Tariffa per le operazioni a registro fondiario: tassa ridotta per determinati trasferimenti fra coniugi, liquidazione del regime matrimoniale, successiva vendita di una quota di comproprietà fra ex coniugi, valore della contrattazione

Incarto n.

80.2023.253

Lugano

25 giugno 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

segretaria

Mara

Regazzoni

parti

RI

1

rappr.

da RA 1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 17 novembre 2023 contro la decisione del 19 ottobre 2023 in materia di tassa

di iscrizione a registro fondiario.

Fatti

Fatti

A. Con decisione del 28

agosto 2020, la Pretura di Lugano, Sezione 6, pronunciava il divorzio tra RI 1

e __________.

Nella convenzione di divorzio

veniva previsto al punto “3. Scioglimento e liquidazione della comproprietà

e del regime dei beni” che “la comproprietà delle parti relativa al

fondo part. n. __________ RFD __________ [venisse] sciolta e liquidata

ponendo in vendita il fondo al prezzo di fr. 1'200'000.00 (di comune

accordo le parti [avrebbero potuto] ridurre questo prezzo)”. Al

punto 3.2. era previsto che “fatta eccezione di cifra 3.1. il regime dei

beni è sciolto e liquidato senza pretese. Ognuna delle parti resta proprietaria

di ciò che detiene e/o è iscritto a proprio nome”.

In seguito alla

mancata vendita dell’immobile, in data 23 febbraio 2023, dinanzi al notaio __________,

RI 1 concludeva con la ex moglie __________ un contratto di compravendita con

il quale acquistava la proprietà della quota parte B, pari a un mezzo del fondo

part. __________ RFD __________, dietro versamento dell’importo di

fr. 50’000.‑ ed assunzione degli oneri connessi all’immobile.

B. In data 3 maggio

2023, l’Ufficio dei registri del Distretto di __________ intimava a RI 1 la

decisione di calcolo della tassa per l’operazione a registro fondiario inerente

l’iscrizione del trapasso di proprietà sulla quota parte del fondo __________

RFD __________.

La tassa veniva

commisurata in fr. 6'600.‑. Quale valore di trasferimento della

quota veniva preso in considerazione l’importo di fr. 600'000.‑,

corrispondente alla metà del valore dell’immobile indicato dai coniugi nella

convenzione di divorzio. La tassa era calcolata applicando l’aliquota dell’11‰.

C. Con reclamo del 31

maggio 2023, RI 1 insorgeva all’Ufficio dei registri del Distretto di __________

contro la tassa per l’operazione nel registro fondiario emessa a suo carico di

fr. 6'600.‑. Il reclamante contestava in particolare la base di

calcolo presa in considerazione dall’Ufficio dei registri per determinare la

tassa. A suo avviso, la base di calcolo avrebbe dovuto corrispondere all’importo

di fr. 50'000.‑ da lui pagato alla ex moglie secondo il rogito di

compravendita e non alla “cifra puramente ipotetica” di

fr. 600’000.‑, corrispondente al valore di stima risultante dalla

convenzione di divorzio. Argomentava inoltre che il trasferimento della quota

parte del fondo era da iscriversi nella liquidazione del regime matrimoniale

con la moglie e che, come tale, la tassa di iscrizione sarebbe stata da ridurre

ad un ottavo giusta l’art. 12 LTORF. Di conseguenza, egli sosteneva che la

tassa sarebbe dovuta ammontare a fr. 68.75.

In via subordinata, riteneva

che il valore dell’atto avrebbe potuto essere calcolato come pari alla metà del

valore di stima ufficiale, con la conseguenza che la tassa sarebbe dovuta

ammontare a fr. 238.30.

In via ancor più

subordinata, il reclamante sosteneva che il valore avrebbe potuto scaturire

dalla somma dei valori economici emergenti dall’atto, e meglio dalle ipoteche

da lui assunte, e che di conseguenza la tassa sarebbe dovuta ammontare a

fr. 563.75.

D. Con decisione del 15

giugno 2023, l’Ufficio dei registri del Distretto di __________ respingeva il reclamo.

In primo luogo, rilevava che il prezzo della cessione della quota di

comproprietà non sarebbe stato menzionato nell’atto pubblico di compravendita, in

quanto l’importo di fr. 50'000.‑ di cui al punto 3.2 dell’istrumento

non avrebbe rappresentato il valore dell’operazione, bensì unicamente una

parziale modalità di pagamento del prezzo di compravendita. Il reclamante si

era infatti assunto per intero tutti i debiti ipotecari connessi con l’immobile

nonché “ogni altro onere, tassa e imposta che dovesse risultare pendente o

dovuta a seguito della proprietà immobiliare”. In merito all’aliquota,

l’Ufficio dei registri ricordava che per l’art. 12 LTORF la tassa è ridotta a

un ottavo rispetto a quella calcolata secondo l’art. 11 LTORF nel caso in cui

si tratti di un “trasferimento di immobili tra coniugi per pretese riferite

al regime matrimoniale o a indennità per contributi straordinari di un coniuge

al mantenimento della famiglia, oppure a pretese fondate sul diritto del

divorzio”. Considerando che il matrimonio tra RI 1 e __________ era stato

sciolto per divorzio con sentenza del 28 agosto 2020, nella quale era previsto

che la “comproprietà delle parti relativa al fondo part. n. __________ RFD __________

[venisse] sciolta e liquidata ponendo in vendita il fondo al prezzo di

CHF 1'200'000.00”, l’Ufficio dei registri riteneva che gli ex coniugi

avessero in tale sede provveduto a sciogliere integralmente il regime

matrimoniale, mantenendo invece intatta la comproprietà sull’immobile. In tal

modo, l’operazione immobiliare in esame sarebbe stata da qualificare quale

semplice trapasso immobiliare pattuito tra ex coniugi a titolo oneroso. Di

conseguenza, l’Ufficio dei registri riteneva applicabile l’aliquota dell’11‰

prevista dall’art. 11 cpv. 1 lett. a LTORF e confermava la bolletta

impugnata per complessivi fr. 6'950.‑.

E. Con ricorso del 12

luglio 2023 alla RS 1, RI 1 contestava la decisione su reclamo dell’Ufficio dei

registri, censurando innanzitutto il valore della quota di proprietà da esso

ritenuto. In particolare, il prezzo indicato nella sentenza di divorzio di

fr. 1'200’000.‑ sarebbe stato unicamente una valutazione iniziale

inerente ad un primo tentativo di vendita a terzi, vendita che poi non si

sarebbe concretizzata, né a tale importo né in seguito ad una riduzione del

medesimo. Non sarebbero inoltre state effettuate valutazioni o perizie che

permettessero di stabilire il valore della quota parte in fr. 600’000.‑.

Quale base di calcolo sarebbe dunque stato determinante l’importo di

fr. 50'000.‑ da lui corrisposto alla ex moglie.

Secondo il ricorrente, la

sentenza di divorzio del 28 agosto 2020 avrebbe dovuto essere considerata un “parziale

scioglimento del divorzio” e la liquidazione definitiva sarebbe intervenuta

unicamente con il trasferimento della quota di proprietà dell’immobile. A

sostegno della sua tesi, il ricorrente adduceva che l’Ufficio di tassazione

avrebbe preavvisato positivamente il differimento dell’imposta sull’utile

immobiliare sulla base dell’art. 125 lett. b LT. Lo stesso Ufficio dei

registri avrebbe correttamente indicato quale causale della tassa “convenzione

matrimoniale”, ma avrebbe applicato erroneamente gli articoli della LTORF,

in particolare non ammettendo la riduzione della tassa ad un ottavo come

previsto dall’art. 12 LTORF.

L’Ufficio dei registri non

sarebbe poi entrato nel merito delle sue censure relative al calcolo del valore

dell’immobile. In particolare, avrebbe dovuto prendere in considerazione il

valore di stima ufficiale dell’immobile di fr. 346’590.‑,

corrispondente a fr. 173’295.‑ per la singola quota.

In via ancor più

subordinata, il ricorrente chiedeva che il valore dell’immobile fosse calcolato

sommando i valori economici che emergevano dall’atto e meglio le ipoteche da

lui assunte con il trasferimento di metà comproprietà, che avrebbero portato il

valore dell’atto a fr. 410’000.‑. In ogni caso, chiedeva fosse

applicata la riduzione della tassa di iscrizione di cui all’art. 12 LTORF.

F. Con decisione del 19

ottobre 2023, la RS 1 respingeva il gravame. Rilevava innanzitutto come la

tassa di iscrizione a registro fondiario e l’imposta sugli utili immobiliari siano

di competenza di autorità distinte e siano fondate su una peculiare normativa.

Ragione per cui, ritenuto pure come in ambito fiscale il principio della buona

fede debba essere riconosciuto solo con riserbo, ai fini dell’applicazione

della LTORF, il parere preliminare dell’autorità competente per la riscossione

dell’imposta sugli utili immobiliari non sarebbe vincolante.

In merito alla sentenza di

divorzio del 28 agosto 2020, la medesima non avrebbe previsto alcun rinvio

della liquidazione del regime matrimoniale a una procedura giudiziaria

separata, bensì al punto 3.2 indicava esplicitamente che il regime dei beni era

sciolto senza pretese. Le parti avrebbero dunque scelto di rimanere

comproprietarie dell’immobile anche dopo il divorzio e di sciogliere in seguito

la comproprietà sul medesimo. Ritenuto come una liquidazione parziale del

regime matrimoniale non sia ammessa dal diritto civile in sede di divorzio e

che la liquidazione ‑ qualora occorresse completarla in quanto

oggetto di rinvio a procedura separata o perché lacunosa ‑ sia

in ogni caso subordinata all’omologazione da parte del giudice del divorzio, la

RS 1 riteneva che “il trasferimento dell’immobile tra i signori __________

dopo il divorzio non può essere considerato come un’attribuzione in connessione

con la liquidazione del regime matrimoniale, bensì una compravendita

immobiliare con conseguente scioglimento della proprietà ordinaria”.

Per quanto concerne la

qualifica giuridica del contratto effettuata dall’Ufficio dei registri quale “convenzione

matrimoniale”, la RS 1, dopo aver rilevato come la richiesta di iscrizione

sarebbe risultata generica, osservava che, essendo peraltro le parti già

divorziate, esse non avrebbero inteso sottoscrivere una convenzione

matrimoniale con l’atto in parola, ritenuto pure come l’atto stesso non ne facesse

menzione. Si sarebbe trattato dunque di una compravendita immobiliare, ragione

per cui la dicitura “convenzione matrimoniale” risulterebbe errata,

oltre che nemmeno conforme alla richiesta di iscrizione e al relativo documento

giustificativo.

Relativamente al valore

attribuito all’immobile, la RS 1 escludeva potesse essere determinato in soli

fr. 50’000.‑, nella misura in cui detto importo “corrisponde solo

alla controprestazione in denaro versata a favore dell’alienante, la quale

tuttavia ha beneficiato pure di altre controprestazioni quali per esempio la

completa liberazione dal pagamento del debito ipotecario”. Il valore della

contrattazione risulterebbe inequivocabilmente dall’atto pubblico, il quale

farebbe riferimento alla sentenza di divorzio. Considerato che nell’ambito del

divorzio le parti avevano convenzionalmente stabilito un valore complessivo del

fondo di fr. 1'200’000.‑, la RS 1 riteneva corretta la decisione

dell’Ufficio dei registri di riprendere tale valore quale base di calcolo per

la determinazione del conguaglio in denaro da versare alla ex moglie per la

ripresa della quota di comproprietà da parte del ricorrente.

G. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, per il tramite del suo

rappresentante, insorge contro la decisione della RS 1, sostanzialmente

censurando l’importo ritenuto quale base di calcolo della tassa, e

l’applicabilità dell’art. 11 LTORF, argomentando che l’operazione

configurerebbe un trasferimento tra coniugi conseguente alla definitiva

liquidazione del regime matrimoniale, ritenuta l’impossibilità di vendere

l’immobile a terzi, come inizialmente previsto della convenzione di divorzio.

In particolare, in merito

alla differenza tra quanto deciso nell’ambito della tassazione dell’imposta

sull’utile immobiliare e della tassa di iscrizione al registro fondiario, il

ricorrente sostiene che un medesimo atto giuridico non possa “essere letto

in modo completamente divergente da due Uffici del medesimo Stato”. A suo

avviso, occorrerebbe “stabilire qual era il vero intendimento delle parti,

così da statuire esattamente quale tipo di prestazione sia stata scambiata”.

Ritenuto che al momento del divorzio le parti avrebbero stabilito che non

intendevano più essere comproprietarie dell’immobile, lo scioglimento di questo

bene sarebbe stato chiaramente regolato. In seguito, “rassegnate al fatto

che una vendita a terzi non permetteva loro di conseguire alcun utile,

avrebbero deciso di dare compimento alla liquidazione del loro regime

matrimoniale, così come stabilito nella loro convenzione”, e ciò tramite

l’atto di trasferimento della quota di comproprietà. La liquidazione del regime

matrimoniale non sarebbe infatti stata perfezionata, mancando

“il

trasferimento e il recupero di tutta una serie di somme precisamente stabilite

nella sentenza di divorzio”. Sarebbe stato dunque impossibile tornare di

fronte al giudice del divorzio, anche perché, a mente del ricorrente, “la

sentenza dava chiaramente tutti gli elementi necessari per procedere anche a

liquidare l’ultimo bene ancora sospeso e meglio l’immobile mappale no. __________

RFD __________”. In sostanza, l’atto di compravendita dovrebbe essere

riconosciuto come l’adempimento e la concretizzazione di pretese fondate sul

diritto del divorzio e come tale dovrebbe essere posto a beneficio della

tassazione speciale ex

art. 12 LTORF.

Per quanto concerne la

qualifica giuridica del contratto, la dicitura “convenzione matrimoniale”

utilizzata dall’Ufficio dei registri non sarebbe stata utilizzata nell’atto e

sarebbe frutto della libera cognizione dell’ufficiale del registro fondiario,

che avrebbe “ritenuto che il rogito fosse di fatto un accordo fra ex coniugi

relativo alla regolamentazione del loro regime matrimoniale”. A suo dire,

l’Ufficio dei registri avrebbe dunque definito l’atto come una convenzione

matrimoniale, ma erroneamente lo avrebbe tassato come una compravendita.

In merito al valore

dell’atto, il ricorrente contesta l’importo di fr. 1'200’000.‑

stabilito dalla RS 1. Non risulterebbe né dalla sentenza di divorzio né dal

rogito, “l’assunto per il quale le parti siano partite dall’importo di

CHF 1'200’000.‑ per determinare le prestazioni da scambiarsi per il

trasferimento delle quote”. Tale importo non corrisponderebbe inoltre al

reale valore di mercato dell’immobile. Il solo valore di contrattazione corrisponderebbe

all’importo di fr. 50’000.‑ versato dal ricorrente alla ex moglie,

poiché si tratterebbe della prestazione derivante dal diritto del divorzio. Questa

cifra sarebbe stata stabilita dagli ex coniugi tenendo in considerazione i

seguenti importi: il versamento di fr. 10’900.‑ a favore del conto

di previdenza professionale di __________, il versamento dell’importo di

fr. 31’250.‑ a valere quale corrispettivo della rinuncia alla

divisione del valore di riscatto della polizza e il versamento di

fr. 7’850.‑ alla ex moglie a tacitazione di piccole pretese connesse

con spese per la gestione dell’immobile da ella assunte in seguito al divorzio.

Il ricorrente chiede

dunque, in via principale, che il valore dell’atto sia determinato in

fr. 50’000.‑. In via subordinata, chiede che per il valore dell’atto

sia preso in considerazione il valore di stima della quota di proprietà,

corrispondente a fr. 173’295.‑. In via ancor più subordinata, il

ricorrente chiede che il valore dell’immobile sia calcolato sommando i valori

economici che emergono dall’atto, che corrisponderebbero a fr. 410’000.‑.

Diritto

1. 1.1.

Per l’art. 954 cpv. 1 CC,

i Cantoni hanno il diritto di prelevare tasse per le iscrizioni a registro

fondiario e per le relative operazioni geometriche. In questo ambito, essi

godono di un'ampia libertà e possono prevedere il prelievo di semplici tasse di

cancelleria, volte a permettere il recupero dei costi che derivano all'ente

pubblico dall'esecuzione dell'operazione catastale richiesta, oppure di tasse

amministrative, così da coprire i costi complessivi cagionati dalla gestione

del registro fondiario.

Tale norma non limita nel

contempo la sovranità fiscale dei Cantoni, i quali sono liberi di prevedere in

questo ambito anche il prelievo di tributi misti, risultanti dalla combinazione

di una tassa in senso proprio con un'imposta (sentenza TF 2C_1060/2012 del 30

gennaio 2013 consid. 3.1 con rinvii).

1.2.

1.2.1.

L’art. 11 cpv. 1 della

Legge del 16 ottobre 2006 sulle tariffe per le operazioni nel Registro

fondiario (LTORF; RL 216.200) prevede che, per l’iscrizione di un trapasso di

immobili a titolo oneroso, fatte salve le eccezioni previste dalla stessa

legge, siano applicate le seguenti aliquote:

a) per le

operazioni dal valore imponibile inferiore a fr. 2’000’000.‑ viene

applicata una tassa pari all’11‰;

b) per le

operazioni dal valore imponibile superiore a fr. 2’000’000.‑ viene

applicata una tassa pari al 13‰.

1.2.2.

Come riconosciuto dalla

Suprema Corte, siccome gli introiti complessivi provenienti da un tributo quale

quello previsto dall’art. 11 LTORF superano notevolmente i costi generati dalla

tenuta del registro fondiario, la contribuzione in questione è un tributo

misto, che ha dunque contemporaneamente il carattere di una tassa e di

un’imposta (sentenza TF 2C_1060/2012 del 30.1.2013 consid. 3.3).

In base alla

giurisprudenza, per la parte che eccede la tassa, un tributo quale quello in

discussione dev'essere dunque considerato un'imposta sui trasferimenti

immobiliari (Handänderungssteuer), il cui oggetto va di principio

individuato nel trasferimento civilistico di diritti su di un fondo o su di una

parte di esso, non per contro dalle conseguenze economiche che derivano da tale

operazione, come ad esempio è il caso per l'imposta sugli utili immobiliari, la

quale colpisce l'aumento del valore del fondo realizzato al momento della sua

alienazione. Il tributo in questione non costituisce in altre parole un'imposta

speciale sul reddito, quanto piuttosto un'imposta indiretta sul traffico

giuridico (Rechtsverkehrssteuer) intesa a colpire il trasferimento della

proprietà immobiliare in quanto tale, senza riguardo alle cause giuridiche che

lo hanno determinato (sentenza TF 2C_1060/2012 del 30.1.2013 consid. 3.4, con

riferimenti a giurisprudenza e dottrina).

1.3.

Secondo l’art. 12 LTORF la

tassa prevista dall’art. 11 LTORF è ridotta a un ottavo, fra l’altro, in caso

di trasferimento di immobili tra coniugi per pretese riferite al regime

matrimoniale o a indennità per contributi straordinari di un coniuge al

mantenimento della famiglia, oppure a pretese fondate sul diritto del divorzio.

Il tributo previsto

dall’art. 12 LTORF, corrispondente ad un ottavo di quello dell’art. 11 LTORF, è

costituito dalla sola tassa causale, ad esclusione dell’imposta.

L’agevolazione fiscale per

trapassi immobiliari tra coniugi prevista dall’art. 12 LTORF è stata introdotta

il 1° gennaio 2012, in analogia all’imposta sugli utili immobiliari (cfr.

Messaggio del Consiglio di Stato n. 6547 del 12 ottobre 2011, p. 18), e meglio

riprendendo la formulazione dell’art. 125 lett. b Legge tributaria del

21 giugno 1994 (LT; RL 640.100), norma a sua volta fondata sull’art. 12 cpv. 3

lett. b della Legge federale del 14 dicembre 1990 sull’armonizzazione

delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID; RS 642.14). Per tale

ragione, come giustamente rilevato dalla RS 1, per l’interpretazione dell’art.

12 LTORF, si giustifica di tener conto della dottrina e della giurisprudenza in

materia di imposta sugli utili immobiliari.

1.4

Per quanto concerne la

determinazione della base imponibile del tributo, l’art. 4 LTORF stabilisce

che, nella determinazione della tassa proporzionale, si calcoli la somma

capitale per la quale l’operazione è compiuta. Per l’art. 5 cpv. 1 LTORF la

tassa proporzionale è calcolata in base al valore della contrattazione di cui è

chiesta l’iscrizione. L’art. 5 cpv. 2 LTORF dispone che, nel caso di iscrizioni

di trapasso a titolo oneroso, di successione, di legato o di donazione, il

valore tassabile non sia mai inferiore al valore ufficiale di stima degli

immobili trasferiti.

Considerandi

2.

Nel caso in discussione, sono controverse

sia la determinazione della base di calcolo del tributo sia l’aliquota

applicabile.

Per quanto concerne l’aliquota, l’autorità

di tassazione ha applicato quella prevista dall’art. 11 LTORF, che comprende

sia il tributo causale sia quello fiscale, mentre il ricorrente ritiene

applicabile l’aliquota ridotta dell’art. 12 LTORF, che tiene conto solo della

componente causale. A tale riguardo, si tratta di stabilire se la transazione

immobiliare intervenuta fra l’insorgente e la ex moglie rientri nel campo

d’applicazione dell’art. 12 LTORF.

In

relazione alla determinazione della base di calcolo, l’autorità di tassazione

ha stabilito il valore della contrattazione in base al prezzo di vendita che

gli ex coniugi avevano indicato nella convenzione stipulata nell’ambito della

procedura di divorzio, quando ancora intendevano alienare l’immobile a terzi.

Secondo l’insorgente, il valore della contrattazione corrisponderebbe invece a

quanto pattuito con il contratto di compravendita successivamente stipulato fra

gli ex coniugi o tutt’al più al valore di stima ufficiale dell’immobile.

3.

3.1.

In

merito all’interpretazione dell’art. 12 LTORF, che prevede l’applicazione della

tassa ridotta per determinati trasferimenti di immobili tra coniugi, si è già

detto che ci si fonda sulla legislazione e sulla giurisprudenza in materia di

imposta sugli utili immobiliari.

3.2

L’art.

12.

cpv. 3 lett. b LAID prevede che l’imposizione dell’utile immobiliare

sia differita in caso di trapasso della proprietà tra coniugi in connessione

con il regime matrimoniale, nonché d’indennità dovuta per i contributi

straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia (art. 165 CC) e per

le pretese fondate sul diritto del divorzio, nella misura in cui i coniugi sono

d’accordo.

Il

legislatore cantonale ha ripreso la stessa disposizione all’art. 125 lett. b

LT.

3.3

3.3.1

Ci si domanda dapprima se

il trasferimento immobiliare in questione sia intervenuto tra coniugi,

come esatto dalla legge.

3.3.2

Secondo la dottrina e la

prassi delle autorità fiscali, il differimento dell’imposizione previsto

dall’art. 12 cpv. 3 lett. b LAID è concesso solo se il trapasso di

proprietà avviene direttamente tra i coniugi. I partner coniugati o registrati

sono considerati coniugi, anche se sono separati di fatto o giudizialmente. I

partner divorziati possono invocare questa disposizione anche se una sentenza

di divorzio rinvia alla liquidazione del regime matrimoniale ad separatum

e la sentenza di divorzio è già passata in giudicato in merito al divorzio in

quanto tale, a condizione che con il trapasso di proprietà vengano liquidate pretese

derivanti dal regime matrimoniale. Lo stesso trattamento è previsto per le

alienazioni che intervengono nell'ambito dell'esecuzione di sentenze di

divorzio, separazione o nullità. Tuttavia, il differimento dell'imposizione non

è più possibile se la sentenza di divorzio, compresa la liquidazione del regime

matrimoniale, è passata in giudicato e i coniugi sciolgono in un secondo

momento la loro proprietà collettiva di immobili, che hanno mantenuto per

qualsiasi motivo (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,

Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zurigo 2021, n. § 7, n. 50,

p. 192 s., con riferimento alla prassi delle autorità fiscali cantonali, in

particolare dei Cantoni Zurigo, Berna, San Gallo e Soletta).

Proprio perché gli ex

coniugi, dopo che la liquidazione del regime è passata in giudicato, si

considerano terzi ai fini fiscali, vale la pena valutare attentamente durante

il divorzio cosa fare degli immobili e adottare una soluzione sostenibile.

Successive “correzioni”, con trasferimenti di proprietà tra gli ex coniugi

comportano generalmente conseguenze fiscali, sia per quanto riguarda l'imposta

sugli utili immobiliari, nel caso di vendite a titolo oneroso, sia per quanto concerne

l'imposta di donazione con l’aliquota prevista per i terzi, nel caso di

trasferimenti a titolo gratuito (Brozzo/Bader,

Grundstückgewinnsteuer bei Liegenschaften im Privatvermögen - Besteuerung

und Steueraufschub in familienrechtlichen Konstellationen, in: FamPra.ch 2022,

p. 889 ss, p. 906).

3.3.3

Come visto, la prassi

delle autorità cantonali ammette che i coniugi divorziati possano invocare il

regime fiscale più favorevole previsto dalla legislazione fiscale, nel caso in

cui la sentenza di divorzio rinvia alla liquidazione del regime matrimoniale ad

separatum. Questa deroga fa chiaro riferimento al principio dell’unità

della decisione di divorzio e alle sue eccezioni, secondo l’art. 283 del Codice

di diritto processuale civile svizzero del 19 dicembre 2008 (CPC; RS 272). Per

l’art. 283 cpv. 1 CPC, nella decisione di divorzio il giudice pronuncia anche

sulle conseguenze del divorzio. L’art. 283 cpv. 2 CPC ammette tuttavia che, per

motivi gravi, la liquidazione del regime dei beni possa essere rinviata a un

apposito procedimento.

Un rinvio ad separatum,

ammesso unicamente in casi eccezionali, deve nondimeno concernere la totalità

della liquidazione e non unicamente determinati aspetti: un rinvio parziale è

inammissibile (Fankhauser/Bleichenbacher,

in: Schwenzer/Fankhauser [a cura di], FamKomm ‑ Scheidung, vol.

II, 4a ediz., Berna 2022, n. 10 ad art. 283 CPC, p. 221; Fountoulakis/D’Andrès, in:

Chabloz/Dietschy-Martenet/Heinzmann [a cura di], Petit commentaire CPC, Code de

procédure civile, Basilea 2020, n. 11 ad art. 283 CPC, p. 1304, con riferimenti

a giurisprudenza).

3.3.4

Ora, tornando al caso in

esame, nell’ambito della convenzione omologata dal giudice con la sentenza di

divorzio del 28 agosto 2020, è stata disciplinata anche la liquidazione del

regime matrimoniale. In merito all’abitazione, i coniugi si sono accordati per

porre in vendita il fondo. Non vi era dunque alcun rinvio ad una procedura

giudiziaria separata per la liquidazione, e, anzi, veniva esplicitato che “il

regime dei beni è sciolto e liquidato senza pretese”. L’immobile di cui si tratta

è pertanto rimasto in regime di comproprietà fra i coniugi anche dopo che la

liquidazione del regime matrimoniale è passata in giudicato.

In ogni caso, l’art. 283

cpv. 2 CPC ammette che la liquidazione possa essere rinviata unicamente a un

“procedimento” separato, il quale presuppone una decisione del giudice

competente, e non è pertanto sufficiente un semplice accordo fra (ex) coniugi.

Ne consegue che il

trapasso immobiliare avvenuto sulla base del rogito del 23 febbraio 2023 non

può essere considerato tra coniugi.

3.4

3.4.1

D’altra parte, non risulta

neppure che il trasferimento immobiliare in discussione sia avvenuto in

relazione a pretese riferite al regime matrimoniale o a indennità per

contributi straordinari di un coniuge al mantenimento della famiglia, oppure a

pretese fondate sul diritto del divorzio.

3.4.2

Per quanto riguarda in

particolar modo la nozione di “trapasso della proprietà in connessione con il

regime matrimoniale”, utilizzata all’art. 12 cpv. 3 lett. b LAID, vi rientrano

in primo luogo le pretese fondate sul regime matrimoniale che sorgono nell’ambito

della liquidazione del regime, ossia quando il regime matrimoniale tra i

coniugi viene modificato o sciolto a seguito di morte, divorzio, separazione,

annullamento del matrimonio, mediante adozione di un diverso regime tra i

coniugi o per effetto della separazione dei beni disposta dalla legge o dal

giudice. Le pretese fondate sul regime matrimoniale comprendono anche la

pretesa alla compensazione di quote di plusvalore (art. 206 CC), anche se

diventa esigibile durante il matrimonio e senza una modifica del regime matrimoniale.

Il Tribunale federale ha ritenuto troppo restrittivo includere nel campo di

applicazione dell'art. 12 cpv. 3 lett. b LAID solo pretese fondate sul

regime matrimoniale. Pertanto, secondo la Suprema Corte, un “trapasso della

proprietà in connessione con il regime matrimoniale” sussiste anche se la

moglie, che ha ricevuto dal marito un sostegno finanziario gratuito per

l'acquisto e la costruzione del suo immobile, trasferisce al marito la metà

della quota di comproprietà in cambio del suo contributo. Un simile trapasso

rientra nel campo d’applicazione dell’art. 12 cpv. 3 lett. b LAID anche

se questo indennizzo non si fonda sull’art. 206 CC. Non importa nemmeno che non

vi sia né uno scioglimento del matrimonio né una modifica del regime matrimoniale.

Il fattore decisivo è la ratio legis, secondo cui una “ragionevole sistemazione

dei rapporti economici” (dei coniugi) non deve essere intralciata dal fisco (Zweifel/Hunziker/Margraf/ Oesterhelt, op.

cit., n. § 7, n. 47, p. 191, con riferimento in particolare alla sentenza TF

2C_695/2010 del 4 aprile 2011).

3.4.3

Anche interpretando

estensivamente la nozione di “trasferimento di immobili tra coniugi per pretese

riferite al regime matrimoniale”, come auspicato dall’Alta Corte, nel caso in

esame la cessione della quota di comproprietà fra ex coniugi non vi rientra.

Dal tenore del contratto

si evince infatti la volontà delle parti di sciogliere la comproprietà ancora

esistente sull’immobile, mediante cessione della quota della ex moglie all’ex

marito. D’altra parte, i contraenti affermano espressamente che “la cessione

avviene a titolo oneroso”. La controprestazione del ricorrente nei confronti

della ex moglie per la cessione della sua quota di comproprietà non consiste

nell’estinzione di crediti legati al regime matrimoniale, bensì nell’assunzione

dei debiti ipotecari esistenti e nel versamento dell’importo di

fr. 50'000.‑.

La cessione della quota di

comproprietà è avvenuta pertanto nell’ambito di uno scioglimento di

comproprietà fra ex coniugi.

3.5

Contrariamente a quanto

sostenuto dal ricorrente, il trasferimento immobiliare non è neppure connesso

con pretese fondate sul diritto del divorzio.

Le pretese fondate sul

diritto del divorzio sorgono al momento dello scioglimento del matrimonio

mediante divorzio. Fra le pretese fondate sul diritto del divorzio secondo

l’art. 12 cpv. 3 lett. b LAID rientrano, oltre alle pretese derivanti

dalla liquidazione del regime matrimoniale, in particolare il versamento di contributi

di mantenimento dopo il divorzio (art. 125 cpv. 1 CC) o la perdita di pretese

previdenziali (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,

op. cit., n. § 7, n. 49, p. 192; Soldini/Pedroli,

L’imposizione degli utili immobiliari - Complemento al commentario

degli articoli da 123 a 140 LT con un'appendice sulle norme di procedura e

transitorie, Lugano 2003, p. 82).

È evidente che la cessione

della quota di comproprietà in discussione non si riferisce a pretese sorte al

momento del divorzio. Il trapasso litigioso è infatti avvenuto oltre due anni

dopo il divorzio.

3.6

Ne consegue che il

trasferimento immobiliare in discussione non può essere posto a beneficio della

riduzione della tassa prevista dall’art. 12 LTORF.

4.

4.1.

Si tratta a questo punto

di stabilire la base imponibile. L’autorità di tassazione si è fondata sul

prezzo di vendita che gli ex coniugi avevano indicato nella convenzione

stipulata nell’ambito della procedura di divorzio (fr. 600'000.‑).

Secondo l’insorgente, il valore della contrattazione corrisponderebbe invece a

quanto pattuito con il contratto di compravendita successivamente stipulato fra

gli ex coniugi o tutt’al più al valore di stima ufficiale dell’immobile (fr. 173'295.‑).

4.2

Come già ricordato, l’art.

5.

cpv. 1 LTORF prevede che la tassa proporzionale sia calcolata in base al

valore della contrattazione di cui è chiesta l’iscrizione. Per le iscrizioni di

trapasso a titolo oneroso, di successione, di legato o di donazione, l’art. 5

cpv. 2 LTORF dispone poi che il valore tassabile non sia mai inferiore al

valore ufficiale di stima degli immobili trasferiti.

Circa

la determinazione del valore, l’art. 7 cpv. 1 LTORF dispone che l’Ufficio del

registro fondiario proceda alla determinazione del valore dell'operazione e

della tassa imponibile subito dopo aver accertato l'ammissibilità

dell'iscrizione e ne dia immediata comunicazione agli interessati. Per l’art. 7

cpv. 2 LTORF il valore dell'operazione è di regola quello risultante dall'atto

notarile o dal documento giustificativo per il trasferimento della proprietà.

L'Ufficio dei registri può chiedere documenti comprovanti il valore e fare

allestire perizie di stima (art. 7 cpv. 3 LTORF).

L’art.

7.

cpv. 4 LTORF consente all'Ufficio dei registri di stabilire d'ufficio il

valore dell'operazione quando il valore indicato dalle parti sia inferiore al

valore reale; il valore reale corrisponde al valore commerciale del fondo sul

mercato immobiliare.

4.3

Il

capoverso 4 dell’art. 7 LTORF, come il cpv. 2, è stato introdotto con legge del

17.

dicembre 2008, in vigore dal 1° gennaio 2009. Secondo il messaggio

governativo, con tale adeguamento si intendeva “confermare la giurisprudenza

e rendere più chiara la base legale che consente all’ufficio dei registri di

stabilire d’ufficio il valore dell’operazione quando quello indicato dalle

parti è inferiore al valore reale (sentenza del Tribunale federale pubblicata

in DTF 89 I 525; sentenza della Camera di diritto tributario n. 80.2005.33)”.

La norma mira inoltre “a fungere da deterrente per scoraggiare le parti a

indicare valori divergenti dal valore commerciale dell’alienazione” (cfr.

Messaggio n. 6133 del 15 ottobre 2008 del Consiglio di Stato concernente il

Preventivo 2009 e l’obiettivo di bilancio 2011, p. 69).

Effettivamente,

già prima della modifica legislativa in questione, il Tribunale federale aveva

precisato che il fatto che il previgente art. 5 cpv. 1 dell’abrogato Decreto

legislativo che stabiliva la tariffa per le operazioni nel RF (del 9 settembre

1941.

e successive modificazioni) facesse riferimento al “valore della

contrattazione” non implicava che determinante fosse il prezzo indicato nel

contratto, giacché “valore di contrattazione” non significa “prezzo di

vendita”, ma attiene al valore dell’oggetto del contratto. Inoltre aveva

espressamente escluso che il calcolo della tassa secondo il valore commerciale

fosse arbitrario (sentenza TF del 18 ottobre 1963, in: DTF 89 I 527 = ASA 33 p.

294; v. anche la sentenza del 18 novembre 1996, in: Rep. 1996 p. 55). Non

occorreva pertanto provare l’esistenza di una simulazione di prezzo, per

potersi fondare sul valore di stima ufficiale superiore (Ruf, op. cit., p. 183 s.).

4.4

Il calcolo delle imposte

cantonali e comunali sui trasferimenti deve basarsi su un valore sostitutivo in

caso di trapassi per donazione o permuta o quando la controprestazione non si

presenta in forma monetaria. Anche nei casi in cui le parti hanno

intenzionalmente stabilito un valore di trasferimento che non corrisponde al

valore venale degli immobili, la maggior parte dei Cantoni utilizza un valore

sostitutivo per calcolare l’imposta sui trasferimenti. Ciò può accadere, ad

esempio, se il prezzo risultante dall’atto pubblico è intenzionalmente

inferiore al prezzo di trasferimento effettivamente concordato e la differenza

viene saldata con un pagamento in nero. In tal caso, l’autorità di tassazione

può discostarsi dal prezzo concordato, se prova che quest’ultimo non

corrisponde all’effettiva volontà delle parti. L’autorità di tassazione può

anche basarsi sul valore sostitutivo se le parti contraenti si discostano

intenzionalmente dal valore venale. Ciò può verificarsi in particolare in caso

di donazione mista, anticipo ereditario o trasferimento di beni all'interno di

un gruppo di società al valore contabile. Se tali trapassi sottostanno all’imposta

sui trasferimenti, le autorità competenti si baseranno generalmente su un

valore sostitutivo (Dolder/Frey,

in: Zweifel/Beusch/Oesterhelt [a cura di], Immobiliensteuern, Basilea 2021, §

6, n. 24, p. 194).

Il valore sostitutivo corrisponde

perlopiù al valore venale (Dolder/Frey,

op. cit., § 6, n. 26 ss, p. 195 ss).

4.5

Tornando

alla fattispecie in esame, occorre innanzitutto rilevare che, come rettamente

osservato dalla RS 1, l’importo di fr. 50'000.‑, corrispondente alla

mera prestazione in denaro del ricorrente per l’acquisto della quota parte del

fondo dalla ex moglie, non può essere preso in considerazione quale valore

della contrattazione. La venditrice non ha infatti beneficiato di tale importo,

bensì pure della ripresa, da parte dell’acquirente, dell’intero debito

ipotecario gravante il fondo.

Ora, anche nei Cantoni in

cui il prezzo di acquisto costituisce la base di calcolo dell’imposta sui

trasferimenti, al valore rogato vengono aggiunte le prestazioni aggiuntive

fornite dall’acquirente (Dolder/Frey,

op. cit., § 6, n. 9, p. 189). In questo contesto, è irrilevante quale sia la

natura delle prestazioni e chi ne abbia beneficiato, purché le stesse presentino

un nesso causale con il trapasso immobiliare imponibile (Dolder/Frey, op. cit., § 6, n. 14, p.

190.

s.). In particolare, se l’acquirente assume debiti dell’alienante nei

confronti di terzi (ad esempio, debiti ipotecari) e se tali debiti sono presi

in considerazione nell’atto pubblico, essi devono essere inclusi nella base di

calcolo, aumentando di conseguenza il valore della contrattazione (Dolder/Frey, op. cit., § 6, n. 17, p.

191).

Ne

consegue che il valore dell'operazione risultante dall'atto notarile per il

trasferimento della proprietà, secondo l’art. 7 cpv. 2 LTORF, corrisponde non a

fr. 50'000.‑ bensì a fr. 410’000.‑. Il debito ipotecario

gravante il fondo ammontava infatti, alla data dell’atto, a fr. 720’000.‑.

All’importo di fr. 50'000.‑ deve pertanto essere aggiunta la metà del

debito in questione, cioè fr. 360'000.‑.

4.6

Non

può tuttavia nemmeno essere seguita la posizione della RS 1, secondo cui

occorrerebbe tenere in considerazione il valore dell’immobile indicato dai

coniugi nella convenzione di divorzio, e meglio di fr. 600'000.‑ per

la quota parte di un mezzo. Tale valore, per quanto risulta dagli atti, non è

stato stabilito tramite una perizia ordinata dall’autorità. Appare invece

piuttosto un semplice prezzo auspicato, stabilito dagli ex coniugi in vista

della futura vendita dell’immobile e, come tale, non può essere ritenuto quale

valore della contrattazione.

L’importo di

fr. 600'000.‑ non può neppure essere considerato quale valore

dell’operazione secondo l’art. 7 cpv. 4 LTORF, disposizione che presuppone che

il valore indicato dalle parti sia inferiore al valore reale. Come ricordato,

l’autorità di tassazione può discostarsi dal valore rogato e basarsi sul valore

sostitutivo se le parti contraenti si sono discostate intenzionalmente dal

valore venale. L’onere della prova è a carico della stessa autorità. D’altra

parte, l’art. 7 cpv. 4 LTORF ha carattere eccezionale e deve conseguentemente

essere applicato in modo restrittivo (cfr. per analogia la sentenza TF

2C_753/2010 del 23 marzo 2011 consid. 2.2, relativa a una simile disposizione

in vigore nel Canton Vaud). Nel caso in esame, l’autorità di tassazione non ha

in alcun modo dimostrato che le parti contraenti si siano intenzionalmente

discostate dal valore venale della quota di comproprietà. Meno ancora ha

comprovato che il valore venale dell’immobile corrispondesse a

fr. 1'200'000.‑.

4.7

In

queste circostanze, il valore dell’operazione deve essere ridotto a quello

risultante dall’atto pubblico, cioè a fr. 410'000.‑.

5.

La decisione

impugnata è riformata nel senso che il valore dell’operazione è ridotto a

fr. 410'000.‑ e la tassa a fr. 4'510.‑.

La tassa di giustizia e le

spese processuali sono poste a carico del ricorrente in misura proporzionale

alla sua soccombenza.

Al ricorrente, patrocinato

da una legale, è inoltre riconosciuta una congrua indennità per ripetibili.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 40 cpv. 3 LTORF e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è parzialmente

accolto.

§ La decisione del 19 ottobre 2023 è riformata

nel senso che il valore dell’operazione è ridotto a fr. 410'000.‑ e

la tassa d’iscrizione a fr. 4'510.‑.

2. Le

spese processuali consistenti:

a.

nella tassa di giustizia di fr. 800.–

b.

nelle spese di cancelleria di complessivi fr. 100.–

per

un totale di fr. 900.–

sono

a carico del ricorrente nella misura di due terzi (fr. 600.–).

Al ricorrente è

riconosciuta un’indennità di fr. 500.– per ripetibili.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna,

entro 30 giorni (

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La segretaria: