Procedura: sproporzione fra entrate e uscite, onere della prova, reddito presunto, mutuo ipotecario assunto da persone in società semplice

Incari n.

80.2024.168

80.2024.169

Lugano

4 agosto 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

cancelliere

Francesco

Sciuchetti

parti

RI 1

RI 2

entrambi

rappr. da: RA 1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 30 luglio 2024 contro la decisione del 17 luglio 2024 in materia di IC e IFD

2014.

Fatti

Fatti

A. __________ (__________),

cittadino __________, è coniugato con __________ (__________), che si è

trasferita in Svizzera dal 1° agosto 2013.

B.

a.

I contribuenti, non

presentavano la dichiarazione fiscale IC/IFD 2014, neppure dopo la diffida del

19 aprile 2016. Motivo per il quale con decisione di tassazione d’ufficio del

19 ottobre 2016, l’RS 1 (UT) commisurava il reddito imponibile in fr. 164'500.-

per l’IC (determinante per l’aliquota di fr. 170'500.-) e in fr. 162'000.- per

l’IFD (fr. 167'900.- il reddito determinante per l’aliquota) e la sostanza in

fr. 1'871'000.- (sostanza determinante per l’aliquota fr. 1'937'000.-).

I contribuenti venivano

avvertiti che la tassazione d’ufficio era stata eseguita in applicazione degli

artt. 204 cpv. 2 della LT e 130 cpv. 2 della LIFD e che la stessa poteva essere

impugnata unicamente con il motivo della manifesta inesattezza. Il reclamo

avrebbe dovuto essere inoltre motivato e indicare eventuali mezzi di prova:

allo stesso doveva essere allegata la dichiarazione d’imposta debitamente

compilata e corredata da tutti i certificati, attestazioni, documenti (ecc.),

in caso contrario il gravame sarebbe stato dichiarato irricevibile.

b.

Con reclamo 16/17 novembre

2016 __________ impugnava la tassazione d’ufficio relativa al periodo fiscale

2014, indicando: “Nei prossimi giorni sarà mia premura inoltrare le

dichiarazioni fiscali per gli anni 2013-2014 e 2015”. Il 29 novembre 2014, __________

trasmetteva la dichiarazione fiscale 2014.

C.

a.

Con richiesta di documentazione del 1° marzo 2018, l’UT, a

seguito dei reclami presentati contro le decisioni di tassazione 2011 e 2014,

chiedeva la trasmissione del “bilancio e conto perdite e profitti delle società

estere e delle loro partecipate in forma diretta o indiretta: __________, __________”.

Inoltre, per le operazioni immobiliari intraprese nei Comuni di __________, __________,

__________ e __________ venivano richieste le comprove del pagamento degli

importi versati e conseguiti dalle stesse.

b.

Con risposta del 30 aprile

2018, la __________, trasmetteva i bilanci ed il conto perdite della società __________

nonché della __________.

Trasmetteva anche i

giustificativi dei pagamenti e dei versamenti relativi alle operazioni

immobiliari di __________, __________.

D. Con missiva del 29

gennaio 2020, seguita da un richiamo del 5 marzo 2020, l’autorità di tassazione

chiedeva la trasmissione della documentazione seguente:

·

Copia dell’atto costitutivo della __________;

·

(…)

·

Osservazioni in merito

all’allegato calcolo entrate / uscite dell’anno 2014 dal quale risulta

un’insufficiente disponibilità finanziaria per il sostentamento (…);

·

Eventuali osservazioni relative

alle valutazioni delle società: __________; __________; __________; __________.

E. I successivi

accertamenti fiscali sono stati demandati dall’UT all’Ispettorato fiscale. Ne

sono seguiti molteplici scambi di corrispondenza cartacea e telematica tra le

parti, oltre ad incontri, con i quali sono stati sottoposti i calcoli del

dispendio al contribuente.

F. Con richiesta di

documentazione del 21 marzo 2024 l’UT invitava il contribuente, per il tramite

del rappresentante, la __________, a trasmettere: “Eventuali ulteriori

documenti o osservazioni a comprova del consumo del numerario 2011 (…)”, ed

inoltre anche la “Comprova dell’esistenza del debito presso __________

relativamente all’operazione di __________ (deve in particolar modo essere

chiara l’evoluzione dell’ammontare del debito dal 2014 ad oggi)”.

Il reclamante veniva

inoltre avvertito del fatto che le decisioni impugnate avrebbero potuto essere

riviste a suo sfavore (“reformatio in pejus”), con l’aggiunta di altri

redditi, definiti in fr. 390'000.-.

La documentazione avrebbe

dovuto essere prodotta entro il 10 aprile 2024.

L’autorità fiscale

informava il contribuente che – in caso di inosservanza della richiesta – il

reclamo sarebbe stato deciso in base alla documentazione già a disposizione

dell’autorità e gli elementi imponibili sarebbero stati decisi come segue:

2014 –

Reclamo su tassazione d’ufficio

·

Titoli e capitali totale

rettificato in CHF 2'431'772, differisce rispetto alla dichiarazione presentata

nelle seguenti voci:

­

Valore (…) __________ da CHF

50'000 (nominale) a CHF 175’000

·

Azzeramento numerario in quanto

non comprovato

·

Salario considerato al netto delle

spese professionali e oneri assicurativi chiesti in deduzione (al netto CHF

53'925)

·

Aggiunta forfait per spese di

manutenzione immobili esteri per CHF 1’500

·

Aggiunta reddito d’altra fonte per

CHF 130’000

·

Valore locativo di __________

confermato in CHF 27'330 lordi

·

Aggiunta reddito d’altra fonte per

CHF 390’000

G. Con

decisione di tassazione dopo reclamo del 17 luglio 2024, l’UT ha notificato ai

reclamanti la decisione dopo reclamo, nella quale ha commisurato il reddito

imponibile in fr. 379'800.- per l’IC (determinante per l’aliquota in fr.

437'600.-) e in fr. 399'200.- per l’IFD (determinante per l’aliquota fr.

457'200.-) e la sostanza in fr. 2'022'000.- (determinante per l’aliquota fr. 2'090'000.-).

La motivazione era la seguente:

Con tempestivo reclamo del 16 novembre 2016 i

contribuenti contestavano svariate voci della decisione di tassazione.

Dopo ampia e lunga

valutazione, richieste e scambi di corrispondenza è stata inviata, in data 21

marzo 2024, una richiesta documentazione (sollecitata in data 4 giugno 2024)

volta a chiarire gli ultimi aspetti rimasti non chiari e che avrebbero portato

ad una decisione peggiorativa (reformatio in peius) per gli anni 2011, 2013 e

2014 in particolare per l’aggiunta di un reddito d’altra fonte per

insufficienza di disponibilità finanziaria (problematica principale deriva

dalla mancata comprova del consumo di numerario, tema trattato in maniera

estensiva e discusso in più occasioni ma mai giustificato).

Richiesta che aveva come primo

termine il 10 aprile 2024, richiamo come termine ultimo il 30 giugno 2024, in

data 1 luglio 2024 è stata inviata una richiesta di proroga al 30 settembre

2024, richiesta negata con la lettera del giorno successivo.

Non avendo ricevuto la

documentazione richiesta la decisione dopo reclamo è evasa in base a quanto

discusso e riassunto nella lettera del 21 marzo 2024.

H. Con tempestivo ricorso

alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2, rappresentati dalla __________,

impugnano la decisione su reclamo. Nel dicembre 2013, __________ avrebbe

partecipato, in veste di socio di una società di persone (in ragione di 1/3),

all’operazione immobiliare __________, mediante un finanziamento di fr.

55'700.-. Nessun altro esborso sarebbe stato addebitato a lui o a conti bancari

a lui riferiti. L’istituto di credito che finanziava l’operazione, __________, avrebbe

a sua volta partecipato all’operazione immobiliare. Tra i soci vi sarebbe stato

anche __________, il quale sarebbe poi stato oggetto di “note vicende” di

cronaca, che avrebbero provocato l’interruzione dell’operazione immobiliare. Anche

le relazioni con la __________ sarebbero cessate e, attualmente, il ricorrente sarebbe

parte di un contenzioso che lo oppone a quest’ultima. __________ir gli avrebbe

infatti fatto notificare un precetto esecutivo per oltre fr. 2'800'000.-. L’UT avrebbe

avuto accesso alle ricostruzioni operate dal Ministero pubblico.

Nonostante il

contribuente abbia fornito ogni prova atta a dimostrare che l’unico impiego di

denaro nella precitata operazione è consistito nell’esborso di fr. 55'700.-,

l’autorità fiscale gli avrebbe arbitrariamente “attribuito… il prezzo

d’esercizio (CHF 433'000.-) considerando questo importo nel dispendio” e

“non avrebbe del resto neppure preso in considerazione il debito ipotecario

generato dall’operazione immobiliare __________, __________”. Al 31

dicembre 2014 risulterebbero debiti ipotecari nei confronti della __________

pari a fr. 2'128'391 e fr. 91'250.-, oltre agli interessi passivi di fr.

1'985.-.

Motivo per il quale il

ricorrente chiede di rivedere il calcolo del dispendio, prendendo in

considerazione unicamente l’impiego di fr. 55'700.- (e non di fr. 433'000.-) e

tenendo conto di 1/3 del debito ipotecario complessivo con __________ pari a

fr. 739'881.-.

I. Con osservazioni del

7 agosto 2024, l’UT di __________, dopo aver preliminarmente indicato che la

problematica relativa all’acquisto del mappale di __________ è stata ampiamente

discussa, rileva che il contribuente ha acquistato 1/3 “del fondo in

questione per CHF 489'000.-“ e che “asserisce di aver finanziato il

tutto solo con CHF 55'700 ma non è stata provata l’esistenza di un’ipoteca a

carico del contribuente relativa all’acquisto”. Secondo l’UT, comprovata

risulterebbe unicamente l’esistenza di un contenzioso con la banca, “che

potrebbe essere relativo alla fase successiva all’acquisto”. Ad ogni modo,

la genesi del debito non sarebbe chiara. Il fisco conclude affermando che “anche

ammesso che __________ abbia ottenuto un terreno con un valore di 489'000

pagandolo CHF 55'700 vi sarebbe comunque una prestazione imponibile che sia

donazione, distribuzione dissimulata di utile, prestazione valutabile in denaro

o altro, in assenza di documenti chiari si è intrapresa [l]a strada ritenuta

più plausibile”.

L. All’udienza del 28

aprile 2025, il ricorrente ha contestato il reddito d’altra fonte stabilito dall’autorità

fiscale e ha prodotto il contratto di finanziamento quadro del 23 aprile 2014

della __________, una cronologia dell’operazione immobiliare di __________, un

riassunto dell’evoluzione del debito e dei relativi interessi, il precetto

esecutivo spiccato dalla __________, una convenzione e un riconoscimento di

debito del 9 ottobre 2023, due estratti conto della __________ e un estratto

conto della Banca __________.

L’autorità fiscale ha

ribadito che mancherebbe la prova del finanziamento per l’acquisto del terreno.

__________ si è impegnato

a richiedere all’istituto di credito il rilascio degli attestati fiscali

relativi al finanziamento sia dell’acquisto del terreno sia della costruzione

per i periodi fiscali a partire dal 2014.

M. Con

risposta del 23 maggio 2025, l’insorgente ha prodotto gli estratti di due conti

della __________, a comprova dell’impiego di mezzi propri, e ha fornito

ulteriori dettagli circa il debito esistente, nel 2014, nei confronti della __________.

Secondo il ricorrente,

l’ampia documentazione trasmessa al Tribunale corroborerebbe la prova del fatto

che, per l’operazione immobiliare avvenuta nel 2014, la somma di fr. 55'700.- è

l’unico importo bonificato.

Diritto

1. Contestata nel caso

concreto è l’aggiunta di altri redditi per fr. 390'000.- operata dall’UT sulla

base del calcolo delle entrate e delle uscite del 2014. Litigiosa nel periodo

fiscale sub judice è in particolare la questione del finanziamento

dell’acquisto del terreno di cui alla part. n. __________ RFD __________ da

parte di __________ e dei soci __________ e __________, avvenuto, secondo la

tesi del ricorrente, tramite la concessione di un prestito ipotecario dalla

Banca __________. Il suo unico apporto in capitale sarebbe consistito in un

versamento di fr. 55'700.- risalente al 2013. Da parte sua l’autorità fiscale

ha ritenuto insufficienti le prove apportate in merito alla genesi e allo scopo

del mutuo ipotecario ottenuto, che sembrerebbe riferirsi unicamente alla fase

di edificazione del fondo.

Considerandi

2.

2.1.

Secondo gli articoli 123

cpv. 1 LIFD e 196 LT, le autorità di tassazione determinano, con il

contribuente, le condizioni di fatto e di diritto per una imposizione completa

ed esatta. La procedura di tassazione è in tal modo caratterizzata dalla

collaborazione reciproca dell’autorità di tassazione e del contribuente

(procedura di tassazione mista). Il contribuente deve fare tutto il necessario

per consentire una tassazione completa ed esatta (articoli 126 cpv. 1 LIFD e

200.

cpv. 1 LT). Deve in particolare compilare la dichiarazione d’imposta in

modo completo e veritiero (articoli 124 cpv. 2 LIFD e 198 cpv. 2 LT) e allegare

i documenti necessari (articoli 125 LIFD e 199 LT). Su domanda dell’autorità di

tassazione, deve fornire informazioni orali e scritte, soprattutto quando, alla

luce della dichiarazione d’imposta, sorgono delle domande, per esempio a

proposito dei redditi, delle spese per il loro conseguimento o dell’evoluzione

patrimoniale (cfr. articoli 126 cpv. 2 LIFD e 200 cpv. 2 LT). Il contribuente è

in tal modo reso responsabile per l’esattezza della propria dichiarazione.

Secondo gli articoli 130

cpv. 2 prima frase LIFD e 204 cpv. 2 prima frase LT, l’autorità di tassazione

esegue la tassazione d’ufficio, in base a una valutazione coscienziosa, se il

contribuente, nonostante diffida, non soddisfa i suoi obblighi procedurali

oppure se gli elementi imponibili non possono essere accertati esattamente per

mancanza di documenti attendibili. Oltre alla condizione della diffida, la

legge fa dipendere la procedura di tassazione d’ufficio dall’adempimento di due

condizioni: 1) che il contribuente non abbia soddisfatto i suoi obblighi

procedurali oppure 2) che gli elementi imponibili non possano essere accertati

esattamente per mancanza di documenti attendibili. Un’interpretazione letterale

di questa disposizione (congiunzione “oppure”) lascia intendere che le due

condizioni siano alternative. In virtù di una simile interpretazione,

basterebbe la violazione degli obblighi di procedura perché l’autorità di

tassazione possa procedere alla tassazione d’ufficio (dopo diffida). Secondo la

giurisprudenza costante, tuttavia, il diritto di procedere ad una tassazione

d’ufficio presuppone fondamentalmente che, dopo l’esame intrapreso

dall’autorità di tassazione, sussista un’incertezza nei fatti, che impedisce a

quest’ultima di procedere alla tassazione in modo completo e esatto (sentenza

TF n. 2C_3/2019 del 4 luglio 2019 consid. 6.2 e giurisprudenza citata).

2.2

Secondo la giurisprudenza

del Tribunale federale, una tassazione d’ufficio può essere intrapresa non solo

se gli elementi imponibili non possono essere accertati esattamente per

mancanza di documenti attendibili, ma anche quando le circostanze di fatto determinanti

per la tassazione non possono essere accertate, sebbene il contribuente non abbia

violato alcun obbligo procedurale, vale a dire se l'incertezza dei dipende da

altre ragioni, che non possono essere superate (sentenza 2C_179/2016 e

2C_180/2016 del 9 gennaio 2017 consid. 3.1 e giurisprudenza citata; v. anche Zweifel/Hunziker, in: Zweifel/Beusch [a

cura di], Kommentar zum DBG, 4a ed., Basilea 2022, n. 41 ad art. 130

LIFD, p. 2203).

2.3

Al

contribuente spetta dimostrare l’esattezza degli elementi dichiarati, mentre

spetta all’autorità fiscale portare la prova degli elementi imponibili che non

sono stati dichiarati, ma comunque accertati. Quando un fatto non può essere

provato, è colui al quale incombe l’onere della prova che deve sopportarne le

conseguenze. Se le prove raccolte dall’autorità fiscale rilevano l’esistenza di

elementi imponibili non dichiarati, allora appartiene nuovamente al

contribuente stabilire l’esattezza delle sue allegazioni. Il ribaltamento

dell’onere della prova è giustificato dagli elementi sufficientemente

comprovanti raccolti dall’autorità di tassazione. Se l’autorità fiscale giunge

alla conclusione che si realizza un’incertezza fattuale, allora potrà e dovrà

procedere ad una valutazione dei fattori imponibili, segnatamente con l’ausilio

di coefficienti sperimentali, dell’evoluzione del patrimonio o di un’analisi

del tenore di vita del contribuente (cfr. articoli 130 cpv. 2 LIFD e 204 cpv. 2

LT; sentenza TF 2C_1101/2014 del 23 novembre 2015, consid. 3).

3.

3.1.

Nella fattispecie, come

visto, nonostante abbia rinunciato ad una tassazione d’ufficio in senso

stretto, per l’anno 2014 l’UT ha imputato al ricorrente un reddito di fr.

390'000.-, corrispondente all’ammanco scaturente dal seguente calcolo del

dispendio.

Calcolo Entrate /

Uscite anno 2014

Attivi

1.1.20[14]

31.12.20[14]

Entrate

Uscite

Titoli, capitali e numerario

19’500

57’965

38’465

Numerario

150’00

165’000

15’000

Prestiti

1'823’400

1'655’321

168’079

Sostanza aziendale netta

189’250

189’250

Adeguamento prestiti con corsi EUR/CHF medi

8’488

Acquisto immobili (comprese quote indivisioni)->

433k __________ + 139k __________

572’533

Rinunce crediti __________

25’397

Passivi

1.1.20[14]

31.12.20[14]

Debiti privati

900’000

1'015’098

115’098

Proventi

Salari e altri emolumenti

67’378

Reddito titoli e capitali dedotta IP

13.

Affitti incassati

6’000

Oneri

Spese professionali

4’800

Oneri assicurativi

8’640

Spese immobili

4’200

Interessi passivi

13’037

Spese titoli

100.

Alimenti, rendite e oneri permanenti pagati

12’130

Ufficio registro __________

12’130

Acquisto auto

10’000

Rate auto

8’865

Spese acquisto __________ (valutate 3%)

14’670

Minimo vitale coniugi e figli

32’400

Totali

356’568

748’725

Disponibilità anno

20[14]

-392’157

Disponibilità mensile

-32’680

Ora, secondo la

giurisprudenza del Tribunale federale, se le spese private e l’evoluzione

patrimoniale del contribuente fanno emergere un ammanco, l’autorità di

tassazione ha il diritto di aggiungere ai redditi dichiarati un importo

aggiuntivo stabilito per apprezzamento. Spetta poi al contribuente dimostrarne

l’inesattezza (sentenza TF n. 2C_183/2017 e n. 2C_185/2017 del 6 marzo 2017

consid. 3.4).

3.2

Come anticipato in

narrativa, l’UT e l’Ispettorato fiscale hanno a più riprese sottoposto al

ricorrente un calcolo delle entrate e delle uscite, dal quale emergeva

un’importante mancanza di disponibilità finanziaria, invitandolo a prendere

posizione.

Malgrado i numerosi scambi

di corrispondenza e di documentazione intercorsi con il rappresentante del contribuente,

proseguiti anche dopo il reclamo, l’UT non ha ritenuto sufficientemente provata

l’esistenza di un debito ipotecario a suo carico relativo all’acquisizione del

fondo part. n. __________ RFD __________. Ha quindi confermato il calcolo del

dispendio, nel quale ha computato, alla voce “Acquisto immobili”, l’importo di fr.

433'000.-, corrispondente a un terzo del prezzo di acquisto del terreno e del

residuo prezzo di acquisto del diritto di compera. Da cui un’eccedenza negativa

riportata alla voce “Altri redditi” nella decisione di tassazione per fr.

390'000.-.

Il ricorrente, da parte

sua, ritiene di aver ampiamente documentato l’esistenza di un debito ipotecario

a suo carico al 31 dicembre 2014, relativo all’operazione immobiliare “__________”

a __________, pari a fr. 2'219’641.-, di cui un terzo risulterebbe a suo

carico, oltre a interessi passivi per complessivi fr. 1'985.–.

4.

4.1.

Ora, gli atti contenuti nel

fascicolo permettono di ricostruire l’operazione immobiliare nei seguenti

termini.

4.2

Con atto pubblico rogato

dal notaio __________ in data 11 dicembre 2013, __________, __________ e __________

in ragione di un terzo ciascuno, hanno acquistato dalla __________ SA e dalla __________

SA, un diritto

di compera sul fondo part. __________ RFD __________, al prezzo

di fr.

587’000.-. Di tale somma, fr. 117'000.- risultavano già versati

sui conti delle società cedenti (vedi bonifici del 10 dicembre 2013 di fr.

55'700.- di __________ e di fr. 55'700.- e fr. 5'700.- di __________ sul cont__________,

intrattenuto presso la Banca __________ n. __________, ed i versamenti del

giorno seguente di fr. 58'500.- ciascuno a favore di __________ SA e di __________

SA) mentre i restanti fr. 470'000.- avrebbero dovuto essere corrisposti al più

tardi al momento dell’esercizio del diritto di compera.

I cessionari avevano

inoltre già versato, prima della stipula dell’atto, un importo di fr. 50'000.-

alle cedenti, somma che era stata a sua volta corrisposta da queste ultime

società ai concedenti il diritto di compera.

L’importo complessivo di

fr. 167'000.-, già versato, doveva considerarsi quale pena convenzionale in

caso di mancato esercizio del diritto di compera.

Qualora tale diritto fosse

stato effettivamente esercitato, fr. 117'000.- sarebbero stati imputati quale

acconto sul prezzo della cessione, mentre fr. 50'000.- avrebbero rappresentato

il rimborso dell’acconto versato a titolo di prezzo di vendita del fondo.

Il prezzo di acquisto del

fondo stabilito dal diritto di compera era di fr. 880'000.–.

4.3

Con “contratto fiduciario”

(“Treuhandvertrag mit Baukreditkontrolle”)

e

relativo contratto quadro del 23 aprile 2014 stipulato tra la Banca __________,

la __________, __________, __________ e __________, la banca ha concesso un credito di

costruzione complessivo di fr. 3'200'000.-, suddiviso in due

linee distinte: una da fr. 2'950'000.- e l’altra da fr. 250'000.-,

per la realizzazione di un edificio plurifamiliare sul predetto fondo di __________.

Nello stesso atto, i costi di costruzione sono stati stimati in fr. 2'550'000.-,

mentre quelli per l’acquisto del terreno

in

fr. 1'450'000.-.

Dall’esame dei movimenti

relativi al conto di costruzione intestato a “__________ c/o __________ Sagl”

e riferito al credito di fr. 2'950'000.-, risultano in particolare un accredito

il 30 aprile 2014 di fr. 133'000.- con l’indicazione “Bonifico fondi propri

part. __________ RFD di __________” ed un addebito in data 30 aprile 2014

pari a fr.

1'300'000.– a favore del notaio __________. Tale importo

corrisponde alla somma del saldo del prezzo del diritto di compera

(fr. 587'000.- meno l’acconto di fr. 167'000.- = fr. 420'000.-) e del prezzo di acquisto

del fondo (fr. 880'000.-).

4.4

Tra i documenti allegati

dal ricorrente a comprova dell’esistenza di un debito ipotecario a suo carico

nel periodo fiscale sub judice, figurano inoltre i rendiconti degli

interessi e del capitale per l’anno 2014 relativi ai due conti

di costruzione __________ e __________) entrambi intestati alla __________

presso l’indirizzo di __________ Sagl.

Il primo, riferito al

credito di fr. 2'950'000.-, evidenzia un saldo contabile negativo al 31 dicembre 2014 di fr.

2'128'390.90, interessi per fr. 5'849.53 e commissioni per fr.

17'761.90.

Il secondo, relativo al credito di fr. 250'000.-, riporta invece un saldo contabile

negativo, alla fine del 2014, di fr. 91'250.-, con interessi per fr.

106.27

e commissioni per fr. 339.70.

In entrambi figura

l’annotazione “Si prega di conservare a scopi fiscali”. Si tratta dunque di

attestazioni fiscali secondo gli articoli 127 cpv. 1 LIFD e 43 cpv. 1 LAID

4.5

La relazione d’affari relativa

al credito ipotecario risulta essere stata disdetta dalla Banca __________, con

lettera indirizzata a __________, il 14 maggio 2018. Il 16 maggio 2019

l’istituto di credito ha fatto spiccare nei confronti di __________ un precetto

esecutivo per l’importo di fr. 2'863'967.05 oltre interessi al 10% dal 6

ottobre 2015, indicando quale titolo di credito:

“Rahmenvertrag für Bau- und

Grundpfandkredite” (Contratto quadro per credito di costruzione e ipotecario)

del 23./24.04.2014. “Sicherungsübereignung” (Trasferimento a titolo di

garanzia) del 23./24.04.2014. Cartelle ipotecarie registrali di 1° grado di CHF

550'000.-, CHF 612'000.-, CHF 550'000.-, CHF 908'000.-, CHF 580'000.- oltre

int. 10%, con diritto di subingresso come da allegato.

4.6

A sostegno della propria

tesi, secondo cui l’unico apporto di fondi propri da parte sua per l’acquisto e

l’edificazione del fondo sia consistito nell’importo di fr. 57'500.- versato

nel 2013, __________ ha versato agli atti una ricostruzione della Procura,

esperita, secondo quanto riferito, nell’ambito del processo a carico – fra gli

altri – di __________ e __________ per le note vicende giudiziarie relative

alla società __________ Sagl. Nella sintesi finanziaria di tale rapporto,

riguardo alla provenienza dei fondi propri, viene indicato quale unico

contributo di __________ l’importo di fr. 55'700.-. Nello stesso rapporto della

Procura, quanto ai fondi del conto costruzione, viene indicato che l’importo di

fr. 1'300'000.- sarebbe confluito nell’acquisto del terreno.

4.7

In considerazione di

quanto esposto, ricavato dagli atti presenti nel fascicolo fiscale del

contribuente, occorre ritenere apportata la prova dell’esistenza di un debito

ipotecario a suo carico, alla fine del periodo fiscale in questione, pari a

complessivi fr. 739'880.30 (2'219'640.90 / 3) e di interessi passivi di fr. 1'985.20

(5955.80 / 3) riferito anche all’acquisto del fondo part. n. __________ RFD __________.

5.

5.1.

Meno chiara risulta, invece,

la questione relativa ai fondi propri apportati nel periodo fiscale oggetto di

esame per l’acquisto del terreno. In particolare il contribuente non ha

spiegato in modo soddisfacente da chi, quando ed in quale forma siano stati

apportati i fondi propri necessari a coprire la differenza fra il prestito

ottenuto dalla banca di fr. 3'200'000.- ed i costi di acquisto del terreno e di

costruzione, quantificati dallo stesso istituto di credito in fr. 4'000'000.-.

5.2

Da un lato, come visto, la

Procura ha accertato che l’unico versamento effettuato da __________ a titolo

di capitale proprio ammonta a fr. 55'700.-. Dall’altro, nell’analisi della

richiesta di credito, la stessa ha indicato che la differenza tra il costo

complessivo del terreno e della costruzione pari a fr. 4'000'000.-, e l’importo

del credito richiesto, di fr. 3'200'000.-, sarebbe stata coperta mediante fondi

propri pari a fr. 800'000.-, così suddivisi:

- Acconti per fr.

300'000.-, indicati come “Mezzi propri per il terreno, di cui

fr. 167'000.- già versati”;

- Lavori propri per fr.

400'000.-, “Lavori propri che verranno fatturati a

completamento della vendita degli appartamenti”;

- Fondi propri liberi

per fr. 100'000.–, da versare in contanti alla banca.

5.3

In merito alla provenienza

dei fondi propri, oltre a spiegare l’origine dei fr. 167'000.- già versati nel

2013, viene indicato che un importo di fr. 133'000.– è stato apportato da tale

“__________” tramite il pagamento di una fattura.

Il bonifico di tale importo sul conto costruzione relativo al credito

ipotecario di fr. 2'950'000.- trova riscontro negli estratti prodotti dal

contribuente, ove figura, in data 30 aprile 2014, un accredito di fr. 133'000.-

con la causale “Bonifico fondi propri part. __________ RFD di __________”.

Secondo quanto riportato nel rapporto della Procura, tale somma proviene da un

conto cointestato alla __________, alimentato da un bonifico effettuato da __________

Sagl, il quale, a sua volta, è stato preceduto da un versamento di fr.

303'630.– da parte di __________ in relazione a una fattura emessa dalla Sagl

per lavori di costruzione di una palazzina a __________.

Dai bilanci di __________ Sagl emerge altresì un prestito di fr. 250'000.- a

favore di __________, la/il quale non disponeva della liquidità necessaria per

l’operazione di __________.

In coerenza con gli

accertamenti svolti in sede penale, appare plausibile che la somma di fr.

133'000.- – unitamente agli importi già versati nel 2013 per fr. 167'000.- –

sia stata destinata come fondi propri per un totale complessivo di fr. 300'000.-,

finalizzati all’acquisto del terreno. __________, pur essendo divenuto

proprietario del terreno in ragione di 1/3 ha tuttavia contribuito unicamente

in ragione di fr. 55'700.-. Nemmeno sembra avere apportato ulteriori fondi

propri per l’edificazione dell’immobile.

5.4

Su tali questioni l’UT non

si è pronunciato, avendo rigettato in toto l’esistenza di un debito ipotecario

riferito all’acquisto del terreno ed avendo semplicemente computato un terzo

del residuo prezzo di acquisto del fondo pari a fr. 1'300'000.-,ovvero, una

volta dedotti i fr. 55'700.- già versati nel 2013, fr. 433'000.-, quale uscita

nel calcolo del dispendio del contribuente.

Alla luce delle

conclusioni di questa Corte, che ha riconosciuto l’esistenza di un debito di

fr. 739'880.30, la questione dell’impiego di mezzi propri, così come ipotizzato

dalla Procura, necessita di un ulteriore approfondimento. Sebbene tale

riconoscimento consenta di risolvere la problematica del dispendio sollevata

dall’UT, il fatto che il contribuente abbia versato soltanto fr. 55'700.- per

l’acquisto di un terreno del valore di fr. 1'467'000.-, di cui è divenuto

proprietario per un terzo, solleva ulteriori interrogativi. Gli elementi emersi

dal fascicolo penale suggeriscono infatti che i restanti mezzi propri necessari

all’acquisto – stimati in complessivi fr. 300'000.-, di cui fr. 167'000.- già

versati nel 2013 – siano stati in realtà apportati da terzi.

Dovrà quindi essere

chiarito l’ipotizzato impiego di fr. 133'000.- (oltre ai fr. 167'000.- già

versati nel 2013) quali fondi propri da parte di terzi per l’acquisto del

terreno, e gli eventuali aspetti fiscali legati a tale apporto.

Parimenti dovrà essere

chiarito l’eventuale apporto di fondi propri (riferiti all’edificazione del fondo)

sotto forma di “lavori in proprio” da parte della __________ Sagl nel periodo

fiscale in questione, apporto che – secondo l’ipotesi della Procura – sarebbe tuttavia

avvenuto in tale modalità a partire dalla fine di aprile 2015, momento in cui

la società ha cessato l’emissione di fatture.

Pertanto, il fascicolo dovrà essere

rinviato all’UT per ulteriori accertamenti.

5.5

In tali circostanze, il

ricorso è parzialmente accolto, riconoscendo l’esistenza di un debito a carico

di RI 1 pari a fr. 739'880.30, oltre a interessi passivi per fr. 1'985.20. Di

conseguenza, l’importo di fr. 390'000.- riportato alla voce “Altri redditi”

derivante dal calcolo del dispendio viene eliminato.

Per il resto, la decisione

impugnata è annullata e gli atti sono rinviati all’autorità fiscale competente,

affinché proceda alle verifiche necessarie sugli aspetti fiscali relativi

all’ipotizzato apporto di fondi propri da parte di terzi.

6.

Visto l’esito del

ricorso, non si prelevano né tassa di giustizia né spese processuali. Non si

assegnano ripetibili in quanto non ne è stata fatta richiesta.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è parzialmente

accolto.

§ La

decisione di tassazione dopo reclamo del 17 luglio 2024 è riformata nel senso

che è riconosciuto un debito di fr. 739'880.30 ed interessi passivi di fr.

1'985.20. Conseguentemente, l’importo di fr. 390'000.- alla voce “Altri redditi”

è stralciato.

§§ Per

il resto la decisione impugnata è annullata e gli atti sono ritornati all’UT

affinché proceda nei propri incombenti.

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali. Non si assegnano ripetibili.

3. Contro il presen Copia

per conoscenza:

-

municipio di __________.

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: Il

cancelliere: