Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, lavori per rimettere a nuovo una casa appena acquistata per rivenderla, solo manutenzione

Incarto n.

80.2022.23

Lugano

4 aprile 2022

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

segretaria

Mara

Regazzoni

parti

RI

1

rappr.

da RA 1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 21 gennaio 2022 contro la decisione del 27 dicembre 2021 in materia di imposta

sugli utili immobiliari.

Fatti

Fatti

A. Con contratto di

compravendita immobiliare del 10.08.2020, iscritto al registro fondiario in

data 05.10.2020, __________ ha venduto a RI 1 la part. n. __________ di Bellinzona__________

al prezzo di fr. 140'000.–. Successivamente, con contratto di compravendita

immobiliare del 27.01.2021, iscritto a RF il 19.02.2021, RI 1 ha venduto

l’immobile a __________ al prezzo di fr. 540'000.–. Il contratto prevedeva che

il trapasso del possesso sarebbe avvenuto al più tardi entro il 31.03.2021, “con

la consegna all’acquirente della tacitazione di tutti gli artigiani e del

permesso di abitabilità per l’abitazione acquistata”.

B. Nella sua

dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari la venditrice ha fatto

valere, oltre al valore di acquisto di fr. 140'000.–, anche costi di

costruzione e di miglioria per fr. 291'044.90 e costi di acquisto di fr.

3'360.55. Ne risultavano un utile imponibile di fr. 105'594.55 e un’imposta

dovuta di fr. 32'734.30.

In data 7.09.2021,

l’Ufficio circondariale di tassazione di Bellinzona (in seguito: l’UT) ha

indirizzato alla contribuente una richiesta di documenti, da far pervenire

entro il 17.09.2021, in merito ai costi di costruzione e di miglioria fatti

valere. L’autorità fiscale rilevava che in molti casi alle fatture allegate non

erano stati uniti gli avvisi di addebito bancario; indicava inoltre l’esistenza

di fatture reclamate in doppio e attirava l’attenzione della contribuente sulla

Circolare n. 7 della Divisione delle contribuzioni, che delimita le spese di

manutenzione da quelle di miglioria.

In data 16.09.2021, il patrocinatore

della contribuente, avv. __________, ha chiesto una proroga fino al 30.09.2021.

Non ha tuttavia risposto alla richiesta di documentazione ricevuta.

C. Con decisione del

26.10.2021, l’UT ha notificato a RI 1 la tassazione dell’imposta sugli utili

immobiliari, commisurando l’utile imponibile in fr. 396'639.– e l’imposta

dovuta in fr. 122'958.10. Rispetto alla dichiarazione presentata, l’autorità di

tassazione aveva negato la deduzione dei costi di costruzione e di miglioria, argomentando

che la contribuente non aveva dato seguito alla richiesta di produrre la

documentazione a comprova dei costi di miglioria sostenuti, conformemente alla

ripartizione dell’onere della prova.

D. Con reclamo del

25.11.2021, la contribuente ha contestato la decisione di tassazione, lamentando

il fatto che, quale valore d’investimento deducibile, fossero stati considerati

solo il prezzo di acquisto del bene immobile e le spese di acquisto, ma non i lavori

di miglioria, “che hanno consentito di ottenere l’importo del prezzo pagato

dall’acquirente e che hanno comportato importanti spese a carico della

reclamante”. Il rappresentante della contribuente precisava di non aver mai

ricevuto la risposta alla richiesta di proroga del termine per presentare la

documentazione. Concludeva chiedendo di accogliere la deduzione dei costi di

costruzione e miglioria, ridotti lievemente, per un totale di fr. 274’4478.39

(sic), dai quali risultava un’utile imponibile di fr. 122'160.60 e un’imposta

a carico della contribuente di fr. 37'869.80. Inoltre, allegava i

giustificativi per i costi di costruzione e di miglioria.

E. Con decisione del

27.12.2021, l’UT ha respinto il reclamo della contribuente. In primo luogo, ha ribadito

quanto già indicato nella lettera indirizzata alla contribuente il 7.9.2021, in

merito ai giustificativi di pagamento delle fatture. Gli ordini di pagamento

prodotti non avevano cioè “alcun valore, potendo in qualsiasi momento essere

annullati”. Per quanto attiene ai pagamenti effettuati a contanti allo

sportello postale, aveva chiesto di “esibire la provenienza del controvalore,

esibendo l’avviso di prelevamento dei conti bancari e/o postali”, ma la

reclamante non aveva dato seguito alla richiesta. L’autorità concludeva che

quanto precede impediva di accertare correttamente il pagamento delle fatture,

“a prescindere che i lavori effettuati siano poi da concedere quali lavori di

manutenzione o di miglioria”.

Nel merito degli

interventi edilizi, escludeva tuttavia che vi fossero spese di miglioria fra

quelle fatte valere dalla reclamante, tenendo conto di quanto previsto dalla

Circolare n. 7 della Divisione delle contribuzioni. A tale riguardo, faceva

riferimento alla domanda di costruzione presentata all’autorità comunale e alla

licenza edilizia rilasciata da quest’ultima, con le seguenti parole:

Ad ogni buon conto, la

reclamante ha depositato in data 21.12.2020 un'articolata domanda di

costruzione per la ristrutturazione della casa unifamiliare nel nucleo di

Bellinzona-__________ __________; il progetto: … “intervento prevede il

risanamento del tetto esistente, la sostituzione delle finestre esistenti con

finestre in PVC alluminio di colore scuro tipo legno, la posa di un nuovo

impianto di riscaldamento quale pompa di calore aria acqua, la sostituzione

delle persiane di colore tipico tradizionale del nucleo. L'intervento prevede

anche il risanamento completo dei servizi esistenti nonché la posa della nuova

pavimentazione in piastrelle"... Ne è seguita la decisione di rilascio

della licenza edilizia (n. 20.0996) in data 25.01.2021 dalle competenti

Autorità avente per oggetto e destinazione: ristrutturazione casa unifamiliare,

sostituzione serramenti e persiane, posa nuova termopompa aria/acqua

(risoluzione municipale 14690 20.01.2021). La licenza edilizia è concessa come

ai piani presentati; gli stessi esaminati dallo scrivente Ufficio, non indicano

alcuna ricomposizione dei locali esistenti, tutto rimane come prima.

F. Con

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta la

decisione di reclamo dell’UT. La censura verte nuovamente sulla qualificazione

dei costi di costruzione e miglioria sostenuti dalla contribuente, per i quali

l’UT non ha concesso la deduzione. La ricorrente sostiene che la semplice differenza

tra il prezzo di vendita ed il prezzo di acquisto “dimostra ampiamente che le

spese sostenute dalla ricorrente hanno aumentato in misura considerevole il

valore dell’immobile”. Si tratterebbe di “interventi importanti per i quali si

è resa necessaria la richiesta di una licenza edilizia”. L’insorgente

sottolinea inoltre di non aver dedotto i costi litigiosi nell’ambito del

calcolo dell’imposta sul reddito. Chiede dunque che la decisione su reclamo

27.12.2021 dell’UT sia riformata “nel senso che sono considerati i costi di

costruzione e di miglioria di fr. 274'478.39”.

G. Nelle

sue osservazioni del 27.01.2022, l’UT propone di respingere il ricorso.

Ribadisce dapprima che la ricorrente non ha presentato i giustificativi di

pagamento richiesti, nonostante la precisa indicazione ricevuta. Lamenta

inoltre il fatto che la contribuente non abbia distinto fra i costi sostenuti

quelli che a suo avviso sarebbero di miglioria. In base alle indicazioni

ricavate dalla domanda di costruzione e dalla licenza edilizia, tuttavia, conclude

che “non è mai stata messa in dubbio l’abitabilità e/o agibilità” dell’immobile

alienato e riprende i singoli interventi effettuati, considerati tutti

manutenzione:

-

Risanamento del tetto esistente

-

Sostituzione delle finestre

esistenti

-

Posa di un nuovo impianto di

riscaldamento (di cui esiste pure la fattura per lo smontaggio e smaltimento di

quello vecchio)

-

Sostituzione delle persiane

-

L’intervento prevede anche il

risanamento completo dei servizi esistenti nonché la posa della nuova

pavimentazione in piastrelle

-

La domanda di costruzione è pure

completa di piani consecutivi indicanti le demolizioni (che non vi sono state)

ed eventuali modifiche strutturali (che non vi sono state).

Per

quanto concerne il sostanziale aumento di prezzo, secondo l’UT non implica che

i costi in esame debbano essere considerati quali costi di miglioria. A suo

avviso, “il valore venale e/o di mercato mediamente è di almeno 2.5 volte

maggiore al valore di stima ufficiale, nel caso in esame il valore

dell’immobile al momento dell’acquisto avrebbe potuto attestarti ad almeno fr.

320'000.–.”

Diritto

1. 1.1.

L’imposta sugli utili

immobiliari ha come oggetto i guadagni ottenuti dal trasferimento di proprietà

di immobili o parti di esso, secondo il dettato dell’art. 123 LT.

Questo tributo rientra nella categoria delle imposte sul reddito, in

particolare è classificato quale imposta speciale poiché colpisce solo una

parte del reddito della persona assoggettata: gravando sull'immobile

trasferito, per il calcolo di questa imposta non entra in considerazione la

complessiva capacità contributiva del contribuente ed il tributo in esame si

configura conseguentemente come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140

LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.

59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento, dove quest'ultimo si ottiene sommando il valore di acquisto ed i

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Si configura una situazione

particolare laddove l'alienante sia stato proprietario dell'immobile per più di

venti anni; in tal caso, l’art. 129 cpv. 2 LT illustra che egli può chiedere

che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà

valga quale valore di investimento fino a tale data.

Considerandi

2.

Sono sostanzialmente

due le ragioni addotte dall’autorità fiscale per negare la deduzione delle

spese litigiose. In primo luogo, vi sarebbero diverse fatture non accompagnate

dai giustificativi a comprova dell’avvenuto pagamento. In secondo luogo, tutti

i costi fatti valere sarebbero qualificabili come spese di manutenzione, come

tali non deducibili nell’ambito del calcolo dell’imposta sugli utili

immobiliari.

3.

3.1.

Secondo l’art. 134 cpv. 1

LT, sono considerati costi di investimento:

·

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di

iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a

un mediatore;

·

i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i

costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le

tasse di allacciamento;

·

le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri

fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per

liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del

precedente acquisto.

3.2

Per quanto attiene, in

particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità

presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che

abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di diritto.

È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un

incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato

all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente

all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

3.3

Non possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella

determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria

(art. 134 cpv. 2 LT).

La legge tributaria

prevede la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle

spese di manutenzione, delle spese di riattazione di immobili di nuova

acquisizione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da

parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono

considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore

dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la

redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della

determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di

acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d

LT).

3.4

Per quanto concerne l’onere della prova, in ambito fiscale vale effettivamente

il principio in base al quale l'autorità deve sostanziare l'esistenza di

elementi che fondano o aumentano il carico impositivo, mentre i fatti che

concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l'erario devono essere

dimostrati dal contribuente (p. es. DTF 133 II 153 consid. 4.3 p. 158).

4.

4.1.

Per quanto concerne la

prima questione sollevata dall’autorità di tassazione, una prova giuridicamente

sufficiente delle spese sostenute presuppone la produzione di fatture quietanzate

o di altre prove dell’avvenuto pagamento. Una fattura senza quietanza non

comprova l’avvenuto pagamento (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4a ed., Zurigo 2021, § 221, n. 20,

p. 2196; v. anche Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,

Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zurigo 2021, n. § 10, n. 145, p.

385).

4.2

Nel

caso in disamina, già con lettera del 7.09.2021 il fisco aveva richiesto a RI 1

le seguenti informazioni:

§ Ove non fossero stato allegate le ricevute di

pagamento, completare le fatture con i rispettivi avvisi di addebito bancario.

(in ogni caso l’avviso di accredito dello spettabile __________, non può

sostituirsi all’ordine di pagamento del contribuente e/o ricevuta di pagamento

e/o avviso di addebito).

§

Ove il pagamento sia avvenuto in

contanti allo sportello della Posta, giustificativo del conto bancario e/o

postale dell’avvenuto prelevamento in contanti.

§

Inoltre siamo persuasi che vi

siano delle fatture reclamate in doppio, vi preghiamo di verificare; in questo

caso allestire una nuova distinta rettificata.

§

Vi chiediamo pure di voler

osservare le disposizioni emanate dalla Divisione delle contribuzioni ed in

particolare la circolare n. 7, al fine di evitare di richiedere quali costi di

miglioria, quei costi che sono puramente di manutenzione.

Ricevuta la lettera in

questione, la ricorrente ha chiesto una proroga “almeno fino al 30.09.2021”.

Non risulta che l’Ufficio di tassazione si sia pronunciato sulla domanda di

proroga. In ogni caso, neppure entro il 30.09.2021 l’insorgente ha dato seguito

alla richiesta dell’UT.

Nella decisione impugnata,

l’autorità fiscale ribadisce che “gli ordini di pagamento non hanno alcun

valore, potendo in qualsiasi momento essere annullati”.

4.3

Una parte delle fatture

prodotte sono accompagnate effettivamente da ordini di pagamento indirizzati

alla Banca__________ di __________ e alla __________, dove la ricorrente ha dei

conti. Come indicato dall’autorità fiscale, l’ordine di pagamento in sé non

comprova in alcun modo che il pagamento sia intervenuto. La decisione

dell’Ufficio di tassazione, di negare la deduzione dei costi non comprovati, è

ineccepibile.

Per altre fatture la

ricorrente ha prodotto l’avviso di accredito del conto dell’impresa che ha intrapreso

i lavori, invece dell’avviso di addebito del conto della contribuente. La

società che ha beneficiato dei pagamenti è la __________ di __________, di cui __________,

marito della ricorrente, è stato amministratore unico ino al 20.05.2019, quando

amministratrice unica è diventata la stessa RI 1. In questo caso, in sé la

prova dell’avvenuto accredito è adempiuta. Si deve supporre che vi sia stato

anche il corrispondente addebito. Ciò che sembra interessare all’autorità

fiscale è tuttavia la provenienza dei capitali impiegati dall’insorgente. Lo

dimostra il fatto che, nella lettera del 7.09.2021, l’Ufficio di tassazione ha

chiesto alla contribuente il “giustificativo del conto bancario e/o postale

dell’avvenuto prelevamento in contanti”, in relazione ai pagamenti avvenuti

“in contanti allo sportello della Posta”.

Ora, la ricevuta postale

del pagamento dovrebbe provare in modo sufficiente l’avvenuto pagamento delle

opere eseguite. La richiesta di verificare l’addebito del conto della

ricorrente appare, in questa prospettiva, eccessiva.

La domanda rivolta alla

contribuente dal fisco potrebbe tuttavia essere giustificata dalla necessità di

verificare la sua disponibilità finanziaria. Non è escluso cioè che l’autorità

voglia accertare la provenienza dei capitali serviti a finanziare gli

interventi litigiosi, alla luce della situazione patrimoniale della

contribuente. In tal caso, tuttavia, l’accertamento dovrebbe essere intrapreso

nell’ambito della procedura di tassazione relativa all’imposta sul reddito e

sulla sostanza.

4.4

La questione non necessita

tuttavia di essere approfondita in questa sede. La decisione impugnata propone

infatti una ulteriore motivazione.

5.

5.1.

Come già rilevato,

l’Ufficio di tassazione ha ritenuto che, indipendentemente dalla prova

dell’avvenuto pagamento delle spese fatte valere dalla ricorrente, le stesse

non erano comunque deducibili, trattandosi esclusivamente di spese di

manutenzione. Di diverso avviso l’insorgente, secondo cui la stessa rilevante

differenza fra quanto da lei pagato per acquistare l’immobile e quanto ricavato

per rivenderlo dimostrerebbe che gli interventi edilizi ne avevano incrementato

il valore.

5.2

In una sentenza dell’11

febbraio 2015 (2C_674/2014 e 2C_675/2014), il Tribunale federale si è

confrontato con un ricorso, interposto dall’amministrazione fiscale del Canton

Vallese contro una sentenza della Commissione di ricorso in materia fiscale

dello stesso Cantone. I contribuenti avevano venduto un appartamento, dopo aver

rifatto la cucina, i bagni, i pavimenti e dopo aver ritinteggiato le pareti.

L’autorità fiscale aveva negato la deduzione delle spese sostenute, che aveva

qualificato manutenzione. La Commissione di ricorso, tuttavia, aveva accolto il

ricorso dei venditori, sostenendo che gli interventi effettuati prima della

vendita avevano “rimesso a nuovo” l’appartamento e ne avevano facilitato la

vendita. Il fisco cantonale aveva allora adito la Suprema Corte, che come detto

ha accolto il ricorso e annullato la decisione della Commissione di ricorso

cantonale.

Il Tribunale federale ha

ricordato che la deduzione delle spese sostenute dipende dal fatto che siano

servite alla manutenzione o a incrementare il valore dell’immobile e non dal

fatto che lo abbiano “rimesso a nuovo” o ne abbiano favorito la vendita. Quando

si tratta della sostituzione di cucine, bagni e pavimenti, in particolare, si deve

verificare se le nuove installazioni hanno un valore o uno standard qualitativo

superiore rispetto a quello precedente. In tal caso, potrebbe essere

giustificata una deduzione parziale dei costi. L’Alta Corte ha allora rinviato

gli atti al fisco cantonale, perché procedesse al confronto del valore e della

qualità delle installazioni esistenti rispetto a quelle nuove.

5.3

Nel caso in esame, dalle

sole fatture prodotte dalla ricorrente non è possibile verificare se gli

interventi effettuati abbiano apportato un incremento di valore all’immobile

venduto. Manca infatti ogni descrizione delle installazioni sostitutive e ogni

elemento che permetta una comparazione del valore e della qualità con le

installazioni precedenti. Per i pavimenti, per esempio, vi è solo una fattura

della già citata __________ SA per la “fornitura piastrelle di rivestimento”

per fr. 10'002.10. Analogamente, per i sanitari vi è una fattura della __________

SA per “fornitura apparecchi sanitari bagno e cucina” per fr. 8'002.11; per la

cucina, una fattura della __________ SA per “fornitura mobili componibili

cucina” per fr. 10'001.02.

Va ricordato, in questo

contesto, che, nella lettera di richiesta documentazione del 7.09.2021,

l’Ufficio di tassazione aveva chiesto alla contribuente anche “di voler

osservare le disposizioni emanate dalla Divisione delle contribuzioni ed in

particolare la circolare n. 7, al fine di evitare di richiedere quali costi di

miglioria, quei costi che sono puramente di manutenzione”. Nonostante la

formulazione poco precisa, si deve ritenere che l’autorità fiscale abbia voluto

attirare l’attenzione della contribuente sul fatto che la Circolare n. 7

prevede, per determinati interventi, una separazione fra una quota considerata

miglioria e una considerata manutenzione. La ricorrente avrebbe allora potuto

comprovare l’esistenza di eventuali installazioni di valore superiore. Tuttavia,

dapprima non ha risposto alla lettera in questione e, in seguito, ha

ripresentato le stesse fatture, espungendone solo alcune doppie.

Per altre opere intraprese

sull’immobile venduto, la questione di un’eventuale componente di miglioria non

si pone neppure. Si pensi alle finestre: se sono sostituite con altre della

stessa qualità, si tratta di manutenzione; se le nuove sono migliori dal

profilo isolante, sono comunque deducibili dal reddito imponibile, quali

investimenti per il risparmio energetico (cfr. Circolare n. 7, distinta

allegata).

5.4

Come già rilevato, sia nel

reclamo sia nel ricorso, la contribuente si limita a sostenere che tutti i

costi sostenuti sarebbero di miglioria, per il fatto che le hanno consentito di

rivendere l’immobile a un prezzo nettamente superiore rispetto a quello pagato

per acquistarlo e perché ha ottenuto una licenza edilizia.

Come sottolineato anche

nella sentenza del Tribunale federale precedentemente citata, il fatto in sé

che l’immobile sia stato “rimesso a nuovo” prima della vendita non implica che

abbia beneficiato di migliorie.

Del resto, l’art. 21 cpv.

2.

LT menziona espressamente, fra le spese deducibili dal reddito della sostanza

privata, le “spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione” (v. anche

l’art. 9 cpv. 3 della Legge federale del 14 dicembre 1990 sull’armonizzazione

delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni [LAID; RS 642.14]). Questa

modifica della legge è stata adottata proprio per abrogare la cosiddetta

“prassi Dumont”, che era fondata sulla giurisprudenza del Tribunale federale e

che vietava all’acquirente di un immobile di dedurre le spese di manutenzione

del proprio immobile nei cinque anni successivi l’acquisizione se dette spese

erano sostenute per un immobile la cui manutenzione è stata trascurata dall’ex

proprietario. Secondo l’Alta Corte, le spese di manutenzione assunte poco dopo

l’acquisizione dell’immobile erano qualificate come spese legate all’acquisto che

aumentano il valore che l’immobile aveva al momento dell’acquisizione. Con

l’abrogazione della prassi Dumont, tutte le spese affrontate per riattare un

immobile, anche poco dopo l’acquisto, sono deducibili quali spese di

manutenzione (cfr. Rapporto della Commissione dell’economia e dei tributi del

Consiglio nazionale del 3 settembre 2007 sull’iniziativa parlamentare Philipp

Müller per la limitazione della prassi Dumont, FF 2007 7201).

5.5

La decisione impugnata,

con cui l’autorità di tassazione, basandosi in particolar modo sulla domanda di

costruzione del 21.12.2020 e sulla licenza edilizia del 25.01.2021, ha concluso

che non vi erano spese di miglioria, può essere condivisa, alla luce della poca

documentazione prodotta dalla ricorrente. In virtù della ripartizione

dell’onere della prova, competeva infatti alla ricorrente la prova della natura

di costi di miglioria delle spese sostenute. Ancora con il ricorso, invece, la

contribuente si è limitata a chiedere la deduzione di tutte le spese sostenute,

fondandosi sul confronto fra prezzo di acquisto e prezzo di vendita

dell’immobile.

6.

Visto l’esito del

ricorso, la tassa di giustizia e le spese processuali, già anticipate, sono a

carico della ricorrente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 3’800.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 200.–

per un totale di fr. 4’000.–

sono a carico della

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAID; art. 82 ss. LTF).

4. Intimazione a:

-

Divisione

delle contribuzioni Ufficio giuridico, viale S. Franscini 6, 6500 Bellinzona

Copia per conoscenza:

-

municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La segretaria: