Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, abitazione di vacanza, riferimento generico all’affitto di immobili simili e a siti internet, annullamento

Incarto n.

80.2025.113

Lugano

20 ottobre 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

segretaria

Mara

Regazzoni

parti

RI

1

RI

2

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 10 maggio 2025 contro la decisione del 16 aprile 2025 in materia di IC

2019.

Fatti

Fatti

A. I coniugi RI 1 e RI 2,

domiciliati a __________ (AG), sono assoggettati alle imposte nel Canton Ticino

per appartenenza economica, quali proprietari del mapp. n. __________ RFD di __________.

Nella dichiarazione

d’imposta 2023 hanno attribuito al loro immobile un valore di stima di fr.

354'747.00.- un valore locativo di fr. 20'400.-. Da quest’ultimo importo hanno

fatto valere in deduzione l’importo di fr. 26'970.- per spese di manutenzione.

B. Con decisione del 26

febbraio 2025, l’Ufficio circondariale di tassazione Locarno (di seguito UT) ha

notificato ai contribuenti la tassazione IC 2023, commisurando il reddito

imponibile in fr. 15'400.- e quello determinante per l’aliquota in fr.

370'000.- e la sostanza imponibile in fr. 259'000.- e quella determinante per

l’aliquota in fr. 1'965’000.-. Il valore locativo dell’abitazione secondaria

era stato fissato a fr. 30'000.- e le spese di gestione e manutenzione erano

state ammesse nella misura di fr. 12'465.-.

C. Con reclamo del 24

marzo 2025, i contribuenti hanno contestato il valore locativo stabilito

dall’autorità fiscale. Partendo dal presupposto che il valore di stima

ufficiale, in seguito al risanamento della casa, era aumentato da fr. 304'585.-

(2018) a fr. 354'747.- (2021), i reclamanti hanno chiesto di aumentare il valore

locativo, rispetto al periodo precedente, nella stessa proporzione dell’aumento

percentuale della stima ufficiale (16.47%), ottenendo in tal modo l’importo di fr.

20'400.-.

Con decisione del 16

aprile 2025, l’UT ha respinto il reclamo. Premesso che per le abitazioni

secondarie non era applicato la disposizione che prevedeva che il valore

locativo corrispondesse al 60-70% del valore di mercato delle pigioni,

l’autorità fiscale ha ritenuto l’importo di fr. 30'000.- “equo e consono ai

disposti di legge tributaria in vigore (art. 20 cpv. 3 LT) ed agli investimenti

effettuati negli scorsi anni, ammontanti a circa di fr. 1’1670’00.- (periodi

dal 2017-2021)”.

D. Con tempestivo ricorso

alla Camera di diritto tributario, i coniugi RI 1 e RI 2 espongono brevemente

la cronologia delle spese legate all’immobile di __________. La casa era stata acquistata

nel 2017 per il prezzo di fr. 1'475'000.-, quando il valore di reddito, secondo

il calcolo della stima ufficiale, ammontava a fr. 13'623.-. Poiché la

costruzione della casa risaliva al 1962 e al momento dell’acquisto era in

condizioni precarie, tra il 2018 e il 2020 i ricorrenti avrebbero effettuato

lavori di ristrutturazione per preservarne il valore, senza tuttavia modificare

la forma esterna della casa e senza bisogno di inoltrare una domanda di

costruzione. Alla fine del 2020 la ristrutturazione della casa sarebbe stata

quasi completa e il valore dei risanamenti ammontava a fr. 1’020'644.-, tutti

ammessi in deduzione dal reddito imponibile quali spese di manutenzione. Nel

calcolo della stima ufficiale successiva alla ristrutturazione, nel 2021 il

valore di reddito era stato stabilito in fr. 15'685.-, con un aumento circa del

15% rispetto alla stima precedente. Ritengono pertanto ingiustificato un

aumento del 71% del valore locativo tra il 2019 e il 2020 (IC 2019 fr. 17'515.-

e IC 2020 ed anni successivi fr. 30'000.-). Secondo gli insorgenti, il valore

locativo di fr. 20'165.–, calcolato sulla base del valore di reddito della più

recente decisione in materia di stima ufficiale, sarebbe anche coerente con i

dati dell’Ufficio federale di statistica, secondo cui “un letto in una

abitazione vacanze in Ticino in 2023 è venduto mediamente 13.7% ciò significa

7.1 settimane per anno”. Sulla base di un valore locativo di fr. 30'000.-,

l'affitto settimanale netto per la loro casa dovrebbe ammontare a fr. 4'225.-,

importo “completamente irrealistico”.

E. Nelle sue

osservazioni del 20 maggio 2025, l’UT chiede di respingere il gravame, facendo

riferimento ai “siti internet delle immobiliari”, da cui risulterebbe

che “una locazione media di una casa monofamiliare a __________ è di circa

fr. 2'500.- al mese”. Visto quanto scritto sopra si ritiene che si possa

ritenere che lo standard della casa sia medio alto. Riteniamo quindi che i

2'500 franchi al mese siano realizzabili.

ll valore locativo di fr.

30'000.- “ripartito sulle 52 settimane porta un valore ragionevole anche per

il contribuente di ca. 580.- franchi settimanali”, mentre “l'importo da

loro stabilito di una locazione settimanale di fr. 2'840.- parte da un

ragionamento di fondo sbagliato”.

Diritto

1. 1.1.

I ricorrenti contestano il

valore locativo dell’abitazione secondaria

di __________,

stabilito

dall’UT in fr. 30'000.-, e propongono di basarsi sul 90% del valore del reddito

che si evince dalla stima, oltre che sul prezzo di vendita di “un letto in

una abitazione vacanza in Ticino”.

1.2.

Adita dal contribuente con

reclamo, l’autorità fiscale deve prendere la sua decisione fondandosi sui

risultati dell’inchiesta (art. 208 cpv. 1 prima frase LT; art. 135 cpv. 1 prima

frase LIFD) e la decisione deve essere motivata (art. 208 cpv. 2 LT e art. 135

cpv. 2 prima frase LIFD). Per giurisprudenza costante, il diritto a una

motivazione ha natura formale: pertanto, di regola, la sua violazione comporta

l’annullamento dell’atto impugnato, senza che vada vagliato se quest’ultimo,

nel merito, è corretto (DTF 119 Ia 136 consid. 2a; 118 Ia 17 consid. 1a).

L’art. 29 Cost. impone

alle autorità amministrative e giudiziarie di pronunciarsi sulle allegazioni

delle parti nei considerandi delle loro decisioni, riferendosi agli argomenti

da queste addotti. Una motivazione può comunque essere ritenuta sufficiente quando

l’autorità menziona, almeno brevemente, i motivi che l’hanno spinta a decidere

in un senso piuttosto che nell’altro e pone quindi l’interessato nelle

condizioni di rendersi conto della portata del giudizio e delle eventuali

possibilità d’impugnazione presso un’istanza superiore (DTF 114 Ia 242 consid.

2, 112 Ia 109 consid. b e rimandi).

La motivazione deve dunque

consistere nell’esposizione della fattispecie e in una motivazione giuridica,

dalla quale risulta su cosa si fonda il dispositivo della decisione: solo in

tal modo, infatti, il contribuente è in condizione di motivare il suo ricorso e

l’autorità di ricorso di sottoporre a verifica la decisione stessa (p. es.

sentenza della CDT n. 80.2002.205 del 5 agosto 2003, in: RtiD I-2004 n.19t).

1.3.

L’UT, nella propria

decisione di tassazione dopo reclamo, ha spiegato che, il valore locativo cosi

come proposto appare equo e consono ai disposti di legge dell’art. 20 cpv. 2 e

3 LT “di fronte ad un investimento superiore a fr. 2'600'000.- (prezzo

d’acquisto e successive opere di manutenzione/miglioria). Spiegando che il

valore locativo imposto corrisponde al 100% “di quello che si pagherebbe per

l’affitto di un bene immobile simile”. L’autorità fiscale non spende

tuttavia una parola per indicare come abbia determinato la pigione di un “bene

immobile simile”. Si è limitata ad affermare che il valore locativo delle

abitazioni secondarie corrisponde al 100% delle pigioni medie per un immobile

simile, senza tuttavia fornire i dati che sarebbero stati considerati quali

termine di paragone.

Solo con le proprie

osservazioni al presente gravame, l’UT spiega di ritenere realizzabili fr.

2’500.-, basandosi sul prezzo “medio di locazione di una casa monofamiliare

a __________”, valore desunto da un controllo effettuato su non meglio

precisati “siti internet” per una casa di cui lo standard si ritiene “medio

alto”. Oltre al fatto che questa motivazione è pervenuta solo con le

osservazioni, ciò non muta il fatto che essa rimane comunque insufficiente.

In queste circostanze, si

deve concludere che il diritto di essere sentiti dei ricorrenti è stato

violato. Già solo per tale ragione, la decisione su reclamo dev’essere

annullata.

Considerandi

2.

2.1.

Secondo

l’art. 20 cpv. 1 lett. b LT, è imponibile quale reddito della sostanza

immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di essi che il

contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di

proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito.

2.2

La legge federale

sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i

cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù

del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a e dell’art. 7 cpv. 1

LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue modalità di

accertamento, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione

alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore

di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non

quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. (DTF 125 I 65

consid. 2b, p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3, p. 152 ss.). L’Alta Corte ha

stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF

124.

I 145 consid. 4d; cfr. sentenza TF n. 2C_757/2015 dell’8 dicembre 2016

consid. 2), precisando poi che il 60% del valore di mercato rappresenta il

limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale

dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost.).

2.3

L’art. 20 cpv. 2 LT

precisa che il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla

proprietà e della previdenza personale, è stabilito al 60-70 per cento del

valore di mercato delle pigioni e che per il suo calcolo è possibile considerare

in modo adeguato il valore della stima ufficiale.

Dal 1° gennaio 2009 è

entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al

capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati a scopo di

vacanza. La modifica è stata proposta dal Consiglio di Stato nel quadro delle

misure di risanamento dei conti adottate con il preventivo 2009 ed è stata così

motivata:

Nella misura in cui la residenza di vacanza resta a

disposizione del titolare, il relativo vantaggio deve essere calcolato in forma

piena. Secondo il Governo non vi sono motivi oggettivi tali da condurre

all'adozione di misure che promuovano l'accesso della proprietà di residenze

secondarie di vacanza. Di conseguenza, il valore locativo delle residenze di

vacanza deve corrispondere ai valori di mercato senza riduzioni o provvedimenti

nell’ottica di favorire l’accesso alla proprietà. Nemmeno deve essere dimenticata

la ricaduta sui comuni di residenze di vacanza, i quali devono assumersi oneri

di infrastrutture comunali senza importanti ricadute in termini di gettito

fiscale. In sintesi, la misura che proponiamo, attuata tramite una modifica

dell'art. 20 LT, comporta un onere fiscale supplementare a carico di soggetti

fiscali titolari di una residenza secondaria e quindi, presumibilmente,

contribuenti facenti parte della classe media superiore. Osserviamo inoltre che

una parte importante di questi contribuenti (circa il 50%) sono residenti fuori

cantone o all’estero

(cfr. Messaggio del

Consiglio di Stato no. 6133 del 15 ottobre 2008 concernente il Preventivo 2009

e obiettivo di bilancio 2011, par. 6.5.3).

3.

3.1.

Per

quanto riguarda le modalità di determinazione del valore locativo, secondo

l’art. 1 del decreto esecutivo del 7 dicembre 2022 concernente l’imposizione

delle persone fisiche valido per il periodo fiscale 2023, esso corrisponde al

valore di mercato della pigione per immobili dello stesso genere nella medesima

posizione (cpv. 1). Il valore locativo delle abitazioni primarie corrisponde

mediamente al 60-70% del valore di mercato della pigione; in mancanza di altri

elementi utili al suo calcolo, esso corrisponde, di regola, al 90% del valore

di reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima (cpv. 2).

3.2

In

una sentenza di principio risalente al 9 maggio 2008 (CDT n. 80.2007.173, in:

RtiD II-2008 n. 3t), questa Camera ha esaminato nel dettaglio

la nuova prassi, già applicata a partire dal periodo fiscale 2006, sulla base

di una circolare della Divisione delle contribuzioni, concludendo per la sua

illegalità.

In

primo luogo, il Canton Ticino non rientra nel novero dei cantoni in cui i

valori locativi sono “accertati individualmente” nella procedura di stima

ufficiale degli immobili. Ciò presupporrebbe infatti che la legge sulla stima

ufficiale prevedesse espressamente l’accertamento individuale non solo del

valore di stima in sé ma anche del valore locativo dell’immobile, come avviene,

per esempio, nel Canton Argovia oppure Svitto. La sola circostanza che dalla

decisione dell’Ufficio stima si possa ricavare anche il valore di reddito non

significa invece che essa accerti anche il valore locativo dell’immobile, ove

si pensi appena che l’autorità di cosa giudicata non si estende in linea di

principio ai motivi di una decisione ma solo al dispositivo.

D’altra

parte, anche volendo sostenere che la decisione dell’Ufficio stima, nella

misura in cui accerta il valore di reddito, non passa in giudicato scaduto il

termine per impugnarla dinanzi allo stesso Ufficio, ugualmente non vi sarebbero

le condizioni perché tale valore possa essere riesaminato nell’ambito di una

procedura di reclamo prima, e di ricorso poi, contro la decisione di tassazione

dell’imposta sul reddito. In primo luogo, nel rispetto delle regole sull’onere

probatorio, non si può pretendere che sia il contribuente a portare la prova

dell’inesattezza del valore locativo indicato nella decisione in questione.

Quindi, si dovrebbe stabilire a chi competa l’eventuale esame dei reclami e dei

ricorsi contro il valore locativo. Contrariamente alla soluzione adottata nel

Canton Berna, in cui l’autorità competente per l’accertamento della stima

ufficiale, da una parte, e per la tassazione dell’imposta sul reddito,

dall’altra, è sempre l’autorità di tassazione, in Ticino le competenti autorità

ed i successivi rimedi giuridici non si identificano: la stima ufficiale è di

pertinenza dell’Ufficio stima, mentre l’accertamento dell’imposta sul reddito è

attribuito agli uffici circondariali di tassazione, così come la decisione

sulla stima è impugnabile dapprima dinanzi allo stesso Ufficio stima e poi al

Tribunale di espropriazione, mentre la decisione di tassazione dell’imposta sul

reddito è suscettibile di reclamo all’Ufficio di tassazione e di ricorso alla

Camera di diritto tributario. Inoltre, perché si possa entrare nel merito di un

reclamo o di un ricorso, dovrebbe essere disponibile una decisione motivata,

cioè una decisione in cui l’autorità di stima indichi in quale modo ha

intrapreso l’accertamento del valore locativo, in modo da consentire al

contribuente di valutare se contestarlo o meno. Le decisioni dell’Ufficio stima

si limitano invece ad indicare il reddito (presunto o dichiarato), il tasso di

capitalizzazione ed il valore di reddito che ne deriva, senza aggiungere

ulteriori precisazioni.

A

titolo abbondanziale, questa Camera ha infine sollevato i propri dubbi in

merito alla circostanza che il valore di reddito – ma anche il 90% del valore

di reddito – accertato nel quadro della procedura di stima ufficiale

corrisponda effettivamente al 60-70% del valore medio delle pigioni di mercato

(cfr. anche CDT n. 80.2006.173 del 21 dicembre 2006; 80.2007.18 del 9 marzo

2007).

3.3

L’AFC

ha emanato delle informazioni fiscali (edite dalla Conferenza svizzera delle

imposte) (stato attuale al mese di ottobre 2021, www.estv2.admin.ch/stp/ds/f-besteuerung-eigenmietwerte-de.pdf, sito visualizzato il 07.10.2025) proprio in

relazione all’imposizione del valore locativo. In merito al calcolo del valore

locativo, nel documento si indica (a pagina 9, punto 4.1, “Le principe du

loyer comparable”) che i valori locativi sono generalmente calcolabili

grazie al metodo comparativo: e meglio il paragone con altri appartamenti

simili, ceduti in locazione. Il valore dell’utilizzo proprio corrisponderà di

principio alla pigione che un terzo dovrebbe pagare nelle medesime circostanze

per un immobile della stessa natura e che presenti le medesime caratteristiche

(stessa situazione, medesima vetustà dell’immobile e numero di locali, nonché

disposizione e superficie).

Difficilmente è possibile

trovare, nel vicinato, immobili locati della stessa natura e della stessa

grandezza. Unicamente per gli immobili strutturati in proprietà per piani è

possibile riferirsi a valori che sono direttamente paragonabili, come anche per

gli appartamenti abitati dallo stesso proprietario nel suo immobile locativo.

Tuttavia, sempre dalle Informazioni fiscali sul valore locativo, emerge

che, nei casi di abitazioni familiari, non è possibile stabilire dei valori

direttamente comparabili. Per questa tipologia di alloggi, i valori devono

essere determinati secondo criteri di calcolo oggettivi. In tal senso si

distinguono – di principio – due metodi per il calcolo dei valori locativi, il

metodo lordo e quello netto. Il metodo lordo prevale in Svizzera.

Già nelle “Direttive per

determinare il valore locativo delle case di abitazione occupate dal

proprietario del 25.3.1969” (in ASA vol. 38, p. 121 ss.), l’AFC ha sviluppato

più sistemi di calcolo relativi alla stima del valore locativo secondo il

metodo lordo. I metodi in questione vengono brevemente illustrati ai punti 4.3.

delle Informazioni fiscali sul valore locativo (v. in particolare p. 10 e 11):

e meglio il metodo comparativo, il metodo della determinazione del valore

locativo sulla base di stime cantonali degli immobili, il metodo della

procedura di stima individuale (ogni immobile viene valutato in maniera

separata in funzione di determinati criteri ad esso relativi) e i casi speciali

(ad. es. tipo ville lussuose, ville d’artista occupate dai loro proprietari).

4.

Venendo al caso in

esame, il calcolo proposto dai contribuenti con il ricorso ricalca la prassi

codificata all’art. 1 cpv. 2 del Decreto esecutivo concernente l’imposizione

delle persone fisiche, secondo cui, in mancanza di altri elementi utili al suo

calcolo, il valore locativo corrisponde, di regola, al 90% del valore di

reddito determinato dall’Ufficio di stima nella decisione di stima. Prassi che,

come già ricordato, è stata tuttavia dichiarata illegale dalla giurisprudenza

della Camera di diritto tributario.

In ogni caso, nella decisione impugnata, l’UT non ha menzionato in base

a quali criteri e dati sia giunto a stimare il valore di fr.

30'000.-, limitandosi a spiegare che non bisognava applicare il 60/70% del

valore di mercato delle pigioni essendo tale percentuale riservata alle

residenze primarie, bensì il 100% “di quello che si pagherebbe per l’affitto

di un bene immobile simile”. La motivazione della decisione si sofferma poi

sugli investimenti e sulle spese di manutenzione intrapresi dai contribuenti, per

un importo complessivo di fr. 2'600'000.-, per concludere apoditticamente che

il valore locativo di fr. 30'000.- annui appariva “equo e consono ai

disposti di legge”. Il fisco non ha fatto alcun riferimento alle fonti di

cui si sarebbe servito per giungere a questa conclusione né ha proposto un

calcolo, per esempio basato sulla superficie della casa dei reclamanti. Anche

il generico riferimento ai “siti internet delle immobiliari” è del tutto

insufficiente per consentire una verifica della legittimità dell’operato

dell’autorità di tassazione.

Una

motivazione circostanziata sarebbe stata particolarmente opportuna anche

pensando al fatto che il valore locativo, in seguito ai lavori di

ristrutturazioni intrapresi dai contribuenti, sarebbe cresciuto da fr. 17'515.-

a ben fr. 30'000.-.

In

sintesi, nella decisione impugnata l’autorità fiscale non spiega quali dati

comparativi abbia considerato per giungere ad un valore di mercato delle pigioni della zona di fr. 2'500.- al mese.

Non è pertanto possibile né per i contribuenti, né tantomeno per questa Camera,

verificare, nelle suesposte circostanze, la correttezza del valore

locativo attribuito all’immobile litigioso.

5.

Il ricorso è accolto

e gli atti sono ritornati all’autorità fiscale affinché proceda nei propri

incombenti ai sensi dei considerandi. Non si prelevano tassa di giustizia e

spese processuali.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è accolto ai

sensi dei considerandi.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 16 aprile 2025 è annullata e gli atti

sono ritornati all’UT per una nuova decisione.

2. Non si prelevano né tassa

di giustizia né spese processuali.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna,

entro 30 giorni (art. 73 LAI Copia per conoscenza:

-

municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La

segretaria: