Imposta sugli utili immobiliari: alienazione economica, vendita di azioni di una società immobiliare, società attiva nell’estrazione di granito, licenziamento di tutti i dipendenti prima della cessione

Incarto n.

80.2022.45

Lugano

19 settembre 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

cancelliere

Stefano

Stillitano

parti

RI

1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 17 febbraio 2022 contro la decisione del 26 gennaio 2022 in materia di imposta

sugli utili immobiliari.

Fatti

Fatti

A. La __________ SA (in

seguito __________), con sede a __________, è stata costituita l’11 luglio

1979, mediante apporto dell’attivo e del passivo della ditta individuale RI 1.

Lo scopo sociale consisteva nell’estrazione e nella lavorazione meccanica del

granito come pure nel commercio di graniti.

Con scritto del 13

dicembre 2013, RI 1 si è rivolto all’RS 1, prospettando la vendita delle azioni

della __________ e chiedendo conferma degli effetti fiscali indicati nella

lettera stessa ed in particolare la qualifica del guadagno conseguito come

utile in capitale privato. L’istante sosteneva, fra l’altro, che il reddito non

avrebbe dovuto sottostare all’imposta sugli utili immobiliari, per il fatto che

non si trattava dell’alienazione di quote di una società immobiliare. Infatti, “è

intenzione dei compratori di continuare, anche se con le opportune modifiche,

l’attività di __________”.

L’autorità di tassazione

ha risposto, con lettera del 21 gennaio 2014, confermando che le azioni erano

detenute nella sostanza privata del contribuente e, in particolare, che

l’operazione prospettata non avrebbe avuto “conseguenze fiscali ai fini

dell’imposta sugli utili immobiliari (TUI)”.

Con contratto del 12 marzo

2014, RI 1 ha venduto alla __________ SA di __________ il 100% del pacchetto

azionario della __________ al prezzo di fr. 1'050'000.–.

B. Con decisione del 27

dicembre 2018, l’Ufficio di tassazione ha assoggettato la cessione delle azioni

all’imposta sugli utili immobiliari. L’utile imponibile è stato stabilito in

fr. 594'038.- e l’imposta dovuta, in funzione della durata della proprietà (35

anni 2 mesi e 11 giorni) e della corrispondente aliquota del 4%, in fr.

23’761.50.

Il contribuente ha

interposto reclamo, il 18 gennaio 2019, contro la citata decisione,

contestando, in primo luogo, che la cessione del pacchetto azionario potesse

essere assimilata alla vendita di azioni di una società immobiliare e quindi

assoggettata all’imposta sugli utili immobiliari. In secondo luogo, ha

lamentato anche una violazione del principio della buona fede, con riferimento

allo scambio di corrispondenza intercorso con l’Ufficio di tassazione prima

della vendita delle azioni. Infine, l’insorgente contestava il calcolo

dell’imponibile, nella misura in cui esso non “tiene conto del fatto che il

valore di stima di circa 20 anni fa dell’immobile ammontava a fr. 820'470.-“.

Con decisione del 24

ottobre 2019, l’UT ha parzialmente accolto il reclamo del contribuente, riducendo

l’utile imponibile a fr. 329'568.- e l’imposta dovuta a fr. 13'182.70.-. Da un

lato, ha ribadito che la società alienata doveva essere considerata una società

immobiliare, in quanto “l’attività di lavorazione ed estrazione del granito

ed il trattamento dei suoi resti è cessata” ed “anche la società e la

destinazione degli immobili sono cambiati”. Dall’altro, ha “rivisto il

calcolo dell’imponibile tenendo conto del valore di stima in vigore 20 anni fa

invece del valore di investimento (soluzione più favorevole e come da

richiesta)”.

C. Con ricorso del 18

novembre 2019 alla Camera di diritto tributario, RI 1 ha contestato l’assoggettamento

all’imposta sugli utili immobiliari dell’utile conseguito con la vendita del

pacchetto azionario della __________ avvenuta il 12 marzo 2014. La società

sarebbe infatti rimasta operativa. L’insorgente lamentava poi una violazione

del principio della buona fede, con riferimento alla presa di posizione dell’UT

prima della vendita in questione.

Con sentenza del 29 maggio

2020 (n. 80.2019.362), la Camera di diritto tributario ha annullato la

decisione impugnata e rinviato gli atti all’autorità di tassazione affinché fossero

effettuati una serie di accertamenti prima di adottare una nuova decisione su

reclamo. In particolare, ha invitato l’autorità di tassazione a verificare la

tempistica dei licenziamenti e a richiedere al ricorrente l’invio di ogni

documento relativo allo svolgimento della trattativa, da cui poteva evincersi

la volontà delle parti, ed eventuali perizie sul valore venale degli immobili,

nonché la domanda di costruzione presentata dalla società acquirente, al fine

di determinare la tesi del venditore sulla continuità dell’attività aziendale.

D. Con scritto del 23

giugno 2020, l’UT ha attribuito al contribuente un termine per produrre il

contratto in originale della cessione del pacchetto azionario, corredato dallo

scambio di corrispondenza tra le parti antecedente alla cessione, nonché le

lettere di licenziamento del personale ed eventuali riassunzioni, come pure

eventuali perizie sul valore venale degli immobili.

Il 27 luglio 2020

l’insorgente ha prodotto il contratto di compravendita delle azioni, le lettere

di licenziamento dei dipendenti e la perizia degli immobili della società.

E. Con decisione del 26

gennaio 2022, l’UT ha nuovamente respinto il reclamo del contribuente, ritenuto

che “la società ceduta non ha continuato l’attività dopo il cambio

dell’azionariato”.

In primo luogo, l’autorità

di tassazione ha rilevato che “dalle lettere di licenziamento del personale

si evince come tutti i dipendenti della __________ sono stati licenziati in

concomitanza con la cessione del pacchetto azionario e gli stessi non sono

stati riassunti dalla società acquirente”.

Inoltre, “nello stesso periodo, il ricorrente informava i mass media che la

società aveva «chiuso i battenti» e che si era vista «costretta a licenziare

gli impiegati»”.

L’UT ha anche fatto

riferimento alle domande di costruzione presentate dalla società acquirente

dopo la stipulazione del contratto di vendita, concernenti il cambio

destinazione degli immobili, da cui si evincerebbe “chiaramente la volontà

della nuova società di non continuare l’attività originaria di estrazione del

granito”.

Infine, dalla perizia prodotta

dal contribuente, risultava che il valore degli immobili corrispondeva al

valore di cessione del pacchetto azionario, a comprova del fatto che “al

momento della cessione delle azioni, gli attivi della società erano quasi

esclusivamente immobiliari”.

Quanto alla pretesa

violazione del principio dell’affidamento, il fisco ha affermato di non

ritenersi vincolato “dalla presa di posizione formulata in risposta alla

lettera del contribuente del 16 dicembre 2013, già solo perché la fattispecie

da lui descritta non corrisponde a quella effettivamente realizzatasi”,

essendo di fatto cessata l’attività della __________. D’altra parte,

l’insorgente avrebbe interpellato anche l’Ufficio di tassazione delle persone

giuridiche (UTPG), che avrebbe invece confermato “l’imponibilità

dell’operazione sotto il profilo degli utili immobiliari, nel caso in cui

l’attività fosse stata interrotta dopo la cessione o se l’acquirente avesse fin

dall’inizio deciso di cambiare la destinazione degli immobili”.

F. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente l’esenzione dall’imposta

sugli utili immobiliari dell’utile conseguito con la vendita della

partecipazione nella __________, avvenuta il 12 marzo 2014.

Il ricorrente ribadisce

che l’attività della società ceduta sarebbe continuata, ed ha allegato talune

fotografie che lo dimostrerebbero, pur riconoscendo che tale attività ha subito

“qualche modifica necessaria per adattarsi al mercato e ai vincoli legali

legati allo sfruttamento di una cava”, ed ha stimato “il quantitativo di

materiale greggio estratto negli ultimi 4 anni non inferiore a 600 m3”.

Per il ricorrente, la

circostanza che l’attività della __________ sarebbe continuata anche

successivamente alla cessione del pacchetto azionario troverebbe conferma, oltre

che nelle fotografie allegate, anche nelle fatture di vendita e nel fatto che

gli acquirenti abbiano sempre rinnovato il contratto di affitto per lo

sfruttamento della cava.

Quanto ai licenziamenti “cautelativi”

dei dipendenti, intimati in data 28 marzo 2014, ovvero contestualmente alla

vendita della società, sarebbero da ricondurre alla necessità per l’acquirente

di “continuare l’attività con la propria squadra di operai”. Sarebbero

stati anzi i dipendenti medesimi, pur avendo avuto la possibilità di continuare

l’attività con la nuova società, a decidere di “intraprendere una nuova attività

altrove”, mentre un dipendente avrebbe cessato l’attività per motivi di

salute.

In merito al comunicato inviato

ai media all’inizio di luglio 2014, secondo il ricorrente la sua frase “purtroppo

stiamo liquidando tutto” sarebbe stata da intendersi riferita “al grosso

quantitativo di lastre colorate e lucide provenienti da diversi Paesi con

Brasile. India e Argentina svendute perché non interessavano agli acquirenti

della società”.

Il ricorrente ha poi

ribadito che l’attività della __________, successivamente alla vendita, avrebbe

subito una riduzione a causa delle opposizioni presentate alla domanda di

costruzione del 2015 per poter realizzare una “piazza per il riciclaggio e

la valorizzazione di materiali inerti”. Attività che tuttavia non sarebbe

terminata. Anzi, “se la licenza fosse stata accordata, __________ avrebbe

installato un frantoio, gli scarti dell’estrazione della cava sarebbero stati

frantumati e utilizzati per la produzione di altri lavorati”.

In merito, infine, alla

determinazione del prezzo di vendita, per il ricorrente “è stato il frutto

di una contrattazione basata sul bilancio della società al 30.9.2013 che

conteneva al momento della cessione diversi attivi, ma anche capitale di terzi”.

In particolare, “il capitale di terzi ammontava a CHF 27'351, tra questi

debiti figurava anche l’ipoteca sull’immobile di CHF 150’000”. Per quanto

attiene al goodwill, secondo l’insorgente “la redditività della

società non era ottimale”, ragione per cui non sarebbe stato facile

realizzare “un importante goodwill”.

G. Nelle sue

osservazioni del 2 marzo 2022, l’RS 1 ha evidenziato che le fatture prodotte

dal ricorrente sarebbero “riferite allo scarico di materiali in discarica e

carico di detriti da cava, dalle quali traspare pertanto un’attività di

riciclaggio e lavaggio di inerti, non un’attività di estrazione”. Inoltre,

dalle fotografie prodotte si evincerebbe, a conferma della tesi della stessa

autorità fiscale, che la cava “sembrerebbe essere stata riconvertita in

deposito di materiale e lavorazione detriti”.

Quanto, invece,

alle missive allegate al ricorso e sottoscritte dalla nuova proprietà, per l’UT

non farebbero altro che “confermare come l’attività di estrazione sia del

tutto cessata in favore di un’attività riorientata al riciclaggio e al lavaggio

di inerti”.

H. Nella sua replica

spontanea del 16 marzo 2022, il ricorrente ha rilevato che le fatture prodotte

non si riferirebbero, come sostenuto dall’autorità fiscale “allo scarico di

materiali in discarica e carico di detriti da cava”, bensì ad “attività

collegate con l’estrazione dalla cava”.

Il ricorrente ha

contestato anche che la cava “sembrerebbe essere stata convertita in

deposito di materiale e lavorazione detriti”. Prova ne sarebbe il fatto che

la __________ “ha creato una nuova strada nella cava per raggiungere un

punto di estrazione con materiale pregiato piu’ alto”. Ciò che sarebbe

visibile nelle foto allegate al ricorso.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale,

poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il

fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in

considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta,

il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari –

Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di

procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione

e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l’alienante è

stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

1.3.

Un

risultato economicamente corrispondente a quello dell'alienazione civilistica

di immobili si può conseguire mediante il trasferimento di azioni o quote di

una società per azioni o di una cooperativa proprietaria di un immobile. In un

simile caso, non vi è infatti alcun trasferimento dell'immobile dal punto di

vista del diritto civile, tale da dare luogo ad un'imposizione dell'utile

immobiliare. In tutti i cantoni si è tuttavia instaurata una prassi che

assimila la compravendita di quote di una società immobiliare all'alienazione

della proprietà fondiaria (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 101).

La

legge federale sull'armonizzazione delle imposte dirette dei Cantoni e dei

Comuni (LAID) prevede che siano assimilati a un’alienazione di fondi i

negozi giuridici che producono i medesimi effetti economici dell’alienazione

sul potere di disporre di un fondo (art. 12 cpv. 2 lett. a). Consente

poi al legislatore cantonale di prevedere

l'imposizione del "trasferimento di partecipazioni a società immobiliari

facenti parte della sostanza privata" (art. 12 cpv. 2 lett. d), cioè di assoggettare all’imposta sugli

utili immobiliari anche la cessione di quote di partecipazione minoritarie, che

come tali non “producono i medesimi effetti dell’alienazione sul potere di

disporre di un fondo”.

Nel

diritto cantonale, per l'art. 124 cpv. 2 lett. h LT sono imponibili “le

alienazioni di azioni o di quote di società immobiliari o di altre società, se

nel patrimonio hanno un valore preponderante i fondi e le partecipazioni a

società immobiliari”.

2. 2.1.

L’autorità di tassazione

ha ravvisato nella vendita dell’intero pacchetto azionario della __________ da

parte del ricorrente un’alienazione economica di beni immobiliari, in

considerazione del fatto che la società ceduta non avrebbe continuato l’attività

dopo il cambio dell’azionariato. Sarebbe inoltre intervenuto un cambio di

destinazione degli immobili. La società sarebbe in tal modo qualificabile come

società immobiliare. Tesi contestata dal ricorrente, secondo il quale egli

avrebbe ceduto una società operativa, che continuerebbe tuttora a svolgere la

propria attività, pur avendola ampliata. La cessione delle azioni costituirebbe

pertanto un utile in capitale privato, esente da imposta.

2.2.

Per definire il campo di

applicazione delle disposizioni del diritto cantonale, che prevedono

l’assoggettamento all’imposta sugli utili immobiliari delle cosiddette

alienazioni economiche, si deve tener conto della giurisprudenza del Tribunale

federale che concerne l’interpretazione dell’art. 12 cpv. 2 lett. a

LAID.

Questa disposizione ha lo

scopo di evitare palesi elusioni dell’imposizione dell’utile immobiliare e

prevede pertanto l’imposizione di quei negozi giuridici, con i quali viene

ceduto il potere di disporre di un immobile dal punto di vista economico, in

particolare mediante l’alienazione di diritti di partecipazione in società

immobiliari o mediante cessioni successive di diritti su immobili (sentenza del

TF 2C_1044/2014 del 26.11.2015 consid. 2.2.1, in RF 71/2016 p. 226 = RDAF 2016

Considerandi

II 275 e giurisprudenza citata).

2.3

Per quanto concerne, in

particolar modo, la definizione di società immobiliare, nella già citata

sentenza del 26.11.2015 (2C_1044/2014), la Suprema Corte ha ripercorso la

propria giurisprudenza in materia e ha stabilito alcuni limiti.

In primo luogo, ha

riconosciuto che la fattispecie dell’alienazione economica è definita in modo

meno preciso rispetto all’alienazione civilistica, essendo fondata su una

prospettiva economica (consid. 2.4). Non essendo pertanto possibile proporre

una definizione precisa del presupposto dell’imposizione, il rispetto del

principio di legalità (art. 127 cpv. 1 Cost.) impone, da un lato, di evitare

che all’autorità di tassazione sia lasciato un margine di manovra troppo ampio

e, dall’altro, che l’assoggettamento all’imposta sia prevedibile e rispettoso

della parità di trattamento (consid. 2.4.1 e giurisprudenza citata).

Un’interpretazione dell’art. 12 cpv. 2 lett. a LAID conforme alla

Costituzione implica pertanto una nozione restrittiva di alienazione economica.

Un’alienazione economica si ritiene assimilabile a una civilistica solo se

tutti i poteri sono trasferiti all’acquirente e manca ancora solo l’iscrizione

nel registro fondiario (consid. 2.4.2).

L’applicazione dell’art.

12.

cpv. 2 lett. a LAID presuppone un esame completo della fattispecie

concreta, non limitandosi all’interpretazione degli accordi contrattuali, ma

approfondendo gli ulteriori, concreti, moventi delle parti, che potrebbero

anche non essere chiaramente espressi nel contratto. In ogni caso, per

qualificare una società come società immobiliare o operativa, è necessario

basarsi non sulla volontà soggettiva dei contraenti, bensì su elementi

oggettivi. È a tal fine determinante la situazione al momento dell’alienazione

ed in particolar modo l’attività effettiva della società. Ci si fonda pertanto

sul momento in cui si verifica il trasferimento del potere di disporre ovvero

in cui vengono effettivamente esercitati i poteri legati alla proprietà

immobiliare (consid. 2.4.3 e giurisprudenza citata).

2.4

Secondo una consolidata

giurisprudenza, che risale al 1959, l’art. 12 cpv. 2 lett. a LAID non si

applica alle società operative, cioè quelle società per le quali la proprietà

fondiaria serve esclusivamente come base materiale per la produzione, il

commercio o qualsiasi altra attività operativa (sentenza del 26.11.2015 citata,

consid. 2.5). Infatti, quando vengono cedute le azioni di una società

operativa, gli effetti di tale vendita non si riducono al trasferimento del

potere di disporre sui fondi di proprietà della società; questo potere di

disporre è solo una conseguenza del ben più esteso dominio sull’intera impresa,

che l’acquirente ha ottenuto acquistando le azioni (consid. 2.5.1 e

giurisprudenza citata). Una società non si considera operativa solo quando la

proprietà fondiaria rappresenta una parte insignificante degli attivi della

società, ma anche se circa il 90% del bilancio dell’impresa è costituito da

immobili, se tuttavia questi ultimi costituiscono solo la base materiale per

l’attività di imballaggio e stoccaggio, svolta dalla società (consid. 2.5.2,

con riferimento a DTF 104 Ia 251 consid. 3a e 3b).

Secondo la costante

giurisprudenza del Tribunale federale, si verifica un’alienazione economica,

quando vengono vendute azioni di una società operativa, solo in casi

eccezionali e in presenza di circostanze straordinarie, come è avvenuto con la

vendita di una società che gestiva un albergo in un proprio immobile, laddove

tuttavia il compratore aveva deciso fin da subito di demolire l’edificio

esistente per sostituirlo con una nuova costruzione, destinata a ospitare una

banca, ragione per cui il prezzo di vendita delle azioni corrispondeva

esclusivamente o quasi al valore del terreno (consid. 2.5.3, con riferimento a

DTF 91 I 467 consid. 2).

2.5

Riassumendo, la

giurisprudenza del Tribunale federale presuppone che la società ceduta sia una

società immobiliare, cioè una società che già al momento della transazione

determinante sia qualificabile come società immobiliare. Se invece si tratta di

una società operativa, solo eccezionalmente e a precise condizioni si può

ravvisare un’alienazione economica (sentenza 26.11.2015 citata, consid. 3.3.1).

Per qualificare la società

come società immobiliare o operativa, si deve tener conto del punto di vista del

debitore dell’imposta, che nel caso dell’imposta sugli utili immobiliari è

l’alienante (v. anche Schwab, La

vente des actions de la société immobilière en droit fiscal suisse, Berna 2019,

n. 89, p. 34).

3.

3.1.

In seguito agli

accertamenti intrapresi dall’autorità di tassazione, dopo il rinvio degli atti

deciso con la precedente pronuncia della Camera di diritto tributario, si deve

ammettere che il ricorrente abbia ceduto azioni di una società immobiliare.

3.2

In primo luogo, tutto il

personale che la società aveva prima del trasferimento della partecipazione è

stato licenziato dal ricorrente.

Il 28 marzo 2014

quest’ultimo ha informato i collaboratori del fatto che, dal 1° luglio 2014, la

società sarebbe stata amministrata dai “nuovi proprietari” e li informava del

loro licenziamento.

L’insorgente sostiene che

la “nuova proprietà ha continuato l’attività per il tramite di propri

dipendenti già attivi in altre società del gruppo” ed allega una fattura inviata

il 30 dicembre 2015 dalla __________ SA di __________ alla __________ SA per il

“prestito manodopera 2015” per un ammontare di fr. 8'640.–, corrispondenti a

fr. 40.– per 216 ore.

Questa precisazione

conferma che la società ceduta, che prima del licenziamento del personale

pagava salari per fr. 165’097.05, è rimasta senza dipendenti. Il prestito di

manodopera concerne del resto il lavoro di una persona per non più di cinque

settimane sull’arco dell’intero anno. In queste circostanze, si deve escludere

in particolare che la società abbia continuato l’attività di estrazione del

granito.

Tale conclusione coincide

del resto con la notizia diffusa dalla RSI in un servizio radiofonico del 5

luglio 2014, nel quale si affermava che “la __________ SA di __________ ha

chiuso i battenti” e che si era “vista costretta a licenziare una decina

di impiegati” (https://www.rsi.ch__________.html).

Nella registrazione della trasmissione lo stesso ricorrente affermava di avere

precedentemente avuto una decina di dipendenti, aggiungendo che attualmente

stava “liquidando tutto quanto” e che erano “rimasti tre o quattro”:

3.3

L’insorgente vorrebbe

dimostrare la continuità dell’attività della società producendo alcune fatture,

emesse dalla __________ SA negli anni dal 2015 al 2018.

Se si considera il fatto

che l’impresa non aveva personale proprio, la fatturazione in questione non può

riferirsi alla vendita di materiale estratto dopo la cessione della società.

D’altra parte, da alcune delle fatture presentate risulta che l’acquirente del

materiale è la stessa __________ SA, cioè la società madre.

Come rilevato

dall’autorità di tassazione, nelle osservazioni al ricorso, la fatturazione

lascia supporre che la cava sia stata riconvertita un deposito di materiale e

lavorazione detriti.

3.4

Che l’acquirente della

società non fosse interessata al proseguimento dell’attività di estrazione ed

abbia pertanto acquistato le azioni solo in considerazione del valore

dell’immobile è dimostrato anche dalla procedura avviata dalla __________ SA

con l’inoltro, il 23 marzo 2015, di una domanda di costruzione volta alla

realizzazione di una piazza per il riciclaggio e la valorizzazione di materiali

inerti.

Un’altra domanda di

costruzione concerne la ristrutturazione e il cambiamento di destinazione del

capannone esistente e la sistemazione esterna del mapp. n. __________, inoltrata

il 4 luglio 2018.

Indipendentemente dallo

svolgimento delle procedure edilizie in questione, che sembrano essersi

protratte a lungo a causa di opposizioni e ricorsi, le istanze presentate dalla

nuova azionista avvalorano indubbiamente la tesi dell’autorità di tassazione.

3.5

La precedente sentenza

della Camera di diritto tributario aveva anche auspicato la produzione di eventuali

perizie, circa il valore degli immobili.

Su richiesta dell’autorità

di tassazione, il contribuente ha presentato la perizia del 9 luglio 2012 della

__________ in merito alla valutazione dei mapp. __________ e __________ RFD di __________,

appartenenti alla __________ SA. Il valore commerciale è stato stabilito in fr.

1'000'000.–.

Anche questo elemento

contribuisce a consolidare la conclusione secondo cui la società, al momento

della vendita, era ormai una società immobiliare. Il prezzo di vendita delle

azioni ammontava infatti a fr. 1'050'000.–.

Secondo il ricorrente, il

prezzo di vendita delle azioni sarebbe stato determinato in base al bilancio

della società al 30 settembre 2013 e sarebbero stati considerati “diversi

attivi ma anche capitale di terzi”. Se è vero che a bilancio figuravano debiti,

in particolare un debito ipotecario di fr. 150'000.– e un prestito di fr.

75'000.–, dall’altra parte era registrato anche un utile riportato di ben fr.

328’453.28. Altri attivi di una certa importanza non emergono dal bilancio. I

più importanti sono un inventario del valore di fr. 80'000.– e “macchinario e

attrezzi” per fr. 14'343.15.

Lo stesso ricorrente ha

riconosciuto, nel ricorso, di non aver potuto realizzare un importante “goodwill”,

in quanto la redditività della società non era “ottimale”.

Essenzialmente, il prezzo

delle azioni corrisponde dunque al valore dell’immobile.

3.6

La decisione impugnata,

con la quale l’Ufficio di tassazione ha assoggettato all’imposta sugli utili

immobiliari il guadagno conseguito con la vendita delle azioni della __________

SA, si rivela pertanto conforme al diritto applicabile

4.

4.1.

Il contribuente lamenta

anche una violazione del principio della buona fede da parte dell’autorità

fiscale. Dando seguito alla sua lettera del 16 dicembre 2013, l’UT gli ha infatti

confermato che “la presente operazione non ha neppure conseguenze ai fini

dell’imposta sugli utili immobiliari (TUI)”. L’autorità fiscale ha tuttavia

ritenuto di non essere vincolata a quanto affermato nella presa di posizione

citata, per il fatto che la situazione fattuale esistente al momento della

cessione delle azioni non corrispondeva più con la fattispecie descritta dal

contribuente nella lettera del 16 dicembre 2013. L’attività della __________

non sarebbe infatti stata ripresa dalla società acquirente.

4.2

Il principio della buona

fede, che discende direttamente dall’art. 9 Cost., e che si applica all’insieme

dell’attività statale, protegge i cittadini nell’affidamento legittimo che

ripongono nelle rassicurazioni ricevute da parte delle autorità, nel caso in

cui, abbiano regolato il loro comportamento secondo delle decisioni, delle

dichiarazioni oppure un comportamento determinato dell’amministrazione.

Secondo la giurisprudenza,

un’informazione oppure una decisione erronea dell’amministrazione possono

obbligare quest’ultima a consentire ad un amministrato di godere di un

vantaggio contrario alla regolamentazione in vigore alle seguenti condizioni:

(a) che l’informazione è stata data senza riserve, (b) che l’autorità è

intervenuta in una situazione concreta nei confronti di determinate persone,

(c) che l’autorità ha agito oppure si ritiene abbia agito nei limiti delle

proprie competenze e (d) che l’amministrato non si è potuto rendere immediatamente

conto dell’inesattezza dell’informazione ricevuta. È inoltre necessario che

quest’ultimo si sia basato sulle rassicurazioni oppure sul comportamento del

quale si prevale per intraprendere delle (e) disposizioni alle quali non

potrebbe rinunciare senza subire un pregiudizio, e (f) che la regolamentazione

non sia modificata a partire dal momento in cui la rassicurazione è stata data

e che (g) l’interesse all’applicazione del diritto non prevalga sulla

protezione della buona fede (DTF 137 II 182 consid. 3.6.2.; sentenza TF

2C_603/2012 del 10.12.2012 consid. 4).

In effetti, il diritto tributario è particolarmente marcato dal

principio della legalità, di modo che le

regole della buona fede hanno solo una portata limitata,

soprattutto se si trovano in conflitto proprio con l’esigenza di legalità (DTF 131 II 627 consid. 6.1; 118 Ib 312

consid. 3b). Motivo per il quale il contribuente può beneficiare di un

trattamento che deroga alla legge, unicamente nel caso in cui, le condizioni

sopra menzionate – che devono essere interpretate restrittivamente – sono

adempiute in maniera chiara e senza equivoci (sentenza 2C_382/2007 del

23.11.2007

consid. 3 e la giurisprudenza citata; sentenza; sentenza TF

2C_461/2021 del 19.1.2022, consid. 5.1.).

4.3

Il ruling, in

particolare, è l’approvazione anticipata, da parte dell’autorità fiscale

competente, delle conseguenze fiscali prospettate dal contribuente con

riferimento ad un’operazione prevista e il fisco è vincolato al contenuto del ruling,

in occasione della tassazione, solo se la fattispecie anticipata corrisponde a

quanto effettivamente realizzato in seguito (sentenza TF 9C_74/2023 del

16.5.2023, consid. 5.1.; sentenza TF 28.4.2014, n. 2C_664/2013, in RF 69/2014

p. 557, consid. 4.2 con riferimenti, sentenza TF n. 2C_137/2016 del 13.1.2017

consid. 6.2.; Oesterhelt,

Rechtliche Einordnung von Steuerrulings, in SJZ 117/2021, p. 432; Oberson, Droit fiscal suisse, 5a

ed, Basilea 2021, § 25 n. 42). Uno dei presupposti dell’effetto

vincolante di un ruling è che la persona che lo ha ottenuto abbia

compiuto atti di disposizione, la cui revoca gli causerebbe un pregiudizio (p.

es. DTF 141 I 161 consid. 3.1 con riferimenti). Il nesso causale tra

l’informazione ricevuta e la disposizione compiuta è pertanto escluso se la

fattispecie cui l’informazione si riferisce si è già realizzata (cfr. p. es. Massetti/Pedroli, Il ruling nel

diritto tributario svizzero: situazione attuale e prospettive di evoluzione

alla luce dell’esperienza italiana, in RtiD I-2006 p. 597 e dottrina citata;

inoltre Schreiber/Jaun/Kobierski,

Steuerruling - Eine systematische Auslegeordnung unter Berücksichtigung der

Praxis, in ASA 80 p. 312).

In materia d’imposte

dirette, i ruling non costituiscono delle decisioni; non sono

impugnabili e non aprono le vie di ricorso ordinario. Possono tuttavia avere

delle conseguenze giuridiche in virtù dei principi della buona fede e della

tutela dell’affidamento (sentenza TF n. 2C_137/2016 del 13.1.2017 consid. 6.2).

Non solo quando concerne le imposte cantonali, ma anche per l’imposta federale

diretta, il ruling deve essere sottoscritto dall’autorità fiscale

competente, che è quella cantonale (sentenza TF 2C_529/2014 del 24.8.2015; cfr.

anche Yersin/Aubry Girardin, in:

Noël/Aubry Girardin [a cura di],

Commentaire romand LIFD, 2a ediz., Basilea 2017, n. 92 ad RP, p.

51).

4.4

Nel caso in discussione, con

la già citata lettera del 16 agosto 2013, il ricorrente si è rivolto

all’Ufficio di tassazione, sottoponendogli una “richiesta di conferma sul

trattamento fiscale”.

Dopo aver espresso

l’intenzione di vendere la sua “azienda” al prezzo di fr. 1'050'000.–, ha

esposto le modalità di pagamento del prezzo. Ha quindi affermato quanto segue:

Dopo

il passaggio di proprietà, l’attività della società continuerà in gran parte

anche con la nuova gestione. In particolare, l’utilizzo dell’immobile della

società rimane pressoché uguale, una parte delle attrezzature come la gru a

ponte, la stazione di pompaggio dell’acqua, il compressore e le caldaie, il

cono di depurazione delle acque, il filtro pressa con le pompe di

alimentazione, l’attrezzatura per sezionare i blocchi e la movimentazione, ecc.

restano operative.

Dopo aver formulato delle

considerazioni in merito all’eventuale assoggettamento dell’utile a titolo di

commercio professionale di titoli, di trasposizione e di liquidazione parziale

indiretta, l’insorgente si è poi confrontato con le conseguenze fiscali sul

piano dell’imposta sugli utili immobiliari, concludendo con le seguenti

affermazioni:

Per contro, se la proprietà

immobiliare costituisce… unicamente il supporto materiale per un’attività

industriale, commerciale o di altra natura, la società non può essere

considerata immobiliare e quindi la sua alienazione non viene colpita con la

TUI.

In

quanto è intenzione dei compratori di continuare, anche se con le opportune

modifiche, l’attività di __________; non ci sono i presupposti per

un’imposizione della vendita di __________ con la tassa sugli utili

immobiliari.

Con scritto del 31 gennaio

2014, l’Ufficio di tassazione ha preso posizione sui singoli punti del ruling

e si è così espresso sull’imposta sugli utili immobiliari:

La presente operazione non ha

neppure conseguenze ai fini dell’imposta sugli utili immobiliari (TUI).

4.5

Come poc’anzi ricordato, il

fisco è vincolato al contenuto del ruling, in occasione della

tassazione, solo se la fattispecie anticipata corrisponde a quanto

effettivamente realizzato in seguito.

Nella fattispecie,

l’Ufficio di tassazione competente ha garantito al contribuente che la vendita

delle azioni non avrebbe avuto conseguenze ai fini dell’imposta sugli utili

immobiliari, basandosi sul presupposto che l’acquirente avrebbe continuato, con

le opportune modifiche, l’attività precedente. L’insorgente era consapevole che

la transazione non sarebbe stata assoggettata all’imposta solo se non fosse

stata considerata una società immobiliare e cioè a condizione che “la

proprietà immobiliare costituisce… unicamente il supporto materiale per

un’attività industriale, commerciale o di altra natura”.

Sennonché, poco dopo aver

ricevuto la risposta dell’autorità di tassazione, il contribuente ha licenziato

gli ultimi dipendenti della società. La continuazione dell’attività della

società non si è dunque verificata.

Come ha rilevato

l’autorità fiscale nella decisione impugnata, d’altra parte, prima di

sottoporre all’Ufficio circondariale di tassazione competente la proposta di ruling

già citata, il contribuente aveva interpellato l’Ufficio di tassazione delle

persone giuridiche, che il 20 marzo 2013 si era così espresso:

in risposta al vostro scritto

del 26 febbraio 2013 vi comunichiamo che una società operativa con un immobile,

oggetto di trapasso dell’intero pacchetto azionario, è considerata una società

immobiliare se l’attività aziendale viene interrotta dopo la cessione o quando

l’acquirente delle azioni era deciso fin dall’inizio a non continuare

l’attività precedente ma a cambiare unicamente la destinazione degli immobili.

Pertanto

nel caso della __________ SA, l’operazione potrebbe essere imposta con una

tassazione sugli utili immobiliari.

Ricevuta una risposta che

evidentemente non riteneva soddisfacente, il ricorrente ha successivamente

elaborato la proposta di ruling, che si basava sul presupposto della continuazione

dell’attività.

4.6

La decisione dell’autorità

di tassazione non è pertanto in contrasto con il principio della buona fede.

5.

Il ricorso è

conseguentemente respinto. Tassa di giustizia e spese sono a carico del

ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 2’000.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 2’100.–

sono a carico del

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna,

entro 30 giorni (art. 73 LAI

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: Il

cancelliere: