Imposta sugli utili immobiliari: utile imponibile, costi di investimento, spese di riattazione subito dopo l’acquisto solo parzialmente deducibili, spese per il risanamento energetico non deducibili

Incarto n.

80.2024.99

Lugano

9 ottobre 2024

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

segretaria

Mara

Regazzoni

parti

RI

1

rappr.

da RA 1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 22 maggio 2024 contro la decisione del 25 aprile 2024 in materia di imposta

sugli utili immobiliari.

Fatti

Fatti

A. Con atto pubblico del

27 gennaio 2023, iscritto a Registro fondiario l’8 marzo 2023, RI 1 ha venduto

a __________ il foglio __________, quota di PPP di 500‰, comproprietà del fondo base part. n. __________,

con diritto esclusivo sull’appartamento n. 1, al prezzo di fr. 930'000.–.

L’appartamento era stato acquistato il 17 maggio 2013 al prezzo di fr.

510'000.–.

B. Nella dichiarazione

per l’imposta sugli utili immobiliari, inoltrata il 24 aprile 2023, il

venditore ha indicato di aver conseguito un utile imponibile pari a fr. 81'319.–,

corrispondente a un’imposta di fr. 11'384.60.-. Dal valore di alienazione (fr.

930'000.–) aveva dedotto il valore di acquisto di fr. 510'000.–, costi di

costruzione e miglioria per complessivi fr. 287'764.–, costi di acquisto e di

vendita per complessivi fr. 10'853.– e provvigioni versate pari a fr. 40'064.–.

C. Con decisione del 26

luglio 2023, l’RS 1 (di seguito UT) ha notificato al venditore la tassazione

dell’imposta sugli utili immobiliari, determinando un utile imponibile di fr.

276'737.– e un’imposta corrispondente di fr. 38'743.20.-. Rispetto alla

dichiarazione presentata, l’UT ha riconosciuto solo parzialmente le deduzioni

per i costi di costruzione e miglioria, per un importo complessivo di fr.

92'964.–, e quelli di acquisto e vendita, per un totale di fr. 10'235.–, mentre

per le provvigioni versate l’UT ha riconosciuto pienamente la deduzione

dichiarata dal contribuente per un importo totale di fr. 40'064.–. L’autorità

fiscale ha motivato la sua decisione, affermando che parte delle spese qualificate

dal contribuente come migliorie erano considerate manutenzione e/o gestione

secondo quanto previsto dalla circolare N. 7/2023 della Divisione delle

contribuzioni. Inoltre, ha precisato che i costi relativi alle cartelle

ipotecarie non erano deducibili.

D. Con scritto del 21

agosto 2023, il contribuente ha presentato reclamo contro la decisione TUI

intimata il 26 luglio 2023, contestando il mancato riconoscimento di tutti i

costi di costruzione e miglioria da lui sostenuti

Con decisione del 25

aprile 2023, l’UT ha parzialmente accolto il reclamo. Dopo “verifica

dell’incarto”, l’UT “ha valutato che le spese per il rifacimento della

cucina e dei bagni sono deducibili in ragione del 50%”. Per contro, l’UT ha

confermato che “tutti gli interventi volti al risanamento e risparmio

energetico, nonché alla protezione dell’ambiente, non sono ammessi quali costi

di miglioria ai sensi della vigente circolare sulle deduzioni della sostanza

immobiliare privata. Così come pure non vengono ammesse le spese di gestione

e/o già ammesse in sede di tassazione ordinaria”. A seguito di tale

decisione, l’importo totale dei costi di costruzione e miglioria era salito da

fr. 92'964.– a fr. 130'389.–. L’imponibile ammontava di conseguenza a fr.

239'312.– e l’imposta a fr. 33'503.70.

E. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1, rappresentato dall’RA 1,

impugna la decisione dell’autorità di tassazione e chiede la deduzione dei costi

complessivi di fr. 287'764.– per interventi di miglioria effettuati su diversi

anni fiscali (2013, 2014, 2015, 2016, 2019, 2020, e 2021). A suo avviso, tali

spese dovrebbero essere considerate integralmente come costi di investimento, e

non essere qualificate per la maggior parte spese di manutenzione. Dalla

documentazione prodotta risulterebbe che gli interventi, eseguiti in due tappe

con regolari licenze edilizie, hanno comportato una trasformazione sostanziale

dell’immobile, aumentando il suo valore di mercato da fr. 510'000.– a fr.

930'000.–. Tali interventi includerebbero modifiche strutturali e finiture di

pregio, classificabili come migliorie e non come spese di manutenzione

ordinaria. Contrariamente a quanto sostenuto dall’UT, i costi di miglioria non sarebbero

mai stati dedotti nella tassazione dell’imposta sul reddito dei periodi fiscali

precedenti né sarebbero stati considerati spese di gestione. L’UT avrebbe

erroneamente ritenuto alcune spese non ammissibili e avrebbe applicato una

deduzione parziale per cucine e bagni.

F. Nelle sue

osservazioni del 10 luglio 2024, l’UT propone di respingere il ricorso.

Innanzitutto, l’UT sottolinea che la giurisprudenza sul “risanamento totale”

degli immobili è stata abrogata. Ora, anche per interventi edilizi

significativi, è necessario analizzare ogni spesa in modo dettagliato per

distinguere tra migliorie deducibili e manutenzioni non deducibili. Questo

approccio tecnico consente di separare spese di miglioria da quelle di

manutenzione, come richiesto dalla legge. Pertanto, non è possibile escludere

automaticamente le spese di manutenzione basandosi solo su valutazioni

soggettive. È necessario effettuare una valutazione dettagliata e individuale

di ogni intervento edilizio.

Secondariamente, l’UT ricorda

che la distinzione tra spese di manutenzione e miglioria è complessa, poiché

alcune spese possono simultaneamente mantenere e accrescere il valore

dell'immobile. In tal caso, la Divisione delle contribuzioni opera una

suddivisione della spesa effettuata, espressa in frazione, tra spesa di

manutenzione deducibile e spesa di miglioria non deducibile nella tassazione

ordinaria. Nel caso specifico, i lavori effettuati sull'immobile, distribuiti

su diversi anni, sono stati qualificati principalmente come sostituzioni e

manutenzione conservativa, non come trasformazioni rilevanti. Solo alcune

modifiche, come la demolizione e il riposizionamento della cucina e la

realizzazione di un bagno turco, sono state considerate migliorie.

Infine, in relazione

all’affermazione dell’insorgente, secondo cui non avrebbe fatto valere le

deduzioni nell’ambito dell’imposta sul reddito, l’autorità fiscale esclude che ciò

implichi automaticamente che debbano essere dedotte per l’imposta sugli utili

immobiliari.

Diritto

1. 1.1.

Lo Stato preleva

un’imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale,

poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il

fatto che l’imposta grava sull’immobile trasferito, senza che entri in

considerazione la complessiva capacità contributiva del soggetto dell’imposta,

il tributo in esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli, L’imposizione degli utili immobiliari –

Commentario degli articoli da 123 a 140 LT con un’appendice sulle norme di

procedura e transitorie, Lugano 1996, p. 59).

1.2.

L'utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT). Tuttavia, se l'alienante è stato

proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il valore di

stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga quale

valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

2. Nel caso in esame è

litigiosa la qualifica dei costi sostenuti dal ricorrente negli anni dal 2013

al 2023. Secondo il ricorrente sarebbero da considerare costi di costruzione o

di miglioria nella misura di fr. 287'764.–, mentre l’autorità fiscale ha

riconosciuto unicamente una deduzione di fr. 130'389.– a tale titolo, ritenendo

la differenza spese di manutenzione e di gestione.

3. 3.1.

Secondo l’art. 134 cpv. 1

LT, sono considerati costi d’investimento deducibili:

·

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di

iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a

un mediatore;

·

i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato quali i

costi di costruzione e di miglioria, i contributi di miglioria, le tasse di

allacciamento e il contributo di plusvalore di cui agli art. 93 e seguenti

della legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST);

·

le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri

fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per

liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravano al momento del precedente

acquisto.

3.2.

Per

quanto attiene ai costi di costruzione e di miglioria, la loro computabilità

presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo alienato, cioè che

abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di fatto o di

diritto.

È

peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia condotto di fatto ad un

incremento di valore corrispondente: dato il suo carattere di costo finalizzato

all’aumento del valore, esso deve essere computato in misura corrispondente

all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli,

op. cit., p. 258 e dottrina ivi citata; sentenza TF del 22 febbraio 2018 in:

StE 2018 B 44.13.1 Nr. 8 consid. 3.3 e riferimenti).

Computabili sono in primo

luogo tutti i costi di costruzione, ivi comprese le spese per misurazioni,

prestazioni d’opera, canalizzazione, recinzione, realizzazione di un giardino,

ecc. Il caso più importante è quello della costruzione su di un fondo non

edificato; vengono tuttavia considerati anche tutti i costi per costruzioni

realizzate in relazione ad un edificio già esistente (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e dottrina e

giurisprudenza ivi citate).

3.3.

Non

possono invece essere fatte valere le spese che sono state dedotte nella

determinazione del reddito o dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria

(art. 134 cpv. 2 LT).

La

legge tributaria prevede in primo luogo la deduzione dai proventi della

sostanza immobiliare privata delle spese di manutenzione, dei premi di

assicurazione e delle spese di amministrazione da parte di terzi (art. 31 cpv.

2 LT). Per costante giurisprudenza sono considerate spese di manutenzione

quelle che, senza aumentare il valore dell’immobile, ne preservano lo stato, ne

conservano l’uso e ne mantengono la redditività (p. es. RDAT II-1992 p. 207;

RDAT II-1993 p. 390). Ai fini della determinazione del reddito imponibile non

sono invece deducibili le spese di acquisto, di fabbricazione o di miglioria di

beni patrimoniali (art. 33 lett. d LT).

La

distinzione tra spese di manutenzione e spese di miglioria tuttavia non sempre

è facilmente praticabile, poiché vi sono spese che, effettuate allo scopo di

salvaguardare o ripristinare il valore dell’immobile, ne aumentano nel contempo

il valore. Viceversa vi sono spese volute per incrementare il valore

dell’immobile che servono in parte a salvaguardarne o mantenerne il valore. In

altre parole, le spese effettuate dal proprietario possono assumere in parte

carattere di manutenzione e in parte carattere di miglioria.

Per

ovviare a queste difficoltà la prassi della Divisione delle contribuzioni suole

operare in simili casi una suddivisione della spesa effettuata, espressa in

percentuale, tra spesa di manutenzione deducibile e spesa di miglioria non

deducibile (v. Circolare DdC no. 7/2023 dell’aprile 2023).

3.4.

Per quanto concerne

l’onere della prova, in ambito fiscale vale il principio in base al quale

l'autorità deve sostanziare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano il

carico impositivo, mentre i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il

debito verso l'erario devono essere dimostrati dal contribuente (p. es. DTF 133

Considerandi

II 153 consid. 4.3 p. 158).

4.

Come risulta

dall’elenco degli interventi intrapresi dal ricorrente, la maggior parte dei

lavori sono stati eseguiti dal maggio del 2013 all’autunno del 2014. Sono stati,

in particolar modo, rifatti i bagni e la cucina e i pavimenti. I costi

sostenuti nel 2013 ammontano a fr. 145'455.85 e nel 2014 a fr. 80'978.–. Nel

2016.

sono stati sostituiti porte e armadi a muro, per fr. 9'900.–. Lo stesso

insorgente qualifica questi primi lavori come tappa A. Ad essa è seguita una

tappa B, concentrata negli anni 2020 e 2021, in cui la casa è stata sottoposta

ad un risanamento dal profilo dell’isolamento termico. In particolare, è stato

realizzato il cappotto termico. Le spese sostenute nel 2020 ammontano a fr.

39'294.43 e nel 2021 a fr. 15'465.28. Nel 2023, poco prima della vendita, vi

sono stati ancora alcuni lavori (in particolare la posa di una tettoia) per

complessivi fr. 7'920.80.

Secondo l’insorgente, “i

lavori di miglioria eseguiti nell’appartamento in questione” avrebbero

“permesso di rivendere l’immobile acquistato per il prezzo di CHF 510'000.– a

CHF 930'000.–“. A suo avviso, si tratterebbe di “un risanamento totale

dell’immobile”.

5.

5.1.

Seguendo

lo stesso criterio adottato dal ricorrente, ci si confronta dapprima con i

lavori che hanno costituito la tappa A.

Va ricordato che, dal 1°

gennaio 2010, l’art. 32 cpv. 2 LIFD dichiara espressamente deducibili le spese

di riattazione di immobili di nuova acquisizione. L’art. 31 cpv. 2 LT è stato

modificato di conseguenza.

5.2

In una recente sentenza il

Tribunale federale ha ricordato la genesi della modifica legislativa in

questione. Secondo la risalente giurisprudenza Dumont, i costi dei

lavori di manutenzione effettuati immediatamente (cioè entro cinque anni) dopo

l’acquisto dell’immobile non potevano in linea di principio essere dedotti dal

reddito imponibile, nell’ambito dell’imposta sul reddito. Il Tribunale federale

aveva introdotto un’eccezione a partire dalla sentenza di principio DTF 123 II

218.

per quanto riguarda i costi di manutenzione di immobili appena acquisiti e

non trascurati, se si trattava della manutenzione periodica (e non di

recuperare la manutenzione trascurata); tali costi potevano quindi essere

dedotti dal reddito. Questo caso veniva tuttavia tenuto distinto da quello in

cui il nuovo proprietario rinnova l’immobile per aumentare il reddito da

locazione o da affitto o da quello in cui un immobile (anche abitato dallo

stesso proprietario) viene trasformato in tutto o in parte o viene sottoposto a

un cambio di destinazione.

Con la modifica della

legge in vigore dal 2010, il legislatore ha voluto abrogare la giurisprudenza Dumont.

Ciò comporta “che tutte le spese affrontate per riattare un immobile saranno

deducibili quali spese di manutenzione. L’abrogazione della prassi Dumont vale

parimenti per gli immobili di nuova acquisizione (ossia acquisiti negli ultimi

cinque anni). In questo modo prevale l’approccio tecnico obiettivo e non più

il punto di vista economico” (Rapporto della Commissione dell’economia e

dei tributi del Consiglio nazionale del 3 settembre 2007 sull’iniziativa

parlamentare Müller Philipp “Limitazione della pratica Dumont”, FF 2007

7201, 7211 cifra 3) .

5.3

Nonostante l’abrogazione

della prassi Dumont, il Tribunale federale, aveva deciso che il

risanamento totale e la trasformazione o l’ampliamento completi di un immobile

costituiscono una fabbricazione e i costi che ne derivano non sono nel loro

insieme deducibili dal reddito imponibile (cosiddetta “nuova costruzione in

senso economico”).

Tuttavia, con una sentenza

del 23 febbraio 2023 (n. 9C_677/2021, in DTF 149 II 27 = ASA 91 p. 680 = RF

78/2023 p. 456 = StE 2023 B 25.6 n. 91 = RDAF 2023 II 77), ha abbandonato anche

la giurisprudenza sulla nuova costruzione in senso economico. Ha infatti

ritenuto che, secondo i materiali legislativi, nel modificare l’art. 32 cpv. 2

LIFD, il legislatore intendeva accantonare “in tutti i casi” la concezione

economica, su cui si basava la giurisprudenza Dumont, a favore di una

concezione oggettivo-tecnica. I giudici hanno affermato di non comprendere

perché la figura della “nuova costruzione in senso economico” dovrebbe essere

esclusa, se si fonda a sua volta sulla concezione economica ed era stata una

parte essenziale della giurisprudenza Dumont. A loro avviso non sarebbe

quindi compatibile né con la lettera né con l’evoluzione nel tempo dell’art. 32

cpv. 2 LIFD una considerazione “economica” complessiva di un progetto di

risanamento totale, di ristrutturazione o di trasformazione di un immobile di

nuova acquisizione, in base alla quale la deduzione dei costi dal reddito

imponibile è completamente negata in modo schematico, quindi con riferimento

anche a quelle voci di costo che, se considerate individualmente, avrebbero

effettivamente carattere di spese di manutenzione in considerazione della loro

natura oggettivo-tecnica .

In conclusione, la Suprema

Corte ha stabilito che, secondo la volontà del legislatore, per tutti i lavori su

un immobile di nuova acquisizione – come per tutti gli altri costi immobiliari

– si deve stabilire individualmente tenendo conto della loro natura

tecnico-oggettiva – e con la collaborazione del contribuente (art. 126 cpv. 1 e

2.

LIFD) – se servono a ripristinare uno stato precedente dell’immobile, e

comportano pertanto una conservazione del valore.

5.4

In una sentenza dell’11

febbraio 2015 (2C_674/2014 e 2C_675/2014), il Tribunale federale si è

confrontato con un ricorso, interposto dall’amministrazione fiscale del Canton

Vallese contro una sentenza della Commissione di ricorso in materia fiscale

dello stesso Cantone. I contribuenti avevano venduto un appartamento, dopo aver

rifatto la cucina, i bagni, i pavimenti e dopo aver ritinteggiato le pareti.

L’autorità fiscale aveva negato la deduzione delle spese sostenute, che aveva

qualificato manutenzione. La Commissione di ricorso, tuttavia, aveva accolto il

ricorso dei venditori, sostenendo che gli interventi effettuati prima della

vendita avevano “rimesso a nuovo” l’appartamento e ne avevano facilitato la

vendita. Il fisco cantonale aveva allora adito la Suprema Corte, che come detto

ha accolto il ricorso e annullato la decisione della Commissione di ricorso

cantonale. Il Tribunale federale ha ricordato che la deduzione delle spese

sostenute dipende dal fatto che siano servite alla manutenzione o a incrementare

il valore dell’immobile e non dal fatto che lo abbiano “rimesso a nuovo” o ne

abbiano favorito la vendita. Quando si tratta della sostituzione di cucine,

bagni e pavimenti, in particolare, si deve verificare se le nuove installazioni

hanno un valore o uno standard qualitativo superiore rispetto a quello

precedente. In tal caso, potrebbe essere giustificata una deduzione parziale

dei costi. L’Alta Corte ha allora rinviato gli atti al fisco cantonale, perché

procedesse al confronto del valore e della qualità delle installazioni

esistenti rispetto a quelle nuove.

Da parte sua, la Camera di

diritto tributario, in una sentenza del 4 aprile 2022 (n. 80.2022.23), ha a sua

volta affermato che la deduzione delle spese sostenute dal venditore di un

immobile dipende dal fatto che siano servite alla manutenzione oppure a

incrementare il valore dell’immobile e non dal fatto che lo abbiano

"rimesso a nuovo" o ne abbiano favorito la vendita.

5.5

Per quanto concerne la

tappa A dei lavori eseguiti dal ricorrente, si tratta evidentemente di

interventi su un immobile di nuova acquisizione. Bene ha fatto allora

l’autorità di tassazione a procedere ad un esame analitico delle singole spese,

per stabilire, in base al criterio oggettivo-tecnico, se fossero qualificabili

come spese di riattazione o di miglioria. Sarebbe per contro in contrasto con

la legge una qualifica globale di tali costi come migliorie, per il solo fatto

che hanno comportato un aumento di valore dell’immobile. Se si procedesse in

tal modo, infatti, si adotterebbe il criterio soggettivo-economico, che il

legislatore ha espressamente ripudiato, modificando l’art. 32 cpv. 2 LIFD.

Dalla notifica inoltrata

il 2 maggio 2013 all’Ufficio tecnico del Comune di __________ si apprende che

il contribuente si accingeva a posare nuovi pavimenti in cemento resina, una

nuova cucina, nuovi bagni e a dare una “imbiancata generale”.

Nella maggior parte dei

casi, l’UT ha ammesso in deduzione, considerandoli spese di miglioria, un terzo

dei costi sostenuti per il rifacimento dei bagni, della cucina e dei pavimenti

e per i lavori di pittura. In particolare, sono stati riconosciuti costi per

fr. 52'990.–, per il 2013, e per fr. 23'549.–, per il 2014.

Lo stesso insorgente non

contesta il calcolo proporzionale intrapreso dall’autorità di tassazione né

comprova l’esistenza di singoli interventi che avrebbero aumentato il valore

dell’immobile, ma si limita a chiedere che tutte le spese siano qualificate

costi di investimento, trattandosi di “un risanamento totale dell’immobile”.

Per le ragioni esposte, un simile ragionamento non può essere seguito. Il

calcolo dell’UT, alquanto favorevole al ricorrente, non può essere messo in

discussione.

6.

6.1.

Come

già ricordato, la cosiddetta tappa B dei lavori intrapresi dal contribuente è

consistita essenzialmente nel miglioramento dell’isolazione dell’immobile.

6.2

Per l’art. 32 cpv. 2

seconda frase LIFD, nella versione in vigore fino al 31 dicembre 2019, il

Dipartimento federale delle finanze stabilisce in quale misura gli investimenti

destinati al risparmio di energia e alla protezione dell’ambiente possono

essere assimilati alle spese di manutenzione.

L’art. 9 cpv. 3 LAID ha

pressoché l’identico tenore dell’art. 32 cpv. 2 LIFD. Per quanto concerne gli

investimenti destinati al risparmio di energia e alla protezione dell’ambiente,

precisa che i Cantoni possono prevedere deduzioni per la protezione

dell’ambiente, per provvedimenti di risparmio energetico e per la cura di

monumenti storici. L’art. 9 cpv. 3 lett. a LAID indica che il

Dipartimento federale delle finanze determina in collaborazione con i Cantoni

quali investimenti destinati al risparmio energetico e alla protezione

dell’ambiente possono essere assimilati alle spese di manutenzione.

Analoga disposizione

esiste a livello cantonale. Per l’art. 32 cpv. 2 seconda frase LT, nella

versione in vigore fino al 31 dicembre 2019, gli investimenti destinati al

risparmio di energia e alla protezione dell’ambiente sono assimilati alle spese

di manutenzione nella misura stabilita per l’imposta federale.

6.3

Ai fini dell’applicazione

dell’art. 32 LIFD, il Consiglio federale ha precisato che per «investimenti

destinati al risparmio di energia e alla protezione dell’ambiente» si intendono

le spese sostenute per provvedimenti che contribuiscono a razionalizzare il

consumo di energia o a far uso di energie rinnovabili, e che tali provvedimenti

riguardano l’installazione di nuovi elementi di costruzione o di impianti

nonché la sostituzione di quelli vecchi, in edifici esistenti (art. 1

dell’Ordinanza concernente la deduzione dei costi di immobili della sostanza

privata nel quadro dell’imposta federale diretta del 9 marzo 2018 [RS 642.116],

in vigore dal 1.1.2020; per i periodi precedenti cfr. art. 5 dell’Ordinanza

concernente la deduzione dei costi di immobili del patrimonio privato in

materia di imposta federale diretta del 24 agosto 1992); tuttavia, quando i

provvedimenti sono sovvenzionati da collettività pubbliche, il contribuente può

dedurre soltanto le spese che deve sopportare personalmente (art. 1 cpv. 2

Ordinanza cit.).

Il Dipartimento federale

delle finanze ha provveduto a sua volta a precisare quali siano i provvedimenti

che contribuiscono a razionalizzare il consumo di energia o a fare uso di

energie rinnovabili, proponendo un elenco esemplificativo, nel quale rientrano

i provvedimenti per limitare la perdita di energia dall’involucro

dell’edificio, i provvedimenti per un’utilizzazione razionale dell’energia

degli impianti domestici, gli investimenti per analisi di economia energetica,

l’elaborazione di piani di ottimizzazione energetica, gli investimenti per la

sostituzione di elettrodomestici ad alto consumo di energia elettrica, quali

fornelli, forni, frigoriferi, congelatori, lavastoviglie, lavatrici, impianti

di illuminazione, ecc., compresi nel valore dell’edificio (art. 1

dell’Ordinanza concernente i provvedimenti per un’utilizzazione razionale

dell’energia e per l’impiego di energie rinnovabili, del 24 agosto 1992 [RS

642.116.1]).

Simili interventi – per

esplicita volontà del legislatore – vanno sempre assimilati alle spese di

manutenzione, anche se contribuiscono ad incrementare il valore dell’immobile

(sentenza TF n. 2C_727/2012 e 2C_729/2012 del 18 dicembre 2012, in: RF 68/2013

p. 318).

6.4

Nel 2020 e nel 2021 il

ricorrente ha intrapreso lavori finalizzati alla limitazione della perdita di

energia dall’involucro dell’edificio, sulla base di una perizia termica della __________

SA.

Fra i provvedimenti

contemplati dall’art. 1 lett. a dell’Ordinanza concernente i

provvedimenti per un’utilizzazione razionale dell’energia e per l’impiego di

energie rinnovabili rientrano in particolare quelli per isolare termicamente

pavimenti, pareti, tetti e soffitti dal clima esterno, da locali non riscaldati

oppure dal suolo, come pure per sostituire le finestre con altre, migliori dal

profilo energetico, per ermetizzare gli spifferi e per installare tramezzi

paravento non riscaldati.

La decisione dell’autorità

di tassazione di negare la deduzione di tutte le spese legate al risanamento

termico dell’edificio è pertanto conforme alla legge e alla prassi in materia,

secondo cui tutti questi interventi, anche se comportano un incremento di

valore dell’immobile, sono assimilati a spese di manutenzione e dedotti

pertanto dal reddito imponibile. Ne è conseguentemente esclusa la deduzione nel

calcolo dell’imposta sugli utili immobiliari.

7.

Poco prima della

vendita, il ricorrente ha ancora intrapreso lavori vari, per un ammontare

complessivo di fr. 7’920.80.

In particolare, sono stati

posati una tettoia e dei porta tende. I costi corrispondenti, per un totale di

fr. 5'149.– sono stati riconosciuti come costi di miglioria, trattandosi di

installazioni nuove.

Per il resto, gli

interventi sono consistiti in riparazioni e sostituzioni di installazioni già

esistenti (p. es. spostamento della vasca idromassaggio e della sauna, piccoli

lavori di elettricista, intervento dello spazzacamino).

Anche a questo riguardo la

decisione dell’autorità fiscale si rivela conforme al diritto applicabile.

8.

L’insorgente

sostiene infine di non aver chiesto in deduzione le spese litigiose nell’ambito

dell’imposta sul reddito.

Come già ricordato, le

stesse spese non possono essere dedotte nel calcolo sia dell’imposta sul

reddito sia dell’imposta sugli utili immobiliari.

Se un contribuente ha

sostenuto spese di manutenzione, ma non sono state dedotte nell’ambito

dell’imposta sul reddito per ragioni fattuali (p. es. dichiarazione

incompleta), non può poi pretendere di riqualificarle in spese di miglioria per

poterle dedurre dall’utile immobiliare, ma deve rispondere della dichiarazione

fatta a suo tempo (sentenza TF 2C_425/2020 consid. 3.5.4).

Ne consegue che la

semplice circostanza che le spese non siano state dedotte nel calcolo

dell’imposta sul reddito dei periodi fiscali interessati non giustifica che

siano dedotte dall’utile immobiliare al momento della vendita dell’immobile.

9.

Di conseguenza, il

ricorso è respinto. La tassa di giustizia e le spese di procedura sono poste a

carico dei ricorrenti, soccombenti.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 2’000.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 100.–

per un totale di fr. 2’100.–

sono a carico del

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna,

entro 30 giorni (art. 73 LAI

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La

segretaria: