Imposta sugli utili immobiliari: valore di investimento, possesso durato oltre venti anni, deduzione del valore di stima vigente venti anni prima, determinante la data di entrata in vigore della stima ufficiale

Incarto n.

80.2023.271

Lugano

2 settembre 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

segretaria

Mara

Regazzoni

parti

RI

1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 28 novembre 2023 contro la decisione del 27 novembre 2023 in materia di imposta

sugli utili immobiliari.

Fatti

Fatti

A. Con atto pubblico del

26 maggio 2023, iscritto a Registro fondiario il 20 giugno 2023, RI 1 ha

venduto ai coniugi __________ e __________ il mapp. n. __________ RFD di __________,

al prezzo di fr. 420'000.–.

Nella dichiarazione per

l’imposta sugli utili immobiliari, la venditrice ha fatto valere in deduzione,

al posto del valore di acquisto, il valore di stima in vigore 20 anni prima,

stabilito in fr. 207'458.–. Al netto di tutte le deduzioni, ha dichiarato un

utile imponibile di fr. 160’105.70.

B. Con decisione del 26

ottobre 2023, l’RS 1 (UT) ha notificato alla venditrice la tassazione

dell’imposta sugli utili immobiliari, commisurando l’utile imponibile in fr.

267'865.– e l’imposta dovuta in fr. 10'714.60. In particolare, la stima in

vigore 20 anni prima è stata determinata in fr. 142'540.–.

C. Con reclamo del 9

novembre 2023, la contribuente ha contestato il valore considerato

dall’autorità di tassazione quale valore di stima di 20 anni prima,

argomentando che, da un documento ufficiale in suo possesso, la stima di fr. 207'458.–,

da lei dichiarata, era stata stabilita considerando quale momento determinante

il 1° gennaio 2003 ed era pertanto applicabile per il calcolo dell’utile

immobiliare imponibile.

L’autorità di tassazione

ha respinto il reclamo, con decisione del 27 novembre 2023, nella quale ha

sostenuto che il momento determinante, indicato nella decisione dell’Ufficio di

stima allegata al reclamo, si riferiva alla “situazione catastale (descrizione

del fondo) e non alla stima”. Il valore applicato dalla stessa autorità

nella decisione impugnata era rimasto in vigore fino al 31 dicembre 2004.

D. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 contesta nuovamente

l’applicazione dell’importo di fr. 142'540.– quale valore di stima in vigore 20

anni prima, argomentando che la decisione relativa alla Revisione generale

delle stime, in suo possesso, “indicava… chiaramente il momento determinante

stabilito dal Consiglio di Stato (art. 40 LSt) la data del 01.01.2003 e in tale

data, la stima di 20 anni fa indicata era di fr. 207'458.–”.

In via subordinata, “qualora

fosse comprovata e documentata la data del 31.12.2004”, l’insorgente chiede

che sia dedotto non il valore di stima in vigore 20 anni prima bensì il valore

di acquisto, che corrisponde a fr. 160'000.–.

E. Nelle sue

osservazioni dell’11 dicembre 2023, l’autorità di tassazione ribadisce che il

valore di stima applicato nel calcolo dell’utile immobiliare imponibile è

rimasto in vigore fino al 31 dicembre 2004. Non si oppone per contro alla

deduzione del valore di acquisto, invece del valore si stima di 20 anni prima.

Diritto

1. 1.1.

Lo

Stato preleva un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è

rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della proprietà di

immobili o di parti di esso (art. 123 LT).

Il

tributo sugli utili immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte

sul reddito; non si tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di

una speciale, poiché colpisce solo una parte del reddito della persona

assoggettata. Per il fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza

che entri in considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto

dell’imposta, il tributo in esame si configura come imposta reale (v. Soldini/Pedroli, L’imposizione degli

utili immobiliari ‑ Commentario degli articoli da 123 a 140 LT

con un’appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59

s.).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia,

se l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, può

chiedere che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di

proprietà valga quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2

LT).

Considerandi

2.

2.1.

Nel caso in esame, la

ricorrente ha fatto valere in deduzione, quale valore di investimento, il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà, da lei

indicato in fr. 207'458.–. Secondo l’Ufficio di tassazione, tuttavia,

quest’ultimo valore di stima sarebbe entrato in vigore solo il 1° gennaio 2005,

mentre venti anni prima del trasferimento di proprietà imponibile il valore di

stima ufficiale sarebbe ammontato a fr. 142'540.–.

2.2

Per l’art. 12 cpv. 1 della

Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte dirette

dei Cantoni e dei Comuni (LAID; RS 642.14) sono imponibili gli utili da

sostanza immobiliare conseguiti in seguito all'alienazione di un fondo facente

parte della sostanza privata o di un fondo agricolo o silvicolo, nonché di

parti dello stesso, sempreché il prodotto dell'alienazione superi le spese di

investimento (prezzo d'acquisto o valore di sostituzione, più le spese).

Il Tribunale federale ha

sottolineato che la definizione dell’utile immobiliare imponibile proposta

dall’art. 12 cpv. 1 LAID si riallaccia al sistema generale dell’imposizione del

reddito globale netto (“Gesamtreineinkommensbesteuerung”), previsto

dall’art. 7 cpv. 1 LAID (cfr. p. es. la sentenza del 6 maggio 2013 n.

2C_77/2013 e giurisprudenza citata). Il riferimento al “valore di sostituzione”

implica che i cantoni sono liberi – in caso di lunga durata del possesso – di

assoggettare all’imposta il guadagno effettivamente conseguito o di prevedere

un limite per il calcolo del guadagno imponibile; in questa ipotesi il prezzo

di acquisto viene sostituito da un altro valore (cfr. Messaggio del 25 maggio

1983.

del Consiglio federale a sostegno delle leggi federali sull’armonizzazione

delle imposte dirette dei Cantoni e dei Comuni e sull’imposta federale diretta,

in FF 1983 III p. 64). Il valore sostitutivo deve concedere ai cantoni la

possibilità di delimitare nel tempo la commisurazione dell’utile immobiliare,

nel caso di proprietà di lunga durata (cfr. la sentenza del 6 maggio 2013 cit.,

consid. 5.2, con riferimento a: Zwahlen,

in: Zweifel/Athanas [a cura di], Kommentar zum Schweizerischen Steuerrecht,

vol. I/1, 2a ediz., Basilea 2002, n. 56 ad art. 12 LAID).

Sempre secondo l’Alta

Corte, anche nel caso in cui la commisurazione dell’utile immobiliare viene

delimitata nel tempo, l’utile immobiliare deve restare la base di calcolo

effettiva: con il “valore sostitutivo” viene semplicemente introdotta una

finzione legale in merito al valore di investimento ad un determinato momento

stabilito dal legislatore cantonale. Il valore sostitutivo deve pertanto essere

inteso, dal profilo della legge sull’armonizzazione, quale nozione economica e

deve essere determinato in modo tale da esprimere quel valore che corrisponde

al valore di acquisto nel momento stabilito dalla legge. Ci si deve basare

allora sul principio della determinazione del valore venale (cfr. la sentenza

del 6 maggio 2013 cit., consid. 5.3).

2.3

Il legislatore ticinese ha

adottato quale valore sostitutivo, in caso di possesso durato oltre venti anni,

il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà.

La deroga al principio

generale, prevista dall'art. 129 cpv. 2 LT, va intesa quale agevolazione di

natura meramente processuale e, meglio, probatoria, giustificata dalla

particolarità della situazione: consente di determinare in modo schematico il

valore del precedente acquisto in quei casi in cui, data la lunga se non

lunghissima durata del possesso, risulterebbe oltremodo difficile rintracciare

le pezze giustificative relative ai costi di investimento (CDT n. 80.2003.175

del 19 dicembre 2003, in RtiD I-2004 n. 11t consid. 6.2. e 6.3.; inoltre Soldini/Pedroli, op. cit., p. 193).

3.

3.1.

La ricorrente ha prodotto

una decisione di stima del 1° febbraio 2004, con la quale l’Ufficio cantonale di

stima ha commisurato in fr. 207'458.– il valore globale di stima del mapp. n. __________

RFD di __________. Nella decisione si legge che “i valori sono definiti in

base alla situazione vigente al momento determinante stabilito dal Consiglio di

Stato (art. 40 LSt)” e che “esso è stato fissato al giorno 01.01.2003”.

Secondo l’autorità di

tassazione, tuttavia, tale valore di stima sarebbe entrato in vigore solo il 1°

gennaio 2005 e non sarebbe pertanto applicabile nel caso in esame.

3.2

L’art. 6 cpv. 1 della

Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare del 13 novembre 1996 (Lst;

RL 215.600) prevede che i valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze

idriche di tutti i Comuni del Cantone, siano oggetto, una prima volta, di una

revisione generale in base ad un programma definito dal Consiglio di Stato.

Per l’art. 6 cpv. 2 Lst i nuovi

valori di stima sono messi in vigore contemporaneamente per tutti i Comuni.

Per quanto concerne la

procedura di revisione generale delle stime, l’art. 29 cpv. 1 Lst ha introdotto

il sistema di raccolta dati tramite formulario, quale supporto per

l'elaborazione delle stime (dichiarazione di stima). Secondo l’art. 30 cpv. 1

Lst la procedura di revisione inizia con la trasmissione dei formulari tramite

i Municipi ai proprietari di fondi censiti nel Cantone.

L’art. 32 cpv. 1 Lst

dispone che l’Autorità, tramite il Municipio, comunichi le decisioni di stima

relative ai fondi edificabili o edificati (contenenti i dati d’accertamento e

di valutazione) a tutti i contribuenti interessati, unitamente all’avviso di pubblicazione.

La decisione di stima è impugnabile dapprima mediante reclamo alla stessa

Autorità preposta (art. 34 Lst) e poi mediante ricorso al Tribunale di

espropriazione (art. 37 Lst) e al Tribunale cantonale amministrativo (art. 38

Lst).

3.3

L’art. 40 Lst stabilisce

che tutti i valori di stima ufficiale dei fondi situati sul territorio del

Cantone siano definiti in base alla situazione di fatto e di diritto vigente al

momento determinante stabilito dal Consiglio di Stato, il quale fissa pure l’entrata

in vigore simultanea dei nuovi valori di stima e di ogni ulteriore

aggiornamento.

Nel messaggio del

Consiglio di Stato si spiega che è stato previsto che i valori di stima degli

immobili di tutti i Comuni del Cantone, determinati in virtù della nuova legge,

entrino contemporaneamente in vigore (vedi art. 6) e che la data della loro

simultanea messa in vigore sarà fissata dal Consiglio di Stato (Messaggio 4375

del 21 febbraio 1995 concernente il progetto di nuova legge sulla stima

ufficiale della sostanza immobiliare, ad art. 41).

3.4

Con decreto esecutivo del

19.

dicembre 1997, il Consiglio di Stato ha ordinato la revisione generale dei

valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i comuni del

Cantone.

Con decisione 30 aprile

2004, pubblicata sul Foglio ufficiale del 7 maggio 2004, l’Ufficio cantonale di

stima ha disposto la pubblicazione dei valori ufficiali di stima nei Municipi

per un periodo di 30 giorni consecutivi a partire dal 1° giugno 2004, indicando

che il termine per presentare eventuali reclami sarebbe scaduto il 2 settembre

2004.

Con decreto esecutivo del

7.

dicembre 2004 (BU 2004, 443) il Consiglio di Stato ha stabilito che “la

data di entrata in vigore simultanea dei nuovi valori di stima sul territorio

del Cantone Ticino è il 1° gennaio 2005”.

3.5

Ne consegue che il valore

di stima ufficiale di fr. 207'458.–, indicato nella decisione del 1° febbraio

2004, è entrato in vigore solo il 1° gennaio 2005, come previsto dal citato

decreto esecutivo del Consiglio di Stato del 7 dicembre 2004.

La data del 1° gennaio

2003, menzionata nella decisione del 1° febbraio 2004, non concerne l’entrata

in vigore della stima bensì il momento determinante per stabilire la “situazione

di fatto e di diritto”, sulla cui base procedere alla revisione generale delle

stime.

In altri termini, la

revisione generale delle stime si è basata sulla situazione di fatto e di

diritto dei fondi al 1° gennaio 2003, ma le nuove stime sono entrate in vigore

il 1° gennaio 2005.

La decisione impugnata,

che ha negato l’applicazione del valore di stima determinato nell’ambito della

revisione generale delle stime, è dunque legittima. Tale valore non era infatti

ancora in vigore venti anni prima del trasferimento di proprietà imponibile.

4.

In via subordinata,

l’insorgente chiede che, invece del valore di stima ufficiale in vigore venti

anni prima del trasferimento di proprietà imponibile, sia dedotto il valore di

acquisto.

Come visto, l’art. 129

cpv. 2 LT non impone di dedurre il valore di stima vigente venti anni prima, se

l’alienante è stato proprietario dell’immobile per più di venti anni, ma

consente unicamente al venditore di “chiedere” che tale valore “valga quale

valore di investimento fino a tale data”.

Con il ricorso, la

contribuente ha prodotto copia dell’istanza di iscrizione del 14 novembre 1984,

da cui risulta che il mapp. n. __________ RFD di __________ era stato

acquistato da __________ per fr. 160'000.–. La ricorrente ha acquistato

l’immobile per successione nel 2023. Nulla si oppone pertanto alla deduzione

del valore di acquisto di fr. 160'000.–, al posto del valore di stima ufficiale

di fr. 142'540.–.

5.

Il ricorso è

parzialmente accolto. La tassa di giustizia e le spese processuali sono a

carico della ricorrente in misura proporzionale alla sua soccombenza.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è parzialmente

accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 27 novembre 2023 è riformata nel senso

che quale valore d’investimento deducibile è dedotto il valore di acquisto di

fr. 160'000.–, al posto del valore di stima di 20 anni fa.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 600.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 60.–

per un totale di fr. 660.–

sono a carico della

ricorrente nella misura di due terzi (fr. 440.–).

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna,

entro 30 giorni (art. 73 LAI

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La

segretaria: