Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, pessime condizioni di manutenzione, mancata prova dell’inabitabilità

Incarti n.

80.2023.197

80.2023.198

Lugano

24 settembre 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

cancelliera

Sabrina

Piemontesi – Gianola

parti

RI

1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 1° settembre 2023 contro la decisione del 3 agosto 2023 in materia di IC

e IFD 2020.

Fatti

Fatti

A. a.

__________ (__________),

di professione “Direttore delle case anziani di __________, __________ e __________”,

è coniugato dal 10.4.2021 con __________, e dal 1.9.2021 è domiciliato,

unitamente alla moglie ed alla figlia __________ (__________), a __________ in

via __________.

Nel periodo fiscale 2020

il contribuente, divorziato dalla precedente moglie, era domiciliato a __________,

in via __________ 1 e si era annunciato quale soggiornante a __________, in via

__________ (movimento della popolazione, www.movpop.ti.ch, sito

consultato il 12.9.2024).

b.

Con

decisione del 14.12.2021, RS 1 (UT), dopo aver diffidato il contribuente il

16.11.2021 a presentare la propria dichiarazione d’imposta, gli ha inflitto una

multa per violazione degli obblighi procedurali e lo ha nuovamente invitato,

entro il termine di 20 giorni a presentare la dichiarazione fiscale, avvertendolo

che altrimenti lo avrebbe sottoposto a tassazione d’ufficio.

B. Con decisione del 2.3.2022,

l’UT ha notificato al contribuente la tassazione d’ufficio IC/IFD 2020, commisurando

il reddito imponibile, per l’IC in fr. 100'000.- e per l’IFD in fr. 102'000.-.

La sostanza, ai soli fini IC, veniva accertata in fr. 251'000.-.

Con la decisione, il

contribuente veniva avvertito che la tassazione d’ufficio poteva essere

impugnata unicamente con il motivo della manifesta inesattezza. Il reclamo

doveva essere motivato e corredato dai necessari giustificativi (la

dichiarazione d’imposta debitamente compilata). Il contribuente veniva reso

attento che, un eventuale reclamo con modalità e contenuti che non soddisfano i

requisiti di legge, sarebbe stato dichiarato irricevibile.

C. Con reclamo del 4.3.2022,

il contribuente ha impugnato la tassazione d’ufficio IC/IFD 2020, dichiarando

un reddito imponibile pari a fr. 50'390.- ed una sostanza imponibile di fr.

196'115.-. Nella propria dichiarazione fiscale, al Modulo 7, indicava di essere

proprietario di una casa a __________ (“abitazione primaria”), per la quale

tuttavia non dichiarava alcun valore locativo. Chiedeva tuttavia in deduzione

l’importo di fr. 26'154.- a titolo di spese di manutenzione legate alla

sostituzione e all’allacciamento della termopompa. Nelle note e comunicazioni

all’UT, il contribuente specificava: “L’immobile, a seguito del divorzio è

stato trasferito a mio nome dopo la sentenza di divorzio. Le condizioni in cui

è stato lasciato hanno impedito un suo utilizzo. L’impossibilità di pianificare

i lavori a causa del COVID hanno fatto sì che non potesse venir utilizzato”.

D. Con decisione del

3.8.2023, l’UT ha accolto il reclamo del contribuente, riducendo il reddito

imponibile a fr. 73'800.- per l’IC a a fr. 75'400.- per l’IFD e la sostanza

imponibile a fr. 196'000.-. Rispetto a quanto dichiarato dal contribuente,

l’autorità fiscale aveva determinato in fr. 19'690.- il valore locativo

dell’abitazione primaria. Aveva poi riconosciuto integralmente le spese di

manutenzione fatte valere (per fr. 26'154.-), determinando così un reddito

immobiliare netto di – fr. 6'464.-.

A

motivazione della decisione, ed in particolare della “ripresa del valore

locativo” della casa di __________, così si esprimeva:

Ai sensi degli art. 20 L.

tributaria ticinese, art. 21 L. federale diretta per i quali il reddito

d’immobili è imposto in ragione del valore locativo al proprietario che ha a

disposizione per uso proprio il bene in forza del suo diritto di proprietà

considerata non sufficiente l’allegazione di inutilizzo per mancati lavori

nell’appartamento considerato che i costi di immobili rivendicati riguardano la

sostituzione dell’impianto di riscaldamento centrale della proprietà per piani,

ammettendo le rivendicate deduzioni ad eccezione dei costi di trasporto con

veicolo privato per il tragitto domicilio luogo di lavoro corretto in base al

tragitto chilometrico da __________ a __________ (…).

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 impugna la decisione di

tassazione dopo reclamo IC/IFD 2020, contestando il valore locativo

dell’abitazione di __________. Come si evincerebbe dalle spese professionali fatte

valere (tragitto domicilio / luogo di lavoro), nel 2020 avrebbe risieduto a __________.

L’immobile di __________ era ritornato di sua proprietà nel 2019, dopo la

risoluzione del precedente matrimonio, ma si presentava in pessime condizioni.

Nel 2020, complice la difficile situazione pandemica, non sarebbe stato

possibile avviare i lavori di ristrutturazione. Inoltre la professione svolta

dall’insorgente – direttore di 3 case anziani in Ticino – avrebbe avuto un

notevole impatto sulla sua vita privata e professionale sino al primo trimestre

del 2022, “quando la situazione pandemica è andata vieppiù migliorando”.

Anche lo scioglimento del regime matrimoniale, con i relativi “costi

accessori”, quali gli alimenti ed il nuovo affitto, non gli avrebbe

permesso di far fronte alle “spese di ristrutturazione”.

I lavori all’abitazione di

__________, per i quali sarebbe stato necessario un aumento dell’ipoteca di fr.

100'000.-, avrebbero preso avvio nel 2022 e sarebbero tuttora in corso.

Il ricorrente chiede

pertanto di voler “esentare” il valore locativo dell’immobile, inutilizzabile,

a causa dello stato in cui si trovava nel 2020.

F. Nelle sue

osservazioni al ricorso del 13.10.2023, l’UT rileva che l’immobile di __________

risulta corrispondere con il domicilio del contribuente nel 2020, ma anche nei

periodi fiscali antecedenti. Dal registro del Movimento della popolazione

risulta l’arrivo a Lugano, da __________, il 1.9.2021, mentre non risulta

esserci alcun cambio di domicilio verso il Comune di __________. Inoltre, non risulterebbe

all’autorità fiscale alcuna inabitabilità dell’immobile, “fatto che

porterebbe alla non deducibilità dei costi di manutenzione presenti (concessi)

e futuri (già quantificati dal contribuente in CHF 100'000)”.

L’UT rileva anche che il

contribuente, nel 2020, aveva chiesto in deduzione le spese di trasporto, per

il tragitto domicilio – luogo di lavoro, da __________ a __________.

G. Con replica del

22.9.2023, __________ allega uno scritto dell’Ufficio controllo abitanti del

Comune di __________, nel quale si attesta che __________ (attuale moglie del

contribuente) aveva vissuto, dal 22.01.2019 al 31.08.2021, nella stessa

economia domestica unitamente a __________ ed __________ __________.

Diritto

1. Il contribuente

contesta la presa in considerazione del valore locativo del mapp. __________

RFD __________. L’abitazione (composta da due unità PPP, __________ e __________,

quest’ultima gravata da un onere vita natural durante a favore dei genitori del

contribuente, cfr. www.siftipub.ti.ch, sito

visualizzato il 13.9.2024), a lui pertoccata a seguito dello scioglimento del

regime matrimoniale (cfr. sentenza giudiziaria del 21.2.2020), sarebbe stata

lasciata in un pessimo stato e avrebbe necessitato di lavori di

ristrutturazione. Inoltre, “l’impossibilità di pianificare i lavori a causa

del COVID hanno fatto sì che non potesse venir utilizzato”.

Di parere avverso

l’autorità fiscale, secondo cui il contribuente non avrebbe, per il 2020,

dimostrato alcuna inabitabilità dell’immobile di sua proprietà, con la

conseguenza che l’imposizione del valore locativo sarebbe più che legittima.

Considerandi

2.

2.1.

Quali redditi della

sostanza immobiliare sono segnatamente imponibili

a) i

proventi dalla locazione, dall’affitto, dall’usufrutto o da altro godimento

risp.

b) il

valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha a

disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un

usufrutto ottenuto a titolo gratuito (art. 20 cpv. 1 lett. a e b

LT risp. art. 21 cpv. 1 lett. a e b LIFD).

Per il diritto tributario

cantonale, il valore locativo è stabilito al 60-70 per cento del valore di

mercato delle pigioni, tenuto conto della promozione dell’accesso alla

proprietà e della previdenza personale (art. 20 cpv. 2 LT). Questa riduzione

non vale per gli immobili utilizzati prevalentemente a scopo di vacanza (art.

20.

cpv. 3 LT). Per l’imposta federale diretta, il valore locativo viene

stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e dell’utilizzazione

effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente (art. 21 cpv. 2 LIFD).

2.2

Secondo la giurisprudenza

del Tribunale federale l’uso proprio (“Eigengebrauch”) non è fiscalmente

rilevante, se un immobile non può essere utilizzato a causa di circostanze

esterne oggettive, come ad esempio se una casa di vacanza, priva di

riscaldamento, sia abitabile soltanto durante un certo periodo dell’anno (sentenza

TF n.

2C_1039/2015

del 28 aprile 2016, consid. 3.3 e rif.).

Non è neppure imponibile il valore locativo, nell’ipotesi in cui l’oggetto

resta vuoto, poiché – nonostante seri sforzi intrapresi – non può essere

affittato oppure venduto (sentenza TF n. 2C_1039/2015

del 28 aprile 2016, consid.

3.3

e rif.; sentenza TF n. 2C_182/2015

del 3 novembre 2015, consid. 4.2;

sentenza TF n. 2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid. 2.2.1; DTF 72 I 223

consid. 3).

Lo stesso vale nel caso in

cui l’immobile è oggettivamente utilizzabile solo in parte (ad esempio poiché è

in corso una ristrutturazione, si è verificata un’infiltrazione d’acqua),

tuttavia non tutti i difetti sono sufficienti per poter rendere un’abitazione

inutilizzabile (sentenza TF 2C_509/2020 del 7.10.2020, consid. 4.5.2.; sentenza TF 2C_830/2019 del 27.4.2020, consid. 9.2.1.; Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,

Handkommentar zum DBG, 4a ed., n. 78 ad art. 21 LIFD). È

necessario che l’immobile non possa più essere utilizzato per la sua

destinazione in modo dimostrabile e permanente. Un rubinetto dell’acqua

difettoso non soddisfa tali requisiti, anche se per ripararlo sarebbe stato

necessario aprire una parete (sentenza 2C_197/2017 del 15.6.2018, consid.

2.2.2.)

L’uso proprio assume

invece rilevanza fiscale, se il proprietario non abita, di fatto,

nell’immobile, ma si riserva tale diritto, senza però esercitarlo; in tal modo,

egli detiene comunque l’immobile, giacché potrebbe occuparlo in qualsiasi

momento (sentenza TF n. 2C_1039/2015

del 28 aprile 2016, consid.

3.3

e rif.; sentenza TF n. 2C_773/2009 del 23 aprile 2010, consid. 2.2.1).

Per l’imposizione del valore locativo non è decisivo domandarsi se l’immobile è

effettivamente utilizzato; è invece necessario chiedersi se lo stesso è a

disposizione per l’uso proprio e se sussiste dunque la facoltà di godimento

(sentenza TF n. 2C_182/2015

del 3 novembre 2015, consid.

4.2).

2.3

In una sentenza del

28.

aprile 2016, infine, la Suprema Corte ha concluso, esaminando il ricorso dei

due proprietari di una casa bifamiliare, per la quale avevano dichiarato il

valore locativo del solo appartamento più piccolo, argomentando che l’altro era

rimasto vuoto dopo la morte, alla fine dell’anno precedente, di colei che lo

aveva abitato, cioè la madre dell’uno e suocera dell’altro proprietario.

L’autorità di tassazione aveva escluso che l’appartamento fosse inabitabile e i

ricorrenti non avevano provato di aver fatto seri sforzi in vista di una sua

locazione. In tal modo, si erano riservati il diritto di utilizzare l’immobile

essi stessi in ogni momento, pur non abitandolo effettivamente. Essi avevano

inoltre tenuto aperte tutte le opzioni (risanamento, ricostruzione o nuova

edificazione), senza dover rispettare un eventuale contratto di locazione

(sentenza TF n. 2C_1039/2015 del 28 aprile 2016, consid. 3.6).

3.

3.1.

Nella procedura fiscale

l’onere della prova è ripartito nel senso che l’autorità fiscale è tenuta a

dimostrare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano l’onere fiscale,

mentre è a carico del contribuente la prova di quei fatti che concorrono a

escludere o a ridurre il debito verso l’erario (DTF 133 II 153 e 121 II 257;

ASA 64 p. 493; StE 1990 B 13.1 n. 8). Per quanto concerne le spese deducibili

dal reddito imponibile, l’onere della prova è pertanto a carico del

contribuente (cfr. p. es. la sentenza del TF 2C_112/2014 del 15.9.2014 consid.

4.1

in fine; inc. CDT 80.2014.36 del 29.7.2014 consid. 3.2.). Per quanto

concerne i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso

l’erario il contribuente non li deve unicamente affermare, bensì pure

documentare (DTF 140 II 248 consid. 3.5.; sentenza TF 2C_871/2016

dell’11.7.2016).

3.2

Nel caso di specie è

indubbio che l’insorgente, nel periodo fiscale 2020, era proprietario della PPP

__________ fondo base __________ RFD __________ e che, dal momento che non ha dichiarato

di aver percepito canoni di locazione, è soggetto all’imposta sul reddito

costituito dal valore locativo dello stesso. Chiedendo che il valore locativo

dell’immobile venga stabilito in fr. 0.-, egli fa valere circostanze che mirano

ad una riduzione dell’imposta, delle quali deve sopportare l’onere della prova

(sentenza TF 2C_1039/2015 del 28.4.2016, consid. 3.4.).

4.

Tornando

al caso di specie, il contribuente è venuto meno all’onere della prova che gli

incombeva, in quanto, per l’anno 2020, non ha dimostrato alcuna inabitabilità

dell’immobile di __________. Si è limitato a sostenere che l’immobile, che gli

era stato assegnato per via giudiziaria a seguito del divorzio dalla ex moglie,

sarebbe stato lasciato in pessime condizioni.

Tuttavia agli atti, non vi

è alcun documento attestante lo stato dell’immobile e non vi è alcuna traccia dell’avvio

di importanti lavori di ristrutturazione, tali da rendere, nel 2020,

inabitabile l’immobile.

Secondo il contribuente. i

lavori di ristrutturazione, a causa della situazione pandemica, avrebbero

potuto essere avviati unicamente nei periodi fiscali successivi. Tuttavia, non

spiega, né tantomeno documenta quali interventi sarebbero stati svolti. Ad ogni

buon conto, gli stessi non sono relativi al periodo fiscale sub judice.

Per quanto riguarda il

periodo fiscale 2020, è stata accertata unicamente la sostituzione della

termopompa. Peraltro, tale spesa di manutenzione è stata defalcata

integralmente, portando così il reddito immobiliare imponibile ad un valore

negativo. La sola sostituzione della termopompa non rende del resto inagibile/inabitabile

l’immobile. In ogni caso, non viene comprovata una simile evenienza.

Si aggiunga che, fino al 30.4.2019,

l’immobile (la cui data di costruzione, per inciso, risale al 1991) era abitato

comunque dalla ex moglie e dalle due figlie del primo matrimonio.

Infine si rileva, come del

resto ha indicato anche l’UT nelle osservazioni al ricorso, che il ricorrente,

nel Modulo 4 (Spese professionali del contribuente) allegato alla

dichiarazione d’imposta 2020, ha calcolato le spese di trasporto dal domicilio

al luogo di lavoro __________. Ora, dai dati del sito del movimento della

popolazione emerge che __________ aveva quale luogo di soggiorno __________ nel

2020.

(come attestato dalla dichiarazione del Comune), ma domicilio era sempre

rimasto a __________.

Appare pertanto chiaro che,

nel periodo fiscale litigioso, il contribuente si era riservato l’uso

l’immobile. L’imposizione del valore locativo è pertanto legittima.

5.

Il ricorso è

respinto. La tassa di giustizia e le spese sono poste a carico del

contribuente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 400.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 500.–

sono a carico del

ricorrente.

3. Contro il presente Copia

per conoscenza:

-

municipio di __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La cancelliera: