90.2007.114

Riscatto di una strada privata da parte del comune e richiesta di aumento dei parametri edilizi di zona

14 maggio 2009Italiano25 min

Source ti.ch

Fatti

A. Nella seduta del 24 ottobre 2005 il consiglio comunale di Magliaso

ha adottato la revisione generale del piano regolatore. In quella sede, il

mapp. 789 e parte del mapp. 176, contermini e ubicati a monte di via Ressiga,

sono stati attribuiti alla zona residenziale semi-estensiva R3, mentre il

restante del mapp. 176, sito a valle della strada, è stato assegnato, per la

porzione già edificata, alla zona residenziale estensiva R2 e, per la parte residua,

alla zona residenziale speciale riva del lago R2L, in cui, per la fascia più vicina

al lago profonda circa 30 m, non sono ammesse edificazioni (cfr. legenda del

piano delle zone; zona con esclusione dell'edificazione: computabile per il

calcolo dell'indice di sfruttamento). Il limitrofo mapp. 173 è stato anch'esso

attribuito alla zona residenziale speciale riva del lago R2L. Inoltre, i mapp.

173 e 176 sono stati gravati da un vincolo per la formazione di un sentiero di

carattere naturalistico, che costeggia la riva del lago dal comune di Agno fino

a quello di Caslano, collegando tra di loro le aree ricreative a lago. Infine,

è stato previsto il riscatto da parte del comune del tratto ancora privato di

via Ressiga, classificandolo come strada pubblica di servizio. I mapp. 173, 176

e 789, fra di loro confinanti, sono tutti di proprietà della RI 1 ed ospitano

una casa di riposo per anziani medicalizzata, denominata __________, con

annesso posteggio sotterraneo e parco.

B. La RI 1 è insorta contro quella deliberazione dinanzi al Consiglio di Stato, formulando numerose

domande. Essa si è dapprima aggravata contro l'allargamento, la modifica del

tracciato e la classificazione da strada privata in strada pubblica di via Ressiga.

A mente dell'insorgente, questa strada, pur essendo già di fatto aperta al

pubblico, riduceva tuttavia il transito dei veicoli, costringendo i conducenti

ad assumere una velocità limitata e una condotta particolarmente attenta,

grazie al tracciato tortuoso e al calibro ridotto. Via Ressiga doveva quindi

mantenere l'attuale assetto per continuare a garantire la sicurezza ai pedoni,

in particolare ai pazienti della casa per anziani medicalizzata e ai parenti in

visita che l'attraversavano, ritenuto che l'autorimessa si trovava sul fronte

opposto all'edificio di cura. D'altronde, questa strada assolveva già

egregiamente alla funzione di servizio alle case che vi si affacciavano. La ricorrente

ha poi contestato la fascia con esclusione dell'edificazione della zona

residenziale speciale riva del lago R2L, riguardante i mapp. 173 e 176.

Inoltre, essa ha chiesto che la parte del mapp. 176, su cui sorgeva il

fabbricato della clinica, inserita in zona residenziale estensiva R2, fosse invece

attribuita alla zona residenziale semi-estensiva R3, in modo tale da consentire

un eventuale sviluppo in altezza del fabbricato esistente, senza dover

intaccare altro terreno riservato a verde. La medesima richiesta valeva per il

limitrofo mapp. 173 che, benché fosse ancora inedificato, era destinato ad

essere incorporato nella struttura della clinica stessa. In merito all'ordinamento

della zona residenziale semi-estensiva R3, l'insorgente ha chiesto

l'introduzione di misure maggiormente restrittive, al fine di disciplinare le

attività che in futuro avrebbero potuto costituire un disturbo. Infine, la

ricorrente ha domandato lo stralcio, dai suoi fondi, del vincolo per la

formazione del sentiero di carattere naturalistico e, dal piano delle zone e

delle attrezzature e costruzioni di interesse pubblico, delle aree ricreative a

lago.

C. Con

risoluzione 21 agosto 2007 (n. 4057), il Consiglio di Stato ha approvato la revisione

generale del piano regolatore di Magliaso. Il Governo non ha tuttavia approvato

la zona residenziale speciale riva del lago R2L, né, pur condividendolo nel

principio, il tracciato del sentiero di carattere naturalistico lungo la riva,

giacché non era stato accertato il limite del demanio lacuale secondo i disposti

della legge sul demanio pubblico del 18 marzo 1986 (LDP; RL 9.4.1.1), da cui

dipendevano per l'appunto la loro definizione. Esso ha quindi rinviato gli atti

al comune, affinché adottasse una variante che riproponesse una pianificazione

emendata da tale lacuna. Su questi punti il Consiglio di Stato ha dichiarato il

ricorso della RI 1 privo d'oggetto, respingendolo in merito a tutte le altre

questioni. Quanto alla definizione di via Ressiga come strada pubblica di

servizio, l'Esecutivo cantonale ha ritenuto tale misura motivata con l'obbligo

per l'ente pubblico di urbanizzare il vasto comparto residenziale di

riferimento. I temuti inconvenienti sulla tranquillità e la sicurezza del

quartiere potevano essere gestiti attraverso misure per la regolamentazione del

traffico, ritenuto che la strada era comunque destinata al servizio del

comparto e delle attività ivi presenti e ammesse in futuro nel rispetto delle

prescrizioni qualitative e quantitative fissate dalle norme di zona. Per ciò

che riguardava la domanda di assegnazione di parte dei mapp. 173 e 176 alla

zona R3, il Governo ha rilevato che il comune aveva predisposto un'intensità

dello sfruttamento ed un impianto volumetrico degli edifici della zona residenziale

che fosse graduale dalla zona del lago R2L sino alla zona R3. A giudizio del

Consiglio di Stato, tale misura risultava corretta, giacché perseguiva l'obiettivo

di un uso meno intensivo della zona, vieppiù che questa interessava comparti

più delicati dal profilo paesaggistico ed ambientale. La richiesta ricorsuale,

volta invece ad accrescere le potenzialità edificatorie dei mapp. 173 e 176 per

soddisfare eventuali necessità di sviluppo della clinica, soprattutto in

altezza, oltre che in contrasto con l'obiettivo illustrato in precedenza,

avrebbe comportato la definizione di un'appendice del tutto immotivata della

zona R3 verso il lago (cfr. risoluzione impugnata, pagg. 19, 34, 54-56, 82).

D. Con ricorso

21 settembre 2007, la RI 1 insorge innanzi al Tribunale cantonale amministrativo

avverso la menzionata risoluzione governativa, postulandone l'annullamento e

chiedendo che vengano mantenuti il tracciato attuale e l'ampiezza di via Ressiga,

che l'espropriazione del sedime e l'attribuzione della qualifica di pubblica

strada di quartiere siano subordinate all'adozione immediata di precise norme

limitative del traffico, della velocità e dei rumori a tutela del carattere del

quartiere e soprattutto della presenza della clinica e dei suoi ospiti, che

venga data facoltà alla ricorrente di riproporre le proprie ragioni di

contestazione alla sistemazione della riva del lago e alla creazione del

pubblico transito sulla riva in sede di nuova revisione del piano regolatore e,

infine, che il comune sia invitato a considerare di concedere alla qui ricorrente

adeguato ampliamento delle costruzioni sul fronte lago, in sostituzione della

domandata sopraelevazione, così da mantenere la piena efficienza dell'istituto

(cfr. allegato di ricorso 21 settembre 2007, pag. 4).

E. La

Divisione dello sviluppo territoriale e della mobilità e il municipio postulano

la reiezione del ricorso, con motivazioni che verranno riprese, se del caso,

nei considerandi di diritto.

F. In data 25

settembre 2008 si è tenuta l'udienza e il sopralluogo in contraddittorio, durante

il quale sono state alcune fotografie dei luoghi, in seguito acquisite agli

atti. Alla ricorrente è stato intimato, seduta stante, il memoriale di risposta

del municipio al ricorso. Il rappresentante del comune si è poi impegnato a

fornire al Tribunale dati precisi circa i previsti lavori concernenti via Ressiga,

con particolare riferimento ad un eventuale aumento di calibro rispetto al

campo stradale esistente. Dopo ampia discussione, le parti hanno riconfermato

le proprie domande e allegazioni e il Tribunale ha dichiarato chiusa l'istruttoria.

G. Con scritto

10 ottobre 2008, il municipio ha precisato, allegando un estratto del piano del

traffico, quali fossero i lavori di allargamento che avrebbero interessato via

Ressiga. Il Tribunale l'ha indi intimato alle parti, fissando loro un termine

per formulare eventuali osservazioni. Entro il termine, è giunta la risposta

dell'insorgente, con cui ha comunicato di riconfermare la sua opposizione al

riscatto da parte del comune del troncone ancora privato di via Ressiga.

Qualora ciò dovesse avvenire, essa ha chiesto che non fossero costituite

piazzole e spazi di posteggio davanti all'ingresso della clinica.

Considerato, in

diritto

1. 1.1. La

competenza del Tribunale è data, il ricorso è tempestivo (art. 38 cpv. 1 legge cantonale di applicazione della legge federale sulla

pianificazione del territorio del 23 maggio 1990, LALPT, RL 7.1.1.1) e la legittimazione della ricorrente certa (art. 38 cpv. 4 lett. b

LALPT).

1.2. La

ricorrente domanda davanti al Tribunale che, in merito a via Ressiga, siano

adottate precise norme limitative del traffico, della velocità e dei rumori. Questa

richiesta, non sottoposta al preventivo esame e giudizio del Governo,

costituisce una domanda nuova ed è pertanto irricevibile (art. 63 cpv. 2 legge

di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966; LPAmm, RL 3.3.1.1,

38 cpv. 4 lett. b LALPT). Inoltre, va da sé che, in merito al vincolo di

sentiero di carattere naturalistico e alla zona residenziale speciale riva del

lago R2L, entrambi non approvati dal Consiglio di Stato con la risoluzione qui

impugnata, l'insorgente potrà, se del caso, proporre le sue eventuali censure

nell'ambito della procedura di variante secondo gli art. 32 e segg. LALPT. Con

questa riserva, il ricorso è ricevibile in ordine.

Considerandi

2.

2.1. In

campo pianificatorio il comune ticinese fruisce di autonomia. Questa non è,

però, assoluta. Secondo l'art. 33 cpv. 3 lett. b della legge federale sulla

pianificazione del territorio del 22 giugno 1979 (LPT, RS 700), il diritto

cantonale deve garantire il riesame completo del piano regolatore da parte di

almeno un'istanza di ricorso. Nel Cantone Ticino tale autorità è il Consiglio

di Stato (art. 37 cpv. 1 LALPT), che decide i ricorsi - e approva il piano -

con pieno potere cognitivo: questo significa controllo non solo della legalità

ma anche dell'opportunità delle scelte pianificatorie comunali. Le autorità

incaricate di compiti pianificatori badano tuttavia di lasciare alle autorità

loro subordinate il margine d'apprezzamento necessario per adempiere i loro

compiti (art. 2 cpv. 3 LPT). Il Consiglio di Stato non può dunque semplicemente

sostituire il proprio apprezzamento a quello del comune, ma deve rispettare il

diritto di questo di scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta più

appropriata, ragionevole od opportuna. Esso non può però limitarsi ad

intervenire nei soli casi in cui la soluzione comunale non poggi su alcun

criterio oggettivo e sia manifestamente insostenibile. Deve al contrario

rifiutare l'approvazione di quelle soluzioni che disattendono i principi e gli

scopi pianificatori fondamentali del diritto federale o non danno loro

sufficiente attuazione, rispettivamente che non tengono adeguatamente conto

della pianificazione di livello cantonale, segnatamente dei dettami del piano

direttore (cfr. anche l'art. 26 cpv. 2 LPT). L'autorità governativa verificherà

segnatamente che sia stata effettuata in modo corretto la ponderazione globale

degli interessi richiesta dall'art. 3 ordinanza sulla pianificazione del territorio del 28 giugno 2000

(OPT, RS 700.1; RDAT II-2001 n. 78 consid. 6b; II-1999

n. 27 consid. 3).

2.2

potere cognitivo del Tribunale cantonale amministrativo è invece circoscritto

alla violazione del diritto (art. 38 cpv. 2 LALPT; RDAT II-2001 n. 78 consid.

6c; II-1999 n. 27 consid. 3; II-1997 n. 23). Fanno eccezione - per poter

ossequiare l'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT - i casi in cui il Tribunale interviene

quale unica autorità di ricorso a livello cantonale (DTF 114 Ib 81 consid. 3;

109.

Ib 121 consid. 5; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raumplanungsgesetz,

Berna 2006, n. 64 ad art. 33), segnatamente quindi i casi in cui sono impugnati un diniego di approvazione rispettivamente una modifica

d'ufficio del piano regolatore disposti dal Consiglio di Stato.

3.

Giusta

l'art. 75 della Costituzione federale della Confederazione Svizzera del 18 aprile

1999.

(Cost., RS 101) i Cantoni devono allestire dei piani d'azzonamento per assicurare

un'appropriata e parsimoniosa utilizzazione del suolo e un ordinato insediamento

del territorio. A livello legislativo l'obbligo di pianificare è codificato

all'art. 2 LPT. Secondo quest'ultima legge la pianificazione deve avere luogo

in diverse tappe: pianificazione direttrice, pianificazione dell'utilizzazione

e procedura del permesso di costruzione. Esse stanno in reciproco rapporto e

formano un tutto coerente, di cui ogni parte adempie una specifica funzione. Il

piano di utilizzazione - in Ticino detto piano regolatore - viene adottato,

secondo le indicazioni del piano direttore (art. 6 e segg., 26 cpv. 2 LPT), sulla

scorta di un'ampia coordinazione e valutazione (art. 1 cpv. 1 2.a frase, 2 cpv.

1.

LPT) e nell'ambito di una procedura ove è garantita protezione giuridica

(art. 33 e segg. LPT) e partecipazione democratica (art. 4 LPT). Il piano

regolatore disciplina l'uso ammissibile del suolo (art. 14 e segg. LPT) e attua

il contenuto del piano direttore, rendendolo vincolante verso i privati (art.

21.

cpv. 1 LPT). Il piano regolatore si compone di un rapporto di

pianificazione, di rappresentazioni grafiche, di norme di attuazione e di un

programma di realizzazione (art. 26 LALPT). Le rappresentazioni grafiche

comprendono i piani del paesaggio, delle zone, del traffico, delle attrezzature

e costruzioni di interesse pubblico e il piano indicativo dei servizi pubblici

(art. 28 cpv. 1 LALPT). Esse fissano, tra l'altro, le

zone edificabili destinate all'abitazione e al lavoro. La destinazione di

queste zone può ulteriormente essere precisata e limitata dal comune; segnatamente

possono essere previste zone per residenza esclusivamente o parzialmente primarie

o secondarie, zone industriali o artigianali con adeguati servizi (art. 28 cpv.

2.

lett. a LALPT). Le rappresentazioni grafiche fissano, inoltre, la rete delle vie di comunicazione per i mezzi di trasporto pubblici

e privati con la precisazione delle linee di arretramento, le vie ciclabili e

pedonali, i sentieri e i posteggi pubblici (art. 28 cpv. 2 lett. p LALPT).

4.

ricorrente contesta essenzialmente l'allargamento, il tracciato e la

classificazione di via Ressiga quale strada pubblica di servizio, nonché i

parametri edilizi della zona residenziale estensiva R2, considerati

insufficienti per garantire lo sviluppo al complesso della casa per anziani

medicalizzata ubicata sul mapp. 176. A sostegno delle sue censure, adduce

implicitamente la violazione della garanzia della proprietà.

5.

Una

restrizione di diritto pubblico è compatibile con la garanzia della proprietà

sancita dall'art. 26 Cost. solo se si fonda su una base legale, è giustificata

da un interesse pubblico preponderante, rispetta il principio della

proporzionalità e non lede l'essenza dell'istituto (art. 36 cpv. 1-4 Cost.; DTF

129.

I 337 consid. 4.1, 126 I 219 consid. 2). La legalità, l'interesse pubblico

e la proporzionalità costituiscono d'altra parte dei principi giuridici

fondamentali, che lo Stato deve sempre rispettare nelle proprie attività (art.

5.

Cost.). In linea di massima è pubblico l'interesse che coinvolge la

generalità dei cittadini o una suo frazione significativa e che compete al

potere pubblico promuovere nell'esercizio delle sue funzioni. Nel caso di un

provvedimento di pianificazione del territorio esso è segnatamente dato quando

la sua adozione corrisponde a un bisogno importante, chiaramente avvertito

dalla collettività. Tale interesse deve prevalere sui contrapposti interessi

pubblici e privati in gioco (RDAT I-2000 n. 24 consid. 4.1. con rinvii; Piermarco Zen-Ruffinen/ Chrisitne Guy-Ecabert,

Aménagement du territorie, construction, expropriation, Berna 2001, n. 98-102; Adelio Scolari,

Diritto amministrativo, parte generale, II. edizione, Cadenazzo 2002, n. 558-594). Il principio della

proporzionalità esige invece che le restrizioni della proprietà siano idonee a

raggiungere lo scopo di interesse pubblico desiderato, che tra i diversi

provvedimenti a disposizione per conseguirlo venga scelto quello che lede in

misura minore gli interessi del proprietario, infine che sussista un rapporto

ragionevole tra lo scopo di interesse pubblico perseguito e i mezzi utilizzati

(RDAT II-2000 n. 75 consid. 5b con rinvii; Zen-Ruffinen/ Guy-Ecabert, op. cit., n. 103-106; Scolari, op. cit., n. 595-610). Infine, quale fondamentale istituto dell'ordinamento giuridico, la

proprietà non deve essere svuotata della sua sostanza (Ulrich Häfelin/ Walter

Haller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, VI. edizione, Zurigo 2005, n.

324; Pascal Mahon, Petit commentaire del la

Constitution fédérale de la Confédération suisse, Zurigo 2003, n. 15 seg. ad

art. 26).

Nel caso

di specie le restrizioni di diritto pubblico all'esame non toccano l'essenza

del menzionato diritto fondamentale. Le questioni espropriative esulano da

questa procedura. I contestati vincoli sono infine palesemente sorretti da una

base legale (cfr. consid. 3), peraltro nemmeno messa in discussione dalla ricorrente.

L'oggetto del contendere si riduce pertanto alla verifica dell'esistenza

dell'interesse pubblico e del rispetto del principio della proporzionalità.

6.

Come

accennato, l'insorgente si aggrava contro la classificazione del tratto privato

di via Ressiga come strada pubblica di servizio, nonché contro l'allargamento e

la modifica del suo tracciato. Ritiene, difatti, che la strada soddisfi già

allo stato attuale la funzione di servizio per i fondi del quartiere. Inoltre, pur

essendo a carattere privato, essa sarebbe comunque accessibile non soltanto ai

confinanti, ma pure ad una cerchia di persone più vasta. Per contro, l'allargamento

e la modifica del tracciato sarebbero suscettibili di aprire la strada a quegli

inconvenienti per la quiete del quartiere e la sicurezza dei pedoni, dati dal

transito inutile, veloce e rumoroso degli autoveicoli.

6.1

Preliminarmente va precisato che contrariamente a quanto sostiene la ricorrente,

il comune intende mantenere il calibro e il tracciato della strada invariato

lungo tutta la sua lunghezza, salvo per un breve tratto (circa 10 m) in prossimità dell'imbocco della piazza di giro, situata in località Stallone, ai cui lati i

terreni sono inedificati. Ciò è facilmente rilevabile dalla lettura del piano del

traffico e dal rapporto di pianificazione e programma di realizzazione del

gennaio 2006 (cfr. loc. cit., pag. 75, figura 15; allegato 1 al rapporto di

pianificazione e programma di realizzazione, pagg. 6 e 7; lettera del municipio

di Magliaso 10 ottobre 2008, doc. in atti).

6.2

L'art. 19 LPT sancisce il principio per cui un fondo è

urbanizzato se vi è accesso sufficiente e le necessarie condotte di acqua,

d'energia e d'evacuazione dei liquami arrivano così vicine da rendere possibile

un raccordo senza un dispendio rilevante (cpv. 1). Le zone edificabili sono

equipaggiate dall'ente pubblico nei termini del programma di urbanizzazione; il

diritto cantonale disciplina i contributi dei proprietari fondiari (cpv. 2). Se

l'ente pubblico non urbanizza le zone edificabili nei termini previsti, deve

permettere ai proprietari fondiari di provvedervi da sé secondo i piani da esso

approvati, oppure anticiparne le spese giusta il diritto cantonale (cpv. 3).

L'urbanizzazione, premessa indispensabile per un'eventuale autorizzazione

edilizia (art. 22 cpv. 2 lett. b LPT), è dunque formata da nozioni giuridiche

indeterminate, che devono essere concretizzate dal diritto cantonale o dalle autorità

amministrative o giudicanti attraverso l'interpretazione (Zen-Ruffinen/ Guy Ecabert, op. cit., n.

696). Si tratta di una nozione di diritto federale: i cantoni non

possono prevedere ulteriori condizioni perché sia soddisfatta, ma possono

definirne le esigenze di concretizzazione (DTF 117 Ib 308 consid. 4 a, André Jomini,

Kommentar RPG, ad art. 19 n. 10; Waldmann/

Hänni, Handkommentar RPG

2006, ad art. 19 n. 13). Nel Cantone Ticino il legislatore si è

limitato a riprendere nell'art. 77 cpv. 1 LALPT la normativa federale (Adelio Scolari, Commentario, II. ed., Cadenazzo 1996, n. 567).

6.3

Il previgente piano regolatore classificava già via Ressiga come strada

pubblica di servizio tipo 2. Con il nuovo piano, il comune non ha fatto

nient'altro che confermare tale vincolo. Difatti, come spiegato in precedenza,

l’art. 19 LPT impone ai comuni di provvedere ad un’adeguata urbanizzazione in

funzione degli azzonamenti previsti. Poco importa se la strada è già stata

realizzata dai privati, dal momento che l'ente pubblico deve permettere ai proprietari

fondiari di provvedervi da sé, se esso non lo fa nei termini previsti.

D'altronde, ciò che conta e che basta è stabilire se il vincolo in parola sia

giustificato da un eminente interesse pubblico. A tale proposito, va notato che

il quartiere ubicato in località Ressiga si estende verso il lago ad est del

tracciato della ferrovia FLP e a nord di via Castellaccio, formando un comparto

residenziale estensivo assai vasto. Dipartendosi da via Castellaccio, via

Ressiga lo attraversa più o meno al centro, con un tracciato piuttosto

tortuoso, per approdare alla piazza di giro in località Stallone, dove, con un

tratto rettilineo costeggiante il tracciato ferroviario, prosegue a ritroso per

confluire di nuovo in via Castellaccio, laddove il piano regolatore prevede la

formazione di un'area di posteggio aperta (indicata come P4 nel piano del

traffico), dotata di 42 stalli (cfr. rapporto di pianificazione e programma di

realizzazione, gennaio 2006, pag. 73). Orbene, sulla base di questi presupposti

l'interesse pubblico alla classificazione di via Ressiga quale strada pubblica

di servizio appare manifesto. Secondo l'art. 6 cpv. 5 legge sulle strade del 23

marzo 1983 (Lstr; RL 7.2.1.2) le strade di servizio hanno lo scopo di servire i

fondi. È appunto questa la funzione precipua della strada all'esame, che con

tutta evidenza urbanizza un quartiere che, per estensione, risulta fra i più

importanti del comune. Il vincolo in parola si giustifica, a maggior ragione,

se si considera che ancora parecchi fondi risultano poco o punto edificati (ad

esempio, mapp. 158, 161, 166, 167, 173, 378, 789, 995, ecc.) e che il comune

deve poter garantire anche per i cittadini residenti in questo quartiere, quei

servizi pubblici che è tenuto ad offrire a tutti gli altri. Inoltre, ritenuto

che la destinazione d'uso del comparto e il tracciato e il calibro della strada

che lo servono restano in pratica invariati, l'attuale quiete del quartiere non

dovrebbe subire apprezzabili aggravi per il semplice fatto che lo statuto della

strada passi da privato a pubblico di servizio. Tanto più, che essa, in virtù

di un calibro assai modesto, non offre sul suo tracciato possibilità di

stazionamento per un'eventuale utenza in cerca di parcheggio. Peraltro, a tale

scopo, il comune ha predisposto un'area di posteggio nel settore che si trova

in posizione periferica al quartiere, all'estremità di via Ressiga, accessibile

direttamente da via Castellaccio. Ciò, dovrebbe quindi aiutare a tenere al riparo

il comparto di riferimento dal traffico parassitario. In ogni caso, come

rettamente ha osservato il Consiglio di Stato evadendo il ricorso, il comune

potrà adottare, se necessario, in fase di gestione della strada, quelle misure

di regolamentazione tese alla moderazione del traffico, come ad esempio

l'impostazione dei sensi di marcia, un'adeguata segnaletica, misure di arredo

urbano e, se fossero riunite le debite condizioni, zone a 30 km/h. Per tutti questi motivi, il ricorso va dunque respinto anche su questo punto.

7.

ricorrente contesta in seguito i parametri della zona residenziale estensiva

R2, considerati insufficienti per garantire lo sviluppo al complesso della casa

per anziani medicalizzata ubicata sul mapp. 176.

7.1

Con

la revisione generale del piano regolatore il comune ha inteso consolidare la

sua vocazione residenziale e turistica (cfr. rapporto di pianificazione,

gennaio 2006, pag. 5). Al fine di raggiungere questo obiettivo, esso ha messo a

punto un concetto insediativo che prevede, tra l'altro, in presenza di un tessuto

urbano prevalentemente costituito da edificazioni di tipo estensivo, una leggera

densificazione delle aree che più si prestano per la presenza di spazi non

ancora edificati, in modo tale da non stravolgere le caratteristiche degli

insediamenti esistenti (cfr. rapporto di pianificazione, gennaio 2006, pagg. 6,

16, 56). In quest'ottica, la vasta zona R2, che sotto l'imperio del previgente

piano regolatore abbracciava in pratica tutto il comprensorio abitativo del

comune, è stata suddivisa in due zone: la zona residenziale estensiva R2, conferma

di quella previgente, che comprende l'ampia fascia territoriale costeggiante,

grosso modo, la riva del lago, separata dalla stessa dall'ancor più estensiva

zona residenziale speciale riva del lago R2L, e la relativamente più intensiva zona

residenziale semi-estensiva R3, che si sviluppa nell'entroterra, attorno al

comparto centrale del nucleo del villaggio e lungo la linea ferroviaria FLP. In

questo modo, come rettamente appurato dal Consiglio di Stato, il comune ha predisposto

un assetto della zona residenziale, il cui grado di sfruttamento, nonché

l'impianto volumetrico degli edifici previsti, si stemperano progressivamente,

nella misura in cui sono interessati comparti più delicati dal profilo

paesaggistico e naturalistico. Difatti, attorno all'asse della strada cantonale

e a quello della ferrovia si sviluppa l'insediamento a carattere più intensivo,

formato dal nucleo del paese, dagli insediamenti commerciali e dalla zona R3.

Mentre, vieppiù ci si allontana da queste infrastrutture e ci si avvicina alla

riva del lago, la zona R3 lascia il posto alla zona R2, che poi, a sua volta,

cede il passo alla zona speciale riva del lago. Questo modello insediativo,

perfettamente aderente alla realtà territoriale del comune, realizza gli

obiettivi di creare e conservare insediamenti accoglienti e di proteggere le

basi naturali della vita come il paesaggio (art. 1 cpv. 2 lett. a e b LPT),

attraverso l'osservanza di principi pianificatori, secondo i quali occorre

integrare nel paesaggio gli insediamenti, gli edifici e gli impianti, rispettivamente

tenere libere le rive dei laghi ed agevolarne il pubblico accesso (art. 3 cpv.

2.

lett. b e c LPT).

7.2

Per

quanto riguarda il quartiere ubicato in località Ressiga, il precitato modello

è stato concretizzato con l'impianto della zona residenziale semi-estensiva R3

a valle della linea ferroviaria FLP. Delimitato quindi, ad ovest, dalla

ferrovia e, ad est, verso il lago, dal tracciato di via Ressiga, questo

comparto, proprio perché in gran parte ancora sgombro da edificazioni (cfr.

rapporto di pianificazione, gennaio 2006, pag. 22, figura 7), permette di realizzare

quell'operazione di densificazione del tessuto urbano, senza alterarne le

caratterisitche, così come si è prefisso il comune. In seguito, a valle di via

Ressiga, è stata definita la zona residenziale estensiva R2, in cui è

ricompresa l'infrastruttura della ricorrente. Rispetto al comparto a monte, questo

settore appare dal profilo edilizio molto più consolidato. Infine, la fascia più

sensibile, che si sviluppa tra il limite della zona residenziale estensiva R2 e

la sponda del Ceresio, è stata attribuita alla zona residenziale speciale riva

del lago R2L che, come anticipato in narrativa, non è stata approvata dal

Consiglio di Stato, semplicemente, però, per questioni legate all'accertamento

del limite del demanio pubblico (cfr. supra, consid. C). Emendata da questa

lacuna, essa verrà quindi riproposta con l'ausilio di una variante.

7.3

Alla

luce di queste premesse, la richiesta dell'insorgente di aumentare i parametri

edificatori applicabili al mapp. 176, rispettivamente di attribuirlo alla zona

residenziale semi-estensiva R3, non può trovare accoglimento. Altrimenti, ciò

causerebbe una vistosa alterazione dell'equilibrio raggiunto da un comparto già

uniformemente edificato e determinerebbe, dal profilo pianificatorio,

un'estensione ingiustificata della zona più intensiva a monte di via Ressiga (zona

R3) proprio nel settore paesaggisticamente più sensibile a lago. La soluzione

del comune, che fissa il limite fra zona R3 ed R2 per mezzo del tracciato di

via Ressiga, risulta pianificatoriamente sostenibile, corretta e va quindi

tutelata. Per quanto riguarda il rispetto del principio della proporzionalità,

va poi notato che la ricorrente dispone ancora, comunque sia, di un notevole

margine di manovra per eventuali ampliamenti ed aggiunte edilizie al complesso

della clinica. Difatti, da un lato, essa è proprietaria del mapp. 789, limitrofo

all'autorimessa della clinica e ancora inedificato, che presenta la ragguardevole

superficie di 2'963 mq. Questo fondo, inoltre, essendo inserito in zona residenziale

semi-estensiva R3, offre già, in termini di potenzialità edificatorie, tutte

quelle agevolazioni che la ricorrente ha chiesto con il ricorso all'esame.

Dall'altro lato, l'insorgente è anche proprietaria del mapp. 173, adiacente

all'edificio della clinica, di 3'433 mq di superficie prativa. Benché allo

stato attuale non si possano appurare quali saranno le potenzialità

edificatorie di questo fondo, giacché inserito nella non approvata zona residenziale

speciale riva del lago R2L, non va escluso a priori che, con la variante che

dovrà seguire, esso sarà edificabile in larga misura, seppur con un ordinamento

assai estensivo. Per tutti questi motivi, il ricorso va respinto anche su

questo punto.

8.

conclusione, per le pregresse motivazioni, il ricorso deve dunque essere

integralmente respinto. La tassa di giudizio e le spese devono essere poste a

carico dell'insorgente (art. 28 LPamm).

Dispositivo

Per questi motivi,

visti gli art. 26,

36 Cost. fed., 3, 19, 26, 33 LPT, 3 OPT, 24, 25, 28, 37, 38, 77 segg. LALPT, 28

LPamm;

dichiara

e pronuncia:

1. Il

ricorso, in quanto ricevibile, è respinto.

2. La ricorrente

è condannata al pagamento delle tasse di giudizio e delle spese per complessivi

fr. 1'800.- (milleottocento).

3. Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82 segg. legge sul Tribunale Federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4. Intimazione

__________

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster