Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, abitazione di vacanza, riferimento generico a “valore di mercato”, nessun riferimento a dati comprativi, annullamento

Incarto n.

80.2022.118

Lugano

11 luglio 2022

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

segretaria

Cristiana

Balestra Gamboni, vicecancelliera

parti

RI

1

RI 2

entrambi

rappr. dall’ RA 1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 2 maggio 2022 contro la decisione del 6 aprile 2022 in materia di IC 2020.

Fatti

Fatti

A. a.

RI 1 e RI 2 sono divenuti proprietari

in ragione di metà ciascuno della PPP __________ fondo base __________ RFD __________

a far tempo dal 5 marzo 2020. L’appartamento di vacanza consta di pranzo-soggiorno,

cucina, 2 camere, studio, 3 servizi, guardaroba, ripostiglio, lavanderia, atrio

e terrazza al primo piano oltre che di 2 cantine quali locali disgiunti al

piano autorimessa (v. SIFTI, Ufficio dei Registri di Locarno; ultima

consultazione: 21.06.2022).

b.

I coniugi RI 1, limitatamente

imponibili in Ticino in quanto domiciliati a __________ nel Cantone di __________,

allegavano alla Dichiarazione d’imposta 2020 del Cantone Ticino una copia della

dichiarazione presentata alle autorità zurighesi. Per l’appartamento di Via __________

ad __________ (valore di stima: fr. 1'034'126.‑; stato al

31.12.2020) dichiaravano un valore locativo di fr. 27'840.‑ e chiedevano

in deduzione, fornendone il dettaglio, delle spese di manutenzione in ragione

di fr. 14'761.‑, giustificandole con la frase “Unterhalts- und

Verwaltungskosten gemäss STWEG Jahresrechnung (Anteil 153/1000)” (v. DI ZH

2020, Liegenschaftenverzeichnis).

B. Con decisione di

tassazione datata 5 maggio 2021, l’RS 1 (di seguito: RS 1) esponeva ai

contribuenti un valore locativo per l’abitazione secondaria/di vacanza pari a

fr. 53'637.‑, con la motivazione “il valore locativo delle

abitazioni secondarie corrisponde al valore di mercato delle pigioni della

zona. L’agevolazione fiscale prevista per le abitazioni primarie non può essere

ammessa”.

Per l’immobile di __________,

l’Ufficio di tassazione ammetteva spese di gestione e manutenzione in ragione

di fr. 5'364.‑, concedendo “la deduzione forfetaria del 10% in

quanto le spese effettivamente deducibili sono inferiori”.

C. Lo Studio legale e

notarile RA 1, a nome e per conto dei contribuenti, presentava tempestivo reclamo

contro la suddetta decisione.

Innanzitutto contestava

il periodo di assoggettamento considerato dall’RS 1 poiché l’acquisto della PPP

era avvenuto il 5 marzo 2020 e di conseguenza i reclamanti sarebbero dovuti

essere considerati limitatamente imponibili in Ticino solo a partire da quella

data.

Per quanto riguardava il valore

locativo dell’abitazione secondaria calcolato dall’Ufficio di tassazione affermava

invece che “dalla valutazione degli affitti di mercato (Markmiete) nella

regione di __________ eseguita dal rinomato studio __________, specializzato

nel settore delle valutazioni immobiliari, risulta che per un 4 locali di alto

standing ad __________ l’affitto può ammontare fino a fr. 2'320.‑

mensili. Partendo da tale dato, il valore locativo annuo ammonta pertanto a

fr. 27'840.‑ (fr. 2'320.‑ x 12 mensilità). Ora, il valore

locativo fissato – arbitrariamente – dall’autorità di

tassazione ammonta a

quasi il doppio e corrisponde ad una pigione

mensile di fr. 4'469.75”.

Aggiungeva inoltre di aver

richiesto all’Ufficio stima l’estratto della stima con il valore di reddito, così

come sancito dal Decreto esecutivo concernente l’imposizione delle persone

fisiche valido per il periodo fiscale 2020. Tuttavia, nella decisione

dell’Ufficio stima tale valore non era contemplato, verosimilmente perché si

trattava di una recente costruzione. Chiedeva quindi di fissare il valore

locativo dell’abitazione secondaria in fr. 27'840.‑ al massimo.

Infine, si aggravava

contro l’applicazione della deduzione forfettaria del 10% poiché le spese di manutenzione

effettive ammontavano a fr. 14'761.‑.

D. Il 18 marzo 2022, per

Posta A Plus, l’RS 1 si rivolgeva allo Studio legale e notarile RA 1 chiedendo

di voler trasmettere la documentazione relativa alla superficie abitabile

dell’appartamento di __________ e al numero di posteggi (coperti o scoperti)

assegnati.

L’avv. __________,

in nome e per conto dei coniugi RI 1 rispondeva tempestivamente alla richiesta

specificando che la superficie abitabile era di ca. 268 m2 e che

alla proprietà era assegnato un posteggio. Allegava la planimetria dell’appartamento

e il piano delle assegnazioni delle parti comuni.

E. Con decisione del 6

aprile 2022, notificata direttamente ai contribuenti, l’RS 1 accoglieva

parzialmente il reclamo, riducendo il valore locativo a fr. 44'250.–, importo

corrispondente al “reddito realmente conseguito nella parte dell’anno in cui

l’immobile era effettivamente di proprietà dei reclamanti (pro-rata)”.

L’ammontare del valore

locativo per l’intero anno era invece stabilito in fr. 54'000.–, con la

seguente motivazione:

“[s]econdo

le informazioni in possesso dell’autorità fiscale, l’unità condominiale PPP __________

ha le seguenti caratteristiche:

-

appartamento no. __________ di

pranzo-soggiorno, cucina, 2 camere, studio, 3 servizi, guardaroba, ripostiglio,

lavanderia, atrio e terrazza al primo piano.

Ad

esse sono assegnate in uso esclusivo 2 cantine quali locali disgiunti al piano

autorimessa ed un posto auto.

-

secondo le indicazioni della

rappresentante dei contribuenti, la superficie abitabile è di circa 268 metri

quadrati.

-

la proprietà immobiliare è stata

acquistata in data 05.03.2020 per Fr. 2'500'000.

-

il valore di stima della stessa

ammonta a Fr. 1'034'126.

-

la proprietà sorge in una zona

assai prestigiosa a pochi passi dal Lago e a pochi minuti di distanza dal borgo

di __________.

Per immobili con queste

caratteristiche, il valore di mercato può essere stimato, in maniera

prudenziale, in Fr. 200 annui per ogni metro quadrato.

Il

valore di mercato di un posteggio (coperto) ad __________ può essere valutato

in Fr. 150 mensili.

Ritornando al caso in esame,

possiamo considerare i seguenti parametri.

(268 metri quadrati x 200 fr.

annui) + 1'800 (posteggio) = circa Fr. 55'400.

Con lo scopo di procedere in

maniera ancora più prudenziale, si ritiene opportuno stabilire i[l]

valore di mercato della proprietà immobiliare dei coniugi RI 1 e RI 2 in

Fr. 54'000 annui, importo corrispondente ad una pigione mensile di

Fr. 4'500.

Per

l’anno 2020, ne deriva un valore locativo di Fr. 44'250 (295/360 giorni).

Per

quanto concerne le spese di manutenzione, ammetteva in deduzione le spese

effettive nella misura di fr. 7'250.–, con la seguente motivazione:

“[d]all’esame della documentazione agli atti,

risulta chiaramente che vengono conteggiati esborsi che non interessano la

conservazione dell’immobile e, come tali, non soggetti a deduzione. Non rientrano

quindi nel novero delle spese riconosciute i seguenti costi:

-

le spese per il riscaldamento, per

l’elettricità, per l’acqua potabile, per le canalizzazioni, per la raccolta dei

rifiuti in quanto costituiscono per il proprietario una destinazione di

reddito.

-

i diversi abbonamenti di

servizio/revisione impianti (costi di gestione).

-

le spese per la cura del giardino

(e dell’eventuale piscina) in quanto oggetti non produttivi di reddito e non

considerati nella determinazione del valore locativo.

-

le spese di portineria (salario

portinaio, contributi sociali, materiale di pulizia, ecc.).

Così

come avviene per il valore locativo, i costi detraibili devono essere

considerati proporzionalmente all’effettivo periodo di possesso (195/360 [recte:

295/360]).

[…]

i costi fiscalmente deducibili (__________) vengono ricalcolati nella misura

effettiva di Fr. 7'250”.

F. Con il ricorso del 2

maggio 2022, i ricorrenti, rappresentati dall’avv. RA 1, si aggravano contro l’importo

del valore locativo determinato dall’RS 1 e contro la mancata deduzione delle

spese di manutenzione effettivamente sopportate.

In via principale

chiedono che la decisione dopo reclamo sia riformata nel senso che il valore

locativo corrisponda a fr. 27'840.‑ e le spese di manutenzione

deducibili ammontino a fr. 14'761.‑. In via subordinata, chiedono che

la decisione dell’RS 1 sia annullata.

Dal punto di vista della

forma, evidenziano come la decisione dopo reclamo, oltre ad essere carente

nella motivazione non essendo chiaro il metodo di calcolo applicato e non

essendosi l’autorità confrontata con gli argomenti sollevati dai reclamanti ‑ violando

così il loro diritto di essere sentito ‑ sia stata intimata

direttamente ai contribuenti, nonostante fossero rappresentati già in sede di

reclamo. Sottolineano, inoltre, che il valore prudenzialmente calcolato

dall’autorità di tassazione in sede di reclamo, nonostante il pro rata

temporis (fr. 44'250.‑ per 295 giorni, fr. 54'000.‑

su 360 giorni), risulta essere maggiore rispetto a quanto determinato nella

decisione di tassazione (fr. 53'637.‑ su 360 giorni).

Per quanto attiene invece al

metodo utilizzato per calcolare il valore locativo, gli insorgenti ritengono che

l’importo esposto dall’autorità di tassazione sia sproporzionato ed eccessivo

rispetto agli affitti di mercato della zona per un appartamento dello stesso standard.

Richiamate le informazioni fiscali emanate dall’Amministrazione federale delle

contribuzioni (AFC), secondo cui “i valori locativi sono generalmente

calcolabili secondo il metodo comparativo, vale a dire paragonando le pigioni

di appartamenti simili ceduti in locazione”, rilevano che l’autorità di

tassazione si sarebbe fondata sul valore al m2 senza tuttavia

spiegare quali locali siano stati contemplati e da dove tragga origine il

valore di fr. 200.‑/m2. A loro avviso, l’autorità di

tassazione avrebbe invece dovuto confrontarsi con le pigioni di mercato della

zona (altri appartamenti della regione con standard simili) e, in particolare,

essendo il condominio __________ suddiviso in PPP, paragonare il valore di

mercato degli appartamenti del condominio, che hanno la “stessa natura e

[…] grandezza”. Propongono poi di basarsi sullo studio della __________,

secondo il quale “per un appartamento di 4 locali di lusso è stata calcolata

una pigione mensile di fr. 2'320.‑ (v. doc. D allegato con il

reclamo del 18 maggio 2021)”.

Per quanto concerne la

deduzione delle spese di manutenzione, contestano l’affermazione dell’RS 1, secondo

cui avrebbero “conteggiato esborsi che non interessano la conservazione

dell’immobile e che quindi non possono essere soggetti a deduzione” e

sostengono che siano deducibili anche le spese “che garantiscono la

funzionalità dell’immobile”, tra cui “le spese per il riscaldamento, per

l’elettricità, per l’acqua potabile, per le canalizzazioni e per la raccolta

dei rifiuti”. Anche i costi di manutenzione del giardino e della piscina, a

loro dire considerati nella determinazione del valore locativo, dovrebbero

poter essere posti in deduzione dal reddito immobiliare, così come i “costi

di gestione, tra [i] quali rientrano le spese per le revisioni

periodiche degli impianti/abbonamenti di servizio revisione impianti e le spese

di amministrazione da parte di terzi, come i costi di portineria”.

G. Nel suo scritto del 9

maggio 2022, l’RS 1 “non postula ulteriori osservazioni e rimanda alla

esauriente motivazione” della decisione impugnata.

Diritto

1. 1.1.

Per quanto attiene alla

forma della decisione impugnata, i ricorrenti lamentano una carente

motivazione, il fatto che sia stata notificata direttamente agli insorgenti

nonostante fossero rappresentati da un studio legale e l’aumento, non

prospettato, del valore locativo tra la decisione di prima istanza e quella

dopo reclamo.

1.2.

Quando il contribuente è

assistito da un rappresentante e il potere di rappresentanza è provato e noto

all'autorità fiscale, gli atti devono infatti essere intimati al o anche al

rappresentante, in virtù delle norme sul mandato. L’autorità fiscale è pertanto

tenuta a rivolgersi direttamente al rappresentante, fintanto che la revoca del

mandato non le venga comunicata (cfr. p. es. Masmejan-Fey/Berthoud,

in: Noël/Aubry Girardin [a cura di], Commentaire LIFD, 2a

ed., Basilea 2017, n. 13 ad art. 117 LIFD, p. 1602). Se non procede in tal

modo, nessun pregiudizio risultante dalla notificazione irregolare può essere

posto a carico del contribuente (cfr. DTF 113 Ib 296).

Nonostante la

notificazione della decisione impugnata sia avvenuta direttamente presso i

ricorrenti e non all’indirizzo dello Studio legale che li rappresenta, ciò non

ha provocato pregiudizio alcuno ai contribuenti, avendo comunque potuto

inoltrare tempestivo ricorso.

Poiché, la decisione

impugnata deve essere annullata per le ragioni che seguono, l’RS 1 dovrà tuttavia

tener conto di questa circostanza al momento della notificazione della nuova

decisione dopo reclamo.

1.3.

Nel caso di specie, il

valore locativo dell’abitazione di vacanza dei contribuenti è stato commisurato

in fr. 53'637.‑ in sede di tassazione e in fr. 44'250.‑ (pro

rata temporis, 295 giorni su 360) in sede di reclamo.

È facile intuire che

rapportato su 360 giorni, l’importo del valore locativo stabilito dall’autorità

di tassazione in sede di reclamo è maggiore (fr. 54'000.‑ rapportato

all’anno) ‑ come giustamente evidenziato anche dall’avv. RA 1 ‑ rispetto

a quanto determinato dall’autorità di prima istanza (fr. 53'637.‑).

Tuttavia, nella fattispecie non si configura un caso di reformatio in peius,

essendo il totale dell’imposta cantonale nella decisione impugnata diminuito a

fr. 3'799.35 rispetto a quanto stabilito in sede di tassazione, ovvero

fr. 5'166.60.

1.4.

Per quanto concerne la

motivazione della decisione impugnata, va ricordato che, adita dal contribuente

con reclamo, l’autorità fiscale deve prendere la sua decisione fondandosi sui

risultati dell’inchiesta (art. 208 cpv. 1 prima frase LT) e la decisione deve

essere motivata (art. 208 cpv. 2 LT). Per giurisprudenza costante, il diritto

ad una motivazione ha natura formale: pertanto, di regola, la sua violazione

comporta l’annullamento dell’atto impugnato, senza che vada vagliato se

quest’ultimo, nel merito, è corretto (DTF 119 Ia 136 consid. 2a; 118 Ia 17 consid.

1a).

L’art. 29 Cost. impone

alle autorità amministrative e giudiziarie di pronunciarsi sulle allegazioni

delle parti nei considerandi delle loro decisioni, riferendosi agli argomenti

da queste addotti. Una motivazione può comunque essere ritenuta sufficiente

quando l’autorità menziona, almeno brevemente, i motivi che l’hanno spinta a

decidere in un senso piuttosto che nell’altro e pone quindi l’interessato nelle

condizioni di rendersi conto della portata del giudizio e delle eventuali

possibilità d’impugnazione presso un’istanza superiore (DTF 114 Ia 242 consid.

2, 112 Ia 109 consid. b e rimandi).

La motivazione deve dunque

consistere nell’esposizione della fattispecie e in una motivazione giuridica,

dalla quale risulta su cosa si fonda il dispositivo della decisione: solo in

tal modo, infatti, il contribuente è in condizione di motivare il suo ricorso e

l’autorità di ricorso di sottoporre a verifica la decisione stessa (p. es.

sentenza CDT n. 80.2002.205 del 5 agosto 2003 in RtiD I-2004 n.19t).

Le censure dei ricorrenti

in merito alla motivazione della decisione impugnata meritano accoglimento, per

le ragioni che seguono.

I. Reddito

da “valore locativo abitazione secondaria/di vacanza”

2. 2.1.

Secondo

l’art. 20 cpv. 1 lett. b LT, è imponibile quale reddito della sostanza

immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di essi che il

contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di

proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito.

2.2.

La legge federale

sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i

cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù

del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a e dell’art. 7 cpv. 1

LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue modalità di

accertamento, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione

alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al

valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se

non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. (DTF 125 I

65 consid. 2b, p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3, p. 152 ss). L’Alta Corte ha

stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF

124 I 145 consid. 4d, p. 156; cfr. sentenza TF n. 2C_757/2015 dell’8 dicembre

2016 consid. 2), precisando poi che il 60% del valore di mercato rappresenta il

limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale

dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost.).

2.3.

L’art. 20 cpv. 2 LT

precisa che il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla

proprietà e della previdenza personale, è stabilito al 60-70 per cento del

valore di mercato delle pigioni e che per il suo calcolo è possibile

considerare in modo adeguato il valore della stima ufficiale.

Dal 1° gennaio 2009 è

entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al

capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati prevalentemente a

scopo di vacanza. La modifica è stata proposta dal Consiglio di Stato nel

quadro delle misure di risanamento dei conti adottate con il preventivo 2009 ed

è stata così motivata:

Nella

misura in cui la residenza di vacanza resta a disposizione del titolare, il

relativo vantaggio deve essere calcolato in forma piena. Secondo il Governo non

vi sono motivi oggettivi tali da condurre all'adozione di misure che promuovano

l'accesso della proprietà di residenze secondarie di vacanza. Di conseguenza,

il valore locativo delle residenze di vacanza deve corrispondere ai valori di

mercato senza riduzioni o provvedimenti nell’ottica di favorire l’accesso alla

proprietà. Nemmeno deve essere dimenticata la ricaduta sui comuni di residenze

di vacanza, i quali devono assumersi oneri di infrastrutture comunali senza

importanti ricadute in termini di gettito fiscale. In sintesi, la misura che

proponiamo, attuata tramite una modifica dell'art. 20 LT, comporta un onere

fiscale supplementare a carico di soggetti fiscali titolari di una residenza

secondaria e quindi, presumibilmente, contribuenti facenti parte della classe

media superiore. Osserviamo inoltre che una parte importante di questi

contribuenti (circa il 50%) sono residenti fuori cantone o all’estero

(cfr. Messaggio del

Consiglio di Stato no. 6133 del 15 ottobre 2008 concernente il Preventivo 2009

e obiettivo di bilancio 2011, par. 6.5.3).

2.4.

Per quanto riguarda le

modalità di determinazione del valore locativo, secondo l’art. 1 del Decreto

esecutivo concernente l’imposizione delle persone fisiche valido per il periodo

fiscale 2020 dell’11 dicembre 2019 (RL 640.220; di seguito: DE 2020), esso

corrisponde al valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere

nella medesima posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie

corrisponde mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in

mancanza di altri elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola,

al 90% del valore di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione

di stima (cpv. 2).

2.5.

In una sentenza di

principio risalente al 9 maggio 2008 (cfr. sentenza della CDT n. 80.2007.173

del 9 maggio 2008), questa Camera ha esaminato nel dettaglio la nuova prassi,

già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base di una circolare

della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua illegalità.

In primo luogo, il Canton

Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i valori locativi sono

“accertati individualmente” nella procedura di stima ufficiale degli immobili.

Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima ufficiale prevedesse

espressamente l’accertamento individuale non solo del valore di stima in sé ma

anche del valore locativo dell’immobile, come avviene, per esempio, nel Canton

Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla decisione dell’Ufficio

stima si possa ricavare anche il valore di reddito non significa invece che

essa accerti anche il valore locativo dell’immobile, ove si pensi appena che

l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di principio ai motivi di

una decisione ma solo al dispositivo.

D’altra parte, anche

volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella misura in cui

accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il termine per

impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero le

condizioni perché tale valore possa essere riesaminato nell’ambito di una

procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione

dell’imposta sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sull’onere

probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova

dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione.

Quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei

ricorsi contro il valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel

Canton Berna, in cui l’autorità competente per l’accertamento della stima

ufficiale, da una parte, e per la tassazione dell’imposta sul reddito,

dall’altra, è sempre l’autorità di tassazione, in Ticino le competenti autorità

ed i successivi rimedi giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di

pertinenza dell’Ufficio stima, mentre l’accertamento dell’imposta sul reddito è

attribuito agli uffici circondariali di tassazione, così come la decisione

sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al

Tribunale di espropriazione, mentre la decisione di tassazione dell’imposta sul

reddito è suscettibile di reclamo all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla

Camera di diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un

reclamo o di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata,

cioè una decisione in cui l’autorità di stima indichi in quale modo ha

intrapreso l’accertamento del valore locativo, in modo da consentire al

contribuente di valutare se contestarlo o meno. Le decisioni dell’Ufficio stima

si limitano invece ad indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di

capitalizzazione ed il valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere

ulteriori precisazioni.

A titolo abbondanziale,

questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in merito alla circostanza che

il valore di reddito – ma anche il 90% del valore di reddito – accertato nel

quadro della procedura di stima ufficiale corrisponda effettivamente al 60-70%

del valore medio delle pigioni di mercato (cfr. anche sentenze CDT n.

80.2006.173 del 21 dicembre 2006 e n. 80.2007.18 del 9 marzo 2007).

2.6.

L’AFC ha emanato delle

informazioni fiscali (edite dalla Conferenza svizzera delle imposte), nel marzo

del 2015, proprio in relazione all’imposizione del valore locativo. In merito

al calcolo del valore locativo, nel documento si indica (a pagina 9, punto 4.1,

“Le principe du loyer comparable”) che i valori locativi sono

generalmente calcolabili grazie al metodo comparativo: e meglio il paragone con

altri appartamenti simili, ceduti in locazione. Il valore dell’utilizzo proprio

corrisponderà di principio alla pigione che un terzo dovrebbe pagare nelle

medesime circostanze per un immobile della stessa natura e che presenti le

medesime caratteristiche (stessa situazione, medesima vetustà dell’immobile e

numero di locali, nonché disposizione e superficie).

Difficilmente è possibile

trovare, nel vicinato, immobili locati della stessa natura e della stessa

grandezza. Unicamente per gli immobili strutturati in proprietà per piani è

possibile riferirsi a valori che sono direttamente paragonabili, come anche per

gli appartamenti abitati dallo stesso proprietario nel suo immobile locativo.

Tuttavia, sempre dalle Informazioni fiscali sul valore locativo, emerge che,

nei casi di abitazioni familiari non è possibile stabilire dei valori

direttamente comparabili. Per questa tipologia di alloggi, i valori devono

essere determinati secondo criteri di calcolo oggettivi. In tal senso si

distinguono – di principio – due metodi per il calcolo dei valori locativi, il

metodo lordo e quello netto. Il metodo lordo prevale in Svizzera.

Già nelle “Direttive per

determinare il valore locativo delle case di abitazione occupate dal

proprietario del 25.3.1969” (in ASA vol. 38, p. 121 ss.), l’AFC ha sviluppato

più sistemi di calcolo relativi alla stima del valore locativo secondo il metodo

lordo. I metodi in questione vengono brevemente illustrati ai punti 4.3. delle

Informazioni fiscali sul valore locativo (v. in particolare p. 10 e 11): e

meglio il metodo comparativo, il metodo della determinazione del valore

locativo sulla base di stime cantonali degli immobili, il metodo della

procedura di stima individuale (ogni immobile viene valutato in maniera

separata in funzione di determinati criteri ad esso relativi) e i casi speciali

(ad. es. tipo ville lussuose, ville d’artista occupate dai loro proprietari).

3. 3.1.

Venendo al caso in disamina,

l’autorità di prime cure ha specificato che “il valore locativo delle

abitazioni secondarie corrisponde al valore di mercato delle pigioni della zona

[e che] l’agevolazione fiscale prevista per le abitazioni primarie non può

essere ammessa”, commisurandolo in fr. 53'637.‑ (per 360 giorni).

In sede di reclamo – dopo

aver sottolineato che si tratta di un appartamento di 4-5 locali situato in una

zona assai prestigiosa di __________, la cui superficie abitabile corrisponde a

ca. 268 m2, che è stata acquistata per 2,5 mio di franchi e il cui

valore di stima ammonta a fr. 1'034’126.‑ – l’RS 1 ha

invece spiegato che “per immobili con queste caratteristiche, il valore di

mercato può essere stimato, in maniera prudenziale, in Fr. 200 annui per

ogni metro quadrato”, commisurando il valore locativo in fr. 44'250.‑

(295/360 giorni).

Tuttavia, nella decisione

impugnata, l’RS 1 non ha menzionato in base a quali criteri e dati sia giunto a

stimare “in maniera prudenziale” il valore di mercato a fr. 200.‑

al m2 “per immobili con queste caratteristiche”. Non ha

neppure spiegato perché abbia considerato l’intera superficie abitabile,

indicata dagli stessi contribuenti, e di quali locali consti quest’ultima, né

se nel valore locativo così determinato siano stati contemplati anche il

giardino e/o la piscina. Se per giungere al valore di mercato di fr. 200.‑/m2

l’RS 1 ha comparato le pigioni della zona, avrebbe dovuto almeno fornire i dati

sui quali ha poi fondato la sua stima.

In più, il valore locativo

determinato in sede di reclamo contempla anche il valore (stimato) del

posteggio: “(268 metri quadrati x 200 fr. annui) + 1'800 (posteggio) = circa

Fr. 55'400”. Importo poi ridotto in maniera “ancora più prudenziale”

a fr. 54'000.‑ annui ovvero ad un “importo corrispondente ad una

pigione mensile di Fr. 4’500”. Anche per il posteggio, l’autorità di

tassazione sostiene che “il valore di mercato di un posteggio (coperto) ad __________

può essere valutato in Fr. 150 mensili”, senza però specificare i

fondamenti alla base della sua valutazione.

3.2.

In sintesi, nella

decisione impugnata l’autorità fiscale non spiega quali dati comparativi abbia considerato

per giungere ad un valore di mercato delle pigioni della zona di fr. 200.‑/m2.

Non è pertanto possibile né per i contribuenti, né tantomeno per questa Camera,

verificare, nelle suesposte circostanze, la correttezza del valore locativo

attribuito alla PPP no. __________ fondo base no. __________ RFD __________.

Inoltre, nella decisione

impugnata, l’RS 1 non si è minimamente confrontato con i dati forniti dai

ricorrenti, che avrebbero condotto ad un valore locativo di fr. 27’840.‑.

E non ha neppure corretto tale manchevolezza con la presentazione delle proprie

osservazioni al ricorso, riferendosi laconicamente alla “esauriente

motivazione” della decisione impugnata.

Su questo aspetto, la

decisione dopo reclamo deve pertanto essere annullata e gli atti devono essere ritornati

all’RS 1, affinché proceda a determinare nuovamente il valore locativo della

PPP.

Considerandi

II. Deduzione

“spese di gestione e manutenzione immobili”

4.

4.1.

Secondo l’art. 9 cpv. 3

della Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte

dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID; RS 642.14), il contribuente che

possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di

riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi d’assicurazione e le

spese d’amministrazione da parte di terzi. I Cantoni possono inoltre prevedere

deduzioni per la protezione dell’ambiente, per provvedimenti di risparmio

energetico e per la cura di monumenti storici.

L’art. 9 cpv. 3 lett. a

LAID indica che il Dipartimento federale delle finanze determina in

collaborazione con i Cantoni quali investimenti destinati al risparmio

energetico ed alla protezione dell’ambiente possono essere assimilati alle

spese di manutenzione.

Analoga

disposizione esiste a livello cantonale, anche se l’art. 31 cpv. 2 LT

disciplina espressamente le spese di riattazione di immobili di nuova

acquisizione solo a partire dal 1° gennaio 2020.

La

Divisione delle contribuzioni aveva nondimeno manifestato la volontà di abolire

la cosiddetta “prassi Dumont” già a decorrere dal 1° gennaio 2010, come

dimostra inequivocabilmente la Circolare n. 7/2010 del mese di aprile 2011.

Tale Circolare è stata nel frattempo abrogata e sostituita con la Circolare

7/2020 dell’aprile 2020.

4.2

Le spese di gestione di un immobile (in particolare,

quelle per la pulizia, l’illuminazione ed il riscaldamento delle parti comuni

di uno stabile e quelle per l'acqua potabile e la raccolta dei rifiuti)

costituiscono spese per il mantenimento del contribuente e della sua famiglia e

possono essere dedotte dal reddito, eccezionalmente, alla condizione che

gravino un contribuente che a sua volta le trasferisce su una o più persone per

cui costituiscono costi di mantenimento effettivi, come si verifica nel caso

del proprietario che cede in locazione un immobile e riceve quale corrispettivo

la pigione oltre all'indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il

proprietario ad abitare la propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero

traslati sugli inquilini non sono di solito compresi nel calcolo del valore

locativo ed il contribuente che abita la propria casa non ha pertanto il

diritto alla deduzione degli stessi (cfr. p. es. sentenza CDT n. 80.2002.200

del 20 gennaio 2003 in re K. e giurisprudenza e dottrina citate; inoltre

sentenza TF n. 2A.683/2004 del 15 luglio 2005 in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B

25.6

n. 53 = RDAF 2005 II 502 consid. 2.5).

4.3

Per

facilitare il lavoro sia dell’amministrazione fiscale sia dei contribuenti, invece

della somma effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili

privati, il contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita

dal Consiglio di Stato per l’imposta cantonale (art. 31 cpv. 4 LT). La

deduzione complessiva ammonta:

§ al 10% del reddito lordo delle pigioni e/o

del valore locativo, se, all’inizio del periodo fiscale, l’immobile risale al

massimo a 10 anni prima;

§

al 20% del reddito

lordo delle pigioni e/o del valore locativo se, all’inizio del periodo fiscale,

l’immobile ha più di 10 anni

(cfr. art.

2.

cpv. 1 del regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994).

5.

5.1.

Tornando

al caso di specie, i contribuenti pretendono di far valere la deduzione di

fr. 14'761.‑, corrispondenti ai 153/1000 di fr. 96'482.‑,

come da “Jahresrechnung/conteggio d’amministrazione der

Stockwerk-Eigentümerschaft (Beilage)”. Quest’ultimo contempla le seguenti

voci

Heizung/________ fr .11’081

Lift

Unterhalt, AS ________ fr. 3’375

Garten

Unterhalt, ________ fr. 32’648

Schwimmbad

Unterhalt, ________AG fr. 11’434

Gebäude

Unterhalt, diverse fr. 564

Verwaltung,

________ fr. 4’563

Versicherung,

________ fr. 12’817

Erneuerungsfonds fr. 20’000

Total fr. 96’482

5.2

Nella decisione di

tassazione del 5 maggio 2021, l’autorità di prime cure aveva concesso una

deduzione complessiva del 10% (fr. 5'364.‑) poiché aveva ritenuto

che “le spese effettivamente deducibili [fossero] inferiori”.

Dopo il reclamo, con la

decisione impugnata, l’RS 1 ha ammesso in deduzione delle spese di manutenzione

effettive pari a fr. 7'250.‑, spiegando che

“non rientrano […] nel novero delle spese riconosciute

i seguenti costi:

-

le spese per il riscaldamento, per

l’elettricità, per l’acqua potabile, per le canalizzazioni, per la raccolta dei

rifiuti in quanto costituiscono per il proprietario una destinazione di

reddito.

-

i diversi abbonamenti di

servizio/revisione impianti (costi di gestione).

-

le spese per la cura del giardino

(e dell’eventuale piscina) in quanto oggetti non produttivi di reddito e non

considerati nella determinazione del valore locativo.

-

le spese di portineria (salario

portinaio, contributi sociali, materiale di pulizia, ecc.).

Così

come avviene per il valore locativo, i costi detraibili devono essere

considerati proporzionalmente all’effettivo periodo di possesso (195/360 [recte:

295/360])”.

La motivazione in sé della

decisione appare conforme ai principi legali e giurisprudenziali esposti,

perlomeno nella misura in cui esclude la deducibilità delle spese di gestione.

Lascia per contro perplessi l’affermazione secondo cui le spese per la cura del

giardino sarebbero escluse per il fatto che quest’ultimo non sarebbe stato

considerato “nella determinazione del valore locativo”. Poiché non è noto con

quali criteri sia stato stabilito il valore locativo, non è neppure possibile

verificare quest’ultima affermazione.

In ogni caso, venendo al

calcolo delle deduzioni ammesse, l’autorità di tassazione non ha spiegato quali

tra le spese richieste sono contemplate nella deduzione di fr. 7’250.– e

per quale importo. Dalla motivazione addotta è difficile estrapolare quali

delle spese di manutenzione richieste siano state ammesse e quali no. E per

quale importo.

5.3

Anche in questo caso, la

motivazione della decisione impugnata si rivela carente. Pertanto, anche su

questo aspetto, la decisione dopo reclamo deve essere annullata e gli atti

devono essere ritornati all’RS 1 perché abbia a determinare quali spese possano

essere ammesse in deduzione.

6.

La decisione di

tassazione IC 2020 dopo reclamo è conseguentemente annullata e gli atti sono rinviati

all’RS 1, perché abbia a determinare nuovamente il valore locativo

dell’immobile di proprietà degli insorgenti e a stabilire correttamente le

spese di manutenzione deducibili.

Visto l’esito del ricorso,

non si prelevano né la tassa di giustizia né le spese processuali. Ai

ricorrenti, patrocinati da un avvocato, è riconosciuta una congrua indennità a

titolo di ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. La decisione di tassazione

dopo reclamo notificata il 6 aprile 2022 dall’RS 1 è annullata e gli atti sono retrocessi

per una nuova decisione motivata.

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali.

Si assegnano fr. 500.‑

a titolo di ripetibili.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAI Copia per conoscenza:

-

municipio di __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La segretaria: