Deduzioni: spese di manutenzione immobili, rifacimento pavimentazione esterna, recinzione e canalizzazione

Incarti n.

80.2023.229

80.2023.230

Lugano

26 febbraio 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

cancelliera

Sabrina

Piemontesi - Gianola

parti

RI 1

RI 2

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 23 ottobre 2023 contro la decisione del 4 ottobre 2023 in materia di IC e

IFD 2021.

Fatti

Fatti

A. I coniugi RI 1

(10.3.1957), pensionato, ed RI 2 (2.9.1961), lavoratrice indipendente (gestione

di shop online), sono proprietari di immobili nel Canton Ticino.

Nel periodo fiscale 2021,

i contribuenti dichiaravano redditi imponibili complessivi per fr. 62'148.- ed

una sostanza imponibile di fr. 701'633.-. In particolare, RI 2 dichiarava un

utile da attività indipendente di fr. 7'556.-. Per quanto concerne gli

immobili, a fronte di un reddito immobiliare lordo di fr. 16'669.- venivano chieste

in deduzione spese di manutenzione per fr. 44'212.-.

B. Con

decisione del 7 dicembre 2022, l’Ufficio di tassazione di Locarno (di seguito

UT) notificava ai contribuenti la tassazione IC/IFD 2021, nella quale

commisurava il reddito imponibile in fr. 101'400.- per l’IC ed in fr. 104'700.-

per l’IFD e la sostanza imponibile in fr. 718'000.-.

Rispetto

ai dati dichiarati dai contribuenti, il reddito da attività indipendente era

stato aumentato da fr. 7'556.- a fr. 8'500.- con l’indicazione:

Reddito aziendale rettificato tenuto conto delle spese

di natura privata incluse nei costi aziendali e di altre prestazioni fatte a

proprio favore.

Per

quanto concerne le spese di manutenzione degli immobili, era stato unicamente

riconosciuto l’importo di fr. 8'438.-,a fronte dei fr. 44'212.- richiesti in

deduzione, con la motivazione:

Sono

considerate spese di manutenzione quelle che, senza aumentare il valore

dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso e ne mantengono la

redditività; non invece quelle che ne costituiscono una miglioria o un

investimento.

Per il mapp. __________ di

__________, in particolare, l’importo riconosciuto in deduzione era di fr.

5'209.-.

Per il calcolo

dell’imposta sulla sostanza, era stato considerato un controvalore del capitale

investito negli immobili di fr. 58'895.- a fronte dei fr. 33'854.- dichiarati

con la motivazione:

Imposizione

del controvalore pari al 70% delle spese di costruzione, ampliamento o

ristrutturazione.

C. Con reclamo del 27/28

dicembre 2022, i contribuenti impugnavano la decisione di tassazione IC/IFD

2021, contestando, fra le altre cose, l’accertamento relativo all’utile

derivante dall’attività indipendente esercitata dalla contribuente, l’ammontare

delle spese di manutenzione riconosciute, il controvalore del capitale

investito negli immobili, nonché, nel riparto intercomunale, l’attribuzione di

taluni fondi al Comune di __________, invece che ai Comuni di __________ e __________.

Per quanto concerne il

reddito da attività indipendente, veniva contestato l’aumento a fr. 8'500.- in

ragione della ripresa di spese di natura privata incluse nei costi aziendali. I

reclamanti chiedevano la conferma dell’importo esposto nella dichiarazione d’imposta

o, subordinatamente, la determinazione di un reddito di fr. 6'939.-.

In merito alle spese di

manutenzione immobiliare, i contribuenti rilevavano di aver prodotto tutta la

documentazione necessaria relativa agli interventi operati sul mapp. __________

di __________ __________ (per un importo di fr. 40'333.-), al quale si

aggiungevano fr. 3'879.- relativi agli oneri assicurativi e le spese forfettarie

di manutenzione dei mapp. __________ e __________ RFD di __________. Veniva

presentata una tabella, allestita sulla base della Circolare n. 7 della

Divisione delle contribuzioni, con l’elenco delle spese e la descrizione degli

interventi effettuati.

In relazione al

controvalore del capitale investito negli immobili veniva contestato l’importo

di fr. 58'895.-, rispetto al dato dichiarato di fr. 33'854.-, per il fatto che,

nell’anno 2021, non sarebbe stata “affrontata nessuna spesa di costruzione,

ampliamento o ristrutturazione”.

D. Con scritto del 7

gennaio 2023, inviato tramite posta APlus, l’UT richiedeva ai contribuenti

ulteriore documentazione, entro il 31 gennaio 2023, ed in particolare:

·

Copia della documentazione

relativa alle registrazioni contabili (…);

·

Documentare le spese Auto: Benzina

per sfr. 1'002.90

·

Documentare le spese Abbonamento

internet, telefono fisso per sfr. 1'257.60

·

Copia completa (piani esecutivi,

ecc.) della ristrutturazione/ampliamento al mapp. __________ Comune __________

·

Sono stati versati contributi di

miglioria per l’allacciamento all’acquedotto, fognatura, ecc. ?? Se sì

documentare;

·

Documentare (tabella riassuntiva)

le spese ritenute di miglioria sul mapp. __________ Comune __________ a partire

dal 2019.

Con risposta del 20

gennaio 2023, i reclamanti producevano la documentazione richiesta.

E. Con decisione del 4

ottobre 2023, l’UT accoglieva parzialmente il reclamo, limitatamente

all’imposta sulla sostanza, la cui base imponibile veniva ridotta a fr. 708'000.-

per effetto della riduzione del valore dei titoli e capitali.

Il reddito dell’attività

lucrativa indipendente della moglie era confermato, con la seguente

motivazione:

Sulla

base della documentazione presentata il 20.1.2023 si evince che i rendiconti

presentati con la dichiarazione fiscale 2021 erano incompleti e parzialmente

inesatti. Pertanto non rispettosi dei principi contabili. Le riprese private,

effettuate sui costi aziendali, risultano essere assai contenute; questo anche

in ragione della fattura Digitec, intestata al contribuente, che non poteva

essere inserita nei rendiconti del coniuge.

Anche l’ammontare delle

spese di manutenzione era confermato, con le spiegazioni seguenti:

In

considerazione della documentazione presentata il 20.1.2023 (domande di

costruzione, foto, licenze edilizie, ecc.) che conferma la richiesta di

trasformazione, in un’unica abitazione secondaria, dei sub A e B, con

rinnovamenti interni ed esterni, protrattesi su più anni, siano, nell’anno in

esame, da considerare migliorie e quindi non deducibili in buona parte.

Infine, anche il

controvalore del capitale investito negli immobili veniva confermato.

F. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 contestano le

riprese nel calcolo del reddito da attività indipendente, la mancata deduzione

di parte delle spese di gestione e di manutenzione degli immobili, il

controvalore del capitale investito negli immobili e il riparto intercomunale.

Per quanto concerne il

reddito dell’attività lucrativa indipendente, lo stesso ammonterebbe a fr.

7'656.-, come risulta dal conto economico fornito all’UT con la dichiarazione

e, poi in seguito, con il reclamo. I rendiconti presentati sarebbero pertanto

completi e sarebbe stata prestata piena collaborazione. In merito alla fattura __________,

la stessa si riferirebbe all’acquisto di un nuovo computer (prezzo di fr.

1'310.70), utilizzato anche per l’attività indipendente (quota parte stimata in

fr. 900.-), motivo per il quale una parte dei costi sarebbe stata considerata

di natura privata. L’utile netto risulterebbe inoltre in linea con i precedenti

periodi fiscali.

Per quanto concerne la

deduzione delle spese di manutenzione, i ricorrenti contestano la decurtazione

dell’importo da loro fatto valere e rimproverano all’UT laddove di non aver

distinto in maniera chiara i diversi interventi nel corso degli anni. Allegano

una tabella nella quale, analiticamente, illustrano le attività edili

effettuate ed i relativi costi.

Per il resto, ribadiscono

che, per l’imposta sulla sostanza, il controvalore investito negli immobili

ammonterebbe a fr. 33'854.- anziché a fr. 58'895.-. Infine contestano, nel

riparto intercomunale, l’attribuzione degli immobili situati nel Comune di __________

al Comune di __________.

G. Con osservazioni del 30

novembre 2023, l’Ufficio giuridico della Divisione delle contribuzioni chiede

la reiezione del ricorso, con l’eccezione della censura relativa alla

ripartizione intercomunale.

Per quanto concerne

l’attività indipendente svolta da RI 2 l’autorità fiscale rileva che in sede di

reclamo erano stati presentati altri rendiconti che attestavano un utile

diverso da quello indicato nella dichiarazione fiscale. Anche se la differenza

è esigua, l’autorità fiscale sostiene che una correzione della contabilità dopo

l’inoltro della dichiarazione fiscale sarebbe ammessa solo se un contribuente

viola palesemente delle prescrizioni del diritto commerciale e purché ciò

avvenga prima che la tassazione diventi definitiva (in merito sentenza CDT n.

80.2011.74 del 19 agosto 2011, consid. 1.3.). Inoltre, alla richiesta di

documentazione, i contribuenti avrebbero unicamente risposto in maniera

parziale, non avendo prodotto i giustificativi relativi alle spese

auto/benzina. Dopo aver passato in rassegna i costi aziendali fatti valere ed

esplicitando la parte privata non riconoscibile fiscalmente, il fisco conclude

che le riprese private sarebbero “oltre modo adeguate”.

Per quanto concerne la

deduzione delle spese di manutenzione degli immobili, l’Ufficio giuridico

osserva che “il valore di reddito tassato al mapp. __________ del Comune di __________

(valore locativo di fr. 3'140.-) riguarda unicamente il sub. A di 35 mq, mentre

il sub B di 15 mq non ha un valore di reddito”, con la conseguenza che “le

spese sostenute sul sub B non sono a priori deducibili non essendovi in

contropartita alcun reddito tassato”.

In relazione al

controvalore del capitale investito negli immobili, in mancanza di nuova stima

dell’immobile, viene chiesta la conferma del totale dei capitali investiti al

31.12.2021 a titolo di miglioria nella misura di fr. 58'895, secondo l’art. 42

cpv. 1bis LT.

Da ultimo, per quanto riguarda

il riparto intercomunale, l’Ufficio __________ riconosce l’attribuzione dei

mapp. __________, __________, __________, __________, __________, __________, __________,

__________, __________ al Comune __________.

H. Con replica dell’11

dicembre 2023, i contribuenti obiettano che nessuna delle spese di manutenzione

relative al periodo fiscale 2021 riguarderebbe il subalterno B del mapp. __________.

Gli interventi relativi alla licenza edilizia del 1° luglio 2021 (piazzale,

recinzione, sostituzione cancello area esterna) sarebbero stati eseguiti nel

2021. Viene ad ogni modo contestato che il subalterno B del mapp. __________ __________

non abbia un “valore di reddito”. Secondo i ricorrenti, l’intero fabbricato sul

particellare 2039 (sub. A e B) costituisce, di fatto, un’unica entità, sia

fisica sia funzionale.

In merito al controvalore

del capitale investito negli immobili, gli insorgenti indicano che il 25

gennaio 2021 avevano inoltrato al Comune di __________ l’annuncio di fine dei

lavori oggetto della licenza edilizia del 16 gennaio 2020, ma che, a distanza

di quasi 3 anni, l’aggiornamento della stima non è avvenuto. Per il resto si

riconfermano nelle conclusioni ricorsuali.

Diritto

I. Reddito dell’attività lucrativa

indipendente

1. 1.1.

L’autorità fiscale ha

stabilito il reddito da attività indipendente della moglie in fr. 8'500.-,

riprendendo parte dei costi fatti valere, in quanto ritenuti di natura privata.

Di parere avverso i contribuenti, che sostengono di aver già proceduto a

computare la parte dei costi di natura privata. Motivo per il quale il reddito

da attività lucrativa indipendente dovrebbe essere stabilito come da

dichiarazione fiscale.

1.2.

Secondo gli articoli 17

cpv. 1 LT e 18 cpv. 1 LIFD, sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di

un'impresa commerciale, industriale, artigianale, agricola o forestale, da una

libera professione e da ogni altra attività lucrativa indipendente.

Per il combinato disposto

degli articoli 18 cpv. 3 e 58 cpv. 1 lett. a LIFD e, per l’imposta

cantonale, degli articoli 17 cpv. 4 e 67 cpv. 1 lett. a LT, la

determinazione dell’utile netto imponibile si fonda sul saldo del conto

profitti e perdite, epurato dal riporto dell’anno precedente.

Una correzione fiscale

dell’utile netto che risulta dalla contabilità commerciale deve essere

intrapresa in particolar modo per riprendere tutti i prelevamenti fatti prima

del calcolo del saldo del conto profitti e perdite e non destinati alla

copertura di spese riconosciute dall’uso commerciale (articoli 58 cpv. 1 lett.

b LIFD e 67 cpv. 1 lett. b LT).

1.3.

Secondo la giurisprudenza

del Tribunale federale, le spese sono riconosciute dall’uso commerciale se sono

legate in modo immediato e diretto (organico) con il guadagno conseguito. Ciò

che può essere registrato in buona fede come costo secondo una valutazione

commerciale deve essere considerato come riconosciuto dall’uso commerciale

anche dal punto di vista fiscale. In questo contesto, è irrilevante se

un'azienda avrebbe potuto fare a meno della spesa in questione e se tale costo

fosse opportuno nell’ottica di una gestione aziendale razionale e orientata al

profitto. Tuttavia, i costi che l’impresa ha sostenuto esclusivamente per il tenore

di vita privato delle persone che vi partecipano (o di persone a loro vicine)

non sono considerati spese riconosciute dall’uso commerciale. È inammissibile

dal punto di vista fiscale contabilizzare tali spese come costi aziendali con

il pretesto che si tratti di spese commerciali o di rappresentanza. Tutte le

spese di un’impresa che vanno a beneficio della sfera privata del titolare sono

considerate private. Nel caso di spese che sono in parte legate all'azienda e

in parte alla sfera privata, è necessario suddividerle in una quota di spese

per il conseguimento del reddito e in una quota privata (cfr. sentenza TF n.

2C_683/2018 del 3 ottobre 2019 consid. 5.3 con riferimenti a giurisprudenza e

dottrina).

2. 2.1.

La contribuente ha

presentato la c, sito visualizzato il 23.01.2025).

Nei costi, faceva valere

“Acquisti” per fr. 22'697.94, “Spese postali e telefono” per fr. 2'178.96,

nonché “Spese diverse” per fr. 5'896.28. L’autorità fiscale aveva chiesto di

produrre le schede contabili relative alle tre posizioni di costo.

Secondo il fisco, per

quanto concerne le “Spese postali e telefono”, tale importo includerebbe un

costo annuo di fr. 732.76 per un abbonamento di telefonia mobile, intestato

alla moglie, che senza dubbio veniva usato anche per scopi privati.

. Per quanto concerne il

conto “Spese diverse”, sarebbero inclusi costi per i quali andrebbe considerata

anche una parte privata, e meglio i costi per l’automobile (vignetta

autostradale, fr. 40.- ed assicurazione fr. 772.05), per l’abbigliamento (__________,

fr. 290.-, __________, fr. 99.85, __________ borsa fr. 219.-), e per lo scanner

(fr. 300.64).

Per quanto concerne il

costo del computer (fattura peraltro intestata a nome del marito), secondo

l’Ufficio giuridico della Divisione delle contribuzioni, se fosse stato da

considerare un bene aziendale avrebbe dovuto essere attivato a bilancio, con la

conseguenza che ne sarebbe stato possibile l’ammortamento annuo.

2.2.

Ora, l’autorità fiscale ha

proceduto ad una ponderazione della parte delle spese che non poteva essere

unicamente considerata aziendale.

Per quanto concerne ad

esempio il vestiario, la contribuente non ha prodotto alcuna prova circa

l’utilizzo per scopi professionali (per fr. 608.85). Come giustamente rilevato

dall’autorità fiscale, nelle spese di posta e di telefonia, è incluso

l’abbonamento telefonico, che non viene unicamente usato per scopi aziendali.

Una quota parte va

sicuramente ritenuta di natura privata, come pure i costi inerenti

l’autovettura.

Per quanto concerne le

spese per l’acquisto del PC, è stato correttamente rilevato che nel bilancio non

è stato attivato come bene aziendale e che, ad ogni modo, la fattura inerente

l’acquisto era intestata al marito. Ora, già solo prendendo in considerazione

il valore del PC e delle spese di abbigliamento, si arriva ad una ripresa

superiore ai fr. 1'000.-. Ne discende che, l’autorità fiscale, nella ripresa di

spese private, è stata finanche prudenziale.

Su questo punto la

decisione merita perfetta tutela.

Considerandi

II. Spese di manutenzione

3.

3.1.

Secondo gli articoli 32

cpv. 2 LIFD, 9 cpv. 3 LAID e 31 cpv. 2 LT, il contribuente che possiede

immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di riattazione

di immobili di nuova acquisizione, i premi d’assicurazione e le spese d’amministrazione

da parte di terzi.

3.2

Per costante

giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione quelle che, senza

aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne conservano l’uso

e ne mantengono la redditività (Agner/Jung/Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, Zurigo 1995, n. 5 ad

art. 32 LIFD, p. 219 s.; Känzig,

Direkte Bundessteuer, 2a ediz., Vol. I, Basilea 1982, p. 649; Bottoli, Lineamenti di diritto

tributario ticinese, Lugano 1977, p. 66). Esse vengono generalmente suddivise

in tre distinte categorie:

·

le spese di manutenzione in senso stretto (“Instandhaltungskosten”,

“frais d’entretien courants”), ovvero le spese ricorrenti che tendono a

garantire la funzionalità di un immobile (per esempio le piccole riparazioni;

cfr. Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter,

Handkommentar zum DBG, 3ª ediz., Zurigo 2016, n. 40 ad

art. 32 LIFD, p.

603; Merlino, in: Yersin/Noël [a

cura di], Impôt fédéral direct, 2ª ediz., Basilea 2017, n. 65 ad art. 32

LIFD, p. 687; Locher, Kommentar zum

DBG, Vol. I, Basilea 2019, n. 26 ad

art. 32 LIFD, p. 954);

·

le spese di riparazione (“Instandstellungskosten”,

“frais de remise en état”), ovvero le spese che intervengono a scadenze

più lunghe e tendono a garantire la redditività di un immobile (per esempio il

rinnovo di facciate; cfr. Richner/

Frei/Kaufmann/Meuter, op. cit., n. 41 ad

art. 32 LIFD, p. 603; Merlino, loc. cit; Locher, op. cit., Vol. I, n. 26 ad

art. 32 LIFD, p. 954);

·

le spese di sostituzione o

modernizzazione (“Ersatzanschaffungskosten”, “coût de remplacement”):

i primi due tipi di costi di manutenzione servono infatti a far sì che un

oggetto mantenga quel valore che corrisponde alla sua durata di impiego

residua; ma ogni oggetto ha una durata d’impiego limitata. Colui che se ne

serve sarà pertanto costretto prima o poi a sostituire l’oggetto usato o a

modernizzarlo. Se installazioni non più conformi alle esigenze moderne vengono

sostituite, le relative spese sono nondimeno deducibili, a condizione che le

nuove offrano più o meno lo stesso grado di comodità di quello che offrivano le

vecchie ai tempi in cui furono installate. Ciò si verifica, per esempio, quando

apparecchi di cucina o bollitori difettosi o divenuti inutilizzabili vengono

rimpiazzati con altri che svolgono la medesima funzione (sentenza CDT n.

80.96.170

del 27 gennaio 1997, in: RDAT II-1997 n. 4t).

3.3

Nel caso di immobili

occupati dallo stesso proprietario, sono deducibili solo le spese di

manutenzione che sono direttamente collegate al valore locativo (imponibile).

Analogamente alla distinzione tra canone di locazione e spese accessorie, nel

caso in cui un immobile sia ceduto in locazione a terzi, solo le spese di

manutenzione che il proprietario stesso deve sostenere per cedere in locazione

il suo immobile a terzi costituiscono spese di manutenzione deducibili in caso

di uso personale. In definitiva, si tratta delle spese sostenute dal

contribuente per la riparazione o il rinnovo che non determinano

un aumento del valore dell’immobile, che rappresentano spese e non investimenti

(cfr. art. 1 cpv. 1 lett. a cifra 1 dell’Ordinanza dell’AFC del 24

agosto 1992 concernente i costi deducibili di immobili del patrimonio privato

in materia di imposta federale diretta [RS 642.116.2]). L’art. 1 cpv. 1 dell’Ordinanza

contiene un elenco esemplificativo di costi di manutenzione deducibili.

Non possono invece essere

dedotti altri costi e spese, in particolare le spese per il mantenimento del

contribuente e della sua famiglia e le spese d’acquisto, di fabbricazione o di

miglioria di beni patrimoniali; (art. 34 lett. a e d LIFD). Le

spese per il mantenimento privato del contribuente rappresentano spese di

consumo o di utilizzazione del reddito e in linea di principio includono le

spese accessorie alla pigione, come le spese per l’acqua corrente e il

riscaldamento (cfr. art. 1 al. 2 lett. c Ordinanza AFC citata). Per

quanto riguarda i costi di cui all'art. 34 lett. d LIFD, si tratta di

spese di investimento immobiliare il cui effetto è quello di incrementare il

valore dell’immobile. L'art. 1 al. 2 dell’Ordinanza AFC citata contiene un

elenco di spese di manutenzione che non sono deducibili (sentenza TF

2C_434/2017 del 4 aprile 2018 consid. 4.2, con riferimenti a giurisprudenza e

dottrina).

3.4

Per quanto concerne l’onere

della prova, in ambito fiscale vale il principio in base al quale l'autorità

deve sostanziare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano il carico

impositivo, men-tre i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito

verso l'erario devono essere dimostrati dal contribuente (p. es. DTF 133 II 153

consid. 4.3 p. 158).

Secondo giurisprudenza, la

prova delle spese sostenute a tale titolo avviene di regola mediante

presentazione di fatture quietanzate o di altri documenti giustificativi

(sentenza TF 2C_1186/2016 del 24 aprile 2017 consid. 4.3 con riferimenti a

giurisprudenza e dottrina).

4.

4.1.

Nel caso in esame, in

relazione al mapp. n. __________ RFD di __________, gli insorgenti chiedono in

deduzione l’importo di fr. 40'332.85 a titolo di spese effettive di

manutenzione. Nella decisione impugnata, l’autorità di tassazione ha riconosciuto

solo l’importo fr. 5'209.-, così composto:

·

WC al PT fr. 1'959.80

·

Impianto elettrico fr. 1'047.05

·

Riscaldamento fr. 354.95

·

Isolamento termico interno fr. 882.30

·

Porte fr. 44.10

·

Sanitario fr. 240.85

·

Pittore fr. 29.90

·

Assicurazione stabile fr. 650.00

L’immobile in questione è

stato oggetto di opere edilizie che si sono protratte su più anni: in sede

ricorsuale gli insorgenti spiegano, più nel dettaglio, gli interventi eseguiti.

Nel 2021, oltre alla pavimentazione esterna, i lavori avrebbero interessato

anche l’allacciamento all’acqua, la riparazione e l’adeguamento della

fognatura, il rifacimento dell’impianto sanitario del servizio al pian terreno,

l’isolazione termica, l’adeguamento dell’impianto elettrico (nuova messa a

terra).

4.2

Va premesso che

l’argomentazione, contenuta nelle osservazioni della Divisione delle

contribuzioni al ricorso, secondo cui le spese sostenute sul sub B non

sarebbero “a priori deducibili non essendovi in contropartita alcun reddito

tassato”, non è pertinente.

La questione non era stata

precedentemente sollevata dall’Ufficio di tassazione, che aveva per contro

negato la deduzione delle spese litigiose basandosi sulla loro qualifica quali

spese di miglioria e non di manutenzione. Dagli atti prodotti dall’autorità

fiscale non è del resto rilevabile come sia stato calcolato il valore locativo

dell’immobile in discussione.

In ogni caso, nella loro

replica del 7 dicembre 2023, i ricorrenti hanno spiegato che i due subalterni

che sorgono sul mapp. n. 2039 erano precedentemente situati su due fondi

distinti. Il 2 luglio 2019 i mapp. n. __________ e __________ RFD di __________

sono stati riuniti nell’unico mapp. n. __________. Anche i due edifici

esistenti sono poi stati unificati. Il mapp. __________ era inoltre stato da

loro acquistato solo nel corso del 2019.

4.3

4.3.1

I ricorrenti hanno

prodotto la domanda di costruzione (del 16/24 settembre 2019, doc. 12), il cui

oggetto era la “formazione di un unico appartamento secondario, rinnovo

cucina e bagno (2 locali lato est dell’edificio), formazione aperture interne,

scala interna, sostituzione serramenti”. Il genere di lavoro veniva indicato

quale “riattazione” e “trasformazione (cambio destinazione)”. Il 16 gennaio 2020

è stata rilasciata la “licenza edilizia parzialmente a posteriori”. Il genere

della costruzione veniva così descritto: “trasformazione di due case

unifamiliari secondarie in una secondaria, lavori di rinnovamento interni e

sostituzione d’alcuni serramenti esterni nel sub. B, nuova scala interna nel

sub. A e posa impianto trattamento acque luride”.

4.3.2

Nel 2021, è stata rifatta

l’area esterna (pavimentazione e recinzione), secondo la licenza edilizia

rilasciata il 1° luglio 2021.

In effetti, con

risoluzione municipale del 23 giugno 2021 veniva rilasciata ai ricorrenti,

un’ulteriore licenza edilizia, concernente i “lavori di rifacimento area

esterna e sostituzione recinzione al mappale no. __________ di __________”

(allegato al ricorso doc. 15). Tale documentazione è comprensiva anche della

domanda di costruzione nella forma della notifica, nella quale la

descrizione dell’opera è la seguente:

1.

Rifacimento area

esterna in piode, con nuovo materiale, sempre in piode.

2.

Sostituzione

recinzione, con una nuova in rete metallica zincata (altezza 100 cm) e legname

di castagno (non trattato).

Con scritto del 12 luglio 2021

(allegato doc. 15 al ricorso), RI 1 specificava che, nell’ambito dei lavori oggetto

di licenza edilizia, avrebbe sostituito “la condotta di allacciamento

all’acquedotto come pure due condotte di distribuzione che transitano sul

sentiero comunale”. Con risposta del 20 agosto 2021, il Comune di __________

autorizzava lo scavo sul suolo pubblico al mapp. __________ RFD per le

“operazioni di messa sottoterra di alcune tubature di servizio”.

4.4

4.4.1

Per quanto concerne le

opere esterne, i contribuenti producono della documentazione fotografica

inerente la situazione pre e post lavori (allegato doc. 18 al ricorso).

A comprova di tale

intervento, allegano la fattura emessa dalla __________ l’8 ottobre 2021 per i

lavori di pavimentazione esterna e le canalizzazioni (doc. 26 DF) e quella

della __________ del 1° gennaio 2021 (doc. 29) per le opere di recinzione.

Secondo l’Allegato alla

Circolare 7/2024 “Deduzione sui proventi della sostanza immobiliare privata”

(stato al 1° luglio 2024), viene riconosciuto integralmente quale spesa di

manutenzione il “rifacimento pavimentazione esistente con medesimo

materiale” (p. 22), mentre, per quanto riguarda la recinzione, la “sostituzione

recinzione esistente con materiale e strutture migliori, o con dimensioni

superiori” viene riconosciuta al 67-50% quale spesa di manutenzione.

4.4.2

Nel caso in esame, la

spesa per la recinzione dev’essere ammessa nella misura del 67% (fr. 2'626.60

su fr. 3'920.30 della fattura __________, n. 29 DF).

Per quanto riguarda

invece, la posa della pavimentazione esterna, sulla base della fattura dell’8

ottobre 2021 (doc. 26 DF), va riconosciuta la spesa per la demolizione e la

rimozione delle vecchie piode dal piazzale (fr. 600.-), quella per il “piazzale

in piode + tavolo” (fr. 10'243.-) e quella per i lavori a regia (fr. 8’887.-).

Per la pavimentazione

esterna va pertanto riconosciuto l’importo di complessivi 19'730.-.

4.4.3

Per quanto concerne le

canalizzazioni, secondo la Circolare n. 7, i costi per la sostituzione ed il

risanamento dell’impianto precedente vengono considerati integralmente spese di

manutenzione.

Sulla base della domanda

di costruzione (sub. doc. 12 DF) emerge che vi è stata la demolizione delle

tubature. Sulla base della fattura (doc. 26 DF) emergono dei lavori effettuati

a regia nel corso del 2021 che riguardano la posa delle canalizzazioni, per fr.

5'531.-. Questo costo va, pertanto, riconosciuto in deduzione.

4.5

4.5.1

Per quanto attiene alle

opere interne effettuate nel 2021, vi sarebbe – sempre volendo seguire lo

schema proposto dai ricorrenti nel doc. 9 allegato al ricorso – una spesa di

fr. 4'163.90 legata all’impianto sanitario (rifacimento allacciamento acqua

nonché il rifacimento impianto servizio PT).

Invero per tale costo

vengono allegate tutta una serie di fatture relative all’acquisto di materiale,

pagate anche in parte a contanti (anche intestate a terze persone, cfr. doc. DF

4, 8, 13, 14, 17 __________).

Secondo quanto indicato

dal ricorrente, i lavori sarebbero stati anche da lui eseguiti. Tuttavia, dalla

disamina di tali fatture non risulta né che il materiale sia servito per la

ristrutturazione del mapp. __________ RFD __________ né che il materiale

impiegato sia stato pagato dai ricorrenti (per quanto attiene, in special modo

le fatture pagate a contanti senza intestazione; cfr. anche la sentenza CDT n. 80.2019.245/246

del 14 luglio 2021 consid. 3.4.2).

Ora, se è vero che il

contribuente non può dedurre il costo del proprio stesso lavoro (a meno che non

ne dichiari il reddito), quanto prodotto non è tuttavia sufficiente per

sostanziare tale spesa.

4.5.2

Motivo per il quale,

vengono riconosciute spese di manutenzione del mapp. __________ per complessivi

fr. 27'887.60.

III. Controvalore del

capitale investito negli immobili

5.

5.1.

L’art. 42 cpv. 1 prima

frase LT prevede che gli immobili e i loro accessori siano imposti per il

valore di stima ufficiale.

Secondo l’art. 42 cpv. 1bis,

in deroga al capoverso 1, per gli immobili in costruzione, in fase di

ampliamento o ristrutturazione avente carattere di miglioria, il cui valore non

è ancora riflesso nella stima, viene aggiunto al valore di stima ufficiale

secondo il capoverso 1 un supplemento pari al 70% delle relative spese di

costruzione, di ampliamento o ristrutturazione sopportate dal contribuente sino

al momento determinante per l’imposizione e indipendentemente se finanziate con

mezzi propri o con mezzi di terzi.

5.2

Nelle proprie osservazioni

al ricorso, l’Ufficio giuridico della Divisione delle contribuzioni ha indicato

che, il totale degli investimenti di miglioria al 31.12.2021 (ossia la

differenza tra le spese di manutenzione non ammesse e quelle ammesse) era pari

a fr. 58'895.-, come risulta dal calcolo seguente:

migliorie 2020: fr. 48'362

x 70% = fr. 33'854.-

migliorie 2021: fr. 35'774

x 70% = fr. 25'041.-

Ora, in base alla presente

decisione, vengono riconosciute spese di manutenzione (secondo l’allegato doc.

9.

al ricorso) non per fr. 4'558.- bensì per fr. 27'887.60. Le spese di

manutenzione non ammesse, che si qualificano migliorie, sono pertanto pari a

fr. 12'444.-. Motivo per il quale il controvalore investito negli immobili al

31.12.2021

dev’essere stabilito in 42'565, in base al calcolo che segue:

migliorie 2020: fr. 48'362

x 70% = fr. 33'854.-

migliorie 2021: fr. 12’444

x 70% = fr. 8’711.-

IV. Riparto intercomunale

6.

6.1.

Giusta l’art. 279 LT se le

condizioni di assoggettamento si verificano in più comuni è stabilito un

riparto intercomunale, riservate le disposizioni […] secondo i principi del

diritto federale concernente il divieto di doppia imposizione intercantonale.

Per quanto concerne la

sostanza immobiliare e il relativo reddito, secondo l’art. 280 cpv. 1 LT sono

attribuiti al Comune di situazione degli immobili.

6.2

Come correttamente

ritenuto anche dalla Divisione delle contribuzioni, nelle sue osservazioni del

30.

novembre 2024, i mapp. __________, __________, __________, __________, __________,

__________, __________, __________, __________, __________ devono essere

attribuiti al __________ di __________ anziché quello di __________.

7.

Il ricorso è

parzialmente accolto. Le spese di manutenzione relative al mapp. __________ RFD

__________ sono riconosciute nella misura di fr. 27'887.60; il controvalore del

capitale investito negli immobili al 31.12.2021 è di fr. 42'565; i mapp. __________

sono attribuiti al Comune di __________.

La tassa di giustizia

e le spese sono poste a carico dei ricorrenti, in misura proporzionale alla

loro soccombenza.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è parzialmente

accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 4 ottobre 2023 è riformata nel senso

che:

·

le spese di manutenzione relative al mapp. __________ RFD __________

sono riconosciute in fr. 27'887.60;

·

il controvalore del capitale investito negli immobili al

31.12.2021 è di fr. 42'656.10;

·

i mapp. __________ sono attribuiti al Comune di __________.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 1’400.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 1’500.–

sono a carico dei

ricorrenti nella misura di 1/3 (fr. 500.–).

3. Contro il presen Copia

per conoscenza:

-

municipi di __________ e __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La

cancelliera: