Reddito dell’attività lucrativa indipendente: commercio professionale di immobili, notaio che acquista casa storica, fa allestire un piano di ristrutturazione totale su misura del futuro acquirente e rivende dopo poco più di un anno

Incarto n.

80.2024.92

Lugano

10 gennaio 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, (in sostituzione di , ricusatosi);

segretaria

Mara

Regazzoni

parti

RI

1

RI

2

entrambi

rappr. da: RA 1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 6 maggio 2024 contro la decisione del 5 aprile 2024 in materia di IFD

2017.

Fatti

Fatti

A. In data 19 novembre

2015, l’avv. RI 1 ha acquistato __________ il mapp. n. __________ RFD di __________

al prezzo di fr. 3'600'000.-. Il 28 febbraio 2017 (data d’iscrizione a registro

fondiario) lo ha venduto a __________ al prezzo di fr. 5'500'000.-.

B. Con decisione del 18

ottobre 2023, l’Ufficio circondariale di tassazione di Lugano (in seguito: UT)

ha notificato all’RI 1 e alla coniuge RI 2 la tassazione dell’imposta federale

diretta 2017, aggiungendo ai redditi dichiarati l’importo di fr. 1'626’920.-

quale “reddito derivante dal commercio professionale di immobili (vendita del

mappale no. __________ del Comune di __________) al netto dell’accantonamento

AVS di fr. 201’080”. Per l’imposta federale diretta, il reddito imponibile

e il reddito determinante per l’aliquota venivano pertanto fissati in fr.

2'575’800.-.

C. Con reclamo del 16

novembre 2023, i contribuenti, rappresentati dalla __________, hanno contestato

l’aggiunta del reddito di fr. 1'626’920.-, qualificato dall’UT quale utile da

commercio a titolo professionale d’immobili. A mente degli insorgenti,

l’operazione in questione “non aveva carattere speculativo” e “la

qualifica di commerciante professionale di immobili a titolo accessorio o

occasionale non trova alcun fondamento reale”. L’operazione immobiliare

doveva essere esente da imposizione in applicazione dell’art. 16 cpv. 3 LIFD,

trattandosi di mera amministrazione patrimoniale e non di attività lucrativa

imponibile fiscalmente. L’avv. RI 1 avrebbe acquistato la villa nell’ambito di

una “normalissima trattativa commerciale”, alla quale partecipavano

anche altri interessati, con l’intenzione di “ristrutturarla quale sua

abitazione principale e familiare e non a carattere speculativo, stimando i

costi di ristrutturazione in circa fr. 1'500'000.- oltre a circa fr. 500'000.-

per la costruzione di un parcheggio sotterraneo. Tuttavia, dopo l’acquisto, si

sarebbe reso conto che i costi di ristrutturazione sarebbero stati ben più

cospicui di quanto precedentemente preventivato; oltretutto, sua moglie (con la

quale si era sposato in data 23 settembre 2016) avrebbe manifestato “più

volte il proprio malcontento per le dimensioni della casa, a suo parere troppo

grande per le loro effettive esigenze”. Successivamente, il reclamante

avrebbe sottoposto il progetto di ristrutturazione a un suo amico di lunga

data, __________, il quale avrebbe manifestato l’interesse per l’acquisto dell’oggetto

al prezzo di fr. 5'500'000.-, come poi effettivamente avvenuto.

In subordine, “nel caso

in cui l’ufficio ritenesse l’operazione a carattere professionale quale

commerciante di immobili”, i reclamanti chiedevano, “essendo in presenza

del primo oggetto venduto”, che quale valore di investimento dell’immobile

venisse considerato il valore di vendita del medesimo, “portando il

risultato effettivo a zero”. Tale metodo di calcolo del provento di vendita

discenderebbe da una consolidata prassi relativa alla prima “rivendita di un

oggetto immobiliare”.

D. Con decisione del 5

aprile 2024, l’UT ha respinto il reclamo, ritenendo che “le tempistiche e le

modalità di attuazione dell’intera operazione qualificano la stessa come

commercio professionale di immobili”, con ciò facendo particolare

riferimento alla breve durata del possesso. Secondo l’UT, nemmeno l’utilizzo a

scopo personale dell’immobile fatto valere dai contribuenti in sede di reclamo poteva

essere confermato, “in quanto la domanda di costruzione è stata presentata

in data 15 marzo 2016, appena 4 mesi dopo l’acquisto” e la relativa licenza

edilizia è stata rilasciata “in data 18 gennaio 2017, circa 40 giorni prima

della vendita”. La versione dei reclamanti non è poi stata ritenuta

credibile, poiché “il contribuente [RI 1] ha modificato l’indirizzo

personale, ma non la futura moglie, che, da quando è arrivata in Svizzera, ha

mantenuto il domicilio presso i genitori del contribuente e non risulta, che

una volta sposati in data 23 settembre 2016, la moglie abbia trasferito il

domicilio nell’abitazione in __________; anzi il domicilio risulta essere in

comune, nella nuova abitazione in __________, a partire dal 1° gennaio 2017”.

Precedentemente, la moglie dell’avv. RI 1 avrebbe con lui convissuto “già a

partire dall’entrata in Svizzera e più precisamente dal 1° febbraio 2015”.

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 (in seguito:

ricorrenti), rappresentati da RA 1, contestano l’imponibilità dell’utile

derivante dalla vendita del mapp. n. __________ RFD di __________. Essi

richiamano il contenuto del proprio precedente reclamo, nel quale veniva in particolare

indicato che la futura moglie all’arrivo in Svizzera non si sarebbe trasferita nella

nuova abitazione per convinzioni religiose personali, e contestano le

motivazioni addotte dall’UT in sede di reclamo, argomentando che, all’arrivo in

Svizzera, la stessa avrebbe vissuto presso l’abitazione dei genitori del futuro

marito, per poi trasferirsi in un altro appartamento di proprietà del marito; dopo

il matrimonio, la ricorrente non avrebbe cambiato domicilio “in quanto non

aveva nessuna intenzione di andare a vivere in un cantiere” essendo

l’intento iniziale “quello di trasferirsi a lavori ultimati”. In

seguito, gli insorgenti passano in rassegna ognuno degli indizi stabiliti dalla

giurisprudenza del Tribunale federale per verificare la sussistenza di un

commercio professionale di immobili e, quindi, un’attività lucrativa

indipendente, indicando di volta in volta i motivi per cui questi indizi non

sarebbero dati nella presente fattispecie. Negano, in particolare: il modo di

agire pianificato e sistematico, perlomeno per quanto attiene alla vendita

dell’immobile; la frequenza delle operazioni; la stretta relazione con

l’attività professionale dell’RI 1; la partecipazione dell’acquirente a una

società di persone; e il reinvestimento dei profitti. I ricorrenti contestano

inoltre che l’intera operazione sia stata attuata con l’intento di conseguire

un profitto, ritenendo quest’ultima una “affermazione molto forte”.

F. Nelle sue

osservazioni dell’8 maggio 2024, l’UT chiede la conferma della propria

decisione su reclamo. Non ritiene credibile né che l’RI 1 abbia venduto

l’immobile a causa degli eccessivi costi di ristrutturazione né che vi si sia

veramente trasferito dopo l’acquisto. L’UT non trova nemmeno credibili le

tempistiche sulla convivenza dei due coniugi. A suo giudizio, il contribuente

avrebbe acquistato l’immobile avendo fin da subito l’intenzione di rivenderlo

al signor __________, se non addirittura agendo per suo conto. Secondo l’UT, è

ben plausibile che quest’ultimo fosse un cliente dell’RI 1.

G. Oltre un mese più

tardi, con replica spontanea del 24 giugno 2024, i ricorrenti si sono determinati

sulle osservazioni dell’8 maggio 2024 dell’UT, contestandone il contenuto.

Delle ulteriori

argomentazioni delle parti si dirà, se del caso, nei considerandi in diritto.

Diritto

1. 1.1.

La determinazione del

reddito imponibile delle persone fisiche ai fini dell’imposta federale diretta

è disciplinata dagli articoli 16 e seguenti della LIFD. L’art. 16 LIFD

stabilisce che sottostà all'imposta sul reddito la totalità dei proventi,

periodici e unici. Tenuto conto anche dell’elenco esemplificativo degli artt.

17-23 LIFD, questa disposizione è espressione, nell’ambito dell’imposta sul

reddito delle persone fisiche, della teoria dell’incremento del patrimonio o

dell’imposizione del reddito globale netto (“Reinvermögenszugangstheorie”),

come pure della regola secondo cui tutti i redditi del contribuente sono in

linea di principio imponibili, compresi gli utili in capitale conseguiti

mediante alienazione, realizzazione o rivalutazione contabile di elementi della

sostanza commerciale (art. 18 cpv. 2 LIFD). Secondo l'art. 16 cpv. 3 LIFD, gli

utili in capitale conseguiti nella realizzazione di sostanza privata sono per

contro esenti da imposta. Ciò significa che un utile in capitale è soggetto

all’imposta federale diretta solo se il bene ceduto fa parte della sostanza

commerciale del contribuente, non invece se rientra nella sua sostanza privata

(sentenza del TF 2C_918/2021 consid. 3.1 e giurisprudenza citata).

1.2.

Per

giurisprudenza costante, la distinzione tra utile in capitale conseguito nella

realizzazione di sostanza privata (esente da imposta) e guadagno di carattere

commerciale, frutto dell'esercizio di un'attività indipendente (imponibile come

reddito), dipende dalle circostanze concrete. Va tuttavia tenuto conto del

fatto che la nozione di attività lucrativa indipendente s’interpreta in modo

ampio e che vanno considerati quali utili in capitale esenti da imposta sul

reddito solo quegli utili ottenuti da un privato in maniera fortuita o nel

quadro della semplice amministrazione della sua sostanza privata.

Quando l'attività del

contribuente eccede questo quadro relativamente stretto ed è orientata nel suo

insieme all'ottenimento di un reddito, occorre per contro considerare che il

contribuente eserciti un'attività lucrativa indipendente i cui proventi in

capitale sono imponibili. A seconda dei casi, una simile qualificazione può

giustificarsi anche in assenza di un'attività riconoscibile da terzi e/o

organizzata in forma d’impresa commerciale, e se essa non viene esercitata che

in maniera accessoria, occasionale o temporanea.

È soprattutto in relazione

alle transazioni di privati con riferimento a immobili o titoli che la

giurisprudenza ha sviluppato criteri per tracciare la linea di demarcazione tra

utili in capitale privati e commerciali. In particolare, i seguenti elementi

sono stati considerati indizi di un'attività lucrativa indipendente che va

oltre la mera amministrazione della sostanza privata:

·

il carattere sistematico e/o pianificato delle operazioni,

·

l’elevata frequenza delle transazioni,

·

la breve durata di possesso dei beni prima della loro rivendita,

·

la stretta relazione tra la presunta attività indipendente

(accessoria) e la formazione e/o la professione (principale) del contribuente,

·

l’utilizzo di conoscenze specialistiche,

·

l’impiego di fondi di terzi di una certa importanza per

finanziare le operazioni,

·

il reinvestimento degli utili realizzati,

·

la costituzione di una società semplice.

Ciascuno di questi indizi

può portare, in combinazione con altri o anche - eccezionalmente - da solo, se

assume un’intensità particolare, al riconoscimento di un’attività lucrativa

indipendente. In ogni caso, sono determinanti le circostanze concrete del caso,

così come si presentano al momento dell’alienazione (sentenza del TF

2C_918/2021 consid. 3.2 e giurisprudenza citata, in particolare DTF 125 II 113

consid. 5e e 6a).

Considerandi

2.

2.1.

Nel caso in esame, i

ricorrenti contestano l’aggiunta, ai fini del calcolo dell’IFD 2017, di altri

redditi per l’importo di fr. 1'626'290.-, derivante da commercio professionale

di immobili. In particolare, l’operazione immobiliare avvenuta nel 2017 – ossia

la vendita del mapp. n. __________ RFD __________ – non potrebbe essere

qualificata come attività lucrativa indipendente di natura occasionale. Di

parere contrario è, invece, l’autorità di tassazione.

Come

stabilisce la giurisprudenza del Tribunale federale, un’analisi delle

circostanze concrete si rivela necessaria per risolvere la questione.

2.2

Breve

durata di possesso dell’immobile

Nel caso in esame, il

ricorrente ha acquistato l’immobile il 19 novembre 2015 e l’ha venduto il 28

febbraio 2017.

Vi è indiscutibilmente una

vistosa sproporzione fra la (breve) durata della proprietà, di circa un anno, e

il (rilevante) guadagno conseguito, ciò che costituisce un indizio di notevole

importanza della professionalità dell’operazione nel suo insieme.

2.3

Uso di notevoli

crediti

Per ciò che concerne il

finanziamento, si tratta di un ulteriore elemento a sostegno della natura

commerciale dell’operazione immobiliare in discussione. Infatti, il prezzo

d’acquisto del mapp. __________ RFD __________ di fr. 3'600'000.- è stato

finanziato almeno in ragione di fr. 2'851'200.- (cfr. dichiarazione fiscale

IC/IFD 2016), ovvero circa dell’80%, tramite credito ipotecario erogato dalla già

__________, ora __________.

2.4

Conoscenze

professionali proprie o di terzi

2.4.1

Per quel che concerne la

correlazione con l’attività principale dei ricorrenti, si evidenzia che il

nesso è dato, in particolar modo, per le attività e le professioni direttamente

connesse al campo immobiliare, quali architetto, ingegnere, costruttore o

artigiano del settore edile. Il nesso (tra l’attività principale e la

compravendita immobiliare) è anche dato per professioni o attività che hanno

contatti indiretti con persone attive nel settore immobiliare, come ad esempio

avvocati, notai, fiduciari, amministratori di patrimoni; (sentenza CDT n.

80.2010.11

del 2 giugno 2010 consid. 2.2).

2.4.2

Nel caso concreto, il

contribuente svolge la professione di avvocato e notaio. Devono dunque essergli

riconosciute conoscenze professionali nell’ambito immobiliare. Egli ha inoltre

dichiarato di essere il detentore del 50% delle quote sociali della__________, _________

(GR) (dichiarazione d’imposta, modulo 8), società avente per scopo “l'acquisto

e la vendita di immobili, l'amministrazione e la gestione di beni immobili, la

costruzione di stabili, l'intermediazione e la consulenza nel campo

immobiliare. Può effettuare qualsiasi operazione in relazione con l'oggetto

sociale”. È altresì proprietario di diversi oggetti immobiliari nel

Luganese e nel Canton Grigioni e si deve pertanto ritenere che possa vantare

una vasta conoscenza nel campo immobiliare, con un particolare focus sul

mercato immobiliare luganese. Anche questo criterio lascia dunque presumere una

compravendita dal carattere professionale.

Sebbene l’argomento non

sia decisivo, appare verosimile, come ipotizzato dall’UT, che l’acquirente fosse

un cliente del contribuente.

2.5

Numero delle

operazioni

Per quanto attiene al

criterio della frequenza delle transazioni, i ricorrenti sostengono che la

vendita del 2017 è stata in assoluto la prima e unica vendita dell’avv. RI 1 a

titolo personale (reclamo 16 novembre 2023 p. 3; ricorso 6 maggio 2024 p. 2).

A tale riguardo, il

Tribunale federale ha stabilito, a più riprese, che anche una sola operazione

immobiliare può costituire un commercio professionale d’immobili se vi è chiara

intenzione di realizzare un reddito (StE 2004 B 91.3 n. 4, RDAF 2005 II 37; DTF

125.

II 113, ASA 67, 644, RDAF 1999 II 385). Alla qualificazione quale attività

indipendente e all'imposizione quale reddito degli utili in capitale ad essa

relativi non si oppone il fatto che l'operazione in questione possa avere una

natura occasionale (sentenza TF 2C_1007/2016 del 28 marzo 2017 consid. 5.5 e

giurisprudenza citata). Dunque, se anche si volesse ritenere la vendita del

mapp. n. __________ RFD Lugano un “singolo evento”, tale circostanza non

sarebbe in nessun modo di rilievo ai fini del giudizio sulla qualifica

dell’operazione medesima nel senso della giurisprudenza appena indicata.

2.6

Carattere sistematico e/o pianificato delle operazioni

2.6.1

Con

carattere sistematico e/o pianificato della vendita si intendono comportamenti

quali ad esempio: attività di valorizzazione attraverso lottizzazioni,

costruzioni, promozioni pubblicitarie, ecc.; acquisto con l'evidente intenzione

di rivendere l'immobile il più rapidamente possibile con un profitto;

sfruttamento degli sviluppi del mercato (cfr. sentenza del TF 2C_702/2020 del

21.

aprile 2022 consid. 2.2; 2C_551/2018 dell’11 giugno 2019 consid. 2.1.3;

2C_966/2016 del 25 luglio 2017 consid. 3.3; ciascuna con rimandi). Il Tribunale

federale ha ripetutamente sottolineato che un'attività intensa esercitata per

mettere in valore un fondo, attrezzandolo, dotandolo d'infrastrutture,

urbanizzandolo ed edificandolo, esce dal quadro dell'amministrazione

patrimoniale ed ha quindi carattere professionale (cfr. DTF 97 I 167 cons. 4b;

96.

I 655 cons. 2; ASA 45 469).

2.6.2

Nel caso di specie, il

contribuente ha acquistato un immobile in cattivo stato di conservazione e si è

immediatamente mosso per farne allestire un progetto di ristrutturazione

totale, per il quale ha poi domandato e ottenuto la licenza edilizia, che è

stata in seguito ripresa dall’acquirente.

Pochi mesi dopo l’acquisto

(avvenuto il 19 novembre 2015), il 15 marzo 2016 l’insorgente ha inoltrato la

domanda di costruzione, relativa alla ristrutturazione e sopraelevazione della

casa. Il 16 giugno 2016 il Municipio gli ha rilasciato la relativa licenza. Il

18.

gennaio 2017 è stato autorizzato l’inizio dei lavori. Il 28 febbraio 2017 il

ricorrente ha venduto l’immobile a __________.

L’ottenimento della

licenza edilizia contribuisce ad incrementare il valore di un immobile e

rappresenta un indizio di attività professionale (sentenza TF 2C_1273/2012 del

13.

giugno 2013 consid. 3.2).

2.7

Riassumendo, vi sono

diversi indizi di attività professionale. Oltre alla breve durata del possesso,

all’importante finanziamento bancario, alla professione di notaio esercitata al

contribuente e alla sua detenzione di azioni di una società immobiliare,

risulta determinante anche il fatto che egli abbia conferito ad un architetto

il mandato di progettare una ristrutturazione e sopraelevazione dell’immobile,

facendosi rilasciare la relativa licenza edilizia.

3.

3.1.

Ci

si deve ancora confrontare con la circostanza che il ricorrente avesse

trasferito nell’immobile in discussione il proprio domicilio e che sostenga di

aver acquistato l’immobile per farne l’abitazione per sé e per la sua futura

famiglia, composta da lui, dalla sua futura moglie, e da almeno due figli, che

il contribuente intendeva avere (cfr. reclamo del 16 novembre 2023, p. 2).

3.2

Secondo la giurisprudenza

del Tribunale federale, quando un contribuente si lancia in un'operazione

immobiliare indicando di acquistare un immobile per farne il proprio domicilio

principale, ma risulta poi essere finanziato a titolo (quasi) esclusivo da

terzi, non si reputa che egli stia gestendo il proprio patrimonio privato,

bensì che stia agendo nel quadro di un'operazione commerciale (sentenza TF 2C_1007/2016 del 28 marzo 2017 consid. 5.4 e

giurisprudenza citata).

D’altra parte, sempre

secondo la Suprema Corte, quando si tratta di attribuire alla sostanza

commerciale o a quella privata l’immobile, appartenente ad un commerciante di

immobili a titolo professionale, da lui stesso abitato, ci si basa sul metodo

della preponderanza, cioè sul fatto che sia preponderante l’uso commerciale

(acquisto e vendita) o quello privato (abitazione del proprietario) (sentenza

9C_121/2023 del 18 settembre 2023 consid. 4.5).

3.3

In primo luogo, il

contribuente avrebbe trasferito il domicilio nella casa appena acquistata. In

effetti, immediatamente dopo l’acquisto, ha notificato all’Ufficio controllo

abitanti il cambio di domicilio, dall’abitazione dei genitori all’immobile di

nuova acquisizione. Ora, nonostante questa modifica formale, è estremamente

improbabile che il ricorrente si sia effettivamente trasferito nell’immobile

acquistato. D’altronde, non se ne comprenderebbe il motivo, se non quello di

voler accreditare la tesi della natura privata dello stesso.

Va ricordato che l’insorgente

ha trascorso tutta la vita a __________, in particolare nei 5 anni precedenti

all’acquisto presso il domicilio dei genitori in __________ (dal 1.08.2010 al

16.11.2015). La casa acquistata nel centro di __________ era in cattivo stato

di conservazione e necessitava di risanamento. Ci si domanda dunque per quale

ragione vi si sarebbe dovuto trasferire, tanto più che era proprietario di

altri immobili. La spiegazione offerta dal contribuente è che sarebbe una

persona di “poche pretese” e si sarebbe “adattato” alla

situazione (cfr. replica spontanea del 24 giugno 2024). Con il patrimonio e i

redditi di cui disponeva non si vede tuttavia perché si sarebbe dovuto adattare

a vivere in una casa in condizioni precarie, della quale avrebbe occupato

peraltro solo una parte.

Come rilevato dall’UT,

inoltre, il contribuente sembrerebbe essersi limitato a notificare il cambio di

domicilio unicamente all’Ufficio controllo abitanti, ma non per esempio alle

banche presso cui detiene dei conti privati (cfr. recapito indicato sulla documentazione

bancaria allegata alle dichiarazioni d’imposta IC/IFD 2016 e 2017).

A far dubitare

dell’effettivo trasferimento del ricorrente nella casa appena acquistata è

anche il fatto che la moglie non vi ha mai preso domicilio, né prima né dopo il

matrimonio, avvenuto il 23 settembre 2016. Per quanto concerne i mesi

precedenti, il domicilio separato si spiegherebbe con le convinzioni religiose

dei nubendi. Dopo il matrimonio, la moglie si sarebbe rifiutata di trasferirvisi

perché riteneva l’abitazione troppo grande e poi “in quanto non aveva

nessuna intenzione di andare a vivere in un cantiere”. Comunque siano

andate le cose, RI 2 è entrata in Svizzera dall’Italia il 1° febbraio 2015 ed

ha preso domicilio in Viale __________, dove è tuttora domiciliata, dal 1°

gennaio 2019 insieme al marito. È peraltro comprensibile che non volesse vivere

in un cantiere, cosa che è dubbio che abbia fatto lo stesso marito.

3.4

Non appare convincente

nemmeno la tesi secondo cui il contribuente avrebbe avuto l’intenzione di acquistare

la casa per farne l’abitazione familiare per sé, la moglie e i loro futuri due

figli, destinando un appartamento ai familiari della futura moglie. Se proprio

quest’ultima riteneva che la casa fosse troppo grande, avrebbe manifestato le

sue perplessità fin dal momento dell’interessamento del suo futuro marito per

l’acquisto e prima almeno che facesse allestire il progetto di

ristrutturazione. È dunque poco verosimile che il progetto sia stato elaborato

in funzione delle esigenze degli insorgenti. Al contrario, il progetto risulta

adattarsi perfettamente alle necessità del futuro acquirente, sposato e con due

figli, e nella cui abitazione risultano in effetti abitare, oltre a loro, anche

i familiari della moglie.

Non è peraltro chiaro

quando e in quali circostanze l’acquirente abbia manifestato il proprio

interesse per la casa del contribuente. Nel reclamo del 16 novembre 2023, si

legge semplicemente che __________ “visiona il progetto di ristrutturazione

della villa e se ne innamora”. Nella dichiarazione dell’acquirente allegata

al ricorso si legge: “I had… begun the search for a new accomodation to

rent… I remember that you were the owner of a nice Villa in Lugano center with

a building permission for a complete renovation of the building and

construction of an underground garage”. Ora, la dichiarazione del signor __________

solleva più dubbi di quanti ne chiarisce. Essa, anzitutto, non fa luce sulle

tempistiche e sull’iniziativa della presa di contatto. Poi, non si comprende il

motivo per il quale il contribuente avrebbe raccontato con tanta dovizia di

particolari a __________ dell’acquisto immobiliare, spiegandogli addirittura di

avere ottenuto la licenza edilizia per ristrutturare completamente l’immobile e

edificare un garage sotterraneo, se non allo scopo di vendergli l’immobile.

Alla stessa conclusione

conduce anche il fatto, menzionato dall’UT nelle osservazioni al ricorso, che

il contribuente non abbia fatto valere, nella dichiarazione per l’imposta sugli

utili immobiliari, alcuna spesa di miglioria né provvigioni per mediazione. Si

suppone che perlomeno i costi per il progetto di ristrutturazione fossero di

una certa importanza. Se li avesse sostenuti il venditore, avrebbe avuto tutto

l’interesse a chiederne la deduzione, tanto più che l’utile immobiliare è stato

assoggettato all’imposta cantonale con un’aliquota del 30%.

Non è pertanto dimostrato

che i ricorrenti avessero acquistato l’immobile per farne l’abitazione

familiare, mentre al contrario gli indizi oggettivi disponibili suggeriscono

che l’abitazione fosse stata acquistata e il progetto di ristrutturazione

allestito e sottoposto alle autorità per approvazione proprio allo scopo di

rivendere l’immobile al futuro acquirente.

3.5

Il contribuente adduce poi

che l’intento di utilizzare personalmente l’abitazione sarebbe sfumato a causa

dei costi di ristrutturazione superiori al previsto e della ferma opposizione

della moglie. Neanche questa tesi appare credibile. Colpisce in particolar modo

l’impressionante velocità con cui i ricorrenti hanno portato a termine

l’acquisto (19 novembre 2015), l’allestimento del progetto di ristrutturazione

e l’inoltro della domanda di costruzione (15 marzo 2016) e la successiva

vendita dell’immobile (28 febbraio 2017).

Riguardo al primo motivo,

quello legato ai costi di ristrutturazione eccessivi, si rileva poi che, al più

tardi al momento della presentazione della domanda di costruzione, avvenuta il

15.

marzo 2016, i ricorrenti dovevano certamente avere una stima dei costi di

ristrutturazione. Non si comprende perché il contribuente avrebbe deciso,

nonostante i costi di ristrutturazione eccessivi, di procedere con la domanda

di costruzione.

Riguardo al secondo

motivo, la ferma opposizione della moglie, si è già rilevato come appaia poco

credibile che abbia manifestato le sue obiezioni solo dopo l’acquisto

dell’immobile, il conferimento del mandato all’architetto e la presentazione

della domanda di costruzione. Infatti, dato il progetto di vita estremamente

preciso del ricorrente (“sposarsi”, “avere almeno 2 figli”, disporre

di una casa con “un appartamento separato per i famigliari della futura

moglie”) e tenuto conto dell’importante prezzo d’acquisto dell’immobile

(fr. 3'600'000, più di 1/3 della sostanza netta del contribuente), egli doveva

averne già parlato con la futura moglie, che si era trasferita in Svizzera il

1° febbraio 2015, ben prima dunque dell’acquisto della casa.

Tutto lascia ritenere che

il contribuente abbia agito con lo scopo di preparare l’immobile alla vendita,

così da trarne il massimo profitto possibile. Viste le tempistiche estremamente

serrate, è poi altamente probabile che l’intento di rivendita dell’immobile

fosse già presente al momento dell’acquisto.

3.6

Se si considera l’insieme

dei fatti che hanno condotto alla vendita immobiliare litigiosa, l’intenzione

del ricorrente di fare della casa acquistata l’abitazione della sua famiglia è

poco credibile. Se anche dovesse effettivamente avere utilizzato (comunque

parzialmente) a titolo personale l’immobile per la breve durata del possesso, ciò

non basterebbe comunque a condurre alla qualifica dell’oggetto come bene

privato, considerati in particolare l’importanza del finanziamento bancario, la

breve durata del possesso, la presentazione della domanda di costruzione e, non

da ultimo, l’ammontare dell’utile conseguito con la rivendita.

4.

In conclusione, il

ricorrente ha sfruttato il mercato immobiliare alla stregua di un commerciante

professionale: ha infatti acquistato, con un importante finanziamento di terzi,

uno storico immobile di Lugano, in stato di conservazione precario, ne ha fatto

allestire un piano di ristrutturazione totale su misura del futuro acquirente,

per il quale ha poi ottenuto il rilascio della licenza edilizia. Così facendo,

il contribuente è riuscito a valorizzare l’oggetto e convincere il futuro

acquirente a sborsare 1,9 milioni di franchi in più rispetto al prezzo

d’acquisto da lui pagato solo un anno e tre mesi prima.

Il ricorso non può

pertanto che essere respinto e la decisione impugnata trovare piena conferma.

La tassa di giustizia e le spese di procedura sono a carico dei ricorrenti,

soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 144 LIFD

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 6’000.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 500.–

per un totale di fr. 6’500.–

sono a carico dei

ricorrenti.

3. Co

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La

segretaria: