Reddito dell’attività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, architetto che acquista un immobile insieme a un socio, costituisce una PPP, risana e vende gli appartamenti

Incarto n.

80.2024.135

Lugano

10 gennaio 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

cancelliere

Francesco

Sciuchetti

parti

RI

1

rappr.

da RA 1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 8 luglio 2024 contro le decisioni del 5 giugno 2024 in materia di IC e IFD

2014 e 2015.

Fatti

Fatti

A. Il 14 giugno 2011 __________,

__________ e RI 1 hanno acquistato in comproprietà, rispettivamente con quote

di ¼ ciascuno i primi due e di ½ il terzo, il mapp. n. __________ RFD di __________.

Il 24 luglio 2012 hanno costituito il fondo in proprietà per piani (PPP). La

PPP era costituita dai fogli __________ di 24‰, __________ di 456‰ e __________

di 520‰.

Il 28 febbraio 2014 i

comproprietari hanno venduto a __________ la PPP n. __________ e il 9 luglio

2015 ai coniugi __________ e __________ la PPP n. __________.

Con due decisioni del 27

giugno 2016 l’allora__________ ha notificato a RI 1, di professione architetto,

le tassazioni dell’imposta sugli utili immobiliari relative alle compravendite

menzionate, commisurando l’utile da lui conseguito e l’imposta a suo carico

come segue:

·

Considerandi

per la PPP __________ utile di 871’370.– e imposta di fr.

252'679.–;

·

per la PPP __________ utile di fr. 691'264.– e imposta di fr.

186'641.–.

B. Con due decisioni del

29.

settembre 2021, RS 1 (di seguito UT) notificava a RI 1 e alla moglie la

tassazione dell’imposta federale diretta 2014 e 2015, aggiungendo ai redditi

dichiarati l’importo di fr. 871'370.– per il 2014 e di fr. 691'264.– per il

2015.

a titolo di reddito derivante dal commercio professionale di immobili.

C. Con reclamo del 29

ottobre 2021, RI 1 contestava l’assoggettamento dei redditi in questione

all’IFD per il 2014 ed il 2015, evidenziando come quella in questione fosse la

sua prima operazione immobiliare. Il reclamante osservava di aver curato,

“nella seconda metà degli anni duemila”, i lavori di ristrutturazione del

mappale n. __________ RFD __________ per conto della società proprietaria __________,

maturando onorari per circa fr. 400'000.– che la committente non sarebbe più stata

in grado di pagare. Sicché, per non perdere il proprio ingente credito, avrebbe

“chiesto aiuto” ai fratelli __________ e __________ per ritirare, in comproprietà,

Dispositivo

l’immobile e completarne la ristrutturazione. Per questi motivi riteneva non

fosse corretto “assoggettare per l’operazione in questione il contribuente

all’Imposta federale diretta e agli oneri AVS […]”.

D. Con due identiche

decisioni del 5 giugno 2024, l’UT respingeva il reclamo del ricorrente con la

seguente motivazione:

Secondo l’art. 18 cpv. l LIFD

sono imponibili tutti i proventi dall’esercizio di un’impresa commerciale,

industriale, artigianale, agricola o forestale, da una libera professione e da

ogni altra attività lucrativa indipendente.

Vi è commercio professionale

di immobili non appena il contribuente svolge un’attività che eccede la mera amministrazione

del patrimonio e sfrutta il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante

professionale, nell’intento di realizzare un profitto.

In particolare, sono a tutt’oggi

considerati indizi di un attività lucrativa, il modo di procedere (sistematico

o pianificato), la frequenza delle operazioni, la breve durata del possesso, I’esistenza

di legami tra tali operazioni e l’attività professionale del contribuente, il

fatto che questi si serva di conoscenze professionali proprie o di terzi, la partecipazione

a una società di persone, l’uso di notevoli crediti e il reinvestimento dei

profitti in ulteriori operazioni immobiliari (decisione TF 2C 29/2008 del 28

maggio 2008).

Non è determinante il fatto

che questa sia la prima operazione, può venire qualificata come commercio di

immobili anche una sola operazione, bensì viene valutata la natura della

stessa.

Nella fattispecie il

contribuente si avvale di capitali di terzi e delle sue conoscenze

professionali, inoltre l’operazione è direttamente collegata alla sua attività

aziendale; questi fattori definiscono il commercio di immobili.”

E. Mediante unico

tempestivo ricorso alla Camera di diritto tributario RI 1, rappresentato

dall’avv. __________, avversa le decisioni di tassazione IC/IFD 2014 e 2015. Lamenta

in primo luogo una violazione del diritto di essere sentito postulando,

subordinatamente alle richieste di riformare le decisioni di tassazione

impugnate nel senso di espungere da suoi redditi quelli derivanti dalla vendita

dei fogli di PPP __________ e __________ fondo base part. n. __________ RFD __________, e di rinviare l’incarto

all’UT affinché, in esito ad ulteriori accertamenti, emetta una nuova

decisione, un secondo scambio di scritti. Ribadisce di aver curato la ristrutturazione

e l’ampliamento dello stabile di __________, il quale era destinato ad ospitare

la filiale di una banca privata italiana da cui erano finanziati i lavori. A

seguito dell’adozione di “normative di natura fiscale” da parte dell’Italia, le

quali rendevano la piazza finanziaria luganese meno appetibile per la banca

italiana, il finanziamento della stessa sarebbe venuto meno, sicché la società

proprietaria dell’immobile e del progetto avrebbe rischiato il fallimento. In

assenza di altri potenziali acquirenti, il ricorrente avrebbe deciso di cercare

dei soci al fine di ritirare egli stesso l’immobile, nell’intento di non

perdere gli onorari rimasti scoperti. Avrebbe allora trovato i fratelli __________

e __________, “interessati a prestare i soldi […] per l’operazione” e a

parteciparvi. La banca __________, nel cui consiglio di amministrazione sedeva __________,

avrebbe concesso quindi il credito “sia per una parte dell’acquisto sia per

il cantiere e dopo aver versato i mezzi propri il ricorrente e i suoi soci

iniziano i lavori”. Benché l’’intenzione dei tre soci fosse quella di

affittare l’immobile, per “pura coincidenza” gli appartamenti sarebbero poi

stati venduti a qualche anno di distanza l’uno dall’altro.

Quanto all’asserita

violazione del diritto di essere sentito, l’insorgente lamenta un’insufficiente

motivazione della decisione impugnata, la quale mancherebbe di confrontarsi con

il reclamo. Nel merito, sostiene che le condizioni per ritenere un commercio

professionale di immobili non siano adempiute, l’acquisto del menzionato fondo

essendo avvenuto unicamente per evitare una “enorme perdita di onorari”. La

vendita non sarebbe inoltre stata prospettata, ma l’intenzione sarebbe stata

quella di affittare gli appartamenti ricavati dalla riattazione dell’immobile. Nessuno

dei finanziatori sarebbe inoltre attivo in ambito immobiliare, né essi si sarebbero

del resto messi insieme per acquistare e vendere l’immobile in breve tempo. In

aggiunta a ciò il finanziamento “non era in gran parte eseguito da terzi”, ma

esso sarebbe costituito preponderantemente dal corrispettivo che la società venditrice

doveva al ricorrente e alla sua società. Infine, nella tassazione impugnata

mancherebbero “le correzioni che andavano fatt[e] d’ufficio” ovvero quelle

relativi ai debiti (imposte) e per “gli importi delle assicurazioni sociali

dovuti”.

F. Con osservazioni del

17 luglio 2024 l’UT sostiene come, a suo avviso le decisioni impugnate siano debitamente

argomentate evidenziando ancora che:

Il Tribunale federale ha poi avuto modo di precisare

che nella valutazione dell’insieme delle circostanze concrete del singolo caso,

anche in assenza di quegli elementi tipici di un’attività lucrativa

indipendente, determinante rimane l’intento di conseguire un profitto.

[…]

Le asserzioni per cui la

corrente sia una prima operazione da commerci[ante] come la volontà

all’acquisto non hanno una valenza nella non qualificazione dell’operazione

quale commercio professionale di immobili. Indizi a favore della qualifica

quale commercio professionale d’immobili dell’operazione riteniamo siano il

chiaro nesso con l’attività del contribuente, l’utilizzo di capitali dei terzi

e l’intavolazione di una PPP. Già la descrizione fornita in sede di reclamo era

ritenuta sufficiente a chiarire l’imponibilità dell’operazione, quanto indicato

in sede di ricorso non muta la valutazione della fattispecie.

Diritto

1. 1.1.

Il ricorrente lamenta in

primo luogo la violazione del diritto di essere sentito, per il fatto che,

nella motivazione della decisione impugnata, l’autorità resistente non si

sarebbe espressa sulle censure sollevate nel reclamo.

1.2.

Adita

dal contribuente con reclamo, l’autorità di tassazione deve prendere una

decisione motivata (art. 208 cpv. 2 LT; art. 135 cpv. 2 prima frase LIFD),

fondandosi sui risultati dell’inchiesta (art. 208 cpv. 1 LT; art. 135 cpv. 1

LIFD; v. anche Agner/Jung/ Steinmann,

Kommentar zum Gesetz über die direkte Bundes-steuer, Zurigo 1995, p. 422).

Per giurisprudenza

costante, il diritto a una motivazione ha natura formale: la sua

violazione comporta, di regola, l’annullamento dell’atto impugnato, senza che

vada vagliato se quest’ultimo, nel merito, è corretto (DTF 119 Ia 136 consid.

2a p. 138, 118 Ia 17 consid. 1a p. 18, 104 consid. c p. 109 con relativi

riferimenti).

L’art. 29 Cost. fed.

impone alle autorità amministrative e giudiziarie di pronunciarsi sulle

allegazioni delle parti nei considerandi delle loro decisioni, riferendosi agli

argomenti da queste addotti. Una motivazione può comunque essere ritenuta

sufficiente quando l’autorità menziona, almeno brevemente, i motivi che l’hanno

spinta a decidere in un senso piuttosto che nell’altro e pone quindi

l’interessato nelle condizioni di rendersi conto della portata del giudizio e

delle eventuali possibilità d’impugnazione presso un’istanza superiore (DTF 114

Ia 242 consid. 2, 112 Ia 109 consid. b e rimandi, 111 Ia 1).

Per far ciò l’autorità

giudicante non deve pronunciarsi necessariamente su tutti gli argomenti e le

eccezioni sollevati, ma può li-mitarsi a prendere posizione su quelli

principali ed essenziali, atti a influire sulla decisione di merito (DTF 111 Ia

1, cons. 3a; DTF 107 Ia 248, consid. 3a; DTF 105 Ib 248/9, consid. 2a; DTF 101

Ia 3).

1.3.

Nel

caso in esame la seppur concisa motivazione contenuta nella decisione impugnata

non omette di indicare i motivi che hanno condotto l’autorità fiscale a

ritenere di essere in presenza di un commercio professionale di immobili. Dopo

aver correttamente esposto la norma di legge applicabile e i criteri

giurisprudenziali stabiliti dal Tribunale federale per determinare la

sussistenza o meno di un’attività lucrativa, l’UT ha elencato gli indizi

ritenuti determinanti per l’imposizione del reddito immobiliare conseguito dal

reclamante. Certo, l’autorità fiscale non si pronuncia sull’argomento con cui

il reclamante, in esito all’esposizione della fattispecie, sostiene di essersi

visto “costretto”, per evitare un ingente perdita, a portare avanti il cantiere

in qualità di proprietario. Tuttavia tale circostanza, come meglio si vedrà nel

seguito, non è determinante ai fini della decisione di merito – motivo che verosimilmente ha condotto l’UT a non

soffermarvisi – sicché nemmeno da questo

profilo si intravede una violazione del diritto di essere sentito del

contribuente.

Che

l’imposizione dell’utile immobiliare degli anni fiscali in questione si

riferisca poi alla vendita dei fogli di PPP __________ e __________ del fondo

base part. n. __________ RFD __________, è esplicitamente menzionato nelle

decisioni di tassazione IFD 2014 e 2015 del 5 giugno 2024. Ciò che del resto RI

1 risulta aver compreso senza alcun fraintendimento, avendo inquadrato

correttamente nel reclamo la fattispecie alla base dell’imposizione, sicché non

si vede quale pregiudizio possa aver subito dall’assenza di riferimenti

all’immobile in questione nella decisione su reclamo.

Con

le osservazioni presentate nell’ambito della procedura di ricorso poi,

l’autorità fiscale ha ulteriormente argomentato la propria posizione

esplicitando fra l’altro che quello che era il principale argomento di reclamo,

ovvero di essere stato “costretto” all’acquisto del fondo per evitare la

perdita del proprio onorario, non aveva alcuna influenza sulla qualifica del

commercio professionale di immobili, sicché quand’anche, per ipotesi di lavoro,

la decisione dopo reclamo dovesse essere considerata non sufficientemente motivata,

tale carenza sarebbe stata sanata. Il ricorrente non ha peraltro replicato.

2. 2.1.

La determinazione del

reddito imponibile delle persone fisiche ai fini dell’imposta federale diretta

è disciplinata dagli articoli 16 e seguenti della LIFD. L’art. 16 LIFD

stabilisce che sottostà all'imposta sul reddito la totalità dei proventi,

periodici e unici. Tenuto conto anche dell’elenco esemplificativo degli artt.

17-23 LIFD, questa disposizione è espressione, nell’ambito dell’imposta sul

reddito delle persone fisiche, della teoria dell’incremento del patrimonio o

dell’imposizione del reddito globale netto (“Reinvermögenszugangstheorie”),

come pure della regola secondo cui tutti i redditi del contribuente sono in

linea di principio imponibili, compresi gli utili in capitale conseguiti

mediante alienazione, realizzazione o rivalutazione contabile di elementi della

sostanza commerciale (art. 18 cpv. 2 LIFD). Secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD, gli

utili in capitale conseguiti nella realizzazione di sostanza privata sono per

contro esenti da imposta. Ciò significa che un utile in capitale è soggetto

all’imposta federale diretta solo se il bene ceduto fa parte della sostanza

commerciale del contribuente, non invece se rientra nella sua sostanza privata

(sentenza del TF 2C_918/2021 consid. 3.1 e giurisprudenza citata).

2.2.

Per

giurisprudenza costante, la distinzione tra utile in capitale conseguito nella

realizzazione di sostanza privata (esente da imposta) e guadagno di carattere

commerciale, frutto dell'esercizio di un'attività indipendente (imponibile come

reddito), dipende dalle circostanze concrete. Va tuttavia tenuto conto del

fatto che la nozione di attività lucrativa indipendente s’interpreta in modo

ampio e che vanno considerati quali utili in capitale esenti da imposta sul

reddito solo quegli utili ottenuti da un privato in maniera fortuita o nel quadro

della semplice amministrazione della sua sostanza privata.

Quando l'attività del

contribuente eccede questo quadro relativamente stretto ed è orientata nel suo

insieme all'ottenimento di un reddito, occorre per contro considerare che il

contribuente eserciti un'attività lucrativa indipendente i cui proventi in

capitale sono imponibili. A seconda dei casi, una simile qualificazione può

giustificarsi anche in assenza di un'attività riconoscibile da terzi e/o

organizzata in forma d’impresa commerciale, e se essa non viene esercitata che

in maniera accessoria, occasionale o temporanea.

È soprattutto in relazione

alle transazioni di privati con riferimento a immobili o titoli che la

giurisprudenza ha sviluppato criteri per tracciare la linea di demarcazione tra

utili in capitale privati e commerciali. In particolare, i seguenti elementi

sono stati considerati indizi di un'attività lucrativa indipendente che va

oltre la mera amministrazione della sostanza privata:

·

il carattere sistematico e/o pianificato delle operazioni,

·

l’elevata frequenza delle transazioni,

·

la breve durata di possesso dei beni prima della loro rivendita,

·

la stretta relazione tra la presunta attività indipendente

(accessoria) e la formazione e/o la professione (principale) del contribuente,

·

l’utilizzo di conoscenze specialistiche,

·

l’impiego di fondi di terzi di una certa importanza per

finanziare le operazioni,

·

il reinvestimento degli utili realizzati,

·

la costituzione di una società semplice.

Ciascuno di questi indizi

può portare, in combinazione con altri o anche - eccezionalmente - da solo, se

assume un’intensità particolare, al riconoscimento di un’attività lucrativa

indipendente. In ogni caso, sono determinanti le circostanze concrete del caso,

così come si presentano al momento dell’alienazione (sentenza del TF

2C_918/2021 consid. 3.2 e giurisprudenza citata, in particolare DTF 125 II 113

consid. 5e e 6a).

3. 3.1.

Nella

fattispecie in esame, il ricorrente ritiene di aver conseguito un utile in

capitale di natura privata e contesta che siano dati gli indizi rilevati

dall’autorità fiscale per ritenere l’operazione di natura commerciale. Ribadendo

come l’acquisto sarebbe avvenuto per evitare la perdita del suo onorario, sostiene

pure che la vendita non era stata programmata, l’intenzione sua e dei soci

essendo quella di affittare gli appartamenti. Nessuno dei soci sarebbe poi

attivo in ambito immobiliare né essi si sarebbero messi insieme per acquistare

e vendere l’immobile in breve tempo. Il finanziamento dell’operazione, poi, sarebbe

in gran parte avvenuto grazie al suo credito verso la società venditrice.

Di parere contrario è

l’autorità di tassazione, secondo cui sarebbero determinanti il nesso con

l’attività del contribuente, l’utilizzo di capitali di terzi e l’intavolazione

di una PPP.

3.2.

Nel caso qui in disamina,

a giudizio di questa Camera, una serie di indizi fondano l’esistenza di un

commercio di immobili imponibile fiscalmente.

3.3. Breve durata del

possesso

Nel caso di specie, tanto

la durata del possesso del foglio di PPP __________ (2 anni 8 mesi e 4 giorni

secondo la decisione di tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari) quanto

quella del foglio di PPP __________ (4 anni e 25 giorni) è stata breve.

3.4. Conoscenze

professionali

Secondo

la giurisprudenza del Tribunale federale, nell’ambito della verifica

dell’esistenza di un commercio professionale di immobili, si ritiene che un

architetto disponga di competenze professionali e conoscenze specialistiche in

materia di beni immobili che possono essere messe a frutto nella gestione di

quest'ultimi (sentenza 9C_81/2023 del 18 settembre 2023 consid. 3.1 e

giurisprudenza citata).

In

concreto, è indubbio che la vendita dei fondi in questione e la progettazione e

la cura della fase realizzativa dell’edificio svolte dal ricorrente, di

professione architetto, sono strettamente connesse.

Sempre

secondo il Tribunale federale, il fatto che un contribuente abbia acquistato un

fondo allo scopo di procurare lavoro per la sua impresa, e per poi rivenderlo

edificato, se possibile conseguendo un utile, fa sì che l’immobile rientri

nella sua sostanza commerciale, in considerazione della stretta relazione tra

l’immobile e l’attività principale del contribuente (cfr. p. es. la sentenza

dell’8 gennaio 1999, in DTF 125 II 113 = ASA 67 p. 644 = RF 54/1999 p. 327 =

RDAF 1999 II 385, consid. 6b).

Vi

è quindi un indiscutibile legame tra l’operazione immobiliare sub judice

e la professione del ricorrente, il quale sostiene di aver acquistato

l’immobile per non perdere il proprio credito relativo alla sua progettazione

ed ha in seguito curato la fase realizzativa della struttura maturando, per sua

stessa ammissione ulteriori ingenti onorari.

Nel

periodo fiscale litigioso l’insorgente era peraltro anche membro del consiglio

di amministrazione della __________ SA, il cui scopo sociale è così definito

nello statuto: “Operare nel campo dell'architettura in genere, de

designo ed immobiliare, attraverso la conduzione di uno studio di architettura,

in particolare svolgere mandati di: design e progettazione arredamenti interni;

consulenza nel settore edile; allestimento perizie; pianificazione immobiliare,

territoriale ed urbana; la società può assumere partecipazioni ad altre società

aventi scopo analogo”. Emerge, pertanto, una chiara conoscenza professionale

dell’ambito immobiliare in ossequio alla giurisprudenza federale. CheRI 1, oltre alle conoscenze specialistiche

conferitegli dalla professione di architetto, beneficiasse dei contatti

necessari a portare avanti il progetto immobiliare in questione, trova altresì

conferma nel fatto che egli abbia trovato due soci con cui portare a termine

l’operazione attraverso la concessione di un prestito ipotecario, facilitata

dalla presenza nel consiglio di amministrazione di uno di essi.

3.5. Carattere

sistematico e/o pianificato delle operazioni

Con

carattere sistematico e/o pianificato della vendita si intendono comportamenti

quali ad esempio: attività di valorizzazione attraverso lottizzazioni,

costruzioni, promozioni pubblicitarie, ecc.; acquisto con l’evidente intenzione

di rivendere l’immobile il più rapidamente possibile con un profitto;

sfruttamento degli sviluppi del mercato (cfr. sentenza del TF 2C_702/2020 del

21 aprile 2022 consid. 2.2; 2C_551/2018 dell’11 giugno 2019 consid. 2.1.3;

2C_966/2016 del 25 luglio 2017 consid. 3.3; ciascuna con rimandi). Il Tribunale

federale ha ripetutamente sottolineato che un'attività intensa esercitata per

mettere in valore un fondo, attrezzandolo, dotandolo d'infrastrutture,

urbanizzandolo ed edificandolo, esce dal quadro dell'amministrazione

patrimoniale ed ha quindi carattere professionale (cfr. DTF 97 I 167 cons. 4b;

96 I 655 cons. 2; ASA 45 469).

Nel

caso in esame, come evidenziato dallo stesso ricorrente, egli, operando in

società con __________ e __________, ha costituito il fondo in proprietà per

piani (PPP), ha portato avanti la ristrutturazione dell’immobile, ed infine ha

proceduto alla vendita degli appartamenti negli anni fiscali in discussione. Indipendentemente

dalla sua affermazione di aver avuto inizialmente l’intenzione di locare gli

appartamenti, ciò non toglie che il conseguimento dell’utile immobiliare

litigioso sia stato reso possibile dagli interventi descritti. La stessa

costituzione della PPP costituisce un indizio di attività lucrativa, poiché

facilita la vendita futura degli immobili (sentenza TF 2C_18/2018 del 18 giugno

2018 consid. 3.2 e giurisprudenza citata). Essa non sarebbe stata necessaria se

i proprietari avessero semplicemente voluto cedere in locazione gli

appartamenti.

3.6. Partecipazione a

una società di persone

Nel caso in disamina, RI 1,

__________ e __________ hanno acquistato in comproprietà il fondo part. n. __________

RFD __________, accendendo un debito ipotecario. Di seguito, una volta portato

a termine il risanamento dell’immobile, i soci hanno costituito le PPP, due

delle quali sono state vendute nei periodi fiscali in questione. Essi hanno

quindi formato una società semplice per la gestione dell’operazione

immobiliare.

3.7. Impiego di fondi

di terzi di una certa importanza

L’insorgente sostiene di

aver trovato i fratelli __________ e __________, “interessati a prestare i

soldi […] per l’operazione” e a parteciparvi. Inoltre, la banca __________, nel

cui consiglio di amministrazione sedeva __________, avrebbe concesso un credito

“sia per una parte dell’acquisto sia per il cantiere”. Alla fine del

2014 il debito dei comproprietari nei confronti della Banca __________

ammontava a fr. 1'600'000.–.

L’impiego di fondi terzi è

un criterio a cui la giurisprudenza del Tribunale federale accorda grande

importanza, nella misura in cui è in generale interpretato come il segno di

un’attività oltrepassante i limiti della semplice amministrazione della

sostanza immobiliare (sentenza 2A_512/2003 del 2 aprile 2004 consid. 2.3).

Sebbene il ricorrente

sostenga che “gran parte del finanziamento per l’acquisto era il corrispettivo

che la società di __________ doveva al ricorrente risp. alla sua società”,

vi è stato comunque un importante ricorso a fondi di terzi.

4. Alla luce delle

considerazioni che precedono emerge come l’operazione di vendita dei fogli di

PPP in questione sia riconducibile all’esercizio di un’attività lucrativa

indipendente e ciò in relazione all’acquisto e alla ristrutturazione del fondo

base part. n. __________ RFD __________, eseguita sotto la progettazione e

supervisione del ricorrente e della società a lui riconducibile.

Il

Tribunale federale ha ricordato, a più riprese, che anche una sola operazione

immobiliare può costituire un commercio professionale d’immobili se vi è chiara

intenzione di realizzare un reddito (StE 2004 B 91.3 N.4, RDAF 2005 II 37; DTF

125 II 113, ASA 67, 644, RDAF 1999 II 385).

Conseguentemente, l’UT ha

ritenuto un reddito aggiuntivo per l’imposta federale diretta di fr. 871'370.–

per il 2014 e di fr. 691'264.– nel 2015, derivanti dalla vendita, nei

rispettivi periodi fiscali, dei fogli di PPP __________ e __________ del fondo

base part. n. __________ RFD __________.

Come già accennato, non

bastano ad escludere il carattere professionale dell’operazione le affermazioni

del ricorrente, secondo cui egli sarebbe stato “costretto” ad acquistare

l’immobile al fine di non perdere i propri onorari rimasti insoluti dalla

società venditrice e gli appartamenti venduti sarebbero stati inizialmente

destinati alla locazione. Per quanto riguarda la prima questione, a ben vedere,

non fa che confermare che, al fine di scongiurare la perdita, ciò che realmente

interessava al ricorrente in relazione all’operazione immobiliare era il

conseguimento di un profitto, indipendentemente dal fatto che ciò avvenisse

tramite il percepimento di pigioni o dalla vendita dell’immobile. In relazione

alla seconda, ciò che è determinante è quanto avvenuto, cioè la vendita con un

importante profitto; l’intenzione professata è peraltro contraddetta dal fatto

che poco dopo l’acquisto i comproprietari abbiano costituito l’immobile in PPP,

cosa che non sarebbe stata necessaria per cedere in locazione gli appartamenti.

5. 5.1.

L’insorgente lamenta poi

il fatto che nella tassazione impugnata manchino le “correzioni che andavano

fatt[e] d’ufficio” e “almeno quelle per i debiti (imposte) e in

particolare per gli importi delle assicurazioni sociali dovuti”,

rimproverando all’autorità fiscale di computargli un reddito senza correggere

le deduzioni.

In effetti, né nella

decisione impugnata, né nelle osservazioni al ricorso vi è alcun accenno alla

deduzione dei contributi AVS dovuti in relazione al reddito da attività

lucrativa indipendente costituito dal guadagno derivante dal commercio professionale

di immobili conseguito da RI 1.

Occorre pertanto esaminare

se per gli anni fiscali in discussione, il ricorrente avesse diritto a vedersi

dedotti gli accantonamenti per i contributi AVS.

5.2.

Nell’ambito

privato, un costo è deducibile al momento della sua scadenza, che coincide al

più presto con quello della fatturazione (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,

Kommentar zum Zürcher Steuergesetz, 4a ediz., Zurigo 2021, §

50, n. 90, p. 878; Bugnon,

in: Noël/Aubry Girardin [a cura di], Commentaire de la LIFD, 2a ed.,

Basilea 2017, n. 3 ad art. 41 LIFD, p. 919). Criteri diversi vigono nell’ambito

della sostanza commerciale, dove il principio di imparità esige che i costi e

le perdite siano presi in considerazione già nel momento in cui vengono

provocati e riconosciuti. Per quanto concerne le spese, non si deve pertanto

attendere il momento in cui i creditori faranno valere le loro pretese, ma si

deve tener conto delle uscite patrimoniali, già nel momento in cui si concretizzano,

mediante ammortamenti e accantonamenti per ridurre gli utili (Reich/Hunziker, in: Zweifel/Beusch [a

cura di], Kommentar zum DBG, 4a ed., Basilea 2022, n. 16b ad

art. 25 LIFD, p. 612).

Anche nel caso di un

contribuente che esercita un’attività lucrativa indipendente, il momento in cui

un costo è deducibile dipende tuttavia dal fatto che si applichi il principio

“di competenza” (Soll-Methode) o “di cassa” (Ist-Methode). I

contribuenti che sono obbligati a tenere – o tengono volontariamente – una contabilità

commerciale, sottostanno al principio di competenza. Un costo è dunque

deducibile nel momento in cui sorge l’obbligo. Per i restanti contribuenti, si

applica il principio di cassa ed è dunque determinante il momento del pagamento

da parte del debitore (Richner/Frei/Kaufmann/Rohner,

op. cit., § 50, n. 83, p. 877).

5.3.

Nella

fattispecie in esame, RI 1 sostiene che i redditi derivanti dalla vendita dei

fogli di PPP __________ e __________ del fondo base part. n. __________ RFD __________

costituiscano degli utili in capitale conseguiti nella realizzazione di

sostanza privata. Per tale ragione, benché il ricorrente tenga una contabilità,

negli anni 2014 e 2015 non sono stati registrati tali redditi né, di

conseguenza, risulta alcun accantonamento per il pagamento dei contributi AVS

in relazione a tali guadagni.

Ora,

dal momento che, contrariamente a quanto ritiene RI 1, l’autorità fiscale ha (correttamente)

considerato quale reddito dell’attività lucrativa indipendente il guadagno

derivante dal commercio professionale di immobili ripreso dalla decisione di

tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, si giustifica di dedurre, nel

calcolo dell’imposta federale diretta, il consueto accantonamento per i

contributi AVS.

In queste circostanze,

nella misura in cui concernono la (mancata) deduzione dell’accantonamento per

contributi AVS, le decisioni impugnate sono annullate e gli atti sono rinviati

all’Ufficio di tassazione per una nuova decisione. Del fatto che solo in sede

di ricorso il contribuente abbia fatto valere la deduzione in questione verrà

tenuto conto ponendo a suo carico gli oneri processuali e non assegnando

indennità per ripetibili.

6. Di conseguenza, il

ricorso è respinto.

Tassa di giustizia e spese

processuali sono a carico del ricorrente, soccombente.

Per questi motivi,

visto per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. 1.1. Nella

misura in cui concerne l’assoggettamento all’imposta federale diretta del

reddito da attività lucrativa indipendente derivante da commercio professionale

dei fogli di PPP __________ e __________ del fondo

base part. n. __________ RFD Lugano, il ricorso è respinto.

1.2. Nella

misura in cui concerne la mancata deduzione degli accantonamenti per i

contributi AVS, le decisioni IC e IFD 2014 e 2015 del 5 giugno 2024 sono annullate

e gli atti sono rinviati all’Ufficio circondariale di tassazione di

Lugano affinché si pronunci nuovamente.

2. Le

spese processuali consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 4’000.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 4’100.–

sono a carico del

ricorrente.

Non si assegnano

ripetibili.

3. Contro il presen Copia

per conoscenza:

-

municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: Il

cancelliere: