Reddito della sostanza immobiliare: valore locativo, appartamento divenuto abitazione secondaria per trasferimento di domicilio, non esenzione imposta da Legge federale sulle abitazioni secondarie

Incarto n.

80.2025.37

Lugano

16 luglio 2025

In nome

della Repubblica e Cantone

Ticino

La Camera di diritto tributario del Tribunale

d'appello

composta dai giudici

Andrea

Pedroli, presidente,

Raffaele Guffi, Ivano Ranzanici

cancelliera

Cristiana

Balestra Gamboni

parti

RI

1

contro

RS

1

oggetto

ricorso

del 22 febbraio 2025 contro la decisione del 12 febbraio 2025 in materia di IC

2023.

Fatti

Fatti

A. a.

RI 1 è domiciliato a __________

a far tempo dal 1° settembre 2022.

Prima, ha risieduto a __________,

nell’appartamento di sua proprietà, acquistato nel 2016 (Foglio PPP __________

fondo base __________ RFD __________).

b.

Il 3 dicembre 2024, il

contribuente inviava all’RS 1 (di seguito: UT) una copia parziale della

Dichiarazione d’imposta IC/IFD 2023 presentata al Canton __________ qualche

mese prima (10.09.2024), sprovvista di qualsiasi allegato (in particolare del Liegenschaftenverzeichnis).

Per quanto qui

d’interesse, nella Dichiarazione d’imposta __________ aveva esposto un reddito

immobiliare netto pari a fr. 3'716.‑ e sostanza immobiliare di

fr. 249'232.‑ (stato al 31.12.2023).

B. Il 27 dicembre 2024,

l’UT notificava a RI 1 la decisione di tassazione IC 2023, commisurando il

reddito imponibile in fr. 8'200.‑ (determinante per l’aliquota:

fr. 59'500.‑) e la sostanza imponibile in fr. 0.‑.

Rispetto a quanto

dichiarato dal contribuente, l’autorità di tassazione aveva aggiunto il valore

locativo dell’abitazione secondaria (di vacanza) pari a fr. 12'985.‑

lordi con la motivazione che “il valore locativo delle abitazioni secondarie

corrisponde al valore di mercato delle pigioni della zona” e che “l’agevolazione

fiscale prevista per le abitazioni primarie non può essere ammessa”.

L’autorità di tassazione

concedeva, quali spese di gestione, amministrazione e manutenzione, la

deduzione forfettaria pari a fr. 2'597.‑ con la motivazione “deduzione

ammessa nella misura […] del 20% per immobili con più di 10 anni”.

Per quanto attiene all’imposta

sulla sostanza, l’autorità di tassazione aveva diminuito il valore della

sostanza immobiliare da fr. 249'232.‑ a fr. 184'914.‑, “come

alle risultanze del catasto”.

C. Il 13 gennaio 2025, RI

1 presentava reclamo aggravandosi contro il valore locativo attribuito dall’UT

all’appartamento di __________ e la mancata deduzione dei costi effettivamente

sostenuti per la manutenzione dell’immobile.

Con decisione del 12

febbraio 2025, l’UT respingeva il reclamo. A motivo, adduceva che, poiché il

reclamante era limitatamente imponibile nel Canton Ticino, l’abitazione di __________

si doveva considerare un’abitazione secondaria (casa di vacanza). Stabilendo

che il valore di mercato dell’abitazione in caso di locazione a terzi sarebbe

potuto essere di almeno fr. 1'100.‑ mensili, l’UT riteneva che un

valore locativo di fr. 12'985.‑ fosse “del tutto prudenziale”.

L’autorità di tassazione precisava altresì che “è irrilevante il fatto che,

dal punto di vista civile, l’appartamento non disponga (secondo le indicazioni

del reclamante) dell’autorizzazione di uso come residenza secondaria”, in

quanto, “dal punto di vista fiscale, tenuto conto del domicilio civile e

fiscale nel Canton __________, l’unità abitativa di __________ è solo ed

esclusivamente da ritenere abitazione secondaria”.

Per quanto attiene invece

alle spese di manutenzione, l’UT sottolineava che “il contribuente non ha

mai fornito alcuna distinta delle spese richieste in deduzione e nessuna

comprova delle stesse (fatture)”. Per quanto ne sapeva l’UT, i

fr. 4'465.‑ concessi in deduzione dal Canton __________ potevano

rappresentare delle spese condominiali non deducibili. L’autorità di tassazione

aveva dunque concesso la deduzione forfettaria del 20%, anche se, trattandosi

di un immobile di nuova costruzione, che nel 2023 aveva meno di 10 anni, la

deduzione forfettaria avrebbe dovuto essere del 10%.

L’UT concludeva che “in

questa sede si rinuncia a richiedere al contribuente la comprova delle spese

effettive richieste in deduzione in quanto si ritiene che una volta ricevuta la

documentazione la deduzione debba essere rivista a suo sfavore concedendo una

deduzione inferiore, probabilmente nella misura forfettaria del 10%

(fr. 1'299 invece che Fr. 2'597).

Infine, l’autorità di

tassazione spiegava che “è irrilevante quanto deciso dall’autorità fiscale

di __________ in merito alla proprietà immobiliare di __________, in quanto è

l’ufficio di tassazione di __________ competente per la determinazione del

reddito immobiliare (e relativa spes[a])”.

D. Con tempestivo

ricorso alla Camera di diritto tributario, RI 1 si aggrava nuovamente contro il

valore locativo dell’abitazione secondaria accertato dall’UT e la relativa

deduzione forfettaria delle spese di manutenzione, postulando il riconoscimento

della deduzione di fr. 4'465.‑ quali costi di manutenzione effettivi

e la riduzione del valore locativo a fr. 9'090.‑, a conferma dei

dati accertati dalle autorità fiscali __________.

Avendo preso domicilio a __________

dal 1° settembre 2022, l’abitazione di __________ sarebbe rimasta disabitata,

non potendo essere utilizzata dal proprietario a causa delle disposizioni della

Legge sulle abitazioni secondarie.

Nel 2024 avrebbe quindi

deciso di mettere in vendita l’immobile.

Fino a quando

l’appartamento aveva funto da abitazione primaria, il valore locativo accertato

dall’UT ammontava a fr. 9'090.‑ lordi, ragione per cui il valore

locativo attribuito all’abitazione nel 2023 pari a fr. 12'984.‑ sarebbe

“ingiustificato”.

Il ricorrente lamenta che

anche la deduzione di fr. 4'465.‑, riconosciuta dal Canton __________

per i lavori di ristrutturazione e rinnovamento dell’appartamento, non gli sia

stata concessa dal Canton Ticino. Afferma di aver inviato tutti gli allegati,

tra cui le fatture, unicamente al Canton __________: “trattandosi di una «Steuerausscheidung»

[ha] trasmesso solo la copia principale della Dichiarazione d’imposta”.

Contesta infine che il

fisco ticinese, diversamente da quello lucernese non abbia tenuto conto della “ripartizione

intercantonale del valore locativo (LU 96,51%, TI 3,49%) da aggiungere al

totale dei redditi”.

E. Nelle osservazioni

presentate il 7 marzo 2025, l’UT, confermandosi nella propria posizione,

propone la reiezione del ricorso.

Diritto

I. Rapporti intercantonali

1. 1.1.

Il ricorrente è

domiciliato nel Canton __________ a far tempo dal 1° settembre 2022. Nel Canton

Ticino è assoggettato all’imposta in virtù della sua appartenenza economica,

data dalla proprietà fondiaria (art. 3 cpv. 1 lett. c LT in relazione ad

art. 5 cpv. 2 LT). L’assoggettamento è limitato alla parte del reddito e della

sostanza per i quali sussiste un obbligo fiscale nel Cantone, in casu,

la proprietà dell’appartamento di __________ (art. 5 cpv. 2 LT).

Le persone fisiche

parzialmente assoggettate all’imposta sul reddito e sulla sostanza nel Cantone

devono l’imposta sugli elementi imponibili nel Cantone all’aliquota

corrispondente alla totalità dei loro redditi e della sostanza (art. 6 cpv. 1

LT).

1.2.

Nella misura in cui il

diritto tributario cantonale non contiene disposizioni che delimitino il

diritto di imporre del Cantone di domicilio, sono le norme di conflitto

elaborate dal Tribunale federale nell'ambito dell’articolo 127 cpv. 3 Cost. a

determinare quando e in quale misura il Cantone di domicilio debba rinunciare

alla sua pretesa fiscale, in sé illimitata, a favore di una pretesa fiscale

limitata di un altro Cantone. In caso di collisione tra le pretese fiscali del

Cantone del domicilio e del Cantone di situazione degli immobili, si applica la

regola secondo cui gli immobili e i relativi redditi sono riservati

all'imposizione esclusiva del Cantone di situazione degli immobili.

Quest’ultimo deve ammettere in deduzione le spese direttamente legate ai

redditi e agli utili dell'immobile, come pure una quota proporzionale dei

debiti e degli interessi passivi. Gli altri redditi e le altre spese del

contribuente devono essere presi in considerazione solo per la determinazione

dell'aliquota, senza tuttavia che ne derivi un vantaggio o uno svantaggio per

il contribuente (sentenza TF 2C_1039/2020 del 6 ottobre 2021 consid. 4.1 e

giurisprudenza citata).

2. 2.1.

Ancora nel ricorso, il

contribuente sostiene che il suo obbligo di collaborazione con l’autorità

fiscale ticinese si limiti all’inoltro di una “copia principale della

dichiarazione d’imposta”, dovendo per contro inviare tutti gli altri allegati

solo al fisco del Cantone di domicilio.

2.2.

Secondo l’art. 198 cpv. 2

LT, il contribuente deve compilare la dichiarazione d’imposta in modo completo

e veritiero, firmarla personalmente e inviarla, con gli allegati prescritti,

all’autorità competente entro il termine stabilito.

Per il caso di

contribuenti assoggettati all’imposta in più Cantoni, l’art. 2 cpv. 1

dell’Ordinanza del 9 marzo 2001 sull'applicazione della legge federale

sull'armonizzazione delle imposte dirette nei rapporti intercantonali (RS

642.141) prevede che, se, per ragioni di appartenenza economica, sussiste un

obbligo fiscale non soltanto nel Cantone di domicilio o di sede, bensì anche in

altri Cantoni, la procedura di tassazione si svolge anche in questi altri

Cantoni. Per l’art. 2 cpv. 2 dell’Ordinanza, il contribuente assoggettato

all’imposta in parecchi Cantoni può adempiere il suo obbligo di allestire la

dichiarazione fiscale mediante la presentazione di una copia della

dichiarazione d’imposta del Cantone di domicilio o di sede. In ogni caso,

secondo l’art. 2 cpv. 4 dell’Ordinanza, la procedura è retta dal diritto

procedurale cantonale.

Nelle “Istruzioni per la

compilazione della dichiarazione di imposta 2017” per i contribuenti “con

domicilio fuori Cantone”, allestite dalla Divisione delle contribuzioni (https://www4.ti.ch/fileadmin/DFE/DC/DOC-IPF/2023/Istruzioni/Istruzioni_2023_dom._1_e_2.pdf

), si legge quanto segue:

Per procedere ad una corretta

imposizione, l'autorità fiscale deve possedere anche quei dati che, pur non costituendo

fattori imponibili inTicino, sono necessari per l'applicazione delle aliquote e

per il calcolo proporzionale delle deduzioni, dei debiti e degli interessi

passivi. Pertanto i/le contribuenti domiciliati/e fuori Cantone e con fattori

imponibili in Ticino devono indicare non solo la sostanza situata in Ticino e

il relativo reddito, ma anche il reddito e la sostanza complessivi.

I/Le contribuenti domiciliati/e

in altri cantoni possono tuttavia adempiere al loro obbligo di presentare

la dichiarazione d’imposta inviando, al competente Ufficio circondariale di

tassazione, la “Dichiarazione d'imposta” ticinese (Modulo 1 in originale) non

compilata ma firmata unitamente alla copia della dichiarazione d'imposta

presentata nel loro Cantone di domicilio e alla copia di tutti i moduli

complementari che riguardano gli immobili, così come, sempre per quanto

riguarda gli immobili, degli eventuali documenti giustificativi a

comprova delle spese di manutenzione effettive che sono state sostenute.

(…)

2.3.

Competente per

l’imposizione della sostanza immobiliare sita nel Canton Ticino e del relativo

reddito è dunque esclusivamente il fisco ticinese, che applica la Legge

tributaria cantonale. Anche se un contribuente, come il ricorrente, ha il

domicilio fiscale in un altro Cantone, è quindi tenuto a prestare piena

collaborazione con l’autorità di tassazione del Cantone di situazione degli

immobili, per consentire un’imposizione conforme al diritto cantonale

applicabile.

Invece,

il ricorrente ha presentato unicamente una copia della Dichiarazione d’imposta

IC/IFD inoltrata nel Canton Lucerna, senza allegarvi né il modulo relativo agli

immobili (“Liegenschaftenverzeichnis”) né le fatture relative alle spese

di manutenzione sostenute nel 2023.

Solo

con il ricorso, ha presentato (parzialmente) tre fatture relative ai lavori di

manutenzione intrapresi nel periodo fiscale litigioso.

2.4.

Sempre perché è solo il

fisco ticinese che è competente per l’imposizione della sostanza immobiliare e

il relativo reddito, non può entrare in considerazione, come sembra auspicare

l’insorgente, una ripartizione intercantonale del valore locativo intrapresa

dall’autorità di tassazione del Canton Lucerna. La percentuale da lui indicata

(LU 96,51%, TI 3,49%), ripresa dal riparto intercantonale allestito dal fisco

lucernese, serve unicamente a calcolare l’ammontare delle deduzioni che,

secondo la giurisprudenza del Tribunale federale, devono essere ripartite fra i

Cantoni in proporzione al reddito netto attribuito alle diverse sovranità

fiscali (sul tema Locher, Einführung

in das interkantonale Steuerrecht, 5a ed., Berna 2024, § 10, p. 83

ss.). Nel caso concreto, la percentuale indicata è servita al fisco del Cantone

di domicilio per stabilire in quale misura ammettere le deduzioni sociali e

generali (“Sozial- und allgemeine Abzüge”).

Considerandi

II. Valore locativo

3.

3.1.

Secondo

l’art. 20 cpv. 1 lett. b LT, è imponibile quale reddito della sostanza

immobiliare il valore locativo di immobili o di parti di essi che il

contribuente ha a disposizione per uso proprio in forza del suo diritto di

proprietà o di un usufrutto ottenuto a titolo gratuito.

3.2

La legge federale

sull’armonizzazione delle imposte dirette dei cantoni e dei comuni obbliga i

cantoni ad assoggettare all’imposta sul reddito il valore locativo (in virtù

del combinato disposto dell’art. 2 cpv. 1 lett. a e dell’art. 7 cpv. 1

LAID), ma non contiene ulteriori disposizioni relative alle sue modalità di

accertamento, lasciando in tal modo ai cantoni un certo margine. In relazione

alla questione in che misura il valore locativo possa scendere rispetto al valore

di mercato, l’art. 7 cpv. 1 LAID non pone pertanto alcun altro limite se non

quelli che derivano dagli articoli 8 cpv. 1 e 127 cpv. 2 Cost. (DTF 125 I 65

consid. 2b, p. 67; DTF 124 I 145 consid. 3, p. 152 ss.). L’Alta Corte ha

stabilito che il valore locativo può essere inferiore al valore di mercato (DTF

124.

I 145 consid. 4d; cfr. sentenza TF n. 2C_757/2015 dell’8 dicembre 2016

consid. 2), precisando poi che il 60% del valore di mercato rappresenta il

limite inferiore che è ancora conforme al principio costituzionale

dell’uguaglianza (art. 8 cpv. 1 Cost.).

3.3

L’art. 20 cpv. 2 LT

precisa che il valore locativo, tenuto conto della promozione dell’accesso alla

proprietà e della previdenza personale, è stabilito al 60-70 per cento del

valore di mercato delle pigioni e che per il suo calcolo è possibile considerare

in modo adeguato il valore della stima ufficiale.

Dal 1° gennaio 2009 è

entrato in vigore l’art. 20 cpv. 3 LT, secondo cui la riduzione di cui al

capoverso 2 non è invece ammessa per gli immobili utilizzati a scopo di

vacanza. La modifica è stata proposta dal Consiglio di Stato nel quadro delle

misure di risanamento dei conti adottate con il preventivo 2009 ed è stata così

motivata:

Nella misura in cui la residenza di vacanza resta a

disposizione del titolare, il relativo vantaggio deve essere calcolato in forma

piena. Secondo il Governo non vi sono motivi oggettivi tali da condurre

all'adozione di misure che promuovano l'accesso della proprietà di residenze

secondarie di vacanza. Di conseguenza, il valore locativo delle residenze di

vacanza deve corrispondere ai valori di mercato senza riduzioni o provvedimenti

nell’ottica di favorire l’accesso alla proprietà. Nemmeno deve essere dimenticata

la ricaduta sui comuni di residenze di vacanza, i quali devono assumersi oneri

di infrastrutture comunali senza importanti ricadute in termini di gettito

fiscale. In sintesi, la misura che proponiamo, attuata tramite una modifica

dell'art. 20 LT, comporta un onere fiscale supplementare a carico di soggetti

fiscali titolari di una residenza secondaria e quindi, presumibilmente,

contribuenti facenti parte della classe media superiore. Osserviamo inoltre che

una parte importante di questi contribuenti (circa il 50%) sono residenti fuori

cantone o all’estero

(cfr. Messaggio del

Consiglio di Stato no. 6133 del 15 ottobre 2008 concernente il Preventivo 2009

e obiettivo di bilancio 2011, par. 6.5.3).

4.

4.1.

L’autorità di tassazione

ha stabilito il valore locativo dell’abitazione di __________ per l’anno sub

judice in fr. 12'985.‑. Per calcolare questo importo, l’autorità

di tassazione ha ripreso dal periodo fiscale precedente il valore locativo

attribuito all’appartamento (fr. 9'090.‑) ‑ che il

ricorrente non ha contestato e che nel ricorso reputa “corretto” ‑ e

lo ha riportato al 100% (fr. 9'090.‑ / 70 * 100 = 12'985.‑),

perché ha ritenuto che l’appartamento fosse divenuto un’abitazione secondaria

dal momento che il ricorrente aveva spostato il suo domicilio nel Canton __________

a far tempo dal 1° settembre 2022.

Il reddito da sostanza

immobiliare così commisurato è stato confermato dall’autorità di tassazione

anche in sede di reclamo.

4.2

Ora, il ricorrente

contesta il valore locativo accertato in fr. 12'985.‑ in quanto “l’appartamento

può essere utilizzato solamente come residenza primaria e nella fattispecie il

proprietario [ndr: l’insorgente] non ne può beneficiare per uso proprio” a

causa della Legge sulle abitazioni secondarie.

Si deve escludere, in

primo luogo, che il semplice fatto che l’appartamento non sia utilizzato dal

proprietario giustifichi la rinuncia all’imposizione del valore locativo.

Il Tribunale federale ha

riconosciuto che non sussiste un uso proprio imponibile se l'immobile è vuoto

perché non può essere utilizzato a causa di circostanze oggettive ed esterne

(ad esempio per mancanza di riscaldamento nel periodo invernale) o perché,

nonostante l'intenzione e gli sforzi seri, non può essere affittato o venduto.

Si presume invece che sussista un uso proprio imponibile anche se il

proprietario non abita effettivamente l'immobile, ma si riserva il diritto di

farlo senza esercitarlo; anche in tal caso egli detiene l'immobile perché può

occuparlo in qualsiasi momento (sentenze TF n. 2C_940/2021 del 20.09.2022

consid. 3.2; n. 2C_509/2020 del 07 ottobre 2020 consid. 3 e altri riferimenti

citati).

Nel periodo fiscale

litigioso, se anche fosse stato disabitato, l’appartamento era comunque a

disposizione dell’insorgente “in forza del suo diritto di proprietà”

(art. 20 cpv. 1 lett. b LT). Come visto, perché gli venga attribuito un

valore locativo imponibile, non è necessario che sia usato effettivamente, ma è

sufficiente che l’immobile rimanga a disposizione del proprietario e che possa

occuparlo in qualsiasi momento.

4.3

Dopo il trasferimento del

domicilio nel Canton Lucerna, l’appartamento di __________ si deve considerare

casa di vacanza.

In una sentenza in materia

di utili immobiliari, il Tribunale federale ha considerato abitazione primaria

quella dove il contribuente ha il suo domicilio. In caso di cambiamento di

domicilio, lo stesso immobile viene considerato casa di vacanza (cfr. DTF 138

II 105).

In casu, nel

periodo fiscale 2023, l’appartamento di __________ è dunque da considerarsi

residenza secondaria non avendo il contribuente il suo domicilio nel Canton

Ticino. Giusta l’art. 20 cpv. 3 LT, la riduzione del 60-70 per cento del valore

di mercato delle pigioni non può (più) essere ammessa. Il valore locativo deve

quindi essere calcolato per intero (fr. 9'090.‑ /70*100 = 12'985.‑).

4.4

4.4.1

Il ricorrente sostiene tuttavia

di non poter utilizzare l’appartamento come residenza secondaria a causa delle

restrizioni poste dalla Legge federale sulle abitazioni secondarie (LASec; RS

702).

Accogliendo l’iniziativa

sulle abitazioni secondarie, nel 2012 il Popolo svizzero ha voluto limitarne la

loro costruzione. La LASec attua l’articolo costituzionale in materia (art. 75b

Cost.) ed è in vigore dal 1° gennaio 2016. Tutti i Comuni devono stendere

annualmente un inventario delle abitazioni.

Per l’art. 6 cpv. 1 LASec,

nei Comuni in cui la quota di abitazioni secondarie determinata secondo

l’articolo 5 supera il 20 per cento non possono essere autorizzate nuove

abitazioni secondarie. Se in un Comune la quota di abitazioni secondarie è

inferiore al 20 per cento e il rilascio di un’autorizzazione edilizia

comporterebbe l’aumento di tale quota ad oltre il 20 per cento,

l’autorizzazione non può essere rilasciata.

Nel Comune di __________,

le abitazioni secondarie superano il 20% (v. https://www.are.admin.ch/are/it/home/sviluppo-e-pianificazione-del-territorio/diritto-pianificatorio/abitazioni-secondarie.html;

ultima consultazione: 10.06.2025).

4.4.2

L’art. 11 cpv. 1 LASec

prevede che, fatte salve le limitazioni d’uso esistenti o future del diritto

cantonale o comunale, il tipo di uso abitativo delle abitazioni realizzate in

virtù del diritto anteriore è libero.

Si ricorda che, ai sensi

della LASec, un’abitazione realizzata in virtù del diritto anteriore è

un’abitazione realizzata prima dell’11 marzo 2012 nel rispetto delle

disposizioni in vigore o la cui realizzazione risultava autorizzata in tale

data con decisione passata in giudicato (art. 10 LASec).

Come ha precisato il

Consiglio federale nel Messaggio 14.023 del 19 febbraio 2014 concernente la Legge

federale sulle abitazioni secondarie (in: FF 2014 2065, p. 2087), secondo

l’art. 11 cpv. 1 LASec, le abitazioni costruite secondo il diritto anteriore

possono di principio essere utilizzate senza limitazioni d’uso, vale a dire

liberamente come abitazioni primarie o secondarie, salvo diversa disposizione

del diritto cantonale o comunale. Ciò significa che le abitazioni costruite

secondo il diritto anteriore possono continuare a essere vendute o affittate

liberamente, anche come abitazioni secondarie.

Inoltre, secondo l’art. 25

cpv. 5 LASec, le autorizzazioni edilizie rilasciate e passate in giudicato

conformemente al diritto procedurale cantonale dopo il 1° gennaio 2013 e fino

all’entrata in vigore della stessa LASec restano valide a condizione che siano

state rilasciate in base all’ordinanza del 22 agosto 2012 sulle abitazioni

secondarie. La LASec è entrata in vigore il 1° gennaio 2016.

Il fondo su cui è

edificato il condominio del ricorrente è stato costituito in proprietà per

piani nel 2012. È dunque più che verosimile che l’appartamento del ricorrente

non sia soggetto alle limitazioni previste dalla LASec.

In applicazione delle

regole che disciplinano l’onere della prova in materia fiscale, competeva

comunque al contribuente la produzione della licenza edilizia che dispone la

limitazione d’uso secondo l’art. 7 LASec. Secondo la giurisprudenza del

Tribunale federale, infatti, l'autorità di tassazione deve sostanziare

l'esistenza di elementi che fondano o aumentano il carico impositivo, mentre i

fatti che concorrono ad escludere o a ridurre il debito verso l'erario vanno

dimostrati dal contribuente (DTF 140 II 248 consid. 3.5).

D’altra parte, l’art. 7

cpv. 4 LASec prevede che, immediatamente dopo che l’autorizzazione edilizia è

passata in giudicato, l’autorità preposta al rilascio delle autorizzazioni

edilizie incarichi l’ufficio del registro fondiario di menzionare nel registro

fondiario la limitazione d’uso riguardante il fondo in questione. Nel caso in

esame, a Registro fondiario non è menzionato un onere d’uso quale abitazione

primaria.

4.4.3

Neppure

il riferimento alla LASec consente pertanto all’insorgente di beneficiare

dell’esenzione fiscale del valore locativo o della riduzione dello stesso,

riservata all’abitazione primaria.

III. Deduzione

delle spese di gestione e manutenzione immobili

5.

5.1.

Secondo l’art. 9 cpv. 3

della Legge federale del 14 dicembre 1990 sull'armonizzazione delle imposte

dirette dei Cantoni e dei Comuni (LAID; RS 642.14), il contribuente che

possiede immobili privati può dedurre le spese di manutenzione, le spese di

riattazione di immobili di nuova acquisizione, i premi d’assicurazione e le

spese d’amministrazione da parte di terzi. I Cantoni possono inoltre prevedere

deduzioni per la protezione dell’ambiente, per provvedimenti di risparmio

energetico e per la cura di monumenti storici.

L’art. 9 cpv. 3 lett. a

LAID indica che il Dipartimento federale delle finanze determina in

collaborazione con i Cantoni quali investimenti destinati al risparmio

energetico ed alla protezione dell’ambiente possono essere assimilati alle

spese di manutenzione.

5.2

Analoga disposizione

esiste a livello cantonale, anche se l’art. 31 cpv. 2 LT disciplina

espressamente le spese di riattazione di immobili di nuova acquisizione solo a

partire dal 1° gennaio 2020.

La Divisione delle

contribuzioni aveva nondimeno manifestato la volontà di abolire la cosiddetta “prassi

Dumont” già a decorrere dal 1° gennaio 2010, come dimostra

inequivocabilmente la Circolare n. 7/2010 del mese di aprile 2011. Tale

Circolare è stata nel frattempo abrogata e sostituita con la Circolare 7/2023

del 1° aprile 2023.

5.3

Le

spese di gestione di un immobile (in particolare, quelle per la pulizia,

l’illuminazione ed il riscaldamento delle parti comuni di uno stabile e quelle

per l'acqua potabile e la raccolta dei rifiuti) costituiscono spese per il

mantenimento del contribuente e della sua famiglia e possono essere dedotte dal

reddito, eccezionalmente, alla condizione che gravino un contribuente che a sua

volta le trasferisce su una o più persone per cui costituiscono costi di

mantenimento effettivi, come si verifica nel caso del proprietario che cede in

locazione un immobile e riceve quale corrispettivo la pigione oltre

all'indennizzo per i costi accessori, ma non quando è il proprietario ad

abitare la propria casa, nel quale caso i costi che verrebbero traslati sugli

inquilini non sono di solito compresi nel calcolo del valore locativo ed il

contribuente che abita la propria casa non ha pertanto il diritto alla

deduzione degli stessi (cfr. p. es. sentenza CDT n. 80.2002.200 del 20 gennaio

2003.

in re K. e giurisprudenza e dottrina citate; inoltre sentenza TF n.

2A.683/2004 del 15 luglio 2005 in ASA 77 p. 161 = StE 2006 B 25.6 n. 53 = RDAF

2005.

II 502 consid. 2.5).

5.4

Per facilitare il lavoro

sia dell’amministrazione fiscale sia dei contribuenti, invece della somma

effettiva delle spese e dei premi concernenti i beni immobili privati, il

contribuente può avvalersi di una deduzione complessiva, stabilita dal

Consiglio di Stato per l’imposta cantonale (art. 31 cpv. 4 LT).

La deduzione complessiva

ammonta:

·

al 10% del reddito lordo dell’immobile (pigioni o valore

locativo) se, alla fine del periodo fiscale, l’immobile risale al massimo a 10

anni prima;

·

al 20% del reddito lordo dell’immobile (pigioni o del valore

locativo) se, alla fine del periodo fiscale, l’immobile ha più di 10 anni

(cfr. art. 2 cpv. 1 del

Regolamento della legge tributaria del 18 ottobre 1994 [RLT; RL 640.110]).

Il contribuente può

scegliere tra la deduzione dei costi effettivi e la deduzione complessiva per

ogni periodo fiscale e per ognuno dei suoi immobili (art. 2 cpv. 2 RLT).

6.

6.1.

Tornando al caso di

specie, in sede di reclamo l’insorgente allegava il Liegenschaftsblatt

2023.

per l’immobile di __________ dal quale si evincono in particolare il

valore locativo e le spese attribuite dal Canton __________. Il Canton __________

ha ammesso le spese effettive per fr. 4'465.‑, come dichiarato dal

contribuente. Il Canton Ticino, competente per la tassazione dell’immobile, in

mancanza della descrizione degli interventi e dei relativi giustificativi, ha

invece concesso la deduzione forfettaria, nella misura del 20%, nonostante

l’immobile non avesse ancora 10 anni.

6.2

Solo in sede di ricorso,

il contribuente allega (perlomeno in parte) i giustificativi relativi alle

spese sostenute nel 2023. Si tratta di costi il “ritinteggio” dell’appartamento

(fattura __________ __________, fr. 1'675.80), per lavori di posa piastrelle

(fattura __________, fr. 1'615.-) e per la sostituzione del battiscopa (fattura

__________ SA, fr. 1'173.95).

Sebbene la copia della

fattura __________ sia incompleta (è stata prodotta solo l’ultima pagina), si

può ritenere che tutti i costi fatti valere siano effettivamente spese di

manutenzione deducibili.

Si giustifica quindi la

deduzione dell’importo di fr. 4’465.‑.

7.

Di conseguenza, il

ricorso è parzialmente accolto, limitatamente alle spese di manutenzione.

Nonostante l’esito del

gravame, parzialmente favorevole all’insorgente, la tassa di giustizia e le

spese di procedura sono poste a suo carico, per il fatto che solo con il

ricorso ha prodotto la documentazione dei costi fatti valere. L’art. 231 cpv. 3

LT prevede infatti che la tassa di giustizia e le spese di procedura davanti

alla Camera di diritto tributario possano essere poste totalmente o

parzialmente a carico del ricorrente vincente, fra l’altro, se questi,

conformandosi agli obblighi che gli incombevano, avrebbe potuto ottenere

soddisfazione già nella procedura di tassazione o di reclamo.

Dispositivo

Per questi motivi,

visti per le spese gli art. 144 LIFD e 231 LT

dichiara e pronuncia

1. Il ricorso è parzialmente

accolto.

§ Di

conseguenza, la decisione dopo reclamo del 12 febbraio 2025 è riformata nel

senso che è ammessa la deduzione delle spese effettive di manutenzione

dell’immobile nella misura di fr. 4'465.–, invece della deduzione forfetaria di

fr. 2'597.–.

2. Le spese processuali

consistenti:

a. nella tassa di

giustizia di fr. 800.–

b. nelle spese di

cancelleria di complessivi fr. 80.–

per un totale di fr. 880.–

sono a carico del

ricorrente.

3. Contro il presente giudizio

è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale in Lucerna,

entro 30 giorni (art. 146 LIFD; art. 73 LAI Copia per conoscenza:

-

municipio di .

per la Camera di diritto tributario del Tribunale

d’appello

Il

presidente: La cancelliera: