Imposta sugli utili immobiliari: utile imponibile, costi di investimento, realizzazione giardino d’inverno

Incarto n.

80.2025.166

Lugano

3 settembre 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

segretaria

Mara

Regazzoni

parti

RI

1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 25 giugno 2025 contro la decisione del 26 maggio 2025 in materia di imposta

sugli utili immobiliari.

Fatti

Fatti

A. I coniugi RI 1 e __________

hanno acquistato il 14 aprile 2014 il mapp. n. __________ RFD di __________ al

prezzo di fr. 780'000.–.

Il 27 aprile 2021 RI 1 si

è aggiudicata la quota di un mezzo del mapp. n. __________ del marito, nell’ambito

dell’incanto pubblico per la liquidazione dei beni di spettanza del fallimento

di __________, al prezzo di fr. 7'000.–.

Il 29 agosto 2024 RI 1 ha

venduto a __________ il mapp. n. __________ RFD di __________ al prezzo di fr.

1’000'000.–.

B. Nella dichiarazione

per l’imposta sugli utili immobiliari, la venditrice ha fatto valere in

deduzione dal valore di alienazione, oltre al prezzo di acquisto (fr.

780'000.–), spese di costruzione e di miglioria per fr. 111'131.– e spese di

acquisto e di vendita per fr. 12'980.–, commisurando in tal modo l’utile

imponibile in fr. 95'889.–.

Notificandole la

tassazione dell’imposta sugli utili immobiliari, con decisione del 26 febbraio

2025, l’RS 1 ha commisurato l’utile imponibile in fr. 313'584.– e l’imposta

dovuta in fr. 70'918.95. Nel calcolo dell’utile immobiliare, ha tenuto conto

del fatto che il fondo alienato era stato acquistato per metà nel 2014 e per

metà in occasione dell’aggiudicazione avvenuta nel 2021. Di conseguenza, i

costi di miglioria riconosciuti (pari a un terzo delle spese per la

sostituzione della cucina e di una doccia) sono stati dedotti solo nella misura

di un mezzo, così come le spese di acquisto fatte valere. Per quanto concerne

la quota acquistata all’incanto, dal valore di alienazione sono stati dedotti

il prezzo di aggiudicazione, i crediti garantiti da pegno immobiliare, le

ipoteche legali e le spese di aggiudicazione, per un totale di fr. 285'737.–.

C. Con reclamo del 6

marzo 2025, la contribuente ha contestato il mancato riconoscimento dei costi

di costruzione e di miglioria fatti valere, in particolare per la sostituzione

della cucina, per il cappotto termico, per la sostituzione del pavimento e dei serramenti

e per si sistemazione del tetto, per un totale di fr. 111'131.–.

L’autorità di tassazione

ha respinto il reclamo, con decisione del 26 maggio 2025, nella quale ha

ribadito che la maggior parte delle spese chieste in deduzione rientravano fra

le spese di manutenzione e quelle finalizzate al risparmio energetico, come

tali deducibili nell’ambito dell’imposta sul reddito. Una quota di miglioria

(un terzo) era stata ammessa limitatamente alle spese di sostituzione della

cucina e del rifacimento del locale doccia.

D. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 chiede la deduzione, a titolo

di costi di miglioria, di un ulteriore importo di fr. 14'294.55, corrispondente

alle spese per la realizzazione di un giardino d’inverno, laddove in precedenza

c’era una terrazza aperta, senza tetto e senza infissi, con calpestio in

ghiaia.

E. Nelle sue

osservazioni al ricorso, l’Ufficio di tassazione propone di accogliere

parzialmente il ricorso, tenendo conto del fatto che le spese per il giardino

d’inverno sono state sostenute negli anni 2013 e 2014, cioè prima che la

ricorrente diventasse proprietaria della quota di un mezzo del marito.

L’importo deducibile ammonterebbe di conseguenza alla metà del costo fatto

valere, cioè a fr. 7'147.–.

Diritto

1.

Lo Stato preleva

un'imposta sugli utili immobiliari, il cui oggetto è rappresentato dai guadagni

realizzati con il trasferimento della proprietà di immobili o di parti di esso

(art. 123 LT).

Il tributo sugli utili

immobiliari rientra pertanto nella categoria delle imposte sul reddito; non si

tratta tuttavia di un’imposta generale sul reddito bensì di una speciale,

poiché colpisce solo una parte del reddito della persona assoggettata. Per il fatto

che l'imposta grava sull'immobile trasferito, senza che entri in considerazione

la complessiva capacità contributiva del soggetto dell'imposta, il tributo in

esame si configura come imposta reale (Soldini/Pedroli,

L'imposizione degli utili immobiliari – Commentario degli articoli da 123 a 140

LT con un'appendice sulle norme di procedura e transitorie, Lugano 1996, p.

59).

1.2.

L’utile imponibile

corrisponde alla differenza tra il valore di alienazione e il valore di

investimento. Quest'ultimo si compone a sua volta del valore di acquisto e dei

costi di investimento (art. 128 cpv. 1 LT).

Tuttavia, se l'alienante è

stato proprietario dell'immobile per più di venti anni, può chiedere che il

valore di stima vigente venti anni prima del trasferimento di proprietà valga

quale valore di investimento fino a tale data (art. 129 cpv. 2 LT).

2. 2.1.

Secondo l’art. 134 cpv. 1

LT, sono considerati costi di investimento:

·

i costi di acquisto e di vendita, quali le spese notarili, di

iscrizione, di bollo e le provvigioni usuali debitamente comprovate versate a

un mediatore;

·

i costi che hanno aumentato il valore del fondo alienato, quali i

costi di costruzione e di miglioria, come pure i contributi di miglioria, le

tasse di allacciamento e il contributo di plusvalore di cui agli art. 93 e

seguenti della legge sullo sviluppo territoriale del 21 giugno 2011 (LST);

·

le indennità versate per la costituzione di servitù o di oneri

fondiari a favore del fondo alienato, rispettivamente quelle versate per

liberarlo da servitù e oneri fondiari che lo gravavano al momento del

precedente acquisto.

2.2.

Per

quanto attiene, in particolar modo, ai costi di costruzione e di miglioria, la

loro computabilità presuppone che essi abbiano aumentato il valore del fondo

alienato, cioè che abbiano apportato all’immobile un miglioramento duraturo, di

fatto o di diritto. È peraltro irrilevante che la spesa sostenuta abbia

condotto di fatto ad un incremento di valore corrispondente: dato il suo

carattere di costo finalizzato all’aumento del valore, esso deve essere

computato in misura corrispondente all’importo effettivamente pagato (Soldini/Pedroli, op. cit., p. 258 e

dottrina ivi citata).

2.3.

Non possono invece essere

fatte valere le spese che sono state dedotte nella determinazione del reddito o

dell’utile nell’ambito della tassazione ordinaria (art. 134 cpv. 2 LT).

La legge federale

sull’imposta federale diretta e la legge tributaria consentono, al contribuente

che possiede immobili privati, di dedurre le spese di manutenzione, le spese di

riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi d’assicurazione e le

spese d’amministrazione da parte di terzi (articoli 32 cpv. 2 prima frase LIFD

e 31 cpv. 2 LT).

Secondo la giurisprudenza

del Tribunale federale, quali spese di manutenzione secondo l’art. 32 cpv. 2

prima frase LIFD sono deducibili le spese che servono a mantenere, a

ripristinare o a sostituire il valore d’uso concreto di un bene in un immobile.

Le spese che comportano un aumento del valore di un immobile devono essere

distinte dalle spese di manutenzione (art. 34 lett. d LIFD). Mentre i

costi di manutenzione servono a preservare i valori già esistenti, con le spese

di miglioria si creano nuovi valori aggiuntivi. La delimitazione tra la

conservazione del valore e l’incremento del valore avviene secondo criteri

tecnico-oggettivi. Il termine di paragone non è rappresentato dal valore

dell’immobile nel suo complesso, ma da quello dell’installazione concretamente

sottoposta a manutenzione o sostituzione. Tutte le spese che migliorano lo

stato di un immobile hanno un carattere di miglioria. Sulla base di un punto di

vista funzionale, è decisivo il fatto che la misura in questione abbia

comportato un miglioramento qualitativo e quindi un incremento di valore

dell’immobile (sentenza 9C_677/2021 del 23 febbraio 2023, in DTF 149 II 27 =

ASA 91 p. 680 = RF 78/2023 p. 456 = StE 2023 B 25.6 n. 91 = RDAF 2023 II 77

consid. 4.1 e giurisprudenza citata).

2.4.

Per quanto concerne

l’onere della prova, in ambito fiscale vale il principio in base al quale

l'autorità deve sostanziare l’esistenza di elementi che fondano o aumentano il

carico impositivo, mentre i fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il

debito verso l'erario devono essere dimostrati dal contribuente (p. es. DTF 133

Considerandi

II 153 consid. 4.3 p. 158).

Secondo giurisprudenza, la

prova delle spese sostenute a tale titolo avviene di regola mediante

presentazione di fatture quietanzate o di altri documenti giustificativi

(sentenza TF 2C_1186/2016 del 24 aprile 2017 consid. 4.3 con riferimenti a

giurisprudenza e dottrina).

3.

3.1.

Nella fattispecie, con la

decisione impugnata l’autorità di tassazione ha ammesso in deduzione solo in

parte le spese che la ricorrente aveva fatto valere quali costi di costruzione

e di miglioria, trattandosi perlopiù di spese di manutenzione e di spese

finalizzate al risparmio di energia e alla protezione dell’ambiente, come tali

deducibili nell’ambito dell’imposta sul reddito. Con il ricorso in esame, la

contribuente contesta unicamente il mancato riconoscimento delle spese per la

realizzazione di un giardino d’inverno, per un ammontare di complessivi fr. 14’294.55.

3.2

Come riconosciuto dalla

stessa autorità di tassazione, nelle osservazioni al ricorso, alla luce della

documentazione prodotta con il ricorso, si deve riconoscere che l’intervento

per la realizzazione del giardino d’inverno assuma carattere di miglioria. Non

si è trattato infatti della riparazione né della sostituzione di una struttura

esistente, bensì dell’aggiunta di nuove componenti.

Anche la Circolare n.

7/2023 del 1° aprile 2023 della Divisione delle contribuzioni (Deduzioni sui

proventi della sostanza immobiliare privata, n. 6.1) menziona, fra gli

interventi di miglioria totale o parziale dell’immobile, elencati a titolo

esemplificativo, quelli per l’ampliamento, inteso come aggiunta di nuovi

elementi accessori o di parti abitative (per es. la costruzione di una veranda

chiusa in sostituzione di una terrazza aperta).

3.3

L’art.

128.

cpv. 2 LT prevede che, per il calcolo dell’utile e la durata della

proprietà, sia determinante il precedente trasferimento.

Come rileva l’Ufficio di

tassazione, nelle osservazioni al ricorso, i costi di investimento in

discussione sono stati sostenuti negli anni 2013 e 2014. L’insorgente è

divenuta proprietaria esclusiva dell’immobile venduto solo nel 2021, con

l’aggiudicazione all’incanto della quota di un mezzo appartenente al marito.

L’utile immobiliare è

stato conseguentemente calcolato tenendo conto del fatto che l’acquisto è

avvenuto in due momenti diversi.

La ricorrente ha pertanto

diritto alla deduzione delle spese di miglioria, sostenute negli anni 2013 e

2014, limitatamente alla quota di un mezzo di cui era proprietaria a tale

momento.

4.

Il ricorso è

parzialmente accolto. Tassa di giustizia e spese processuali sono poste a

carico della ricorrente in misura proporzionale alla sua soccombenza.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è parzialmente

accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione su reclamo del 26 maggio 2025 è riformata nel senso

che i costi di costruzione e di miglioria sono aumentati nella misura di fr.

7'147.–.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 500.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 580.–

sono a carico della

ricorrente nella misura di un mezzo

(fr. 290.–).

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna,

entro 30 giorni (art. 73 LAI

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La

segretaria: