Imposta sugli utili immobiliari: trasferimenti imponibili, scioglimento di comproprietà, conguaglio in denaro, differimento escluso

Incarto n.

80.2024.215

Lugano

3 febbraio 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

cancelliera

Cristiana

Balestra Gamboni

parti

RI

1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 25 ottobre 2024 contro la decisione del 21 dicembre 2015 in materia di imposta

sugli utili immobiliari.

Fatti

Fatti

A. Con atto pubblico del

16 febbraio 2011, iscritto a Registro fondiario a far tempo dal 18 marzo 2011,

le sorelle RI 1 e __________ hanno sciolto la comproprietà e frazionato il

fondo n. __________ RFP __________. Dal suddetto fondo di 2'660 m2 sono

stati ricavati tre mappali:

·

il nuovo mapp. n. __________, di 413 m2, su cui

sorgeva anche l’abitazione;

·

il mapp. n. __________ di 800 m2, su cui sorgeva la

stalla;

·

il mapp. n. __________ di 1'447 m2, composto di prato

e strada.

Il mapp. n. __________ è

stato attribuito a RI 1, mentre i mappali n. __________ e n. __________ a __________.

Inoltre, __________ avrebbe

versato alla sorella, a titolo di conguaglio, un importo di fr. 60'000.‑,

“ritenuto che l’attuale aggravio ipotecario [sarebbe stato] assunto integralmente

dalla signora __________ e [avrebbe gravato] solo il nuovo mapp. __________”.

Nel contempo e con il

medesimo rogito, RI 1 donava il mappale n. __________ alla figlia __________, libero

da ogni aggravio ipotecario.

L’istromento notarile

specificava che “un’eventuale imposta sugli utili immobiliari verrà soluta

conformemente all’art. 127 della LT […], ritenuto che quella per il conguaglio

sarà pagata dalla proprietaria del mapp. n. __________”.

B. Con decisione del 26

novembre 2015, l’RS 1 (di seguito: UT) ha notificato a RI 1 la tassazione

dell’imposta sugli utili immobiliari, allestita d’ufficio, in quanto la

contribuente aveva presentato la dichiarazione in bianco. L’imposta era

calcolata come segue:

Valore di alienazione 110’000

Valore

di investimento deducibile

Valore

di stima di 20 anni fa 12'950

Costi

di acquisto e di vendita 3'000

Utile

imponibile totale 94’050

Imposta dovuta (durata > 30

anni, aliquota 4%) 3’762

La

decisione era così motivata:

Ai sensi dell’art. 124 LT viene imposto lo

scioglimento della comproprietà iscritto a registro fondiario il 18.03.2011.

A

seguito del frazionamento della part. __________ RFP di __________ il mappale __________,

nuovo stato, viene attribuito alla signora RI 1 mentre i nuovi mappali __________

e __________ vengono assegnati alla Signora __________.

A

valere quale conguaglio la Signora __________ verserà un importo di

fr. 60'000.‑ alla signora RI 1. Oltre a ciò l’ipoteca di fr. 100'000.‑

gravante l’originaria part. __________ viene assunta integralmente dalla

Signora __________ e andrà a gravare solo il nuovo mappale __________.

Questo

significa che oltre al conguaglio di fr. 60'000.‑ il valore della

cessione viene aumentato di fr. 50'000.‑ che corrisponde alla metà

del debito assunto dalla nuova proprietaria del mappale __________.

Quale

deduzione viene ammesso il corrispettivo valore di stima di 20 anni fa

unitamente alla quota parte del 50% delle spese legate all’operazione.

L’imposta

sugli utili immobiliari viene assunta […] dalla proprietaria del mappale __________,

nuovo stato, Signora RI 1.

Il

fatto che tale corrispettivo non sia ancora stato versato è ininfluente ai fini

dell’imposta sugli utili immobiliari che si basa su quanto pattuito tramite

l’atto notarile appena citato.

C. Il 21 dicembre 2015, RI

1 presentava reclamo contro la tassazione, argomentando che “le cifre indicate,

conguaglio Fr. 60'000.‑ a [suo] favore, debito ipotecario

Fr. 100'000.‑ a carico di __________, [avevano] l’unico scopo

di compensare equamente il valore della comproprietà divisa”.

Con lettera del 25 gennaio

2016, l’avv. __________, rappresentante della contribuente e della sorella, integrava

il reclamo, aggiungendo che “invece dei previsti Fr. 60'000.‑

pattuiti con il rogito n. __________ del 16.2.2011, […] ne ha ricevuti solo

Fr. 35'000.‑ in quanto la sorella __________ ha venduto ad un

prezzo inferiore di quanto calcolato in occasione dello scioglimento”.

D. Con decisione del 24

ottobre 2024, l’UT ammetteva il reclamo “come a domanda”, rettificando il

valore di alienazione in fr. 85'000.‑. Nel contempo, riduceva anche

il “valore di stima di 20 anni fa” da fr. 12'950.‑ a

fr. 4'216.–. Pertanto, l’imposta dovuta ammontava a fr. 3'111.35 (4%

di fr. 77'784.‑).

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 si aggrava contro la decisione su

reclamo.

Premettendo che, il 16

febbraio 2011, lei e la sorella __________ avevano sciolto la comproprietà del

mappale __________ di __________, frazionandolo e creando altri due nuovi

mappali, il __________ e il __________, intavolati a nome della sorella e che,

nel contempo, la ricorrente aveva donato alla figlia __________ la nuova

particella n. __________; l’insorgente afferma di non aver venduto niente e di

non essere a conoscenza del fatto “di aver fatto reclamo su una tassa (TUI),

anche perché non [aveva] ricevuto nessuna decisione prima di questa”.

F. Nelle sue

osservazioni al ricorso, l’UT “fa notare come la tassazione sia riferita

allo scioglimento della comproprietà a suo tempo operato” e rileva che “il

reclamo era stato presentato dalla contribuente in data 21 dicembre 2015 con

chiaro riferimento alla decisione di prima istanza datata 26 novembre 2015”.

Diritto

1. Con il suo ricorso, RI

1 sostiene di non essere “a conoscenza di aver fatto un reclamo su una tassa

(TUI), anche perché non h[a] ricevuto nessuna decisione prima di questa, che

rit[iene] di non dover[e]”.

La ricorrente solleva dunque

due censure, una formale ed una materiale.

La prima riguarda il

ricevimento della decisione di tassazione e il conseguente reclamo.

Nel merito, l’insorgente

ritiene invece di non dover corrispondere alcuna imposta sugli utili

immobiliari.

Considerandi

2.

2.1.

Per quanto attiene alla

censura formale sollevata dalla ricorrente, ovvero il ricevimento della

decisione di tassazione e il conseguente reclamo, ai sensi dell’art. 213 LT, in

materia di imposizione degli utili immobiliari, in mancanza di norme particolari

sono applicabili per analogia le disposizioni della procedura ordinaria di

tassazione (art. 195-208 LT).

L’autorità di tassazione

notifica la tassazione all’alienante (art. 216 cpv. 1 LT).

Contro la notifica di

tassazione è dato reclamo secondo gli articoli 206-208 e ricorso secondo gli

articoli 227-231 (art. 216 cpv. 2 LT).

2.2

Come visto, l’UT notifica

la decisione di tassazione all’alienante. Nella fattispecie, la decisione di

tassazione è stata notificata alla ricorrente, in __________ ad __________, con

la data del 26 novembre 2015. I rimedi giuridici in calce alla decisione

invitavano la contribuente a voler presentare il reclamo per iscritto all’RI 1

entro 30 giorni dalla sua notifica.

Il 21 dicembre 2015, la

ricorrente inoltrava personalmente “regolare RECLAMO contro la notifica

della tassazione sugli utili immobiliari intimata in data 26.11.2015”, con

la motivazione che “le cifre indicate, conguaglio Fr. 60'000.‑ a

mio favore, debito ipotecario Fr. 100'000.‑ a carico di __________, [avevano]

l’unico scopo di compensare equamente il valore della comproprietà divisa”.

Chiedeva altresì di essere sentita per poter chiarire gli accordi risultanti

dall’istromento notarile e informare correttamente l’autorità.

2.3

Ora, sostenere di non

essere “a conoscenza di aver fatto un reclamo su una tassa (TUI)” come afferma

la ricorrente, appare quantomeno temerario.

Infatti, il 22 dicembre

2015.

alla ricorrente veniva confermata da parte dell’autorità di tassazione la

ricezione del reclamo contro la decisione di tassazione dell’imposta sugli

utili immobiliari. In più, la si avvertiva che non sempre i reclami potevano essere

evasi in tempi brevi e che il reclamo non avrebbe sospeso l’obbligo di

pagamento per cui, in caso di mancato pagamento dell’imposta entro 30 giorni

dalla scadenza, avrebbero potuto essere computati gli usuali interessi di

ritardo.

Inoltre, il reclamo

presentato dall’insorgente è stato successivamente menzionato (con tanto di

data, 21.12.2015) anche dal notaio __________, che si era occupato dello

scioglimento della comproprietà, e completato con l’affermazione che la

ricorrente aveva ricevuto “solo Fr. 35'000.‑ in quanto la sorella

__________ [aveva] venduto ad un prezzo inferiore di quanto calcolato in occasione

dello scioglimento”.

Ancora il 10 agosto 2023,

l’UT contattava per email l’avv. __________, chiedendo se rappresentava ancora

le signore RI 1 e __________ “in ottica di una soluzione delle pendenze”.

L’avv. __________ non avrebbe risposto al messaggio. Pertanto, l’UT ha notificato

la decisione dopo reclamo direttamente alla reclamante.

Poiché tutto porta a dire

che la ricorrente era perfettamente a conoscenza della decisione di tassazione ‑ che

aveva personalmente impugnato con tempestivo reclamo ‑ la

censura formale sollevata deve essere rigettata.

3.

Nel suo ricorso, la

ricorrente si limita ad affermare di non dovere alcuna imposta sugli utili

immobiliari (“che ritengo di non dover[e]”).

Il ricorso non è dunque

motivato e nessun documento probatorio è stato allegato o almeno designato

esattamente. La sua ricevibilità è pertanto perlomeno dubbia (art. 227 cpv. 2

LT).

Ci si confronterà comunque

con il calcolo dell’imposta intrapreso dall’autorità di tassazione.

4.

4.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari (art. 1 cpv. 1 lett. d LT), il cui

oggetto è rappresentato dai guadagni realizzati con il trasferimento della

proprietà di immobili o di parti di esso, che appartengono alla sostanza

privata o aziendale del contribuente (art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale,

poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il

fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in

considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta,

il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari ‑ Commentario

degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di procedura e

transitorie, Lugano 1996, p. 59).

4.2

Per l’imposta sugli utili

immobiliari, è imponibile il trasferimento di proprietà immobiliari e qualsiasi

negozio giuridico i cui effetti, riguardo al potere di disporre del fondo, sono

parificabili economicamente, a quelli di un trasferimento di proprietà (art.

124.

cpv. 1 LT).

È in particolare

imponibile lo scioglimento delle proprietà collettive (art. 124 cpv. 2 lett. c

LT).

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest’ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Tuttavia, se l’alienante è stato

proprietario dell’immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di

stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale

valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

4.3

L’imposizione degli utili

immobiliari è differita tra gli altri, in caso di scioglimento delle comunioni

ereditarie come pure delle altre proprietà collettive, per queste ultime solo

quando la divisione avviene in natura e senza conguaglio in denaro (art. 125

cpv. 1 lett. c LT).

5.

5.1.

Nella fattispecie, come

ricordato in narrativa, la ricorrente ha sottoscritto, in data 16 febbraio 2011,

un rogito che prevedeva dapprima lo scioglimento della comproprietà con la

sorella sul fondo n. __________ RFD __________ e il suo frazionamento in tre

particelle (n. __________, __________ e __________) e, in seguito, la donazione

del mapp. __________ (nuovo stato) alla figlia __________.

Esaminando il contenuto

dell’istromento notarile no. __________, redatto dall’avv. __________, emerge

che lo stesso ha dato luogo a differenti trasferimenti di proprietà che

rientrano nel campo d’applicazione dell’imposta sugli utili immobiliari e, più precisamente:

·

lo scioglimento della comproprietà delle sorelle RI 1 e __________

e

·

la donazione alla figlia __________.

Se per la donazione alla

figlia della ricorrente, la legge prevede espressamente il differimento

dell’imposizione ex art. 125 cpv. 1 lett. a LT, per lo scioglimento

della comproprietà il discorso è diverso.

5.2

La

legge federale del 14 dicembre 1990 sull’armonizzazione delle imposte dirette

dei cantoni e dei comuni (LAID; RS 642.14), all’art. 12 cpv. 3 lett. a

dispone che l’imposizione è differita in caso di trapasso di proprietà in

seguito a successione (devoluzione, divisione, legato), a anticipo ereditario o

a donazione.

Nella

legge cantonale, i casi di differimento in questione sono ripresi in due

lettere dell’art. 125 cpv. 1 LT.

Per

l’art. 125 cpv. 1 lett. a LT è previsto il differimento dell’imposizione

in caso di trasferimento per successione, legato, donazione o altro contratto

soggetto all’imposta di successione o donazione.

L’art. 125 cpv. 1 lett. c

LT, invece, stabilisce il differimento nei casi:

·

di scioglimento delle comunioni ereditarie, indipendentemente dal

fatto che esso comporti o meno il versamento di conguagli in denaro;

·

di scioglimento di comproprietà e di proprietà comuni in cui vi è

mera divisione in natura priva di conguagli in denaro

(Soldini/Pedroli, op. cit., p. 122 s.; inoltre, sentenza CDT

n. 80.2000.00053 del 6 giugno 2000, in: RDAT II-2000 n. 11t).

Ne consegue che beneficia

del differimento dell’imposizione non solo il trasferimento per donazione o per

successione ma anche la divisione di una comunione ereditaria. In altre parole,

se la proprietà di un immobile è passata per successione a diversi eredi, il

successivo scioglimento della comunione ereditaria è a sua volta al beneficio

del differimento dell’imposizione dell’utile immobiliare, anche nel caso in cui

un solo coerede riprenda l’intero immobile.

Diverso è invece il caso

dell’immobile in comproprietà. L’eventuale scioglimento di quest’ultima forma

di proprietà collettiva sfugge all’imposizione immediata solo qualora avvenga

“in natura e senza conguaglio in denaro” (art. 125 lett. c LT). Se,

pertanto, un comproprietario acquista le quote di comproprietà degli altri

comproprietari, si verifica un trasferimento soggetto all’imposizione ex

art. 124 cpv. 2 lett. c LT.

5.3

Nella fattispecie, la

ricorrente ha mantenuto unicamente 413 m2 rispetto all’intera

superficie (2'660 m2) ed ha ricevuto dalla sorella a titolo di

conguaglio l’importo di fr. 60'000.‑ (secondo il rogito); la sorella

si è pure assunta l’onere ipotecario che gravava l’intero terreno (valore

complessivo: fr. 100'000.‑).

La sorella ha invece

beneficiato dei 2'247 m2 restanti, suddivisi nei nuovi mapp. n. __________

e n. __________.

Nella decisione di

tassazione, l’UT ha calcolato il valore di alienazione in fr. 110'000.‑,

ovvero fr. 60'000.‑ di conguaglio e fr. 50'000.‑ quale

metà del debito ipotecario gravante il mapp. __________ (vecchio stato).

Dopo il reclamo, l’UT ha

diminuito il valore di alienazione a fr. 85'000.‑, considerando un

conguaglio di fr. 35'000.‑ in quanto, come richiesto dai reclamanti,

“la sorella __________ ha venduto ad un prezzo inferiore di quanto calcolato

in occasione dello scioglimento” (v. reclamo 25.01.2016 dell’avv. __________).

Con il ricorso, RI 1

sostiene di non dover pagare alcuna imposta sull’utile immobiliare.

5.4

In

casu non si è realizzato uno scioglimento della proprietà collettiva “in

natura e senza conguaglio in denaro”. Ne discende che il differimento

dell’imposizione ex art. 125 lett. c LT per rapporto alla cessione della

quota di comproprietà di tale particella è escluso.

Poiché la ricorrente è

stata compensata con un conguaglio e con l’assunzione da parte dell’altra

comproprietaria di metà del mutuo ipotecario gravante il fondo n. 304 (vecchio

stato), si è verificato un trasferimento di proprietà a titolo oneroso soggetto

all’imposizione ex art. 124 cpv. 2 lett. c LT. In altri termini, la

sorella __________ ha parzialmente acquistato la quota di comproprietà della

ricorrente. Il conguaglio è considerato alla stregua di un compenso per

un’alienazione parziale secondo l’art. 124 lett. c LT. L’imposizione

riguarderà quindi unicamente la parte eccedente la quota di comproprietà o la

quota di partecipazione ideale alla proprietà comune (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 85 e p. 123).

Nella fattispecie, la

parte eccedente corrisponde a 917 m2. Infatti, a seguito dello

scioglimento della proprietà collettiva, la sorella __________ possedeva 2’247

m2 della particella 304 (vecchio stato). Prima dello scioglimento, la

sua quota corrispondeva a 1'330 m2 (1/2; v. piano di mutazione

valido fino al 19.02.2011, agli atti). Viceversa, dopo lo scioglimento della

comproprietà alla ricorrente sono rimasti 413 m2 del mappale

no. 304 (vecchio stato) su 1'330 m2. I 917 m2 ceduti alla

sorella __________ sono stati compensati da quest’ultima con il pagamento di un

conguaglio di fr. 60'000.‑ ‑ come da rogito ‑ e

l’assunzione della quota di metà dell’ipoteca gravante il fondo n. __________

prima dello scioglimento (fr. 50'000.‑).

5.5

Nella misura in cui ha

assoggettato all’imposta sugli utili immobiliari l’utile conseguito dalla

ricorrente con lo scioglimento della comproprietà, la decisione impugnata è

pertanto legittima.

6.

6.1.

Per quanto concerne il

calcolo dell’utile imponibile, si è detto che, in accoglimento del reclamo, l’UT

ha diminuito il “valore di alienazione” a fr. 85'000.‑

(fr. 50'000.‑ + fr. 35'000.‑) perché la ricorrente

sostiene di non avere mai ricevuto l’intero importo pattuito nel rogito, ovvero

il conguaglio di fr. 60'000.‑.

6.2

L’art.

131.

cpv. 1 LT dispone che il valore di alienazione è quello risultante

dall'atto notarile o dalla contrattazione.

Nel

valore di alienazione rientrano tutte le prestazioni effettuate dall'acquirente

nei confronti dell'alienante, purché siano in relazione causale con

l’alienazione e debbano pertanto essere qualificate come controprestazioni per

il trasferimento di immobili o diritti ad essi relativi. È peraltro irrilevante

quale forma assuma tale controprestazione. Perlopiù il prezzo di vendita viene

pagato in denaro; tuttavia, entrano in considerazione anche prestazioni di

cose, quali fondi (è il caso della permuta), cartevalori, crediti, prestazioni

accessorie, la concessione di diritti d'uso all'alienante, l'assunzione di

obblighi dell'alienante, la remissione di debiti a favore dell'alienante, ecc.

(Soldini/Pedroli, op. cit., p. 209

e dottrina citata).

La legge tributaria pone,

dunque, come primo criterio di determinazione del valore di alienazione, il

riferimento al valore risultante dall'atto notarile. All'atto pubblico la legge

attribuisce un'efficacia probatoria superiore (art. 9 CC). Il contribuente può

allora pretendere che per il calcolo dell'utile ci si fondi sul valore che

figura nel rogito; tuttavia, l'autorità fiscale può provare che il prezzo

indicato nel rogito non corrisponde al prezzo pattuito per il trasferimento

della proprietà sull'immobile, per il fatto che sono state convenute o

effettuate altre prestazioni particolari.

Accanto al riferimento al

valore risultante dall'atto pubblico, la legge prevede il riferimento al valore

risultante dalla contrattazione, per quei trasferimenti che non sono effettuati

mediante atto pubblico (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 210 e dottrina citata).

6.3

L'obbligo dell’atto

pubblico si estende ai punti oggettivamente essenziali (parti, dati relativi

all'immobile e prezzo di acquisto). Alle transazioni immobiliari si applicano

requisiti particolarmente severi per quanto riguarda il prezzo di acquisto.

Tutte le prestazioni che le parti contraenti pattuiscono quale corrispettivo

globale per il trasferimento della proprietà dell'immobile devono essere

coperte dalla forma dell’atto pubblico.

L'insieme

di tutte le prestazioni che l'acquirente deve apportare al venditore in base al

contratto come corrispettivo per il trasferimento della proprietà dell'immobile

è determinante per la definizione del ricavo della vendita. È irrilevante a

quale titolo, dal punto di vista civilistico, il venditore percepisca tali

prestazioni (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,

Schweizerisches Grundstückgewinnsteuerrecht, Zurigo 2021, § 10, n. 74, p. 338

s.; inoltre sentenza TF 5A.33/2006 del 24.4.2007 consid. 4).

6.4

Secondo l’art. 9 cpv. 1

CC, i registri pubblici ed i pubblici documenti fanno piena prova dei fatti che

attestano, finché non sia dimostrata l'inesattezza del loro contenuto. Questa

prova, secondo l’art. 9 cpv. 2 CC, non è soggetta ad alcuna forma speciale.

Dell’efficacia probatoria rafforzata, prevista dall’art. 9 cpv. 1 CC,

beneficiano in particolare gli atti pubblici prescritti imperativamente dal

diritto privato federale (p. es. art. 184 CC e art. 216 cpv. 1 CO; Wolf, in: Hausheer/Walter [a cura di],

Berner Kommentar, vol. I/1, Einleitung, 2012, n. 8 s. ad art. 9 CC). Perché

trovi applicazione l’art. 9 CC è necessario che l’atto pubblico sia stato

stipulato almeno essenzialmente in modo ineccepibile (Wolf, loc. cit., n. 36). Fra i presupposti di validità

rientra il consenso delle parti (Wolf,

loc. cit., n. 38). La presunzione legale dell’esattezza del documento non è

inconfutabile (art. 9 cpv. 1 CC; cfr. anche la sentenza del Tribunale federale

n. 2C_662/2013 del 2 dicembre 2013 consid. 3.4).

Tuttavia, se non è

possibile dedurre altro dalla volontà contrattuale delle parti contraenti, si

deve presumere che il prezzo di acquisto risultante dall’atto pubblico si

estenda a tutti i valori trasferiti e rifletta il valore di mercato di tutti

questi valori (Zweifel/Hunziker/Margraf/Oesterhelt,

op cit., § 10, n. 77, p. 342).

6.5

Nel caso in disamina, non

è contestato che la sorella __________ si sia assunta l’intero debito

ipotecario gravante il mapp. n. __________ (vecchio stato). Poiché nel valore di alienazione rientrano tutte le prestazioni

effettuate dall'acquirente nei confronti dell'alienante, purché siano in

relazione causale con l’alienazione e debbano pertanto essere qualificate come

controprestazioni per il trasferimento di immobili o diritti ad essi relativi,

l’assunzione del debito di fr. 50'000.‑ fa parte del prezzo di

alienazione.

Allo stesso modo, deve

essere considerato il conguaglio versato a contanti dalla sorella. Dal rogito

risulta che tale conguaglio avrebbe dovuto essere di fr. 60'000.‑.

Tuttavia, nel reclamo, l’avv. __________ sostiene che RI 1 abbia ricevuto

unicamente fr. 35'000.‑, perché “la sorella __________ ha venduto

ad un prezzo inferiore di quanto calcolato in occasione dello scioglimento”.

Tale affermazione non è comprovata da alcuna pezza giustificativa.

La decisione di ridurre il

valore di alienazione da fr. 110'000.‑ a fr. 85'000.‑ appare

pertanto ingiustificata.

7.

7.1.

Per quanto concerne il

valore di investimento, con la decisione impugnata l’autorità di tassazione ha

ridotto il “valore di stima di 20 anni fa” da fr. 12'950.‑ a

fr. 4'216.‑.

7.2

Secondo l’art. 129 cpv. 1

LT il valore di investimento è il valore di acquisto aumentato dei costi di

investimento.

Per l’art. 129 cpv. 2 LT,

in caso di proprietà di durata superiore a venti anni l’alienante può chiedere

che il valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà

valga quale valore di investimento fino a tale data.

7.3

Poiché la ricorrente era

proprietaria del fondo da oltre 30 anni, l’UT ha calcolato l’imposta applicando

l’art. 129 cpv. 2 LT.

Nella decisione di

tassazione del 26 novembre 2015, ha stabilito il valore d’investimento in fr.

12'950.‑. Per giungere a tale importo, ha dapprima stabilito la

proporzione fra i valori dei fondi nati dal frazionamento, basandosi sul valore

di stima ufficiale in vigore al momento dello scioglimento della comproprietà.

Ne è risultato che il valore del nuovo mapp. __________ (fr. 117'924.‑)

corrispondeva al 43% del valore di stima totale, mentre il valore dei mapp.

1074__________ e __________ (fr. 154'980.‑) corrispondeva al 57%. Quale

valore di investimento, l’autorità fiscale ha considerato la metà del 43% del

valore di stima ufficiale in vigore 20 anni prima, relativo tuttavia al nuovo

mapp. __________ (fr. 60'230.‑). Il calcolo in questione è perlomeno

opinabile, se si considera che la ricorrente ha ceduto alla sorella una quota

ideale del preesistente mapp. __________, che è stato stimato nel 7%

dell’intera superficie. Se si considerasse semplicemente il 7% del valore di

stima ufficiale in vigore 20 anni prima, riferito all’intero mapp. __________

preesistente, si giungerebbe al valore di fr. 9'028.‑. È vero che anche

questo importo dovrebbe poi essere corretto, per considerare che l’unica abitazione

esistente è stata attribuita al nuovo mapp. __________e non alle altre parcelle

ricavate dallo scioglimento della comproprietà.

Ancor meno comprensibile è

il calcolo del valore di investimento adottato nella procedura di reclamo. Con

la decisione impugnata, il fisco cantonale ha considerato quale valore di

investimento il 7% del solo valore di stima ufficiale (in vigore 20 anni prima)

del nuovo mapp. __________, cioè il 7% di fr. 60'230.‑.

7.4

Anche il calcolo del

valore di investimento, su cui si basa la decisione impugnata, è dunque

problematico. Il valore d’investimento si avvicina comunque più a quello calcolato

con la prima decisione che a quello stabilito con la decisione su reclamo.

8.

Riassumendo, il

valore di alienazione dovrebbe essere elevato da fr. 85'000.‑ a fr.

110'000.‑, mentre quello di investimento dovrebbe essere elevato da fr.

4'216.‑ a circa fr. 10'000.‑.

L’utile imponibile

dovrebbe conseguentemente essere aumentato rispetto a quello che risulta dalla

decisione impugnata.

Secondo l’art. 230 cpv. 1

LT, la Camera di diritto tributario decide le questioni di ordine e di merito

in base alle risultanze dell’istruttoria senza essere vincolata alle proposte

delle parti ed alla tassazione impugnata. Per l’art. 230 cpv. 2 LT essa prende

la sua decisione fondandosi sui risultati dell’inchiesta. Sentito il

ricorrente, può modificare la tassazione anche a svantaggio del medesimo.

Nella fattispecie, per

economia di giudizio si giustifica la rinuncia ad una modifica della tassazione

a svantaggio della ricorrente. L’utile imponibile è infatti assoggettato

all’imposta con l’aliquota del 4%. Ne consegue che la modifica della tassazione

comporterebbe un incremento dell’imposta di poche centinaia di franchi. Prima

però dovrebbe essere ancora essere garantito il diritto di essere sentiti sia

della contribuente sia dell’autorità di tassazione.

Il ricorso è

conseguentemente respinto.

9.

Visto l’esito del

ricorso, la tassa di giustizia e le spese di procedura sono poste a carico

della ricorrente, soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 500.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 580.–

sono a carico della

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna,

entro 30 giorni (art. 73 LAI

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La cancelliera: