Reddito della sostanza immobiliare: contratto di locazione con ex compagna e madre dei figli del contribuente, mancato incasso della pigione

Incarto n.

80.2025.270

Lugano

4 dicembre 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

segretaria

Mara

Regazzoni

parti

RI

1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 2 ottobre 2025 contro la decisione del 24 settembre 2025 in materia di IC

2021.

Fatti

Fatti

A. RI 1, domiciliato a __________

(____________________ è assoggettato alle imposte cantonali per appartenenza

economica in quanto proprietario di sostanza immobiliare.

Nella dichiarazione

d’imposta per il periodo fiscale 2021, il contribuente ha dichiarato fra

l’altro la proprietà del mapp. n. __________ RFD di __________, cui ha

attribuito un valore di stima ufficiale di fr. 332'355.– e un reddito da

locazione di fr. 9'600.–, importo da cui ha dedotto spese di manutenzione

effettive per fr. 1'536.–.

B. Con decisione del 5

gennaio 2023, l’RS 1 ha notificato al contribuente la tassazione IC 2021, nella

quale ha commisurato il reddito imponibile in fr. 19'300.– e quello

determinante per l’aliquota in fr. 88'800.–. Mentre per l’immobile di __________

ha ripreso il reddito dichiarato e dedotto spese di manutenzione per fr.

1'920.–, per gli immobili di __________ li ha per contro rettificati “tenuto

conto degli affitti accertati” e del “valore locativo” corrispondente

“al valore di mercato delle pigioni della zona”.

C. a.

Con reclamo del 6

gennaio 2023, il contribuente ha contestato il reddito degli immobili sia di __________

sia di __________. Per quest’ultimo, in particolare, ha sostenuto che il

reddito ammontava a fr. 7'680.–, importo da cui si dovevano dedurre spese di

manutenzione per fr. 1'920.–.

b.

Con scritto del 19 agosto

2023, l’autorità fiscale ha chiesto al reclamante di inviarle “copia del

contratto di locazione stipulato con la ex moglie, per il fondo __________ di __________”,

oltre al contratto di locazione stipulato con il defunto padre per un

appartamento nella proprietà di __________. A proposito di quest’ultimo, gli ha

prospettato una modifica della tassazione a suo svantaggio, per il fatto che la

pigione dichiarata, pagata dalla madre, appariva “senza dubbio di favore”.

Il contribuente ha

trasmesso la documentazione richiesta, con scritto del 22 agosto 2025, nel

quale ha rilevato che il “contratto di __________ è di mercato e non

soggetto alla disciplina degli affitti a parenti”, in quanto l’inquilina __________

avrebbe avuto lo “status” di “non parente”.

c.

Con ulteriore lettera del

3 settembre 2025, l’autorità di tassazione ha anticipato che il reddito

dell’immobile di __________ sarebbe stato stabilito in fr. 21'600.– e quello

della casa di __________ in fr. 18'000.–. A proposito di quest’ultimo, il fisco

ha spiegato che l’inquilina era la ex compagna e madre dei figli del reclamante

e che il canone di locazione secondo il contratto ammontava a fr. 18'000.–

all’anno.

Il contribuente ha preso

posizione con scritto dell’8 settembre 2025, contestando la valutazione dei

redditi immobiliari proposte dal fisco cantonale. In merito alla casa di __________,

in particolare, ha preso atto “con favore” che l’inquilina era stata

riconosciuta non parente e che il contratto era stato considerato “di mercato”.

Ha tuttavia chiesto di tener conto del fatto che fino al 2024 l’inquilina non

aveva pagato alcuna pigione, con la conseguenza che l’importo dovuto doveva

essere considerato “integralmente insoluto e quindi inesigibile”.

d.

Con decisione del 24

settembre 2025, l’Ufficio di tassazione ha parzialmente accolto il reclamo del

contribuente, commisurando il reddito imponibile in fr. 11'000.– e quello

determinante per l’aliquota in fr. 77'800.–. Per quanto concerne, in particolare,

il reddito dell’immobile di __________, è stato stabilito in fr. 18'000.–,

importo da cui sono state dedotte le spese di manutenzione forfetarie pari a

fr. 3'600.–. Nella motivazione della decisione, il fisco cantonale ha affermato

di aver ripreso il canone di locazione risultante dal contratto, “non

essendo stata comprovata la perdita di tale entrata”.

D. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 chiede che il reddito del suo

immobile di __________ sia stabilito, in via principale, in zero franchi,

“coerente con gli incassi effettivi”, e, in via subordinata, in fr. 9'600.–,

“coerenti con la dichiarazione prudenziale”. In via ulteriormente subordinata,

chiede che l’imposizione sia limitata al 50% del valore locativo, “se

qualificata come locazione di favore”. In ogni caso, postula che sia

riconosciuta “la deduzione per crediti inesigibili”.

L’insorgente ribadisce che

l’inquilina non avrebbe versato alcuna pigione fino al 2024, quando “ha

avviato versamenti volontariamente di CHF 500/mese, a seguito dell’avvio di

un’attività lavorativa”, ciò che dimostrerebbe a suo dire “che la

mancata corresponsione era dovuta a morosità e non a scelta volontaria”. Precisa

inoltre che gli importi che versa a __________ “a titolo di contributi

alimentari per i figli sono del tutto estranei al rapporto locativo e non

sostituiscono in alcun modo la pigione dovuta”.

E. Nelle sue

osservazioni del 10 ottobre 2025, l’Ufficio di tassazione propone di respingere

il ricorso. Non risulterebbero “attualmente… tentativi di incasso del

dovuto” e “nel caso in esame un’eventuale riduzione del canone d’affitto

sarebbe piuttosto da valutare nell’ottica di un affitto di favore… o tutt’al

più andrebbero rinegoziati i contributi alimentari”. A suo avviso, “se

l’inquilino moroso fosse stato un terzo, la procedura sarebbe sicuramente

continuata”. Pur definendo “comprensibile” il fatto che l’insorgente vi

abbia rinunciato, il fisco ritiene che non sia “un motivo sufficiente a

diminuire l’onere fiscale derivante dal reddito immobiliare”.

Diritto

1. 1.1.

Secondo l’articolo 15 cpv.

1 LT, sottostà all’imposta sul reddito la totalità dei proventi, periodici e

unici. Analoga formulazione è prevista dall’art. 7 cpv. 1 della legge federale

sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni (LAID).

Come ha ripetutamente

sottolineato il Tribunale federale, il legislatore ha in tal modo fatto proprio

il principio dell’imposizione del reddito netto globale (“Grundsatz der

Gesamtreineinkommensbesteuerung”). L’art. 15 cpv. 1 LT contiene dunque una

clausola generale, che è completata, agli articoli da 16 a 22 LT, da una lista

esemplificativa di diverse componenti reddituali e da un elenco tassativo di

redditi esenti dall’imposta (DTF 125 II 113 = ASA 67 p. 644 = RDAF 1999 II 385

consid. 4a).

Quali redditi della

sostanza immobiliare sono segnatamente imponibili i proventi dalla locazione,

dall’affitto, dall’usufrutto o da altro godimento (art. 20 cpv. 1 lett. a

LT) e il valore locativo di immobili o di parti di essi che il contribuente ha

a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di proprietà o di un

usufrutto ottenuto a titolo gratuito (art. 20 cpv. 1 lett. b LT).

1.2.

Dottrina

e giurisprudenza sono concordi nell’affermare che un reddito è realizzato quando il soggetto fiscale ne

può disporre effettivamente, sia entrandone in possesso, cioè incassando la

somma, sia ricevendo sul medesimo una pretesa giuridica ferma. Di solito, già

l’acquisizione di un credito viene ritenuta costitutiva di reddito, purché

l’adempimento non appaia incerto (cfr., per esempio, le sentenze del Tribunale

federale n. 2C_94/2010 del 10 febbraio 2011 consid. 3.1, DTF 113 Ib 23 consid.

2e; ASA 66 p. 377 consid. 4a; ASA 66 p. 554 consid. 5d; ASA 65 p. 733 consid.

3b; StE 2003 B 21.1 n. 11 consid. 3.2).

1.3.

Per quanto concerne in

particolare i redditi della sostanza immobiliare, nel caso di un contratto di

locazione, il conduttore, titolare del diritto d’uso, è il debitore della

prestazione costituita dalla pigione. Il locatore può quindi prevalersi di un credito

che gli procura un vantaggio economico regolare. Il momento della realizzazione

del reddito corrisponde pertanto all’acquisizione da parte del locatore di una

pretesa certa (principio di competenza; “Soll-Methode”). Questa coincide

generalmente con la scadenza del diritto alla prestazione che dipende dai

termini fissati nel contratto.

In caso di contestazione

riguardo alla pigione, il principio di cassa (“Ist-Methode”) può trovare

applicazione, purché la pretesa del locatario non sia temeraria o sprovvista di

probabilità di successo. Una incertezza particolare sull’esecuzione implica in

effetti che il reddito sia considerato come acquisito unicamente al momento del

reale incasso della prestazione (in contanti, tramite accredito o

compensazione). L’incertezza particolare può anche originare dal rischio di

insolvibilità del conduttore che non sarebbe più in grado di pagare la pigione

(cfr. Liégeois, La disponibilité

du revenu ‑ Le moment de l’acquisition en droit fiscal suisse,

Ginevra 2018, n. 1022 ss, p. 333 s.; inoltre Locher,

Kommentar zum DBG, vol. I, 2a ed., Basilea 2019, n. 19 ad

art. 21 LIFD, p. 659; Reich/Weidmann,

in: Zweifel/Beusch [a cura di], Kommentar zum schweizerischen Steuerrecht, DBG,

3a ed., Basilea 2017, n. 33 ss. ad

art. 16 LIFD, p. 206; Merlino, in: Noël/Aubry Girardin [a cura

di], Commentaire romand, IFD, 2a ed., Basilea 2017, p. 508, n. 41 ss

ad

art. 21 LIFD; Richner/Frei/Kaufmann/Meuter,

Handkommentar zum DBG, 3a ed., Zurigo 2016, n. 69 e 70 ad art. 41

LIFD, p. 798).

Considerandi

2.

2.1.

Nel caso in esame, con

contratto dell’8 febbraio 2010 il ricorrente ha ceduto in locazione a __________

il suo appartamento di 3.5 locali, 128 mq, situato in via __________ 26 a __________.

La pigione è stata stabilita in fr. 18'000.– all’anno, oltre a spese accessorie

pari a fr. 3'600.–.

Nella

dichiarazione d’imposta 2021, il contribuente ha dichiarato un canone di

locazione, versato da __________, pari a fr. 7'680.–, importo da cui ha dedotto

spese di manutenzione per fr. 1'536.–. Il reddito locativo dichiarato è stato

ripreso dall’autorità di tassazione, nella decisione di tassazione dell’imposta

cantonale 2021.

Nel corso della procedura

di reclamo, il fisco cantonale ha chiesto al contribuente di produrre copia del

contratto di locazione. Solo allora l’autorità ha appreso che la pigione

concordata ammontava a fr. 18'000.–. Il reclamante ha tuttavia sostenuto che l’inquilina

non aveva effettivamente pagato la pigione.

Dopo che, nella decisione

impugnata, l’Ufficio di tassazione ha assoggettato all’imposta sul reddito la

pigione di fr. 18'000.–, l’insorgente ha interposto ricorso, ribadendo che

l’inquilina non ha pagato alcun canone di locazione fino al 2024, quando ha

intrapreso un’attività lucrativa ed ha iniziato “volontariamente” a versare 500

franchi al mese. Il relativo reddito non dovrebbe pertanto essere assoggettato

all’imposta, essendo “inesigibile”.

2.2

2.2.1

Con

la sentenza 2C_500/2018 dell’8 aprile 2020, il Tribunale federale ha respinto

il ricorso di un contribuente, che aveva stipulato con il figlio un contratto

di locazione per un appartamento di sua proprietà, concordando una pigione di

fr. 1'100.– al mese, oltre a spese accessorie per fr. 250.–. Il figlio non

aveva tuttavia mai pagato la pigione. Le autorità cantonali avevano stabilito

che, non essendo stato pagato il canone di locazione, si trattasse di un

comodato ed avevano pertanto assoggettato all’imposta il valore locativo

dell’appartamento, che era inferiore rispetto alla pigione convenuta nel

contratto di locazione.

La Suprema Corte ha

respinto il ricorso del contribuente, pur non condividendo la decisione

impugnata. Ha infatti ritenuto che le autorità cantonali avrebbero dovuto

imporre non il valore locativo, ma la pigione prevista dal contratto di

locazione. Premesso infatti che le parti concordavano sul fatto che non vi

fosse una pigione di favore (cioè inferiore alla metà del valore locativo) e

che pertanto non si trattava di un’elusione fiscale, ha ricordato che

l’assoggettamento del canone di locazione all’imposta sul reddito non dipende

dal fatto che sia pagato, ma che è sufficiente che il locatore abbia acquisito

un credito, ciò che si verifica con la conclusione del contratto e con la

scadenza della pigione. Il reddito non si considera realizzato a tale momento e

l’assoggettamento viene differito al momento del pagamento solo se l’adempimento

deve essere considerato incerto. Nel caso in esame, il ricorrente aveva affermato

che contava sul pagamento dei canoni di locazione, ragione per cui si doveva

escludere un’incertezza circa l’adempimento del credito. Di conseguenza, il

reddito era imponibile già per effetto della conclusione del contratto di

locazione e della scadenza dei canoni mensili (sentenza 2C_500/2018 dell’8

aprile 2020 consid. 4.3).

2.2.2

Anche il Tribunale

amministrativo del Canton Berna si è occupato del caso di un contribuente che

aveva ceduto in locazione al figlio, nel 2001, un appartamento per un canone

mensile di fr. 1'575.–. Negli anni dal 2017 al 2019 l’inquilino aveva versato

solo una parte dell’importo dovuto, in particolare (fra 5'265 e 9'450 franchi all’anno).

Nel periodo fiscale 2019 il genitore aveva pertanto fatto valere in deduzione

l’importo di fr. 36'185.–, corrispondente alle pigioni non incassate. Con una

convenzione del 31.12.2019 le parti contraenti avevano convenuto che il

locatore rinunciava all’incasso degli importi scoperti. Il fisco cantonale

aveva tuttavia negato la deduzione in questione.

Nella sua sentenza

100.1021.149

del 25 aprile 2022, il Tribunale cantonale amministrativo ha

condiviso la decisione del fisco, sottolineando il fatto che i redditi in

discussione erano stati realizzati al momento della scadenza dei canoni di

locazione e che pertanto il ricorrente, alla fine di ogni mese, vantava una

pretesa ferma al pagamento della pigione, che ne giustificava l’assoggettamento

all’imposta sul reddito. Sebbene il locatario avesse pagato solo in parte le

pigioni dovute, il locatore non gli aveva notificato richiami né aveva avviato

procedure esecutive. Secondo la Corte cantonale, il fatto stesso che il

ricorrente avesse giustificato la rinuncia all’incasso del credito con la

volontà di consentire al figlio di risanare la sua situazione finanziaria non

faceva che avvalorare l’ipotesi di una remissione di debito volontaria, a

titolo di donazione. Una simile rinuncia non era tuttavia deducibile dal

reddito del genitore, così come non era imponibile quale reddito del figlio,

trattandosi di una liberalità.

2.3

Nel caso in esame, la

locataria non è la figlia del ricorrente, ma è tuttavia la sua ex compagna e,

soprattutto, madre dei suoi figli. Quando ha stipulato con lei il contratto di

locazione, il contribuente non poteva non sapere quali fossero le sue

disponibilità finanziarie e in quale misura fosse prevedibile un versamento, da

parte sua, del canone di locazione pattuito. È peraltro verosimile che

l’insorgente avesse ragioni per ritenere preferibile che la madre dei suoi

figli, che al momento della stipulazione del contratto, nel 2010, erano molto

piccoli (essendo nati rispettivamente nel 2005 e nel 2006), non esercitasse

un’attività lucrativa, che avrebbe comportato ulteriori costi per l’affidamento

dei bambini.

Il ricorrente afferma che

la locataria avrebbe intrapreso “volontariamente” il versamento di 500 franchi

al mese a partire dal 1° gennaio 2024, “a seguito dell’avvio di un’attività

lavorativa”. Ciò significa, in primo luogo, che anche dopo l’inizio

dell’attività lucrativa l’inquilina non ha cominciato a pagare l’intera

pigione, ma il locatore si è accontentato di percepirne un terzo, rinunciando

in tal modo ai due terzi. In secondo luogo, se il pagamento dei 500 franchi al

mese è stato considerato “volontario” dallo stesso locatore, si deve concludere

che quest’ultimo non riponeva una particolare fiducia nell’adempimento del

contratto di locazione da parte della locataria.

D’altra parte, come ha

rilevato l’autorità di tassazione, il contribuente non ha mai intrapreso passi

formali nei confronti della sua inquilina, per garantirsi l’incasso della

pigione. Gli unici documenti che ha prodotto consistono in alcune email, inviate

alla locatrice, nelle quali lamenta le proprie difficoltà finanziarie e la

invita a farsi carico del pagamento della pigione e delle spese della casa, e

in una lettera, inviata il 30 dicembre 2023 all’Autorità regionale di

protezione, in cui rende noto che “dal 2010 sost[iene lui] tutte le spese

per la casa di __________, includendo interesse ipotecario, costi per

l’elettricità, acqua, gas e varie assicurazioni, nonostante esista un accordo” e

conclude definendo “necessario che __________ si faccia carico dell’affitto

e delle relative spese”. Com’è evidente, non si tratta in alcun modo di una

formale diffida ad un debitore moroso e meno ancora dell’avvio di una procedura

esecutiva.

Si deve ancora condividere

quanto affermato dall’autorità di tassazione, nelle sue osservazioni al

ricorso, laddove definisce “comprensibile” il fatto che il ricorrente abbia

rinunciato all’incasso forzato, considerata la circostanza che gli inquilini

erano la ex compagna e i suoi figli. L’atteggiamento comprensivo del

contribuente è coerente con la sua disponibilità a rinunciare a percepire il

reddito dell’immobile. Il mancato pagamento non è allora riconducibile ad una

di quelle situazioni eccezionali, previste dalla giurisprudenza, in cui

l’adempimento del debito da parte del locatario appare incerto, ragione per cui

l’imposizione può essere differita fino al momento dell’adempimento.

Non sono pertanto

adempiuti i presupposti per la rinuncia ad imporre il canone di locazione

previsto dal contratto fra il ricorrente e la madre dei suoi figli.

2.4

Alla Camera di diritto

tributario non è noto quale reddito dell’immobile abbia dichiarato l’insorgente

nei periodi fiscali precedenti, ritenuto che il contratto risale al 2010. Dalle

sue stesse affermazioni si evince che i pagamenti da parte dell’inquilina sono

stati sporadici e comunque parziali.

Nel periodo fiscale in

discussione, aveva dichiarato un reddito di fr. 7'680.–, che non corrisponde né

al canone di locazione che gli spettava secondo il contratto né ai versamenti

effettivi della locataria. Come visto, è solo dopo che il fisco cantonale gli

ha chiesto di produrre copia del contratto che è stata conosciuta la situazione

effettiva.

Non si può allora

escludere che, nei periodi fiscali precedenti, il contribuente abbia dichiarato

un reddito immobiliare inferiore a quello cui aveva diritto secondo il

contratto.

Sarà l’autorità fiscale a

verificare la situazione e a valutare se vi siano i presupposti per l’apertura

di un procedimento di ricupero d’imposta.

2.5

Considerato il contratto

di locazione stipulato dal ricorrente con la ex compagna e madre dei suoi

figli, non può evidentemente essere accolta la richiesta subordinata del

ricorrente, che vorrebbe che il reddito immobiliare imponibile fosse ridotto

alla metà del valore locativo.

In caso di pigione di

favore fra congiunti, si presume che vi sia elusione fiscale se la pigione è

inferiore alla metà del valore locativo. In tal caso, la differenza fra il

valore locativo e la pigione inferiore viene assoggettata all’imposta quale

reddito del locatore (DTF 146 II 97).

Tale giurisprudenza

presuppone che vi sia un contratto di locazione fra congiunti, che preveda un

canone di locazione inferiore alla metà del valore locativo. Nel caso in esame,

tuttavia, la stessa autorità di tassazione, nella lettera del 3 settembre 2025,

nella quale prospettava al contribuente l’imposizione del reddito di fr.

18'000.–, corrispondente al canone di locazione risultante dal contratto,

definiva tale valore “apparentemente congruo alla zona e al valore di mercato

dello stesso”.

In ogni caso, se fosse

riconosciuta l’esistenza di un’elusione fiscale, la conseguenza non

consisterebbe nell’imposizione del 50% del valore locativo, bensì

nell’assoggettamento all’imposta, oltre che della pigione definita con il

contratto, della differenza fra il valore locativo e la pigione stessa.

3.

Il ricorso è

respinto. Tassa di giustizia e spese processuali sono a carico del ricorrente,

soccombente.

Dispositivo

Per questi motivi,

visto per le spese l’art. 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è respinto.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 700.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 780.–

sono a carico del

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna,

entro 30 giorni (art. 73 LAI Copia per conoscenza:

-

municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La

segretaria: