Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, dubbi sugli immobili appartenenti al contribuente nel periodo fiscale, annullamento della decisione

Incarti n.

80.2024.129

80.2024.130

Lugano

7 maggio 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

cancelliera

Sabrina

Piemontesi - Gianola

parti

RI 1

RI 2

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 27 giugno 2024 contro la decisione del 12 giugno 2024 in materia di IC e IFD

2022.

Fatti

Fatti

A. RI 1 (__________) e RI

2 (__________) sono coniugati. Nel periodo fiscale 2022 dichiaravano un reddito

imponibile complessivo pari a fr. 47'335.- ed una sostanza imponibile pari a

fr. 0.-. Nel Modulo 7 “Immobili, determinazione della sostanza e del reddito

immobiliare”, veniva esposto il valore locativo pari a fr. 10'000.- della PPP __________

ubicata in via __________, (indicata quale “abitazione secondaria”), nonché il

valore locativo di fr. 20'000.- del mapp. __________ RFD __________, sito in __________

(segnalato quale “abitazione primaria”). Veniva inoltre postulata la deduzione

per persona bisognosa a carico, in relazione agli aiuti corrisposti ad __________,

madre della contribuente, trasferitasi in Romania nel corso del periodo fiscale.

B. Con

richiesta di documentazione dell’11 gennaio 2024 (rinnovata il 6 marzo 2024) l’Ufficio

di tassazione di Locarno (di seguito UT) chiedeva, tra le altre cose, ai contribuenti,

di comunicare se l’immobile ubicato __________ fosse da loro stessi utilizzato

come abitazione secondaria oppure se fosse ancora locato dalla __________.

Con risposta del 26 aprile

2024, i contribuenti precisavano che, dal 1° gennaio 2022, l’immobile sito in __________

era stato ceduto in locazione alla __________, a una pigione annuale di fr.

8'160.-, che tuttavia non era stata “incassata”.

C. Con

decisione del 16 maggio 2024, l’UT notificava ai contribuenti la tassazione IC

e IFD 2022, commisurando il reddito imponibile in fr. 62'000.- per l’IC e in fr.

67'300.- per l’IFD. Rispetto ai dati dichiarati dai contribuenti, il fisco stabiliva

il valore locativo dell’abitazione primaria in fr. 25'000.-, azzerando quello

dell’abitazione secondaria con la seguente motivazione:

Viene

confermato il valore locativo della PPP __________ come dichiarato per il

periodo precedente, considerato solo per i primi 6 mesi dell’anno (poi sostanza

immobiliare venduta).

Era

inoltre stata negata la deduzione per persona bisognosa a carico.

D. Con e-mail del 16

maggio 2024, RI 1 si rivolgeva alla funzionaria del fisco di __________

chiedendo ulteriori spiegazioni, prima di inoltrare formalmente reclamo, in

merito alla mancata concessione della deduzione per persone bisognose a carico,

che a suo avviso, sarebbe stata da riconoscere pro rata, tenuto conto

anche del fatto che __________ aveva vissuto in Svizzera sino al 26 marzo 2022.

Con risposta del

medesimo giorno, l’autorità fiscale spiegava che, per la deduzione in

questione, faceva stato la situazione al 31 dicembre.

E. Con reclamo del 21

maggio 2024 i contribuenti censuravano il mancato accoglimento della deduzione

per persone bisognose a carico, ritenendo che, per il calcolo degli elementi

imponibili, determinanti fossero i fatti occorsi durante l’anno e non la

situazione al 31 dicembre. Alla stessa stregua, anche il valore locativo, non

più presente al 31 dicembre 2022, vista la vendita di una delle due PPP di loro

proprietà durante l’anno, non si sarebbe più potuto considerare, neppure

parzialmente.

Con

decisione del 12 giugno 2024, l’UT respingeva il reclamo, rilevando che, per le

deduzioni sociali, fa stato la situazione alla fine del periodo fiscale e, nel caso

di specie, la madre della contribuente si era trasferita all’estero nel corso

dell’anno.

F. Con tempestivo ricorso

alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 contestano l’imposizione del

valore locativo, ritenendo che l’importo di fr. 25'000.-, considerato

dall’autorità fiscale, non sia corretto. Facendo riferimento alla decisione di

stima dell’Ufficio cantonale di stima, ritengono che il valore di reddito della

PPP __________ debba essere definito in fr. 14'466.-, mentre quello della PPP __________

in fr. 5'000.-. Motivo per il quale “il valore locativo accertato ed

applicato dall’ufficio di tassazione Locarno non è conforme ai dati ufficiali”.

G. Con

osservazioni del 9 luglio 2024, l’UT rileva che unicamente in sede ricorsuale i

contribuenti contestano i valori locativi delle PPP __________ (abitazione

primaria) e __________ (abitazione secondaria) del mapp. __________ RFD __________.

I valori locativi impiegati dall’autorità fiscale nella decisione impugnata (per

la PPP __________ fr. 20'000, per la PPP __________ fr. 10'000, poi ridotti a fr.

5'000 per la vendita della PPP in data 21 luglio 2022) sarebbero quelli

dichiarati dai contribuenti nella loro dichiarazione d’imposta 2022 e come tali

sarebbero stati dichiarati e tassati anche nel periodo fiscale 2021. L’autorità

di tassazione ha aggiunto le seguenti considerazioni:

La prassi relativa al calcolo

del valore locativo partendo dal valore di reddito calcolato dall’ufficio stima

è già stata più volte criticata dalla lodevole Camera di diritto tributario

nelle sue sentenze. E comunque tale calcolo differisce se si tratta di un

valore locativo per una residenza primaria o secondaria, cosa che non appare

nel calcolo proposto dai contribuenti.

Diritto

1. 1.1.

Il ricorso verte sulla

quantificazione del valore locativo degli immobili dei ricorrenti. Tale censura

è stata tuttavia proposta, per la prima volta, unicamente dinanzi alla Camera

di diritto tributario.

1.2.

Sebbene nel reclamo i

contribuenti non avessero contestato il valore locativo degli immobili, ciò non

impedisce comunque alla Camera di entrare nel merito di contestazioni nuove,

rispetto a quelle sollevate con il reclamo. Con il ricorso, infatti, possono

essere fatti valere tutti i vizi della decisione impugnata e della procedura

anteriore (art. 227 cpv. 3 LT; art. 140 cpv. 3 LIFD) e, nell’esame del ricorso,

la Camera di diritto tributario ha le medesime attribuzioni dell’autorità di

tassazione nella procedura di tassazione (art. 228 cpv. 1 LT; art. 142 cpv. 4

LIFD).

Nella procedura di ricorso

sono dunque ammissibili nuove considerazioni fattuali così come nuove prove e

il ricorrente può anche formulare nuove conclusioni (Richner/Frei/Kaufmann/ Rohner, Handkommentar zum DBG, 4a

ed., n. 38 ad art. 140 LIFD; Hunziker/Bigler,

in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar zum DBG, 4a ed., n. 45 ad

art. 140 LIFD).

Considerandi

2.

2.1.

L’UT ha determinato il

valore locativo degli immobili dei ricorrenti riprendendo i valori da loro

stessi dichiarati nella dichiarazione d’imposta 2022. Sottolinea di aver

ridotto il valore indicato in fr. 10'000.- per la PPP __________ fondo base __________

RFD Locarno, a fr. 5'000.-, a seguito della vendita della stessa.

Nel ricorso, i

contribuenti argomentano tuttavia che, stando alle decisioni dell’Ufficio

cantonale di stima, il valore locativo da loro indicato e preso in

considerazione dall’autorità fiscale sarebbe errato, giacché diverso dal valore

di reddito degli immobili.

2.2

Secondo

gli artt. 20 cpv. 1 lett. b LT e 21 cpv. 1 lett. b LIFD, è

imponibile quale reddito della sostanza immobiliare il valore locativo di

immobili o di parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso

proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un usufrutto ottenuto a

titolo gratuito. L’art. 21 cpv. 2 LIFD precisa, infatti, che il valore locativo

viene stabilito tenendo conto delle condizioni locali usuali e

dell’utilizzazione effettiva dell’abitazione al domicilio del contribuente.

Il riferimento alle

condizioni locali usuali sta a significare che determinante per l’IFD rimane il

valore di mercato reperibile, che deve essere stabilito in via comparativa

tenendo conto anche delle vecchie abitazioni e quindi non necessariamente il

canone di locazione massimo conseguibile (Agner/Jung/Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundessteuer, p. 92; vedi anche DTF 124 I

152.

= ASA 68 p. 773 = StE 1998 A 23.1 n. 1; DTF 123 II 15 = ASA 66 p. 563 = RF

52/1998 p. 190 = StE 1997 A 21.11 n. 41).

2.3

La legge

federale sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni

obbliga i cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo

(in virtù del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a e dell’art.

7.

cpv. 1 LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue modalità

di accertamento, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione

alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al

valore di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se

non quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. fed. (DTF

125.

I 65 consid. 2b p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3 p. 152 ss.). L’Alta Corte ha

stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF

124.

I 145, consid. 4d p. 156; cfr. sentenza del TF n. 2C_757/2015 dell’8

dicembre 2016, consid. 2), precisando poi che il 60% del valore di mercato

rappresenta il limite inferiore che è ancora conforme al principio

costituzionale dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost. fed.).

2.4

Per quanto qui di

interesse, l’art. 20 cpv. 2 LT precisa che il valore locativo, tenuto conto

della promozione dell’accesso alla proprietà e della previdenza personale, è

stabilito al 60 - 70 per cento del valore di mercato delle pigioni e che per il

suo calcolo è possibile considerare in modo adeguato il valore della stima

ufficiale.

3.

3.1.

Ritornando al caso in

esame, i ricorrenti hanno allegato alla dichiarazione d’imposta 2022 due Moduli

7.

per altrettanti immobili:

·

per la quota di PPP __________ del fondo base __________, ubicata

in via __________ a __________, qualificata “abitazione secondaria”, hanno

dichiarato un valore locativo di fr. 10'000.-;

·

per la quota di PPP __________ del fondo base __________, ubicata

in __________ a __________, qualificata “abitazione primaria”, hanno dichiarato

un valore locativo di fr. 20'000.-.

L’Ufficio di tassazione ha

ripreso i valori dichiarati, riconducendo tuttavia l’importo di fr. 10'000.–

alla quota di PPP n. __________ del fondo base __________ di __________.

Ora, in effetti, la PPP n.

__________ non risulta più appartenere agli insorgenti fin dal 23 luglio 2013.

D’altra parte, nel periodo

fiscale 2022, i contribuenti erano anche comproprietari delle PPP __________ e __________

(quest’ultima venduta il 21.7.2022) del fondo base __________ RFD __________.

Alla fine del periodo

fiscale erano dunque proprietari delle PPP __________ e __________ e, fino al

21.

luglio 2022, lo erano stati anche della PPP __________.

Le indicazioni fornite dai

contribuenti nella dichiarazione fiscale sono pertanto imprecise e non

consentono di determinare il valore locativo imponibile. D’altra parte, per la

PPP n. __________ (uffici in __________), gli stessi hanno indicato un valore

locativo, allorquando, a seguito della richiesta di informazioni dell’UT, hanno

invece spiegato che l’appartamento era stato locato alla __________ SA, a una

pigione annua di fr. 8'160.-.

Per quanto concerne le PPP

__________ e __________ (quest’ultima venduta il 21.7.2022), i contribuenti non

hanno fornito alcuna indicazione del valore locativo, inserendo, come visto,

dati di altre proprietà.

3.2

Tenuto conto della censura

dei ricorrenti in merito alla quantificazione del valore locativo e delle

indicazioni poco chiare da loro fornite nella dichiarazione d’imposta quanto

agli immobili di loro proprietà, l’Ufficio di tassazione dovrà determinare il

valore locativo degli immobili in base alla legge e alla giurisprudenza applicabili,

tenendo comunque presente che, per quanto concerne la PPP __________ (fondo

base __________ RFD __________) ,venduta nel corso del 2022, è corretta la

presa in considerazione del valore locativo pro rata temporis (ossia

sino al momento della compravendita; cfr. anche Bernardoni/Bortolotto,

Le basi temporali per l’imposizione delle persone fisiche nel diritto federale

e cantonale ticinese, Mendrisio 2015, p. 48 s.).

3.3

La decisione su reclamo

dev’essere pertanto annullata. Gli atti sono rinviati all’UT, affinché

determini il valore locativo degli immobili di proprietà dei contribuenti nel

2022.

4.

Visto l’esito del

ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. La decisione su reclamo del

12 giugno 2024 è annullata e gli atti sono rinviati all’UT affinché determini

il valore locativo degli immobili di proprietà dei contribuenti.

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali.

3. Contro il presen Copia

per conoscenza:

-

municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La

cancelliera: