Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, onere della prova, mancanza di fattura, lavori eseguiti da familiari e non ancora pagati, reformatio in peius Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, provvigione, onere della prova, mancata produzione del contratto di mediazion

Incarto n.

80.2022.280

Lugano

23 ottobre 2023

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

segretario

Stefano

Stillitano, vicecancelliere

parti

RI

1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 23 novembre 2022 contro la decisione del 27 ottobre 2022 in materia di imposta

sugli utili immobiliari.

Fatti

Fatti

A. Con atto pubblico del

15 dicembre 2021, iscritto a Registro fondiario il 26 gennaio 2022, RI 1 ha

venduto ai signori __________ e __________, in ragione di ½ ciascuno, la PPP n.

__________ (quota di comproprietà 10‰) del fondo base n. __________ RFD di __________

per un prezzo di fr. 500'000.-. Tale immobile era stato acquistato dal venditore

il 26 settembre 2020, al prezzo di fr. 260'000.-.

B. a.

Nella dichiarazione per

l’imposta sugli utili immobiliari del 16 maggio 2022, RI 1 ha fatto valere, in

deduzione dal valore di alienazione di fr. 500'000.- i costi seguenti:

valore di acquisto fr. 260'000.-

costi di costruzione e

miglioria fr. 110'500.-

costi di acquisto e di

vendita fr. 11'628.-

provvigioni versate fr. 30'000.-

L’utile imponibile dichiarato

ammontava perciò a fr. 87'872.-.

b.

Non essendo stata allegata

la documentazione relativa alle spese sostenute, RS 1 (di seguito UT) ha chiesto

al medesimo venditore di fornire ulteriori documenti, ovvero:

-

Copia atto notarile di vendita;

-

Copia atto notarile di acquisto;

-

Fatture relative ai costi di

costruzione e miglioria;

-

Fatture relative alle altre

deduzioni richieste.

Il venditore in data 7

giugno 2022 allegava le copie degli atti notarili di acquisto e di vendita, ma

non le fatture relative ai lavori effettuati nell’abitazione. Ragion per cui

seguiva in data 24 giugno 2022 una nuova richiesta di documenti da parte

dell’UT ed in data 5 luglio 2022 il contribuente produceva copia di un bonifico

bancario a favore della società __________, __________ (ZH), dell’ammontare di

fr. 110'500.-, pari pertanto all’importo complessivo delle spese di miglioria

dal medesimo indicate nella dichiarazione per l’imposta sugli utili immobiliari,

effettuato tuttavia in data 30 giugno 2022, ovvero successivamente alla richiesta

di produzione documentale effettuata dall’ufficio fiscale.

Il contribuente ha prodotto

anche una serie di fotografie dell’appartamento allo scopo di documentare lo

stato dell’immobile al momento dell’acquisto e successivamente all’esecuzione

dei lavori. Infine, è stato prodotto un accredito bancario di fr. 30'000.-,

effettuato in data 26 novembre 2021 da parte dell’acquirente dell’appartamento,

__________, a favore della __________, con causale “Reservation __________”,

che a mente del contribuente rappresenterebbe il pagamento della provvigione per

la mediazione immobiliare.

C. Con

decisione del 25 agosto 2022, l’UT ha notificato all’alienante la tassazione

dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando l’utile imponibile in fr.

205'527.-. Rispetto alla dichiarazione presentata, aveva ridotto la deduzione

dei costi di miglioria a fr. 3'000.-, le spese di acquisto e di vendita a fr.

4'985.- e la provvigione a fr. 26'925.-, con la seguente motivazione:

220 costi di

costruzione e di miglioria:

[…]

È inusuale

che l’unica fattura per complessivi fr. 110'500.-- della spettabile __________,

sia stata pagata con valuta 30.06.2022, solo dopo la richiesta di

quest’Autorità fiscale che ne ha chiesto conferma dell’avvenuto pagamento,

rispettivamente sei mesi dopo l’avvenuta contrattazione di vendita.

Dalla

fattura/__________ non è possibile comprendere nel dettaglio i singoli

interventi; ci vengono in aiuto le fotografie dello stato prima e dopo tali

esecuzioni.

Le

fotografie confermano che quasi la totalità degli interventi sono da

considerarsi di manutenzione; i materiali utilizzati sono attuali ma di

fattura/qualità identica a quelli sostituiti.

Dalla

già citata circolare n. 7 della Divisione delle contribuzioni, unica eccezione

è la sostituzione della cucina, per la quale 1/3 del solo mobilio può

considerarsi miglioria.

Ragione

per la quale ed in mancanza di un descrittivo prezzato di tale arredamento, si

ritiene adeguata una somma di fr. 3'000.-- pari ad 1/3 di fr. 9'000.-.

230 costi di acquisto e di

vendita, rettificati in fr. 4'985.--; sono esclusi: tasse e onorari per __________

e cartelle ipotecarie, traduzione del rogito in altra lingua, tasse causali.

240 provvigioni versate:

rettificate in fr. 26'925.-- (5% + IVA). La legge precisa che le provvigioni

devono essere usuali; in nessun caso, comunque, vengono considerate usuali

delle provvigioni che eccedono il 5% del prezzo.

D. Con reclamo del 16

settembre 2022, il contribuente ha contestato la mancata deduzione di tutti i

costi fatti valere ed ha allegato a sostegno della richiesta “la fattura con

la suddivisione dei costi di ristrutturazione dalla quale si possono evincere i

dettagli dei lavori svolti”. Il documento, su carta intestata della __________

AG e privo di data, elencava una serie di interventi con il relativo costo.

L’autorità fiscale ha

respinto il reclamo, con decisione del 27 ottobre 2022, nella quale ha rilevato

che il nuovo giustificativo prodotto “non aggiunge alcun elemento nuovo per

una valutazione oggettivamente differente” rispetto alla decisione

impugnata. Facendo riferimento alle fotografie prodotte dal contribuente, ha

confermato trattarsi di spese di manutenzione, non essendovi stati “interventi

strutturali” ed essendo stati impiegati “materiali… analoghi a quelli

sostituiti”.

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 chiede la deduzione integrale

dei costi fatti valere nella propria dichiarazione, nella misura di fr. 63'590.-.

Contrariamente a quanto deciso dall’autorità di tassazione, sostiene che parte

dei lavori intrapresi rientrino, secondo la stessa Circolare n. 7 della

Divisione delle contribuzioni, fra le spese di miglioria.

Nelle sue osservazioni del

1° dicembre 2022, l’UT propone di respingere il ricorso, ritenuto come il

contribuente non abbia dato prova, nonostante svariate richieste in tal senso,

degli effettivi costi pagati attraverso la produzione delle singole fatture,

anziché, come è invece stato, di documenti riepilogativi nemmeno datati e non

aventi valore di fattura.

F. Considerati

i dubbi sollevati dalla documentazione prodotta, questa Camera ha avvertito il

ricorrente di una possibile reformatio in peius ed ha chiesto al

ricorrente in data 23 maggio 2023 una ulteriore produzione documentale, quale:

·

un progetto completo degli

interventi programmati dalla __________ AG, completo di piani esecutivi;

·

un’offerta dettagliata con i

prezzi unitari dei singoli interventi;

·

le fatture emesse dagli artigiani

e dalle imprese che hanno eseguito i singoli interventi (elettricista, impresa

di costruzioni, idraulico, pittore ecc.), in base ai contratti di appalto

conclusi con la __________ AG;

·

gli estratti mensili del conto __________,

intestato a RI 1, per tutti i mesi del 2022;

·

delle fotografie della situazione

dopo l’esecuzione delle opere, con indicazione della data e dell’autore delle

stesse;

·

una fattura finale completa (con

data e IVA) emessa dalla __________ AG;

·

in mancanza di una domanda di

costruzione o perlomeno di una notifica di costruzione all’autorità comunale

competente, l’avviso all’amministratore condominiale dell’inizio dei lavori e

della loro durata.

E ancora, con

riferimento alla provvigione di fr. 30'000.- per la pretesa mediazione:

·

contratto di mediazione ex

art. 412 CO fra RI 1 e la __________ AG, __________;

·

prova delle attività svolte dal

mediatore per la vendita dell’appartamento (inserzioni, trasferte nel Canton

Ticino ecc.);

·

prova del versamento dell’onorario

da RI 1 alla __________ AG.

In aggiunta a quanto

sopra, ed “in considerazione dei rapporti fra lei e la __________ AG”, è

stata richiesta anche una “dichiarazione della __________ AG, che escluda

che lei abbia avuto, nel periodo in cui è stato eseguito il contratto, una

partecipazione diretta o indiretta in quest’ultima”.

G. In risposta a tali

richieste, in data 9 giugno 2023, la __________, in nome e per conto

dell’insorgente, ha evidenziato una serie di “pregiudizi e malintesi” ed

ha affermato che la richiesta di tale documentazione è “sproporzionata sotto

diversi aspetti e non è conforme al quadro giuridico”. Sono quindi state

allegate nuove fotografie attestanti i lavori eseguiti all’interno

dell’abitazione, con riferimento ai quali, a proposito delle relative fatture, il

ricorrente ha ammesso che la__________ non ha in alcun modo eseguito i lavori, ma

ha funto da mera prestanome, in considerazione del fatto che la banca non

intendeva finanziare i lavori alla __________ AG, società riconducibile proprio

a RI 1, la quale avrebbe dunque “realizzato la pianificazione della

costruzione e la ristrutturazione, principalmente da sola e in collaborazione

con il padre (__________, ditta individuale), che si è occupato di gran parte

dei lavori interni”. Tuttavia, evidenzia il ricorrente, a causa di problemi

di liquidità non vi sarebbe ancora stata fatturazione, tanto che l’importo

indicato deve ancora essere saldato.

Anche con riferimento alla

commissione di intermediazione vi sarebbe stato un “malinteso”, senza

contare che la pretesa di esibizione di un contratto di mediazione sarebbe “sproporzionato”,

in considerazione del fatto che la __________ AG opera anche attraverso una

semplice “stretta di mano” senza che sia necessaria la stipula del

contratto richiesto. A proposito della provvigione di fr. 30'000.-, tale

importo non sarebbe stato pagato dall’acquirente – come invece risulta

dall’estratto conto prodotto dal medesimo ricorrente – in quanto detto importo sarebbe

stato detratto dal prezzo di acquisto.

Il ricorrente, quanto ai

suoi rapporti con la società di intermediazione, ha evidenziato di non aver mai

avuto alcuna partecipazione azionaria in __________ AG, come affermato dai due responsabili

della società.

Infine, dall’estratto

conto di __________ relativo al conto corrente intestato a RI 1 e dal medesimo

prodotto, si evince che in data 29.06.2022 sono stati accreditati sul suo conto

fr. 111'000.- provenienti dalla ditta __________ AG, importo che il giorno

successivo, 30.06.2022 è stato girato alla __________.

Diritto

1. 1.1

Lo

Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è

rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di

immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli

utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice

sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile

imponibile corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore

di investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e

dei costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

I. Costi di investimento

2. Nel caso in esame, l’UT ha negato la deduzione della

quasi totalità delle spese fatte valere dal ricorrente, per due ordini di

motivo. In primo luogo, nonostante plurime richieste in tal senso, il

contribuente non aveva prodotto le fatture relative ai lavori eseguiti. In

secondo luogo, per la quasi totalità, i lavori eseguiti sarebbero qualificabili

come manutenzione e non miglioria, con la conseguenza che i relativi costi non

sarebbero deducibili.

3. 3.1.

Secondo l’art. 134 cpv. 1

LT, sono considerati costi di investimento:

·

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di

iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a

un mediatore;

·

i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i

costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria, le

tasse di allacciamento e il contributo di plusvalore di cui agli art. 93 e

seguenti della legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST);

·

le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri

fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per

liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del

precedente acquisto.

3.2.

Per

quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la

loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo

alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di

fatto o di diritto. È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto

di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di

costo finalizzato all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura

corrispondente all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata).

3.3.

Non possono invece essere

fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o

dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).

La legge tributaria

prevede la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle

spese di manutenzione, delle spese di riattazione di immobili di nuova

acquisizione, dei premi di assicurazione e delle spese di amministrazione da

parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante giurisprudenza sono

considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore

dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la

redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della

determinazione del reddito imponibile non sono invece deducibili le “spese di

acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali” (art. 33 lett. d

LT).

3.4.

Per quanto concerne

l’onere della prova, in ambito fiscale vale il principio in base al quale

l'autorità deve sostanziare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano il

carico impositivo, mentre i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il

debito verso l'erario devono essere dimostrati dal contribuente (p. es. DTF 133

Considerandi

II 153 consid. 4.3 p. 158).

Secondo giurisprudenza, la

prova delle spese sostenute a tale titolo avviene di regola mediante

presentazione di fatture quietanzate o di altri documenti giustificativi

(sentenza TF 2C_1186/2016 del 24 aprile 2017 consid. 4.3 con riferimenti a

giurisprudenza e dottrina).

4.

4.1.

Per quanto concerne i

costi di miglioria che il venditore avrebbe sostenuto, si è già ricordato come,

al momento della presentazione della dichiarazione, il ricorrente avesse fatto

valere spese per fr. 110'500.–, senza tuttavia produrre alcuna prova. In

seguito alla richiesta di documentazione sottopostagli dall’UT, aveva poi

esibito un avviso di addebito del suo conto bancario, dal quale risultava il

versamento dell’importo citato sul conto della __________ AG. Sennonché il versamento

era avvenuto il 30 giugno 2022, cioè poco dopo la richiesta di documentazione

inviatagli dall’autorità di tassazione (lettera del 24 giugno 2022).

Con il reclamo contro la

decisione di tassazione, il contribuente ha poi prodotto un conteggio (“Schlussrechnung”),

non datato, nel quale la __________ AG ha elencato gli interventi eseguiti,

attribuendo a ciascuna voce un costo. Il conteggio non si può considerare come

una fattura, non solo perché non datato ma anche perché non viene trattenuta

l’IVA e comunque non vi figura la quietanza.

Solo nell’ambito della

procedura di ricorso, dopo che la Camera di diritto tributario ha avvertito il

ricorrente della possibilità di una reformatio in peius, così come di

una possibile trasmissione degli atti al Ministero Pubblico per quanto di sua

competenza, ha ammesso che i lavori non sarebbero stati eseguiti dalla __________

AG, che ha funto meramente da prestanome, ma piuttosto dalla__________ AG. Quest’ultima

avrebbe “realizzato la pianificazione della costruzione e la

ristrutturazione principalmente da sola e in collaborazione con il padre (__________,

ditta individuale), che si è occupato di gran parte dei lavori interni”

(cfr lettera del 6 giugno 2023 alla Camera di diritto tributario). Tuttavia, “a

causa di problemi di liquidità”, le opere eseguite non sarebbero ancora

state fatturate né pagate.

4.2

Alla luce delle

affermazioni del ricorrente nella procedura di ricorso, è confermato che il

versamento di fr. 110'500.- dal ricorrente alla __________ AG era stato

eseguito solo per trarre in inganno il fisco ticinese, che aveva preteso la

prova del pagamento dei costi di miglioria fatti valere. Del resto, era già

inspiegabile la data del bonifico, eseguito mezz’anno dopo la vendita

dell’appartamento e solo dopo la richiesta di documentazione inoltrata dal fisco

cantonale.

Dall’estratto del conto

bancario del ricorrente, prodotto a sua volta in seguito alla lettera del 23

maggio 2023 della Camera di diritto tributario, si evince del resto che, il

giorno precedente l’ordine di pagamento a favore della __________ AG, cioè il

29.

giugno 2022, l’importo di fr. 111'000.- era stato bonificato sul conto

dell’insorgente da parte della __________ AG.

Indipendentemente dalla

questione dell’effettiva esecuzione delle opere e dalla determinazione del loro

esecutore, l’aspetto decisivo è l’ammissione del ricorrente, contenuta sempre

nella lettera del 6 giugno 2023 alla Camera di diritto tributario, di non avere

ancora “saldato” i costi sostenuti, che non sarebbero neppure ancora stati

fatturati, “a causa di problemi di liquidità”.

Non si vede come il

ricorrente possa pretendere di dedurre dall’utile immobiliare dei costi che non

sono (ancora) stati sostenuti.

È comunque insolito che

non sia stata prodotta alcuna fattura neppure per l’acquisto del materiale, che

sarebbe servito all’esecuzione delle opere, anche nel caso in cui i lavori

fossero stati compiuti dallo stesso contribuente e/o da suo padre.

4.3

In queste circostanze, indipendentemente

dalla loro qualifica come costi di manutenzione o di miglioria, i costi fatti

valere dal ricorrente non possono essere dedotte dall’utile immobiliare, non

essendo comprovato né che le spese siano state effettivamente pagate né da

parte di chi. Senza contare che non è nemmeno stato accertato chi, in definitiva,

abbia eseguito i lavori, ritenuto che il preteso esecutore, lo stesso

ricorrente e/o suo padre, non avrebbe ancora fatturato le sue prestazioni.

5.

5.1.

Sebbene la questione non

sia più decisiva, si deve tuttavia riconoscere che la decisione impugnata si

rivela legittima anche nella misura in cui ha qualificato i costi, per la

maggior parte, come spese di manutenzione e non di miglioria.

5.2

In una sentenza dell’11

febbraio 2015 (2C_674/2014 e 2C_675/2014), il Tribunale federale si è

confrontato con un ricorso, interposto dall’amministrazione fiscale del Canton

Vallese contro una sentenza della Commissione di ricorso in materia fiscale

dello stesso Cantone. I contribuenti avevano venduto un appartamento, dopo aver

rifatto la cucina, i bagni, i pavimenti e dopo aver ritinteggiato le pareti.

L’autorità fiscale aveva negato la deduzione delle spese sostenute, che aveva

qualificato manutenzione. La Commissione di ricorso, tuttavia, aveva accolto il

ricorso dei venditori, sostenendo che gli interventi effettuati prima della

vendita avevano “rimesso a nuovo” l’appartamento e ne avevano facilitato la

vendita. Il fisco cantonale aveva allora adito la Suprema Corte, che come detto

ha accolto il ricorso e annullato la decisione della Commissione di ricorso

cantonale.

Il Tribunale federale ha

ricordato che la deduzione delle spese sostenute dipende dal fatto che siano

servite alla manutenzione o a incrementare il valore dell’immobile e non dal

fatto che lo abbiano “rimesso a nuovo” o ne abbiano favorito la vendita. Quando

si tratta della sostituzione di cucine, bagni e pavimenti, in particolare, si

deve verificare se le nuove installazioni hanno un valore o uno standard

qualitativo superiore rispetto a quello precedente. In tal caso, potrebbe

essere giustificata una deduzione parziale dei costi. L’Alta Corte ha allora

rinviato gli atti al fisco cantonale, perché procedesse al confronto del valore

e della qualità delle installazioni esistenti rispetto a quelle nuove.

Da parte sua, la Camera di

diritto tributario, in una sentenza del 4 aprile 2022 (n. 80.2022.23), ha a sua

volta affermato che la deduzione delle spese sostenute dal venditore di un

immobile dipende dal fatto che siano servite alla manutenzione oppure a

incrementare il valore dell’immobile e non dal fatto che lo abbiano

"rimesso a nuovo" o ne abbiano favorito la vendita. In base alla

documentazione prodotta dal ricorrente, tutte le spese sostenute nei pochi mesi

intercorsi fra l’acquisto e la vendita dell’immobile costituivano costi di

manutenzione, come tali non deducibili dall’imposta sugli utili immobiliari

(cfr. anche la sentenza CDT n. 80.2020.266 dell’11 luglio 2023 consid. 5).

5.3

Il Tribunale federale ha

addirittura recentemente abbandonato la propria giurisprudenza in merito alla

cosiddetta “nuova costruzione dal punto di vista economico” ed ha deciso che le

spese per lavori di risanamento totale o per una ristrutturazione o un

ampliamento completi sono deducibili come spese di manutenzione nella misura in

cui, per il loro carattere oggettivo-tecnico, servono a ripristinare l'immobile

nello stato precedente e quindi hanno un effetto di mantenimento del valore

(DTF 149 II 27 consid. 4).

5.4

Nel caso in esame,

mancando ogni fattura relativa alle opere eseguite, è ben difficile verificare

un eventuale miglioramento dello standard qualitativo delle installazioni.

Spetterebbe in ogni caso

al ricorrente la prova dell’esistenza di eventuali costi di miglioria,

nell’ambito del rinnovo dell’appartamento venduto.

La questione non merita di

essere ulteriormente approfondita, poiché come già rilevato non è neppure

provato il pagamento dei costi litigiosi.

5.5

Anche

l’importo di fr. 3'000.-, ammesso in deduzione dall’autorità fiscale, con

riferimento alla sostituzione della cucina, deve essere stralciato.

A questo riguardo, la

decisione impugnata deve essere riformata a svantaggio del contribuente, come

prospettatogli nella lettera del 23 maggio 2023, conformemente all’art. 230

cpv. 2 seconda frase LT.

II. Provvigione per

mediazione

6.

6.1.

Con specifico riferimento

alla provvigione posta in deduzione e pari a fr. 30'000.-, l’UT l’ha ammessa

quasi interamente, ovvero per fr. 26'925.-, importo in sé non contestato dal

ricorrente.

Nella missiva del

23.05.2023

inviata a RI 1, questa Camera ha tuttavia sollevato delle

perplessità al riguardo e ha chiesto ulteriore documentazione anche a tale

proposito.

6.2

Secondo il già citato art.

134.

cpv. 1 LT, sono considerati costi di investimento, fra gli altri, i costi

di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di iscrizione, di bollo e le

provvigioni usuali debitamente comprovate versate a un mediatore.

Il Tribunale federale ha

stabilito che le condizioni, cui la prassi in vigore nel Canton Zurigo

subordina il riconoscimento della deducibilità della provvigione pagata ad un

mediatore, sono conformi sia all’art. 12 della legge federale

sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID) sia

alla disciplina legislativa federale del contratto di mediazione. Si tratta dei

requisiti che seguono:

·

conclusione di un contratto di mediazione civilisticamente valido

secondo ai sensi degli artt. 412 ss. CO;

·

conclusione del contratto con una terza persona;

·

attività di indicazione o di interposizione del mediatore, che

conduce alla conclusione d’un contratto di compravendita;

·

pagamento dell’onorario dovuto;

·

limitazione della deduzione della provvigione alla misura usuale.

Se tali condizioni non

sono adempiute, non vi è alcun costo deducibile. Trattandosi di un elemento che

riduce l’onere fiscale del contribuente, la prova è a suo carico (sentenza del

Tribunale federale del 28 marzo 2008 n. 2C_479/2007 consid. 2.2; v. anche la

sentenza del 29 maggio 2009 n. 2C_119/2009, in RF 64/2009 p. 655 = RDAF 2009 II

p. 453, consid. 2.3).

6.3

Per quanto concerne la pretesa

provvigione di fr. 30'000.- versata alla __________ AG, l’avviso di accredito

prodotto dal contribuente indica che il bonifico è stato eseguito da __________,

uno degli acquirenti dell’immobile, con la causale “Reservation __________”.

Non si fa alcun riferimento ad un contratto di mediazione e del resto non si

comprende perché sia l’acquirente a dover pagare la provvigione.

Interpellato dalla Camera

di diritto tributario in merito al contratto stipulato con la __________ AG,

l’insorgente, dopo aver nuovamente lamentato un “malinteso” ed aver definito

“sproporzionata” anche la pretesa di ottenere una prova documentale del

contratto e del pagamento dell’onorario, ha sostenuto che la società in

questione lavorerebbe “secondo il principio della semplicità” e sulla

base di una “stretta di mano”, senza “un impegno contrattuale”.

Manca di conseguenza ogni

prova dell’esistenza del contratto di mediazione come pure dell’avvenuto

pagamento dell’onorario da parte del ricorrente, che vorrebbe dedurre il

relativo importo dall’utile immobiliare.

A mente del ricorrente

l’importo di fr. 30'000.- costituirebbe un deposito richiesto

dall’intermediario all’acquirente, da dedursi poi dal prezzo di acquisto. Il

venditore “riceve quindi solo l’importo netto, dopo l’ulteriore deduzione

della trattenuta d’imposta del Comune responsabile”. Di conseguenza, “la

prova del pagamento della tassa è…il pagamento di prenotazione dell’acquirente”.

Non si vede cosa c’entri

la “trattenuta d’imposta del Comune”, con ciò probabilmente intendendosi

il deposito dell’imposta sugli utili immobiliari. In ogni caso non è stato

prodotto alcun contratto di mediazione né è stato provato il pagamento della

provvigione da parte del ricorrente che, peraltro, ), società con cui ha

pertanto chiari legami.

6.4

Ne discende che la

deduzione della provvigione non trova giustificazione nella documentazione in

esame e la decisione di tassazione è riformata di conseguenza, anche in questo

caso a svantaggio del contribuente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

§ Di

conseguenza, la decisione è riformata a svantaggio del contribuente, nel senso

che, nel calcolo dell’utile imponibile, sono stralciati i costi di costruzione

e di miglioria (fr. 3'000.–) e le provvigioni versate (fr. 26'925.–), con la

conseguenza che l’utile imponibile è elevato a fr. 235'015.–.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 1’000.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 1’100.–

sono a carico del

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna,

entro 30 giorni (art. 73 LA

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: Il segretario: