIT

(di seguito: SVIT) per definire l’eccesso delle spese amministrative. Inoltre,

la RI 1 si diceva nuovamente d’accordo ad accettare una ripresa delle spese

amministrative eccessive per fr. 50'000.- annui (fr. 200'000.- complessivi).

Con scritto e-mail del 13

ottobre 2020, l’UTPG esponeva una breve cronistoria relativa alle pratiche in

oggetto ed il 2 novembre 2020 formulava un’ulteriore richiesta di documenti e

meglio, “il documento “Act. N. 235/2004” citato nelle fatture __________ del

2013 (conto dei costi “Consulenze __________”); i giustificativi relativi alle

registrazioni del 2017 sui conti dei ricavi “Consulenza __________” (12

fatture), “Consulenza __________” (4 fatture) e “Consulenza __________” (4

fatture)”.

La contribuente rispondeva

alla richiesta con e-mail del 20 novembre 2020, allegando il documento “Act.

N. 235/2004”, il “contratto __________” relativo all’anno 2017, le “fatture

__________” per l’anno 2017 e le “fatture __________” per l’anno

2017. La stessa ribadiva che le spese amministrative “sono costi effettivamente

sostenuti al fine di procurare nuovi mandati di gestione immobiliare in __________

che si sono realizzati nel 2017” ed equivalenti, in parte a “costi

societari (emolumento cda, allestimento contabilità, costi veicoli, spese di

rappresentanza, spese telefoniche e cancelleria) e alcuni legati direttamente

alla gestione dell’immobile quale spese professionali ed amministrazione

immobile”. La contribuente rinnovava infine la sua disponibilità a voler accettare

una ripresa delle spese amministrative eccessive per fr. 50'000.- annui.

G. Con decisioni su

reclamo del 14 febbraio 2021, l’UTPG accoglieva parzialmente il reclamo, con la

seguente motivazione:

“Spese amministrative eccessive

In

ossequio alla giurisprudenza della lodevole Camera di diritto tributario, le

spese amministrative ammissibili fiscalmente sono state determinate facendo

riferimento al tariffario SVIT (5% dei ricavi da affitti). È inoltre stato

aggiunto un importo supplementare di CHF 20'000. Tenuto conto dell’attività

svolta dalla Società, l’Autorità di tassazione reputa che l’importo così

definito permetta di coprire tutte le spese a carico della stessa, da un lato

quelle per la gestione immobiliare e dall’altro quelle legate

all’amministrazione societaria. La ripresa effettuata in sede di tassazione

viene così confermata, non essendo stato fornito alcun elemento concreto che

permetta di scostarsene: malgrado ne sia stata a più riprese data la

possibilità alla reclamante, questa si è limitata a chiedere una riduzione

della correzione fiscale, senza portare prove tangibili a sostegno di tale

richiesta.

Imposte

Benché

non richiesta dal contribuente, tenuto conto dell’ammontare delle correzioni

fiscali, viene concessa una riserva negativa per accantonamento imposte

insufficiente [di CHF 50'000.- per il 2011; di CHF 30'000.- per il 2012, 2013 e

2014]” .

In riferimento al periodo

fiscale 2013, l’autorità di tassazione motivava nel modo seguente la ripresa

del costo registrato quale “consulenze __________”:

“La

reclamante ha giustificato l’importo di CHF 107'385 registrato quale

“consulenze __________” quale costo sostenuto al fine di procurare nuovi

mandati di gestione immobiliare in __________, che si sono realizzati nel 2017.

Tuttavia,

i documenti presentati non permettono di stabilire un rapporto tra gli importi

versati nel 2013 alla __________ e le fatture emesse nel corso del 2017 a

carico della società __________., della società __________. e della stessa (!) __________

Si

fa notare come la fatturazione da parte di RI 1 avviene in tempi quantomeno

sospetti: in seguito all’emissione della notifica di tassazione 2013 e in un

anno in cui la società, senza questi ricavi, avrebbe subito una perdita

piuttosto importante.

Considerato

inoltre come tutte le società siano da considerare quali società vicine e che

ci si trova confrontati con entità giuridiche con sede all’estero, l’Autorità

fiscale ha il dovere di esigere informazioni particolarmente precise e

complete.

Per

i motivi indicati, le prove addotte non possono essere considerate sufficienti

ed il costo non giustificato in maniera sufficientemente verosimile e, di

conseguenza, all’Autorità fiscale non resta che confermare la ripresa”.

H. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, la contribuente insorge contro le

decisioni di tassazione su reclamo dell’11 marzo 2021. La ricorrente contesta

dapprima la ripresa di fr. 100'000.- per gli anni 2011, 2012 e 2014

rispettivamente di fr. 150'000.- per l’anno 2013 quali “spese amministrative

eccessive”. Secondo RI 1 i costi in oggetto sarebbero da suddividere tra “spese

di amministrazione immobile”, ovvero quelle necessarie alla propria attività

immobiliare e affidata ad una società terza ritenuto che la ricorrente “non

si è mai dotata di un’autonoma struttura tecnica ed amministrativa” e,

“altre spese, quali l’emolumento dell’amministratore unico, l’allestimento

della contabilità, i costi dei veicoli, le spese di rappresentanza, telefoniche

e di cancelleria”.

La contribuente lamenta

poi di essere stata tassata in modo diverso rispetto ai periodi fiscali

precedenti.

Inoltre, la ricorrente

censura l’applicazione delle “tariffe SVIT”, poiché le stesse sarebbero

applicabili unicamente al “mandato di gestione ordinaria” e, l’attività

da lei svolta non si limiterebbe a quest’ultima. RI 1 afferma poi, che anche la

giurisprudenza della Camera confermerebbe la sua tesi.

Infine, in merito alla

ripresa “delle spese professionali per l’importo di CHF 107'385.-“,

la

ricorrente ribadisce che i costi “sono stati sostenuti al fine di procurare

nuovi mandati di gestione immobiliare in Repubblica Ceca che si sono realizzati

nel 2017”.

L’insorgente fa notare

anche di aver prodotto le prove atte a giustificare quanto da lei sostenuto.

I. L’UTPG presenta le

proprie osservazioni al ricorso il 19 maggio 2021. In merito alle “spese

amministrative eccessive” l’autorità fiscale illustra il calcolo che ha portato

alla ripresa dei costi, affermando di non contestare la reale assunzione delle

spese, bensì di essere dell’opinione che esse siano eccessive rispetto

all’attività svolta dalla società e di conseguenza debbano essere considerate

quale “distribuzione dissimulata di utile”. L’UTPG ritiene, in merito alla

modalità di calcolo adottata, di essere stato “particolarmente generoso”

e, in merito all’applicabilità del tariffario SVIT, di averlo applicato

rispettando la giurisprudenza (in particolare della Camera di diritto

tributario). Inoltre, sostiene di aver tenuto conto dei cambiamenti intervenuti

in seno alla società, motivo per il quale l’autorità avrebbe rispettato il

principio di legalità. L’UTPG sottolinea poi come dal 2005 l’attività di

gestione immobiliare di RI 1 “si è notevolmente ridotta”.

L’autorità di tassazione

ritiene inoltre che la società non avrebbe adempiuto il proprio dovere di

motivazione, nonostante ne abbia avuto la possibilità.

In merito alla ripresa

delle “consulenze __________”, l’UTPG ritiene di aver agito correttamente,

ritenuto in particolare che la correlazione tra il costo sostenuto nel 2013 e i

ricavi registrati nel 2017 non sarebbe stata opportunamente dimostrata.

Diritto

Spese

amministrative eccessive

1. 1.1.

Gli articoli 58 cpv. 1

LIFD e 67 cpv. 1 LT prevedono, con riferimento all’imposta sull’utile delle

persone giuridiche, che:

1 Costituiscono

utile netto imponibile:

a.

il saldo del conto profitti e

perdite, epurato dal riporto dell’anno precedente;

b.

tutti i prelevamenti fatti prima

del calcolo del saldo del conto profitti e perdite e non destinati alla

copertura di spese riconosciute dall’uso commerciale, in particolare:

- ...[omissis]...

- le distribuzioni palesi o dissimulate di

utili e le prestazioni a terzi non giustificate dall’uso commerciale.

1.2.

La dottrina ha così

riassunto la nozione di “distribuzione dissimulata di utili” che si può

ricavare dalla giurisprudenza del Tribunale federale (cfr. Cagianut/Höhn, Unternehmungssteuerrecht,

Berna 1986, p. 398 s.; Höhn/Waldburger,

Steuerrecht, 8a ediz., vol. I, Berna 1997, n. 82 al § 18, p. 456 s.;

Oberson, Droit fiscal suisse,

Basilea/Francoforte 1998, n. 28 ad § 10, p. 172; inoltre sentenza della CDT

n. 80.2000.31 del 2 maggio 2000, in RDAT II-2000 n. 8t e sentenza del TF n.

2C_798/2015 del 26 settembre 2016, consid. 2.1.):

Ø

una prestazione da parte della società, senza una corrispondente

controprestazione;

Ø

il fatto che la prestazione si traduca in un vantaggio

per l’azionista o una persona a lui vicina, cioè che essa non sarebbe stata

concessa ad un terzo alle stesse condizioni;

Ø

il fatto che il menzionato carattere della prestazione

(di avvantaggiare, cioè, un azionista rispetto ai terzi) sia riconoscibile da

parte degli organi societari.

1.3.

Quali

prestazioni valutabili in denaro, qualificate pure come distribuzioni

dissimulate di utili (DTF 131 II 593 consid. 5.1), valgono anche le rinunce a

determinati proventi in favore dell’azionista o di una persona a lui vicina,

con una corrispondente riduzione, presso la società, dell’utile esposto nel

conto economico. Questa forma di prestazione valutabile in denaro viene

definita con la nozione di prelevamento anticipato dell’utile (Gewinnvorwegnahme;

cfr. Bernardoni/Bortolotto, La

fiscalità dell’azienda, Mendrisio 2010, p. 432). Essa sussiste per l’appunto

quando la società non rivendica alcun diritto su introiti di sua competenza,

che vengono così incassati direttamente dall’azionista, rispettivamente quando

quest’ultimo non fornisce la controprestazione che la società esigerebbe da un

terzo, ad esempio la vendita di un bene del patrimonio sociale ad un prezzo di

favore. La differenza fra il valore che sarebbe stato possibile ottenere da un

terzo e il valore pattuito con l’azionista rappresenta una distribuzione

mascherata di utile (Bernardoni/ Bortolotto,

op. cit., p. 423; sentenze del TF n. 2A.204/2006 del 22 giugno 2007, consid. 6;

n. 2A.263/2003 del 19 novembre 2003, in: ASA 74 p. 660, consid. 2.2; n.

2A.602/2002 del 23 luglio 2003, consid. 2, con riferimenti).

Considerandi

2.

2.1.

L’UTPG,

nelle proprie osservazioni, ha rilevato che la ricorrente, attiva nell’ambito

immobiliare, avrebbe effettivamente sostenuto le spese dichiarate, ma che

queste sarebbero eccessive rispetto all’attività da lei svolta. L’UTPG

evidenzia poi che il signor __________, amministratore unico della contribuente

dal 2005 al 2019, sarebbe da considerare quale persona vicina, così come la

società anonima __________, da lui amministrata dal 2011 al 2016.

L’autorità

fiscale, per valutare la congruità delle spese sostenute da RI 1 si è basata

anche sulle indicazioni fornite dal tariffario della SVIT.

Nelle

proprie osservazioni inoltre, l’UTPG ha espressamente qualificato la ripresa

litigiosa come “distribuzione dissimulata di utile”. Pertanto,

il ricorso deve essere esaminato alla luce dei presupposti della distribuzione

dissimulata di utili.

2.2

In una sentenza del 5

marzo 2009 (n. 2C_721/2008), il Tribunale federale ha respinto il ricorso di

una società anonima, proprietaria di un immobile, che aveva versato

all’amministratore e unico azionista un compenso complessivo di fr. 21'150.– e

che aveva dichiarato un utile imponibile di fr. 21'800.–. Basandosi sui

tariffari dell’Union neuchâteloise des professionnels de l’immobilier

(UNPI), l’autorità di tassazione cantonale aveva ritenuto che, nella misura in

cui oltrepassava l’importo di fr. 10'000.–, la remunerazione in questione

costituiva una distribuzione dissimulata di utile. Secondo la Suprema Corte, la

decisione del fisco cantonale, che, in mancanza di elementi concreti in merito

alla natura e all’importanza delle attività svolte dall’azionista, aveva

proceduto ad una comparazione con gli onorari raccomandati dall’UNPI, appariva

conforme al diritto federale e non arbitraria (consid. 2.5).

2.3

In un caso trattato dallo

Steuergericht del __________ (decisione del 9 marzo 2015, in KSGE 2015 n. 8), i

giudici cantonali si sono confrontati con la tassazione di una società,

proprietaria di una casa con diversi appartamenti, che aveva pagato onorari per

l’amministrazione dello stabile, ad una società vicina, in misura

corrispondente al 6,64% delle pigioni incassate, ed aveva versato al proprio

amministratore unico un onorario di fr. 16'800.–. La corte cantonale ha

ritenuto legittima la decisione dell’autorità fiscale, che aveva considerato

distribuzione dissimulata di utile sia il compenso pagato per l’amministrazione

dello stabile, nella misura in cui eccedeva il 5% delle pigioni, sia l’onorario

dell’amministratore, nella misura in cui oltrepassava l’importo di fr. 6'000.–.

I costi che risultavano dai conti della ricorrente erano infatti stati

considerati eccessivi, rispetto al valore di mercato delle prestazioni fornite

dalla società amministratrice dell’immobile e dall’amministratore della società

stessa.

.

2.4

La Camera di diritto

tributario, in una sentenza del 26 febbraio 1999 (CDT n. 80.98.00303), si è già

confrontata con la valutazione della congruità dello stipendio versato da una

società, avente lo scopo di amministrare e gestire beni immobiliari,

all’azionista e amministratore. In questa occasione, la Camera ha preso in

considerazione, a titolo di orientamento, il tariffario della SVIT, concludendo

che la società ricorrente aveva versato un salario eccessivo

all’amministratore, con la conseguenza che vi era stata una distribuzione

dissimulata di utile. Alla stessa conclusione è giunta la Camera in un caso

attinente al corrispettivo versato da una società attiva nell’ambito

immobiliare al direttore, dipendente ed amministratore della società stessa

(sentenza della CDT n. 80.2016.224 del 14 aprile 2017).

2.5

2.5.1

Nel caso in disamina, la

ricorrente afferma di aver effettivamente sostenuto le spese relative alla

gestione del “__________”, affidando, il 15 dicembre 2005, questo compito e

meglio, il “controllo di gestione”, la “gestione tesoreria”, lo “sviluppo e le

ricerche di mercato”, la “licenza d’uso del software __________” nonché la sua

“assistenza e manutenzione”, alla __________ per un corrispettivo annuale pari

a fr. 108'000.-, che avrebbe potuto essere aumentato di fr. 40'000.- nel caso

di “un eventuale incremento del numero di immobili in gestione, derivante

dall’attività di sviluppo svolta da parte di __________”.

L’UTPG

ritiene invece che le spese fatte valere dalla ricorrente “siano eccessive

rispetto all’attività svolta” e che decisiva sarebbe “l’ampiezza delle

prestazioni di cui RI 1 necessitava e la natura delle attività effettivamente

svolte da __________ a suo favore”. Pertanto, per verificare la congruità

dei costi sostenuti, l’UTPG ha rilevato che dal 2005, anno di stipula del

contratto tra RI 1 e __________, l’attività di gestione immobiliare della

contribuente si sarebbe notevolmente ridotta, in quanto a) “dei 26

fogli PPP (+ autorimessa) del fondo base __________ di __________ (1000‰)

posseduti nel 2005, la Società è rimasta proprietaria di 7 fogli PPP (+

parcheggi a fine 2014 (258‰)”; b) “il valore contabile

degli attivi immobiliari è passato da CHF 15'647'800 il 31.12.2005 a CHF

1'955'400 il 31.12.2014” e c) “gli affitti sono scesi da CHF

1'207'698 nel 2005 a CHF 289'523 nel 2014”. Inoltre, l’UTPG considera “inspiegabile”

la clausola riferita all’aumento del corrispettivo dovuto a __________, poiché

il contratto non prevede alcuna riduzione in caso di diminuzione degli immobili

in gestione.

2.5.2

L’UTPG

ha proceduto correttamente, cerziorandosi della congruità delle spese sostenute

per verificare se fossero proporzionate o meno all’attività immobiliare gestita

dalla RI 1. Dapprima, prendendo in considerazione l’insieme delle circostanze

del caso di specie e poi, applicando, a titolo indicativo, il tariffario SVIT.

2.5.3

2.5.3.1

Si evidenzia che

nell’ambito delle distribuzioni dissimulate di utile, l’onere della prova viene

suddiviso nella maniera seguente: le autorità fiscali devono apportare la prova

che la società ha fornito una prestazione e che non ha ottenuto una

controprestazione, rispettivamente che ha ottenuto unicamente una

controprestazione insufficiente. Se le prove raccolte da parte dell’autorità

fiscale forniscono sufficienti indizi che rivelano l’esistenza di una tale

sproporzione, spetta allora al contribuente stabilire l’esattezza delle sue

allegazioni contrarie (cfr. sentenze del TF n. 2C_1157/2016 del 2 novembre 2017

consid. 4.2.3. e 2C_674/2015 del 26 ottobre 2017 consid. 7.4. e riferimenti).

Il contribuente non deve

sopportare le conseguenze di una mancanza di prove, a meno che non possa

essergli rimproverata la violazione dei suoi doveri di

collaborazione (cfr. sentenze del TF n. 2C_605/2014 del 25 febbraio 2015

consid. 6 e riferimenti e n. 2C_11/2018 del 10 dicembre 2018 consid. 6.2.).

2.5.3.2

Ora, nel caso in esame, le

prove offerte dall’UTPG (in particolare in sede di ricorso) forniscono

sufficienti indizi per ritenere l’esistenza di una sproporzione tra quanto

corrisposto dalla RI 1 alla __________ ed i compiti svolti da quest’ultima. Come

correttamente esposto dall’autorità fiscale, si deve infatti ritenere che

l’attività di gestione immobiliare relativa al “__________” si sia, dall’anno

di stipula del contratto con la __________ avvenuta nel 2005, considerevolmente

ridotta. Effettivamente, la RI 1 era, prima del 2007 proprietaria di 26 fogli

PPP del fondo base part. n. __________ RFD di __________. Tuttavia, nel 2014,

la contribuente era proprietaria di soli 7 fogli PPP corrispondenti a 258‰ (compresi i parcheggi) (vedi SIFTI –

Registro fondiario definitivo, fondo base part. n. __________ RFD di __________).

Inoltre, come giustamente sottolineato dall’UTPG, il valore contabile degli

attivi immobiliari è sceso da fr. 15'647'800.- (31.12.2005) a fr. 1'955'400.- (31.12.2014)

e gli affitti incassati sono diminuiti da fr. 1'207'698.- nel 2005 a fr.

289'523.- nel 2014 (cfr. documentazione prodotta in sede di dichiarazione di

imposta dalla stessa contribuente). Infine, questa Camera non può non ritenere

insolito il contenuto del contratto stipulato con __________, il quale contiene

unicamente una clausola riferita ad un possibile aumento del corrispettivo

dovuto, ma non ad un’eventuale sua riduzione in caso di diminuzione degli

immobili da gestire.

Al

contrario invece, la ricorrente non ha comprovato la necessità delle

prestazioni ricevute, limitandosi infatti a contestare l’agire dell’autorità

fiscale, che non sarebbe stato conforme alla prassi adottata in precedenza ed

alla giurisprudenza. La ricorrente non ha pertanto saputo comprovare, venendo

meno all’onere della prova che le incombeva, sulla base degli atti a

disposizione, la reale necessità delle spese sostenute in ambito di gestione

immobiliare.

Si tiene anche a precisare

che nella premessa del contratto stipulato tra RI 1 e __________ si afferma che

RI 1 “non si è mai dotata di un’autonoma struttura tecnica ed

amministrativa, al fine di tenere sotto controllo i costi fissi nella fase di

sviluppo” e che “data la menzionata assenza di struttura interna, si

avvale di una pluralità di consulenti, tecnici ed amministrativi, per lo

svolgimento di tutte le […] attività operative e gestionali ed intende ridurre

il numero di tali consulenti”. Appare singolare che in 6-9 anni la

contribuente non abbia potuto dotarsi di una struttura interna, così da poter

risparmiare i costi di un’amministrazione esterna o perlomeno di limitare i

compiti affidati ad __________ e meglio, risulta curioso che il contenuto ed in

particolare, la remunerazione dell’accordo, di cui si è detto, non siano mai

stati modificati, precisati e resi attuali.

2.6

Assodata

l’esistenza di una sproporzione, come già ricordato, una distribuzione

dissimulata di utile presuppone anche che la prestazione si traduca in un

vantaggio per l’azionista o una persona a lui vicina. Nel caso in esame, il

signor __________ è stato amministratore unico della contribuente dal 2005 al

2009.

e dal 2011 al 2016 della __________, pertanto difficilmente si può negare

che si tratti di una persona vicina.

Tuttavia,

la questione non merita di essere ulteriormente approfondita. Secondo la

giurisprudenza del Tribunale federale, non è infatti necessaria la prova

diretta del fatto che il beneficiario della prestazione sia un azionista o una

persona vicina. Ciò può essere presunto, nel caso in cui non sia possibile

trovare alcuna altra spiegazione dello svolgimento dell’operazione insolita e

questa conclusione si imponga (cfr. per esempio sentenze del TF n. 2C_1082/2013

e 2C_1083/2013 del 14 gennaio 2015 consid. 6.4. e riferimenti).

Pertanto,

se si considera la fattispecie concreta, è innegabile che appaia insolito il

fatto che vengano fatte valere delle spese così elevate atte a diminuire il ricavo

della società, a favore di una società che amministra parte degli immobili di

proprietà della contribuente e il cui amministratore unico è __________.

2.7

Si

deve così concludere che è a giusto titolo che l’UTPG ha considerato la parte

versata in eccesso del corrispettivo pagato all’__________ quale “distribuzione

dissimulata di utile”. A tal proposito, la distinzione delle “spese

amministrative” in “due distinti centri di costo” (“spese di

amministrazione immobile” e “altre spese”) effettuata dalla

ricorrente non muta la conclusione a cui è giunto l’UTPG, in particolare in

considerazione delle motivazioni che verranno esposte nei considerandi seguenti

e dei correttivi adottati dall’autorità fiscale nel proprio calcolo.

2.8

2.8.1

In

caso di distribuzione dissimulata di utile, occorre poi quantificare la ripresa

da effettuare ai fini del calcolo dell’utile imponibile. L’UTPG si è dapprima

riferito al tariffario SVIT: l’onorario calcolato sulla base del tariffario

SVIT comprende il mandato di gestione ordinaria, ovvero la gestione

finanziaria [contabilità / costi / rendiconto annuo], la gestione

locativa ed amministrativa [gestione – rilocazione / relazioni in generale

/ rappresentanza del proprietario / controllo scadenze] e la gestione

tecnica [portineria (p. es. allestimento mansioni portineria) / consegna e

riconsegna appartamenti / manutenzione corrente e riparazioni (controllo degli

immobili trimestralmente ed inventario dei lavori da eseguire) / esercizio e

funzionamento di istallazioni tecniche].

Sulla

base della documentazione agli atti ed in particolare anche considerato quanto

illustrato ai considerandi precedenti e, tenuto conto della giurisprudenza

citata, si deve ritenere che, per la commisurazione delle “spese immobiliari”,

sia corretto riferirsi a titolo indicativo al tariffario SVIT.

In seguito, l’autorità

fiscale ha apportato ulteriori correttivi al risultato ottenuto, e meglio:

·

“i

ricavi relativi all’amministrazione del condominio sono stati portati in

diminuzione dei costi sopportati dalla società. Non è perciò stato calcolato

alcun margine a favore di RI 1;

·

il ricavo “Consulenze __________”

registrato nel 2014 è stato dedotto dai costi sopportati dalla società;

·

per l’amministrazione della

società è stato calcolato un importo supplementare di CHF 20'000;

·

tra gli inquilini, che in buona

parte occupavano gli uffici di proprietà di RI 1 già da alcuni anni, figura

anche la stessa __________, che ha versato i seguenti importi a titolo di

pigioni: 2011 CHF 31'200.00, 2012 CHF 40'023.99, 2013 CHF 25'760.00, 2014 CHF

23'520.00. Questi importi sono stati inclusi nel calcolo del 5% secondo il

tariffario SVIT;

·

l’importo calcolato quale costo

eccessivo è stato ulteriormente arrotondato verso il basso per un ammontare

complessivo sui 4 anni di oltre CHF 30'000;

·

per la vendita delle unità PPP

sono state ammesse in deduzione provvigioni di vendita (CHF 112'742 nel 2011 e

CHF 72'792 nel 2013). Tale attività di compravendita non deve essere

considerata nel calcolo dell’importo ammissibile fiscalmente per

l’amministrazione;

·

gli eventuali costi sostenuti per

l’ottenimento dei mutui ipotecari citati nel ricorso possono senz’altro

rientrare nell’importo che è stato ammesso dall’autorità fiscale”.

Tenuto conto di questi

ulteriori elementi, l’agire dell’UTPG non può essere censurato e merita completa

tutela.

2.8.2

A

titolo di precisazione, avendo la ricorrente sollevato il tema, va comunque

detto che, con decisione del 2 luglio 2012, la Commissione della Concorrenza

(COMCO) ha ritenuto che le raccomandazioni tariffarie dell’ “Union suisse des

professionnels de l’immobilier – Section Neuchâtel” (USPI) [disposizioni

analoghe al tariffario SVIT], prese anche come riferimento nella sentenza del

Tribunale federale n. 2C_721/2008, costituissero delle restrizioni illecite al

diritto della concorrenza ai sensi dell’art. 5 LCart, e non fossero

giustificate da motivi di efficienza economica. Con la decisione in parola (pubblicata

in Diritto e politica della concorrenza [DPC] n. 2012/3 p. 657 ss., cfr. sito

internet www.weko.admin.ch)

la Commissione della Concorrenza ha condannato i membri dell’USPI Sezione

Neuchâtel ad una multa.

Ora,

così come stabilito nella sentenza della CDT n. 80.2016.224 del 14 aprile 2017

consid. 2.8.2 se si può partire dall’assunto che il tariffario SVIT, alla luce

della decisione citata, non sia più utilizzabile da parte degli amministratori

di immobili, nondimeno si può ritenere che gli importi indicati continuino a

poter offrire alle autorità fiscali un criterio utile per verificare che

l’onorario versato ad un amministratore sia conforme alle condizioni di mercato.

In seguito all’intervento della COMCO, tali importi possono, ancor più che

prima della decisione, essere considerati come un limite massimo, al di sopra

del quale un compenso racchiude una prestazione mascherata al socio o a una

persona vicina.

3.

Infine, si ricorda

che l’autorità fiscale non è vincolata dalle decisioni adottate nei periodi

fiscali precedenti. Va al proposito sottolineato che la costante giurisprudenza

del Tribunale federale ha escluso che un ricorrente possa pretendere di

ottenere un trattamento più favorevole appellandosi al principio della buona

fede (art. 9 Cost.). In effetti, il diritto tributario è marcato dal principio

della legalità, di modo che le regole della buona fede hanno solo una portata

limitata, soprattutto se si trovano in conflitto proprio con l’esigenza di

legalità (DTF 131 II 627 consid. 6.1; 118 Ib 312 consid. 3b). In virtù di tale

esigenza, l’autorità di tassazione è tenuta ad apprezzare gli elementi

imponibili di ogni periodo fiscale conformemente alla legge e senza essere

vincolata da sue eventuali decisioni adottate precedentemente su questioni analoghe.

Le decisioni di tassazione non implicano pertanto di principio alcuna

assicurazione per notifiche ulteriori (cfr. sentenze del TF n. 2C_260/2008 del 6 agosto 2008, in RtiD I-2009 n.

20t, consid. 4.2; n. 2P.250/2004 del 13 giugno 2005, in RtiD II-2005 n. 10t,

consid. 6.3; n. 2P.173/2002 del 7 febbraio 2003, in RDAT II-2003 n. 15t,

consid. 5.3; n. 2A.62/1997 del 3 maggio 1999, in: ASA 69 p. 793, consid. 2). Ne

consegue che la censura

sollevata dalla ricorrente a tal proposito non merita condivisione.

Consulenze

CPR

4.

4.1.

Per quanto attiene alla

ripresa di fr. 107'385.-, la ricorrente giustifica l’importo quale costo

sostenuto alfine di procurare nuovi mandati di gestione immobiliare in __________,

che si sarebbero realizzati nel 2017 ed afferma di aver già fornito all’UTPG “quanto

in suo possesso al fine di comprovare le motivazioni e l’effettiva

corresponsione di tali pagamenti”. L’UTPG rileva tuttavia che il mandato

affidato a __________ da RI 1 farebbe riferimento ad “una ricerca di mercato

per un investimento immobiliare”, mentre le fatture emesse nel 2017 si riferirebbero

a delle “prestazioni di consulenza”. Inoltre, l’autorità fiscale afferma

che “la fatturazione da parte di RI 1 avviene in tempi quantomeno sospetti:

in seguito all’emissione della notifica di tassazione 2013 e in un anno in cui

la società, senza questi ricavi, avrebbe subito una perdita piuttosto

importante”.

La controversia verte

pertanto sulla prova dell’esistenza stessa delle prestazioni che la RI 1

avrebbe fatto e delle controprestazioni ricevute.

Come ha ricordato il

Tribunale federale, in una recente sentenza, quando si tratta di verificare la

deducibilità delle spese registrate nel conto economico, si devono dapprima

verificare i fatti, cioè se il contribuente abbia dimostrato di aver

effettivamente ottenuto delle prestazioni in relazione agli importi fatturati;

una volta adempiuta questa condizione, si pone la questione giuridica di stabilire

se le spese siano giustificate dall’uso commerciale e se siano come tali

deducibili. La questione se un costo sia deducibile presenta pertanto una

componente fattuale (la prova della prestazione e della controprestazione) e

una di diritto (la giustificazione commerciale). Il contribuente ha l’onere di

provare solo la componente fattuale (cfr. sentenza del TF n. 2C_414/2019 del 14

novembre 2019 consid. 4.3.).

4.2

Nel conto economico

allegato alla dichiarazione di imposta 2013, la ricorrente si è limitata a

registrare fra i costi “consulenze __________” per un ammontare di fr.

107'385.-. Per questa ragione, ricevuta la dichiarazione, l’autorità fiscale si

è rivolta, a più riprese (il 14 ottobre 2015, il 17 agosto 2016 ed ancora il 22

marzo 2018 rispettivamente il 13 ottobre 2020) all’insorgente, invitandola a

produrre della documentazione atta a giustificare i costi sostenuti.

La contribuente, il 29

ottobre 2015, produceva la scheda contabile del conto “consulenze __________”

con le relative fatture e, in data 4 ottobre 2016, trasmetteva una lettera del

17.

dicembre 2012 relativa alla sua collaborazione con la __________ per la

citata “ricerca di mercato per un investimento immobiliare”. Con scritto

e-mail del 6 aprile 2018, l’insorgente dichiarava nuovamente che l’importo di

fr. 107'385.- si riferiva ad una spesa sostenuta “al fine di procurare nuovi

mandati di gestione immobiliare in __________ che si sono realizzati nel 2017”

e forniva le schede contabili del 2017 dei conti ricavi “consulenza __________”

(di fr. 158'811.40), “consulenza __________” (di fr. 23'163.15) e “consulenza __________”

(di fr. 24'675.95). Con un ulteriore scritto del 20 novembre 2020, la RI 1

produceva il contratto tra lei e la __________. e le fatture emesse a carico di

__________. e di __________.

4.3

La documentazione prodotta

dall’insorgente non può essere considerata idonea a comprovare che la RI 1

abbia beneficiato delle prestazioni della __________. Infatti, agli atti non è

stato versato alcun documento che dimostri che la conclusione dei “mandati di

gestione” nel corso del 2017 sia da ricondurre al lavoro svolto dalla __________

come ad esempio avrebbe potuto esserlo della corrispondenza intercorsa tra la

ricorrente e la __________, in merito a possibili partner contrattuali.

Inoltre, un altro aspetto

che solleva perplessità è rappresentato dal fatto che una delle società con cui

è stato concluso un mandato di gestione è la __________ stessa.

Non può inoltre, passare

inosservato il lasso di tempo intercorso tra il contratto perfezionatosi nel

2012.

e la conclusione dei mandati di gestione, avvenuti ben cinque anni dopo.

Ciò, a maggior ragione, se si considera che il contratto del 2012 aveva una

validità di quattro mesi: “this mandate will have validity of four months

(17th April 2013)”.

Infine, il signor __________

può essere considerato una persona vicina a tutte le società ceche di cui

sopra.

La RI 1 non ha pertanto

ottemperato alle proprie incombenze probatorie, dimostrando le prestazioni che

sarebbero state scambiate con la __________. In queste circostanze, l’UTPG non

poteva che riprendere i relativi costi. Di conseguenza, il ricorso della RI 1 è

respinto.

5.

Alla luce delle

considerazioni che precedono, il ricorso interposto il 13 aprile 2021 dalla RI

1.

è respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico della

società ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 4’500.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 4’600.–

sono a carico della

ricorrente.

3. Contro il prese Copia

per conoscenza:

-

municipio di __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La segretaria: