Deduzioni: spese di manutenzione immobili, risanamento piscina, parti costitutive dell’immobile non considerate nel valore locativo, annullamento della decisione

Incarto n.

80.2024.3

Lugano

16 dicembre 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

segretaria

Mara

Regazzoni

parti

RI 1

rappr. da: RA 1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 22 dicembre 2023 contro la decisione del 29 novembre 2023 in materia di IC

2022.

Fatti

Fatti

A. Nel periodo fiscale

2022, RI 1, domiciliata a __________ (ZH), era assoggettata alle imposte per

appartenenza economica quale proprietaria del mapp. n. __________ RFD di __________.

Nella dichiarazione

d’imposta 2022, la contribuente ha attribuito all’immobile un valore locativo

di fr. 48'000.– ed ha fatto valere in deduzione spese di manutenzione per

complessivi fr. 153’071.–. Fra queste ultime, i costi per il risanamento della

piscina ammontavano a fr. 124'767.–, importo dal quale la contribuente aveva

dedotto una quota di miglioria del 10%, sicché le spese deducibili

corrispondevano a fr. 112’291.–.

B. Con

decisione dell’11 ottobre 2023, l’RS 1 ha notificato alla contribuente la

tassazione IC 2022, commisurando il reddito imponibile in fr. 18'200.– e quello

determinante per l’aliquota in fr. 255'800.–. Per quanto concerne l’immobile di

__________, ha ammesso in deduzione dal valore locativo di fr. 48'000.– spese

di manutenzione per complessivi fr. 26'683.–, argomentando che la deduzione

effettiva era “concessa solamente se giustificata, documentata e nei limiti

stabiliti dalle vigenti norme”.

C. La contribuente ha

impugnato la suddetta decisione con reclamo del 10 ottobre 2023, contestando la

mancata deduzione di tutte le spese di manutenzione fatte valere. Negli anni

2022 e 2023 avrebbe rinnovato la piscina, che aveva oltre 20 anni, e gli

impianti tecnici necessari. Per tener conto della costruzione di una nuova

scala d’accesso e di “miglioramenti del comfort”, aveva dedotto dalle spese

sostenute la quota del 10%.

Con decisione del 29

novembre 2023, l’autorità fiscale ha parzialmente accolto il reclamo, elevando

la deduzione delle spese deducibili a fr. 30'953.– e precisando di non avere

ammesso le spese per il giardino e la piscina e quelle per l’abbonamento

dell’allarme e di avere riconosciuto nella misura del 50% l’abbonamento lift.

Per quanto concerne in particolare le spese per la manutenzione del giardino e

della piscina, il fisco cantonale si è così espresso:

Al riguardo si precisa che a

partire dal 2013, dopo reclamo della contribuente, il valore locativo della

proprietà immobiliare ticinese è stato ridotto, come a richiesta della

contribuente, a Fr. 48'000 lordi annui.

L'autorità fiscale aveva

accettato come valido tale importo, precisando già allora che le spese riferite

alla cura del giardino e della piscina non potevano essere accettate quale

costo di manutenzione in quanto oggetti non produttivi di reddito e non

considerati nella determinazione del valore locativo.

Si rimanda alle decisioni su

reclamo per gli anni 2014 e 2015 che citavano testualmente “per quanto riguarda

le spese immobiliari effettive si precisa che quando un immobile è utilizzato

direttamente dal proprietario non sono deducibili le spese di gestione

corrente, di amministrazione e di cura e manutenzione del giardino (e di una

eventuale piscina esterna)”.

Non

rimane quindi che continuare con questa procedura, accettata come valida da

entrambe le parti, anche per l'anno 2022 (principio della buona fede).

D. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 postula nuovamente la deduzione

di tutte le spese di manutenzione fatte valere con la dichiarazione d’imposta.

I lavori di risanamento della piscina, in particolare, sarebbero stati imposti

dalle “perdite d’acqua”, che avrebbero provocato una diminuzione di valore

dell’immobile. La ricorrente ritiene “incomprensibile” il riferimento ad una

decisione del 2015, che concerneva un reclamo con cui aveva contestato

l’aumento “arbitario” del valore locativo da fr. 48'000.– a fr. 60'000.–.

E. Nelle sue

osservazioni dell’8 gennaio 2024, l’autorità di tassazione propone di

respingere il ricorso, invocando il principio della buona fede, secondo cui, “a

seguito della determinazione del valore locativo, così come a suo tempo

richiesto dalla contribuente, era chiaro ad entramb[e] le parti che eventuali

interventi alla piscina non potevano rientrare tra le spese di manutenzione

fiscalmente deducibili nella tassazione ordinari[a]”. Propone poi uno

specchietto, da cui risulta l’ammontare del valore locativo stabilito per tutti

i periodi fiscali dal 2009 in avanti e quello delle spese di manutenzione

ammesse in deduzione.

Diritto

1. Il ricorso verte

essenzialmente sulla deducibilità dal reddito imponibile della ricorrente delle

spese per il risanamento della piscina, sostenute nel periodo fiscale in

discussione.

Mentre l’insorgente

ritiene che i presupposti per la deduzione siano adempiuti, trattandosi per la

maggior parte di spese di manutenzione e solo per un decimo di costi di

miglioria, l’autorità di tassazione ha negato la deduzione fatta valere,

argomentando che la piscina non sarebbe stata considerata nella determinazione

del valore locativo, con la conseguenza che i costi per la sua manutenzione non

sarebbero causalmente legati al conseguimento del reddito imponibile. Il fisco

cantonale basa la sua decisione in particolar modo sulla decisione con cui ha

accolto il reclamo per i periodi fiscali 2014 e 2015 ed ha ridotto il valore

locativo da fr. 60'000.– a fr. 48'000.–, anticipando che non avrebbe più

ammesso in deduzione future spese di “manutenzione del giardino (e di una

eventuale piscina esterna)”.

2. Secondo l’art. 9

cpv. 3 LAID, di uguale tenore dell’art. 32 cpv. 2 LIFD, il contribuente che

possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di

riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi d’assicurazione e le

spese d’amministrazione da parte di terzi.

Analoga disposizione

esiste a livello cantonale (art. 31 cpv. 2 LT).

Le spese di manutenzione devono

essere distinte dalle spese di miglioria di un immobile (cfr. articoli 33 lett.

d LT e 34 lett. d LIFD). Mentre le spese di manutenzione servono

a conservare i valori già esistenti, le spese di miglioria creano nuovi valori

aggiuntivi (DTF 149 II 27 consid. 4.1).

Le spese di manutenzione

vengono generalmente suddivise in tre distinte categorie:

·

le spese di manutenzione in senso stretto (“Instandhaltungskosten”,

“frais d’entretien courants”), ovvero le spese ricorrenti che tendono a

garantire la funzionalità di un immobile (per esempio le piccole riparazioni;

cfr. Richner/Frei/ Kaufmann/Meuter,

Handkommentar zum DBG, 3ª ediz., Zurigo 2016, n. 40 ad art. 32 LIFD, p. 603; Merlino, in: Yersin/Noël [a cura di],

Commentaire romand, LIFD, 2ª ediz., Basilea 2017, n. 65 ad art. 32 LIFD, p.

687);

·

le spese di riparazione (“Instandstellungskosten”, “frais de

remise en état”), ovvero le spese che intervengono a scadenze più lunghe e

tendono a garantire la redditività di un immobile (per esempio il rinnovo di

facciate; cfr. Richner/

Frei/Kaufmann/Meuter, op. cit., n. 41 ad art. 32 LIFD, p. 603; Merlino, loc. cit.);

·

le spese di sostituzione o modernizzazione (“Ersatzanschaffungskosten”,

“coût de remplacement”): se installazioni non più conformi alle esigenze

moderne vengono sostituite, le relative spese sono deducibili, a condizione che

le nuove offrano più o meno lo stesso grado di comodità di quello che offrivano

le vecchie ai tempi in cui furono installate (sentenza CDT n. 80.96.170 del 27

gennaio 1997, in: RDAT II-1997 n. 4t).

3. 3.1.

Secondo l’autorità di

tassazione, il valore locativo attribuito alla proprietà immobiliare della

ricorrente non terrebbe conto della piscina esterna, oggetto degli interventi

di risanamento intrapresi nel periodo fiscale litigioso.

3.2.

Il reddito da sostanza

immobiliare è assoggettato all’imposta sul reddito federale e cantonale quale

reddito imponibile. Vi rientra segnatamente il valore locativo di immobili o di

parti di essi che il contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza

del suo diritto di proprietà (articoli 21 cpv. 1 lett. b LIFD e 20 cpv.

1 lett. b LT).

Per determinare il reddito

netto si deducono dai proventi lordi imponibili le spese d’acquisizione e le

deduzioni generali di cui agli articoli 26–33a LIFD (art. 55 LIFD) e 25-32c LT

(art. 24 LT). Il contribuente che possiede immobili privati può dedurre le

spese di manutenzione, le spese di riattazione di immobili di nuova

acquisizione, i premi d’assicurazione e le spese d’amministrazione da parte di

terzi (articoli 32 cpv. 2 prima frase LIFD e 31 cpv. 2 prima frase LT).

Per gli immobili occupati

dallo stesso proprietario, sono deducibili solo le spese di manutenzione che

sono in relazione diretta con il valore locativo (imponibile). Si tratta

praticamente delle spese sostenute dal contribuente per le riparazioni e il

rinnovo del bene immobiliare, che rappresentano dei costi e non degli

investimenti. Non sono per contro deducibili le spese d’acquisto, di

fabbricazione o di miglioria di beni patrimoniali secondo gli articoli 34 lett.

d LIFD e 33 lett. d LT, cioè quei costi di investimento che

producono l’effetto di incrementare il valore dell’immobile (sentenza del TF 2C_1003/2017

del 21 giugno 2018 consid. 5.1, con riferimento a giurisprudenza e dottrina).

Per quanto concerne le spese

relative alla manutenzione del giardino, come pure di attrezzature quali campi

da gioco e da tennis, piscine ecc., le stesse non sono deducibili se tali

elementi non sono stati considerati effettivamente nella determinazione del

valore locativo (Locher, Kommentar

DBG, 2a ed., Basilea 2019, n. 29 ad art. 32 LIFD, p. 957 e

giurisprudenza citata).

3.3.

In una sentenza del 17

luglio 2020 (n. 80.2019.118/119, in RtiD I-2021 n. 6t), la Camera di diritto

tributario ha annullato una decisione, con la quale l’Ufficio di tassazione aveva

negato la deduzione delle importanti spese, sostenute dal ricorrente per la

riparazione della piscina, argomentando che quest’ultima non era stata

considerata nella determinazione del valore locativo. Infatti, il valore

locativo, che deve essere assoggettato alle imposte sul reddito, concerne tutti

i beni immobili e tutte le parti costitutive degli stessi, ad eccezione di

eventuali installazioni o strutture particolarmente lussuose, che devono essere

assimilate a beni di consumo e come tali non considerate nel valore locativo.

Siccome la piscina dei ricorrenti non era particolarmente lussuosa e

stravagante, doveva essere considerata nel calcolo del valore locativo della

loro abitazione. Gli atti sono stati pertanto rinviati all’autorità di

tassazione, affinché determinasse il valore locativo dell’immobile, tenendo

conto anche della piscina esterna. Essa avrebbe poi verificato se le spese

fatte valere per il risanamento della piscina costituissero spese di

manutenzione deducibili secondo la legge e la giurisprudenza applicabili (cfr.

anche la sentenza CDT n. 80.2022.126 del 30 giugno 2022).

3.4.

Nel caso in esame, il

valore locativo dell’immobile della ricorrente è stato stabilito in fr.

48'000.–. Non è noto in base a quali criteri sia stato determinato.

Coerentemente con le

decisioni poc’anzi citate, anche nella fattispecie in discussione si impongono

l’annullamento della decisione impugnata e il rinvio degli atti all’autorità di

tassazione. Quest’ultima deve infatti stabilire il valore locativo della

proprietà immobiliare dell’insorgente, tenendo conto anche della piscina

esterna, nel caso in cui fosse verificato che non vi è compreso.

3.5.

L’autorità di tassazione

ha tuttavia spiegato di aver ridotto il valore locativo, che in precedenza

ammontava a fr. 60'000.–, in seguito ad un reclamo della contribuente, a

partire dal periodo fiscale 2013.

Nelle decisioni relative

ai periodi fiscali 2014 e 2015, in particolare, l’UT avrebbe “precisato” che “quando

un immobile è utilizzato direttamente dal proprietario non sono deducibili le

spese di gestione corrente, di amministrazione immobiliare e di cura e

manutenzione del giardino (e di una eventuale piscina esterna)”.

Secondo il fisco

cantonale, “in considerazione del principio della buona fede… era chiaro ad

entrambe e parti che interventi alla piscina non potevano rientrare tra le

spese di manutenzione fiscalmente deducibili nella tassazione ordinaria”.

Ora, non risulta tuttavia

che la riduzione del valore locativo, decisa in seguito al reclamo della

contribuente, sia stata determinata dalla mancata considerazione della piscina

esterna.

D’altra parte, per le

ragioni precedentemente esposte, il valore locativo deve comprendere tutte le

parti costitutive degli immobili di cui il proprietario ha il godimento,

comprese le piscine.

Quanto alla frase inserita

nella motivazione delle decisioni relative ai periodi 2014 e 2015, la stessa si

limita ad escludere la deduzione di determinate spese, “quando un immobile è

utilizzato direttamente dal proprietario”, senza riferirsi tuttavia alle

particolarità del caso in esame, tanto è vero che menziona una “eventuale”

piscina esterna.

Non sono pertanto

adempiute le condizioni perché si possa ritenere che la contribuente abbia

rinunciato a far valere le spese di manutenzione della piscina. Un’eventuale

rinuncia a far valere deduzioni previste dalla legge sarebbe peraltro

estremamente problematica, considerata la portata che ha il principio di

legalità nell’ambito delle imposte (art. 127 cpv. 1 Cost.; cfr. anche DTF 151

Considerandi

II 262 consid. 7.1).

4.

Visto l’esito del

ricorso, non si prelevano né tasse di giustizia né spese processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è accolto ai

sensi dei considerandi.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 29 novembre 2024 è annullata e gli

atti sono rinviati all’Ufficio di tassazione per una nuova decisione.

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna,

entro 30 giorni (art. 73 LAI Copia per conoscenza:

-

municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La

segretaria: