Imposta sulla sostanza: imponibile, credito derivante da mutuo, pretesa perdita, procedura esecutiva senza esito, rimborso parziale tramite società offshore

Incarto n.

80.2023.19

Lugano

26 agosto 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

cancelliera

Cristiana

Balestra Gamboni

parti

RI

1

rappr.

da: RA 1,

contro

RS

1,

oggetto

ricorso

del 20 gennaio 2023 contro le decisioni del 21 dicembre 2022 in materia di IC

2014, 2015, 2016 e 2017.

Fatti

Fatti

A. a.

RI 1, cittadina britannica,

pensionata, il 18 aprile 2012 ha venduto ai coniugi __________ e __________ la

quota di proprietà per piani n. __________, corrispondente ai 900/1000 del fondo

base n. __________ RFD __________, al prezzo di fr. 11'800'000.‑.

b.

Nell’Elenco

dei titoli e altri collocamenti di capitali (Modulo 2), allegato alla

Dichiarazione d’imposta 2012, RI 1 dichiarava un credito nei confronti dei

coniugi __________ pari a fr. 1'000'000.‑.

Nel periodo fiscale 2013,

il credito era dichiarato in ragione di fr. 975'000.‑ (stato al

31.12.2013).

Nelle Dichiarazioni

d’imposta 2014 e 2015 (presentate rispettivamente il 1° marzo 2016 e il 22

febbraio 2017) relative ai periodi fiscali qui litigiosi, la ricorrente

esponeva il credito nei confronti dei coniugi __________ e __________ in

ragione di fr. 825'000.‑ (indicato quale “prestito”).

Nelle Dichiarazioni

d’imposta 2016 e 2017 (presentate rispettivamente il 28 febbraio 2018 e il 24

aprile 2019), lo stesso credito era stato ridotto a fr. 1.‑, con la nota

“CHF 825'000.00 vedi allegati” (v. rispettivi Moduli 2 “Elenco dei

titoli e di altri collocamenti di capitale”).

B. Il 27 novembre 2019,

l’RS 1 (di seguito: RS 1) notificava le decisioni di tassazione 2014, 2015,

2016 e 2017.

Per gli anni

fiscali 2014 e 2015, l’RS 1 accertava i “titoli e capitali” così come

dichiarati, considerando il credito di fr. 825'000.‑.

Per i periodi fiscali 2016

e 2017, invece, l’autorità di tassazione modificava quanto dichiarato,

aggiungendo ai “titoli e capitali” l’importo di fr. 825'000.‑, con

la dicitura “situazione al 31.12.2016 o a fine imponibilità”.

C. Il 20 dicembre 2019,

la RA 1, in nome e per conto della contribuente, presentava reclamo contro le

suddette decisioni.

Contestava l’aggiunta

dell’importo di fr. 825'000.‑ nei periodi fiscali 2014, 2015, 2016 e

2017, nonostante il prestito fosse stato “azzerato […] poiché non più

esigibile”. Specificava che “non vi è più alcuna possibilità di ricevere

il rimborso del finanziamento a suo tempo erogato al signor __________”.

Postulava il ripristino

dei “valori dei titoli e capitali come da dichiarazioni fiscali 2014, 2015,

2016 e 2017 inoltrate”.

La rappresentante spiegava

che, il 31 gennaio 2017, l’avv. __________, in nome e per conto della

ricorrente, aveva chiesto il rimborso totale della somma residua pari a

fr. 891'042.‑ (capitale ed interessi al 31.12.2016) entro il 22

marzo 2017. Scaduto infruttuoso il termine, il 24 marzo 2017, l’avv. __________

aveva fatto spiccare dall’Ufficio esecuzioni di __________ un precetto

esecutivo per il suddetto importo, contro il quale i coniugi __________ avevano

presentato opposizione. Con sentenza del 3 aprile 2018, il Pretore del

Distretto di __________ aveva respinto l’istanza di rigetto dell’opposizione, perché

la ricorrente non era riuscita a dimostrare “che la somma mutuata

[fosse] stata effettivamente trasferita dal mutuante ai mutuatari” (v. sentenza

__________, p. 3). La Camera di esecuzioni e fallimenti del Tribunale d’appello

(CEF) confermava la decisione del Pretore con sentenza del 7 settembre 2018,

divenuta definitiva (sentenza __________).

D. Con decisione datata

21 dicembre 2022, l’RS 1 respingeva il reclamo 2014 con la seguente

motivazione:

Nel

merito viene chiesto lo stralcio del credito di fr. 825'000.‑

ritenuto inesigibile a titolo definit[ivo]. Dalle varie decision[i]

e dalla documentazione presentata conclusivamente non viene comprovato il

trasferimento al mutuatario dell’importo riferito al presunto credito concesso.

In tale situazione l’imposizione del capitale viene riconfermata.

Per gli anni fiscali 2015,

2016 e 2017 ‑ nonostante la motivazione addotta sia identica a

quella per il periodo fiscale 2014 ‑ l’autorità di tassazione

accoglieva parzialmente i reclami poiché correggeva il valore del credito in

fr. 815'000.‑, considerando i pagamenti intervenuti tra il 1°

gennaio 2014 e il 31.12.2016.

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, rappresentata dalla RA 1, impugna

le suddette decisioni, contestando l’aggiunta di “numerario, biglietti banca,

oro e metalli preziosi” in ragione, rispettivamente, di fr. 825'000.‑

nel 2014 e di fr. 815'000.‑ nei periodi fiscali 2015, 2016 e 2017.

Per la prima volta in sede

di ricorso, la rappresentante argomenta che il “contratto di finanziamento a

titolo oneroso” sarebbe stato firmato in concomitanza con la vendita ai

coniugi __________ di Villa __________ a __________, avvenuta nell’aprile del

2012. Il contratto avrebbe previsto il prestito della “somma complessiva di

CHF 1'000'000.‑” da parte di RI 1 ai coniugi __________, a

titolo oneroso (“2.5% a partire dal primo maggio 2012”), sarebbe scaduto

il 31.12.2012 ed sarebbe stato garantito da un vaglia cambiario.

La ricorrente spiega che nel

rogito, firmato dalle parti il 18 aprile 2012,

il prezzo

fissato di CHF 11'800'000.00 era così composto […]

§ CHF 1'360'000.00 versati in data 12.04.2012 sul

conto del notaio rogante quale caparra e pena di recesso. Importo effettivamente

pagato dai signori __________;

§ CHF 8’530'000.00 quale rimborso del mutuo __________

ed effettivamente versati direttamente dal __________, a __________ di __________;

§ CHF 910'000.00 effettivamente versato sul

conto del notaio rogante da parte del __________,

§ CHF 1'000'000.00 già versato dai compratori alla

venditrice. Per cui quest’ultima rilascia ulteriore ricevuta per il suddetto

importo con la firma del presente atto.

Sennonché, a dire della

ricorrente, “l’importo di CHF 1'000'000.00, relativo all’ultimo punto

sopradescritto […] in realtà non è MAI stato versato

[…]

motivo per cui il giorno stesso della stipulazione del contratto di

compravendita […] è stato stipulato anche il contratto di finanziamento.

La signora RI 1 ha dunque concesso ai signori __________ una dilazione del

pagamento dell’importo di CHF 1'000'000.00 fino al 31.12.2012. I signori __________

hanno unicamente pagato l’importo di CHF 200'000.00 (interessi compresi).

La parte restante, pari a CHF 825'000.00 è rimasta tuttora scoperta e non

è mai stata saldata dagli acquirenti alla signora RI 1”.

La ricorrente ricorda che

nella Dichiarazione fiscale 2013 era stato esposto il credito in ragione di

fr. 975'000.‑, perché era stata rimborsata una quota pari a

fr. 25'000.‑, e che tale posizione era stata accertata anche dall’RS

1 nella decisione di tassazione del 1° aprile 2015. Nelle Dichiarazioni

d’imposta 2014 e 2015 erano stati esposti fr. 825'000.‑ perché i coniugi

__________ avevano rimborsato altri fr. 150'000.‑. Successivamente,

i debitori non avrebbero più versato alcunché, obbligando la ricorrente a rivolgersi

ad un avvocato alfine di procedere al recupero del credito, iter

conclusosi con la reiezione del reclamo da parte della CEF.

La ricorrente non si sarebbe

rivolta al Tribunale federale, perché nel frattempo i coniugi __________

avevano lasciato la Svizzera e nei loro confronti erano state avviate delle

procedure esecutive da parte dello Stato e di una banca svizzera, mettendo tra

l’altro all’asta Villa __________ per “mancanza di beni dei signori __________

o lo spostamento degli stessi in Paesi Esteri”. Il 1° marzo 2019, il signor

__________ sarebbe stato arrestato e accusato di frode in __________. Di

conseguenza, se fosse andata al Tribunale federale, la ricorrente avrebbe solo

subito “una perdita ulteriore di denaro e di tempo”.

“Considerata la mancata

possibilità di recuperare il credito”, la ricorrente avrebbe “azzerato

il credito nelle sue dichiarazioni fiscali”.

La rappresentante asserisce

che, diversamente da quanto sostenuto dal Pretore prima e dalla CEF poi, “l’importo

di CHF 1'000'000.00 non è stato trasferito dalla «contribuente e

mutuante» ai «mutuatari signori __________». Tale importo,

derivante dalla vendita della Villa __________, doveva essere versato dai

signori __________ alla contribuente, ma tale versamento non è avvenuto, poiché

in modo contestuale alla firma del rogito di vendita è stato firmato anche il

contratto di finanziamento. Importo che la contribuente non ha di fatto mai

ricevuto”.

Sottolinea che “il

credito non è effettivamente stato oggetto di alcun trasferimento tra la parte

mutuante e la parte mutuataria, poiché tale credito deriva dal contratto di

compravendita della Villa e dal mancato pagamento integrale del prezzo di

vendita, ciò che ha generato la stipula del contratto di finanziamento a titolo

oneroso. Non credere che il credito sia stato compiutamente documentato solo

perché manca un passaggio materiale di proprietà (come ad esempio un bonifico

bancario) vuole dire non riconoscere un contratto di finanziamento regolarmente

firmato”.

La rappresentante ‑ “reput[ando]

di aver dimostrato in modo inconfutabile il credito vantato dalla

contribuente, […] basato su un contratto di prestito stipulato per il

mancato pagamento, da parte dei signori __________ alla contribuente,

dell’ultima tranche di CHF 1'000'000.00 relativo alla vendita della Villa __________” ‑ postula

lo stralcio del credito rispettivamente di fr. 825'000.‑ per il 2014

e di fr. 815'000.‑ per gli anni 2015, 2016 e 2017, perché non più

esigibile.

F. Delle osservazioni

presentate il 1° febbraio 2023 dall’autorità di tassazione verrà detto in

seguito per quanto necessario.

Diritto

1. Il ricorso verte

sull’imposizione di un credito.

L’autorità di tassazione,

avvalendosi delle conclusioni della CEF secondo le quali non è stato dimostrato

“il trasferimento al mutuatario dell’importo riferito al presunto credito”,

ritiene che tale prestito debba essere imposto in capo alla ricorrente al suo

valore nominale.

La ricorrente ‑ che

nei primi due periodi fiscali sub judice lo aveva spontaneamente dichiarato ‑ vorrebbe

invece ridurre ad un franco il credito vantato nei confronti dei coniugi __________

in quanto divenuto nel frattempo inesigibile. A proposito della sua posizione,

va tuttavia sottolineato che, con il ricorso in esame, ha completamente

modificato la descrizione dei fatti rilevanti per il giudizio. Se, infatti,

fino alla procedura di reclamo, sosteneva di aver concesso un prestito ai

signori __________ e di non averne ottenuto il rimborso, nonostante l’avvio di

procedure esecutive, con il ricorso argomenta per la prima volta che il

finanziamento concesso consisterebbe in una dilazione parziale di pagamento del

prezzo di vendita dell’immobile di ____________________

Considerandi

2.

2.1.

Giusta l’art. 40 cpv. 1

LT, l’imposta sulla sostanza ha per oggetto la sostanza netta totale. In

generale, sono imponibili tutti gli attivi mobiliari e immobiliari (art. 41

cpv. 1 LT), fatta eccezione per quei

beni esplicitamente esentati dall’imposta in virtù di una disposizione

speciale, quali le suppellettili domestiche e gli oggetti personali di uso

corrente (art. 44 cpv. 2 LT).

2.2

All’imposta

sulla sostanza sono soggetti tutti gli attivi, cioè tutti i diritti valutabili

in denaro su cose, crediti o partecipazioni, a prescindere dal fatto che si

tratti di sostanza privata o commerciale, immobiliare o mobiliare (Teuscher/Lobsiger, in: Zweifel/Beusch [a

cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, StHG, 4a ediz.,

Basilea 2022, n. 4 ad art. 13 LAID, p. 444). Vi rientra pertanto l’insieme dei

diritti valutabili in denaro, che spettano ad una persona secondo il diritto

privato e che possono essere di natura sia reale sia obbligatoria (Blumenstein/Locher, System des

Steuerrechts, 8a ediz., Zurigo/Ginevra 2023, § 11, II., p. 216).

2.3

Determinata in base al suo

stato alla fine del periodo fiscale o dell’assoggettamento (art. 52 cpv. 1 LT),

la sostanza imponibile è di principio valutata al suo valore venale, riservate

in particolare le disposizioni relative ai beni immobiliari (secondo l’art. 42

cpv. 1 LT, gli immobili e i loro accessori sono imposti per il valore di stima

ufficiale).

Quanto alla valutazione

dei crediti, si applica il cosiddetto principio del valore nominale: i crediti

sono di principio imposti al loro valore nominale. Una deroga è ammessa solo se

l’esistenza stessa del credito è dubbia, se il credito non è valutabile con

certezza o se il creditore è minacciato dal pericolo di subire una perdita. Per

procedere alla valutazione di diritti o crediti incerti o contestati, si deve

in altri termini tener conto del cosiddetto grado di verosimiglianza della

perdita (Teuscher/Lobsiger, op.

cit., n. 8 ad art. 14 LAID, p. 456 s.; cfr. anche Richner/Frei/Kaufmann/Rohner, Kommentar zum Zürcher

Steuergesetz, 4a ediz., Zurigo 2021, n. 19 ad § 39, p. 801).

In questo senso va inteso

l’art. 45 cpv. 4 LT, secondo cui i diritti e i crediti litigiosi o di dubbia

esigibilità vanno valutati prendendo in considerazione la perdita probabile.

3.

3.1.

Venendo al caso in

disamina, nel suo reclamo, da una parte, la contribuente sostiene di aver “fatto

tutto quanto in suo potere per rientrare in possesso dell’importo di

CHF 825'000.00 (debito al 31.12.2014), rispettivamente di CHF 815'000.00

(a fine 2015, 2016 e 2017), purtroppo senza successo”. D’altro canto,

ammette di aver rinunciato a ricorrere al Tribunale federale “avendo due

istanze già con parere negativo”, rendendo la sentenza della CEF

definitiva.

3.2

Fino all’adozione delle

decisioni impugnate ‑ non solo davanti all’autorità fiscale,

bensì anche davanti al Pretore e alla CEF (v. sentenza no. __________) ‑ la

ricorrente ha sempre sostenuto di aver prestato ‑ sulla base di

un contratto di finanziamento a titolo oneroso ‑ un milione di

franchi ai coniugi __________. Questi ultimi gliene avrebbero restituito solo

una parte; per poi negare, dapprima davanti al Pretore e poi davanti alla CEF,

di aver ricevuto la somma mutuata e di esserne debitori. I giudici hanno dato ragione

ai coniugi __________, sostenendo che la ricorrente non aveva “dimostrato di

aver trasferito l’importo di cui ora pretende parte del rimborso” (consid.

7.3).

3.3

Per ottenere dall’autorità

di tassazione quanto richiesto, ovvero la valutazione del credito a un franco

per tutti gli anni litigiosi, la reclamante avrebbe dovuto dimostrare l’inesigibilità

del credito vantato nei confronti dei coniugi __________ e quindi la probabile

perdita.

Come visto, un credito è

inesigibile ‑ e quindi valutabile in funzione della probabile

perdita ‑ solo se

·

l’esistenza stessa del credito è dubbia,

·

se il credito non è valutabile con certezza, oppure

·

se il creditore è minacciato dal pericolo di subire una perdita.

3.4

Nella fattispecie, l’esistenza

stessa del credito parrebbe dubbia, visto l’esito della procedura esecutiva. Tuttavia,

è stata la stessa ricorrente a dichiararsi creditrice dei coniugi __________,

presentando le Dichiarazioni d’imposta per i periodi fiscali a partire dal

2012.

È poi stata la stessa contribuente a promuovere la procedura esecutiva

per ottenere il rimborso.

Riconosciuta l’esistenza

del credito, la ricorrente dovrebbe provare che lo stesso è divenuto

irrecuperabile. A questo proposito, la procedura esecutiva da lei promossa non

è andata a buon fine. Tuttavia, non solo non ha impugnato la decisione a lei

sfavorevole con ricorso al Tribunale federale, ma ha anche rinunciato ad

avviare una causa di merito per il riconoscimento del credito. Pur ammettendo

che i debitori si siano nel frattempo trasferiti all’estero e che non siano più

proprietari dell’immobile loro venduto dalla ricorrente, non sono adempiute le

condizioni per ritenere che il credito non sia più recuperabile.

A ciò si aggiunga che, nel

corso della procedura di rigetto dell’opposizione, allo scopo di accreditare la

tesi dell’avvenuta concessione del finanziamento, l’insorgente aveva documentato

un parziale rimborso del prestito da parte dei debitori. Il versamento in

questione non è tuttavia avvenuto su un conto bancario della ricorrente, bensì

su un conto della __________., di cui la stessa creditrice “risulta l’unica

beneficiaria” (cfr. sentenza CEF del 7 settembre 2018 consid. 3). In queste

circostanze, non si può neppure escludere che, su questo o su altri conti di

società controllate dalla ricorrente, siano stati versati ulteriori importi per

estinguere il debito litigioso.

4.

4.1.

Nel suo ricorso, cambiando

radicalmente versione, l’insorgente sostiene che il credito di

fr. 1'000'000.‑ vantato nei confronti dei coniugi __________

corrisponderebbe ad una tranche del prezzo di vendita di Villa __________,

avvenuta nel 2012, rimasta a tutt’oggi impagata.

Per la prima volta produce

il contratto di finanziamento (all. A), nonostante sia stato concluso il

medesimo giorno della firma del rogito (il 18 aprile 2012).

Dal contratto si evince

che il prestito concesso dalla ricorrente ai coniugi __________ consisteva

nella “assegnazione” della “somma complessiva di CHF 1'000'000.‑

alla «finanziata»”; che il finanziamento era a titolo oneroso

(2.5%) a partire dal 1° maggio 2012 e che il prestito terminava “inderogabilmente”

il 31.12.2012. Il contratto di finanziamento non fa alcun riferimento al rogito

relativo alla compravendita di Villa __________.

4.2

Va rilevato dapprima che

la nuova argomentazione della ricorrente, secondo cui il prestito

corrisponderebbe ad una tranche del prezzo di compravendita di Villa __________,

è in contraddizione con quanto sostenuto in precedenza.

Secondo l’art. 9 Cost. gli organi dello Stato e secondo l’art. 5 cpv. 3

Cost. gli organi dello Stato, le autorità e i privati devono agire secondo il

principio della buona fede. Entrambe le disposizioni costituzionali sono

concretizzate dal divieto legale dell’abuso di diritto (art. 2 cpv. 2 CC), che

interessa tutti i settori giuridici. Un caso di abuso di diritto previsto

dall’art. 2 cpv. 2 CC è quello della condotta contraddittoria (venire contra

factum proprium). Tale principio è violato da chi adotta una condotta

contraddittoria o abusiva oppure inganna la controparte. Simile comportamento

non merita infatti alcuna tutela giuridica (sentenza TF n. 2C_334/2014 del 9

luglio 2015 consid 2.5.1 e 2.5.2 e giurisprudenza citata).

4.3

Nel rogito (all. B), le

parti avevano fatto constatare che il milione di franchi era “già [stato]

versato dai compratori alla venditrice”.

Aggiungevano altresì che

la venditrice “rilascia[va] ulteriore ricevuta per il suddetto

importo con la firma del presente atto” (n. 3.1).

Ora, a dire della

ricorrente, quanto rogato nell’Istromento notarile __________ redatto dal

notaio __________ il 18 aprile 2012 ‑ ovvero che il prezzo

della compravendita di Villa __________ sarebbe stato soluto anche tramite il

pagamento di “Frs. 1'000'000.00 (unmilione) già versato dai

compratori alla venditrice” (v. all. B, n. 3, p. 9 s.) ‑ non

corrisponderebbe alla realtà fattuale.

Nel suo ricorso,

l’insorgente sostiene che tale importo non le era stato corrisposto, ragione

per cui “il giorno stesso della stipulazione del contratto di compravendita,

è stato stipulato anche il contratto di finanziamento”. Di conseguenza, non

vi sarebbe stato alcun “trasferimento al mutuatario” ‑ diversamente

da quanto stabilito nel procedimento davanti al Pretore prima e alla CEF

poi ‑ bensì tale “importo, derivante dalla vendita della

Villa __________, [avrebbe dovuto] esser[le] versato dai signori __________”.

In altre parole, la

ricorrente avrebbe fatto attestare dal notaio qualcosa che non corrisponderebbe

alla realtà dei fatti. Non avrebbe dunque ricevuto un acconto da un milione di

franchi dai coniugi __________, bensì avrebbe concesso un credito ai coniugi __________

nella forma della dilazione di pagamento di una parte del prezzo di vendita di

Villa __________.

4.4

4.4.1

In

primo luogo, la ricorrente non apporta prove convincenti del fatto che il

credito litigioso si riferisca al pagamento del prezzo d’acquisto

dell’immobile.

Quanto sostenuto nel

ricorso in esame, oltre ad essere incompatibile con il contenuto dell’atto

pubblico, non trova riscontro in particolar modo negli atti relativi alla

procedura esecutiva e alla procedura giudiziaria che ne è scaturita.

4.4.2

Il medesimo giorno, oltre

al rogito, la ricorrente ha stipulato un “contratto di finanziamento a

titolo oneroso”, “assegna[ndo]” ai coniugi __________ “la somma

complessiva di CHF 1'000'000.‑”. Nel contratto non si fa alcun

riferimento né al rogito relativo alla compravendita di Villa __________ né al

prezzo d’acquisto né alle sue modalità di pagamento.

Con la firma del rogito,

oltre a considerarlo valido e veritiero, la ricorrente ha da un lato confermato

che il milione di franchi le era “già [stato] versato” da parte

degli acquirenti e quindi non vantava (più) alcun credito nei loro confronti, “rilascia[ndo

altresì] ulteriore ricevuta per il suddetto importo”.

4.4.3

Anche le modalità del

rimborso parziale del debito paiono difficilmente compatibili con la tesi di

una dilazione del pagamento del prezzo dell’immobile. Infatti, un pagamento

proviene dalla __________ LLC (“che non è dato di sapere se appartiene” ai

coniugi __________) e un altro è stato accreditato a favore della __________

Corp., “di cui l’istante risulta l’unica beneficiaria” (v. sentenza CEF 14.2018.50/51

del 7.9.2018 consid. 3).

D’altra parte, gli stessi

coniugi __________ hanno acquistato dalla __________ SA (oggi in liquidazione),

lo stesso giorno, anche la rimanente quota della proprietà immobiliare di __________

(Villa __________). Il rogito qui in discussione concerne infatti unicamente la

compravendita del Foglio PPP __________ (900/1000) fondo base __________ RFD __________

e non anche il Foglio PPP __________ (100/1000) del medesimo fondo base. Nelle

premesse dell’istromento notarile n. __________ dell’avv. __________ i coniugi __________

esprimono l’intenzione di “acquistare entrambi i Fol. PPP sopraccitati quale

residenza principale”, trasferendosi da __________ (I) a __________, nella

Villa __________. La compravendita ai coniugi __________ del Foglio PPP __________

da parte della __________ SA (oggi in liquidazione) è stata iscritta il 28

agosto 2012, come l’altra. Non si può neppure escludere che il contratto di

finanziamento in discussione si riferisca a questa ulteriore transazione.

4.5

4.5.1

In

secondo luogo, la tesi ricorsuale pone seri problemi per la sua incompatibilità

con il contenuto dell’atto pubblico di compravendita dell’immobile.

4.5.2

Secondo l’art. 9 CC, i

registri pubblici ed i pubblici documenti fanno piena prova dei fatti che

attestano, finché non sia dimostrata l’inesattezza del loro contenuto (art. 9

cpv. 1 CC). Questa prova, secondo l’art. 9 cpv. 2 CC, non è soggetta ad

alcuna forma speciale. Dell’efficacia probatoria rafforzata, prevista dall’art.

9.

cpv. 1 CC, beneficiano in particolare gli atti pubblici prescritti

imperativamente dal diritto privato federale (p. es. art. 216 cpv. 1 CO; Wolf, in: Hausheer/Walter [a cura di],

Berner Kommentar, vol. I/1, 2012, Einleitung, n. 8 s. ad art. 9 CC).

L'obbligo dell’atto

pubblico si estende ai punti oggettivamente essenziali (parti, dati relativi

all'immobile e prezzo di acquisto). Alle transazioni immobiliari si applicano

requisiti particolarmente severi per quanto riguarda il prezzo di acquisto.

Tutte le prestazioni che le parti contraenti pattuiscono quale corrispettivo

globale per il trasferimento della proprietà dell'immobile devono essere

coperte dalla forma dell’atto pubblico.

Perché

trovi applicazione l’art. 9 CC è necessario che l’atto pubblico sia stato

stipulato almeno essenzialmente in modo ineccepibile (Wolf, op. cit., n. 36 ad art. 9 CC).

La dottrina e la

giurisprudenza più recente sono concordi nell’affermare che devono essere considerati

nell’atto pubblico anche gli acconti che sono stati versati al venditore prima

della conclusione del contratto (Giger,

Der Grundstückkauf, Art. 216-221 OR, in: BK – Berner Kommentar, vol.

VI/2/1/3, Berna 1997, n. 248 ad art. 216 CO, p. 146).

4.5.3

Nel caso in disamina, il

prezzo di acquisto e le sue modalità di pagamento, elementi essenziali del

contratto di compravendita di Villa __________ (articoli 184 cpv. 3 e 216 ss

CO), sono stati definiti chiaramente e precisamente alla clausola n. 3 del

rogito.

A questo proposito, si

ricorda che, anche ai fini della tassazione degli utili immobiliari, il notaio

è tenuto a richiamare alle parti l’obbligo di indicare nell’atto pubblico il

prezzo effettivo informandole sulle conseguenze di indicazioni inveritiere

(art. 215 cpv. 1 LT).

Fino al momento

dell’inoltro del presente ricorso, la ricorrente non ha mai messo in

discussione l’esattezza del contenuto del rogito e in particolare della sua

clausola 3.1.

Come già rilevato, la

ricorrente non porta alcuna prova del fatto che quanto dichiarato dalle parti

al notaio non corrisponda allo svolgimento effettivo dei fatti.

4.5.4

D’altronde, se fosse

provato che le parti hanno dichiarato il falso al notaio, potrebbero incorrere

nelle sanzioni previste dall’art. 253 Codice penale svizzero (CP; RS 311.0) per

il conseguimento fraudolento di una falsa attestazione. Infatti, chiunque,

usando inganno, induce un funzionario o un pubblico ufficiale ad attestare in

un documento pubblico, contrariamente alla verità, un fatto d’importanza

giuridica, in ispecie ad autenticare una firma falsa od una copia non conforme

all’originale oppure chiunque fa uso di un documento ottenuto in tal modo per

ingannare altri sul fatto in esso attestato, è punito con una pena detentiva

sino a cinque anni o con una pena pecuniaria.

5.

5.1.

Secondo la regola

universale dell’art. 8 CC, che si applica sia in diritto privato sia in diritto

pubblico, chi vuol dedurre il suo diritto da una circostanza di fatto da lui

asserita, deve fornirne la prova (DTF 114 III 54, 99 Ib 359).

In conclusione, dagli atti

è emerso che la ricorrente aveva dichiarato di avere un credito di un milione

di franchi alla fine del periodo fiscale 2012 e che lo stesso si è ridotto a

fr. 825'000.‑ nei periodi successivi. Solo con le dichiarazioni per

i periodi dal 2016 in avanti la contribuente ha sostenuto di non essere

riuscita a ricuperare il credito. Ha prodotto a prova di tale affermazione gli

atti della procedura esecutiva e della procedura giudiziaria nei confronti dei

pretesi debitori, da cui risulta che le autorità competenti hanno ritenuto non

comprovato il prestito. Dagli atti di tali procedimenti emergono anche rimborsi

parziali, avvenuti tramite società offshore riconducibili sia alla creditrice

sia ai debitori. La ricorrente non ha in seguito promosso azioni legali per

ottenere il riconoscimento del suo credito. Solo con il ricorso ha infine

sostenuto che il credito sarebbe nato dalla concessione di una dilazione di

pagamento del prezzo di vendita di un immobile proprio ai pretesi debitori. La

tesi, in contrasto con le chiare risultanze dell’atto pubblico, non è stata in

alcun modo provata.

5.2

Comunque si siano svolti i

fatti, non essendo la ricorrente riuscita a comprovare di aver subito una

perdita in relazione al presunto prestito erogato ai coniugi __________, l’operato

dell’RS 1 che ha imposto il credito al suo valore nominale per gli anni 2014,

2015, 2016 e 2017 merita di essere tutelato. Pertanto, il ricorso deve essere

respinto.

6.

La tassa di

giustizia e le spese di procedura sono poste a carico della ricorrente,

soccombente. Non è riconosciuta alcuna indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 1’000.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 200.–

per un totale di fr. 1’200.–

sono a carico della

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna,

entro 30 giorni (art. 73 LAI Copia per conoscenza:

-

municipio di __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La cancelliera: