Imposta sugli utili immobiliari: costi di investimento, delimitazione rispetto a manutenzione, decisione non motivata, annullamento

Incarto n.

80.2022.46

Lugano

13 maggio 2022

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

segretaria

Mara

Regazzoni

parti

RI

1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 18 febbraio 2022 contro la decisione del 26 gennaio 2022 in materia di imposta

sugli utili immobiliari.

Fatti

Fatti

A. Con atto pubblico del

1° luglio 2021, iscritto nel Registro fondiario il 6 agosto 2021, RI 1 ha

venduto le quote di proprietà per piani (PPP) n. __________ e n. __________ del

fondo base__________ a __________ e a __________, in comproprietà in ragione di

metà ciascuno, al prezzo di fr. 650'000.-.

B. Con dichiarazione per

l’imposta sugli utili immobiliari del 01.10.2022, l’alienante ha fatto valere,

in deduzione dal valore di alienazione (fr. 650'000.–), un valore di

investimento totale di fr. 614'504.–, composto dal valore d’acquisto di fr.

602'455.– e da costi di acquisto e di vendita di fr. 12'049.–. La contribuente

commisurava l’utile imponibile totale in fr. 35’496.– e l’imposta dovuta in fr.

1’419.–.

Con scritto del

25.10.2022, l’avvocato della venditrice ha prodotto all’RS 1 (di seguito: UT) delle

fatture complementari “relative a investimenti e manutenzione dell’immobile”,

per un totale di fr. 102'860.05, chiedendo di considerarli nel calcolo dell’imposta

sugli utili immobiliari.

C. Con decisione del

26.10.2021, l’UT ha notificato alla contribuente la tassazione dell’imposta

sugli utili immobiliari, commisurando l’utile imponibile in fr. 228'261.– e

l’imposta dovuta in fr. 9'130.45. Oltre al valore di stima in vigore 20 anni

prima (fr. 421'719.–), l’autorità di tassazione aveva ammesso in deduzione

altri costi per soli fr. 20.– e non aveva tenuto conto delle fatture

complementari fornite dall’avvocato della contribuente.

D. Con reclamo del

29.10.2021, la contribuente, rappresentata dall’avv. __________, è insorta

contro la decisione di tassazione del 26.10.2021, chiedendo di riconsiderare la

decisione di tassazione e di comprendere nel calcolo dell’imposta le fatture inoltrate

in un secondo tempo per un totale di fr. 102'860.05.

Con decisione del

26.01.2022, l’UT ha accolto parzialmente il reclamo e ha ammesso in deduzione

costi di costruzione e di miglioria per fr. 40'000.–. L’utile imponibile è pertanto

stato commisurato in fr. 188'261.– e l’imposta dovuta in fr. 7'530.45. Nella

motivazione della decisione, ha indicato che “parte delle spese richieste

come miglioria [erano] considerate manutenzione e/o gestione secondo la

circolare N 7/2020”.

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 impugna la decisione su reclamo

del 26.01.2022, contestando l’ammontare dei costi di costruzione e di miglioria,

ammessi dall’autorit fiscale nella misura di fr. 40'000.–. La contribuente sostiene

che i lavori di miglioria, effettuati negli anni 2007/2008, riguarderebbero “la

trasformazione da lavanderia, locale hobby/ripostiglio in appartamento” per

un importo di fr. 125’334.35.

Con osservazioni del

01.03.2022, l’UT chiede che il ricorso sia respinto e che le spese siano poste a

carico del ricorrente. A suo avviso, “in assenza di una domanda di

costruzione per capire a fondo i lavori svolti” e in mancanza di “riscontro

relativo al finanziamento di tali lavori nella partita personale della

contribuente negli anni indicati”, parte dei lavori eseguiti sull’immobile rientravano

“nelle normali spese di manutenzione”.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale,

poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il

fatto che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in

considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta,

il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L'imposizione degli utili immobiliari –

Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di

procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L’utile imponibile corrisponde

alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di investimento.

Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei costi di

investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è

stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

2. Nel caso in esame,

dopo aver presentato la dichiarazione senza far valere alcun costo di

investimento, la contribuente ha inviato all’autorità fiscale fatture per

complessivi fr. 102'860.05. Mentre nella decisione di tassazione nessuno di

questi costi è stato considerato, essendo la tassazione già stata elaborata,

con la decisione dopo reclamo è stato ammesso in deduzione l’importo di fr.

40'000.–. L’Ufficio di tassazione ha sostenuto che “parte delle spese” si

dovevano considerare “manutenzione e/o gestione”.

Con il ricorso alla Camera

di diritto tributario, la contribuente chiede la deduzione di costi di

investimento per fr. 125'334.35, sostenendo che i lavori intrapresi negli anni

2007 e 2008 avrebbero riguardato la trasformazione della lavanderia e di un

locale hobby/ripostiglio in un appartamento.

3. 3.1.

Secondo l’art. 134 cpv. 1

LT, sono considerati costi di investimento:

·

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di

iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a

un mediatore;

·

i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i

costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria e le

tasse di allacciamento;

·

le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri

fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per

liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del

precedente acquisto.

3.2.

Per quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria,

la loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo

alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di

fatto o di diritto. È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia

condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo

carattere di costo finalizzato all’aumento del valore, esso deve essere

computato in misura corrispondente all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e

dottrina ivi citata).

3.3.

Non possono invece essere

fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o

dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).

La legge tributaria

prevede la deduzione dai proventi della sostanza immobiliare privata delle

spese di manutenzione, dei premi di assicurazione e delle spese di

amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv. 2 LT). Per costante

giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza

aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso

e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207; RDAT II-1993 p.

390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non sono invece

deducibili le “spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di beni

patrimoniali” (art. 33 lett. d LT).

3.4.

Per

quanto concerne l’onere della prova, in ambito fiscale vale il principio in

base al quale l'autorità deve sostanziare l'esistenza di elementi che fondano o

aumentano il carico impositivo, mentre i fatti che concorrono ad escludere o a

ridurre il debito verso l'erario devono essere dimostrati dal contribuente (p.

es. DTF 133 II 153 consid. 4.3 p. 158).

4. 4.1.

Per le ragioni già

evocate, l’autorità di tassazione si è confrontata per la prima volta con i

costi fatti valere dalla ricorrente nell’ambito della procedura di reclamo

contro la decisione di tassazione. Agli atti è reperibile una distinta delle

spese sostenute negli anni 2007 e 2008, più una fattura del 2011, per un totale

di fr. 102'860.05. Le fatture sono state ritornate alla reclamante il 24

gennaio 2022, in concomitanza con l’adozione della decisione impugnata.

La decisione del 26

gennaio 2022 ha ammesso in deduzione spese di miglioria per fr. 40'000.–,

limitandosi ad affermare che “parte delle spese” fatte valere non erano

deducibili, trattandosi si spese di manutenzione e/o gestione. Né dalla

motivazione della decisione né dalla distinta agli atti è tuttavia possibile

ricostruire quali dei costi litigiosi siano stati ammessi in deduzione e quali

no.

Nelle sue osservazioni del

1° marzo 2022 al ricorso della contribuente, l’autorità di tassazione ha

sostenuto di aver proceduto ad una “valutazione” dei costi deducibili, per il

fatto che non era stata prodotta la domanda di costruzione e mancava il

riscontro relativo al finanziamento dei lavori in questione nelle tassazioni

dei periodi fiscali interessati. Aveva pertanto concluso che “parte di

questi lavori potessero comunque rientrare nelle normali spese di

manutenzione”.

4.2.

Secondo l’art. 208 cpv. 1

prima frase LT, applicabile anche nella procedura di tassazione dell’imposta

sugli utili immobiliari (art. 213 e 216 cpv. 2 LT), in seguito al reclamo del

contribuente l’autorità di tassazione prende la sua decisione fondandosi sui

risultati dell’inchiesta. L’art. 208 cpv. 2 LT richiede che la decisione sia

motivata.

Per giurisprudenza

costante, il diritto a una motivazione ha natura formale: la sua violazione

comporta, di regola, l’annullamento dell’atto impugnato, senza che vada

vagliato se quest’ultimo, nel merito, è corretto (DTF 119 Ia 136 consid. 2a p.

138, 118 Ia 17 consid. 1a p. 18, 104 consid. c p. 109 con relativi

riferimenti).

L’art. 29 Cost. impone

alle autorità amministrative e giudiziarie di pronunciarsi sulle allegazioni

delle parti nei considerandi delle loro decisioni, riferendosi agli argomenti

da queste addotti. Una motivazione può comunque essere ritenuta sufficiente

quando l’autorità menziona, almeno brevemente, i motivi che l’hanno spinta a

decidere in un senso piuttosto che nell’altro e pone quindi l’interessato nelle

condizioni di rendersi conto della portata del giudizio e delle eventuali

possibilità d’impugnazione presso un’istanza superiore (DTF 114 Ia 242 consid.

2, 112 Ia 109 consid. b e rimandi, 111 Ia 1).

Per far ciò l’autorità

giudicante non deve pronunciarsi necessariamente su tutti gli argomenti e le

eccezioni sollevati, ma può limitarsi a prendere posizione su quelli principali

ed essenziali, atti a influire sulla decisione di merito (DTF 111 Ia 1, cons.

3a; DTF 107 Ia 248, consid. 3a; DTF 105 Ib 248/9, consid. 2a; DTF 101 Ia 3;

decisione CDT n. 381 del 30 luglio 1981 in re St.; Imboden/ Rhinow, Schweizerische Verwaltungsrechtsprechung,

Basilea 1986, Vol. I, n. 85 B III a, p. 535; Känzig/Behnisch, Direkte Bundessteuer,

2ª ediz., Vol. III, Basilea 1992, p. 249).

4.3.

La motivazione della

decisione impugnata non consente né alla contribuente di contestare gli

argomenti su cui la stessa è fondata né alla Camera di diritto tributario di

verificare la legittimità dell’operato dell’Ufficio di tassazione. Non è

infatti noto quali costi siano stati considerati di investimento, e come tali

ammessi in deduzione, e quali siano invece stati qualificati di manutenzione

e/o gestione, e come tali non dedotti.

Nelle osservazioni al

ricorso, come ricordato, l’UT sostiene di aver proceduto ad una valutazione dei

costi deducibili, per il fatto che non disponeva della domanda di costruzione,

necessaria “per capire a fondo i lavori svolti”. Non risulta tuttavia

che abbia chiesto alla contribuente di produrre la domanda di costruzione con i

suoi allegati e la licenza edilizia.

Neppure la circostanza che

l’autorità di tassazione non abbia trovato, “nella partita personale della

contribuente negli anni indicati”, il “riscontro relativo al

finanziamento di tali lavori” è sufficiente a giustificare una decisione

che ammette in deduzione spese per un importo non verificabile. Se l’UT avesse

nutrito dei dubbi in merito alla provenienza dei fondi impiegati dalla

ricorrente per finanziare le opere in questione, questo non sarebbe stato un

motivo per negarne la deduzione ma semmai per approfondire meglio proprio questo

aspetto.

4.4.

Considerando

Considerandi

che il diritto di essere sentito è una garanzia costituzionale formale, la cui

violazione implica di regola l’annullamento della decisione impugnata, si

giustifica il rinvio degli atti all’autorità di tassazione per una nuova

decisione in merito alla deducibilità dei costi fatti valere dall’insorgente.

Del resto, neppure nelle osservazioni al ricorso l’UT ha illustrato le modalità

di calcolo dei costi ammessi in deduzione.

5.

La decisione è

annullata e gli atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione per una nuova

decisione motivata. Non si prelevano tassa di giustizia e spese processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. La decisione su reclamo del

26 gennaio 2022 è annullata e gli atti sono rinviati all’UT per una nuova

decisione motivata.

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Losanna,

entro 30 giorni (art. 73 LAI Copia per conoscenza:

-

municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La segretaria: