90.2011.49

Revisione di PR - istituzione di comparti destinati alla residenza primaria

2 luglio 2013Italiano27 min

Source ti.ch

Fatti

I ricorsi sono pertanto stati tutti respinti (cfr. ris. impugnata, pag.

152 segg.).

C. a. Con ricorsi separati, ma

di identico tenore, del 30 e 31 agosto 2011 i proprietari indicati in ingresso sub

a.-e. insorgono contro il giudizio

governativo dinanzi al Tribunale, dinanzi al quale ribadiscono i motivi e le

domande sottoposte all'autorità di approvazione del piano.

Con gravame 14 settembre 2011 anche RI 7 insorge al Tribunale.

L'insorgente

contesta anzitutto le modalità di adozione del piano regolatore. Egli sostiene

che questa facoltà non poteva essere delegata al Consorzio ed inoltre che il

preavviso formulato dal consiglio comunale di San Nazzaro fosse lacunoso. Per

questo motivo egli sollecita, in via principale, l'annullamento integrale della

revisione del piano regolatore.

ricorrente censura indi il contenuto dell'art. 18 NAPR proposto dal Consorzio,

che - a seguito del riordino della normativa conseguente alla decisione di

approvazione del piano regolatore - costituisce ora l'art. 17 NAPR. A fronte di

una critica a tutto campo della disposizione in questione, egli limita tuttavia

le proprie domande allo stralcio dei cpv. 6 e 7, alla loro sostituzione

mediante un nuovo cpv. 6 ed all'emendamento del cpv. 4.

c. La Divisione dello

sviluppo territoriale e della mobilità del Dipartimento del territorio, agente

per conto del Governo, ed il municipio del comune del Gambarogno chiedono che i

ricorsi vengano respinti.

d. Dei rispettivi

argomenti si dirà, per quanto necessario, in diritto.

D. a. Il 20 settembre 2012 si è tenuta un'udienza sul luogo della

contestazione. In occasione della stessa le parti hanno ribadito le rispettive

posizioni ed hanno rinunciato a presentare conclusioni.

b. All'udienza le parti

hanno inoltre preso atto che le loro cause sarebbero state congiunte in

applicazione dell'art. 51 della legge di procedura per le cause amministrative

del 19 aprile 1966 (LPamm; RL 3.3.1.1).

Considerato, in

diritto

1.1. La competenza del

Tribunale è data, i ricorsi sono tempestivi (art. 38 cpv. 1 legge cantonale di applicazione della legge federale sulla

pianificazione del territorio del 23 maggio 1990; LALPT; BU 1990, 365,

in vigore sino al 31 dicembre 2011; art. 30 cpv. 1 legge sullo sviluppo

territoriale del 21 giugno 2011; Lst; RL 7.1.1.1, in vigore dal 1°

gennaio 2012) e la legittimazione dei

ricorrenti certa (art. 38 cpv. 4 lett. c LALPT, dal 1° gennaio 2012 art.

30 cpv. 2 lett. c Lst). I gravami sono pertanto, in linea di principio, ricevibili

in ordine (cfr. comunque consid. 2). Essi vengono decisi mediante un unico

giudizio, in quanto presentano lo stesso fondamento fattuale (art. 51 LPamm).

1.2. Poiché il controverso piano regolatore è stato adottato ed

approvato in vigenza della LALPT, esso dovrà essere esaminato, nel merito, in

applicazione di quest'ultima legge (art. 107 Lst).

1.3. Per costante

prassi, tutelata dal Tribunale federale (cfr. diffusamente RDAT II-1994 n. 22),

il Tribunale cantonale amministrativo statuisce sulla base della situazione di

fatto e di diritto vigente al momento dell'emanazione della decisione del

Consiglio di Stato. L'evasione dei ricorsi in oggetto prescinde pertanto dall'applicazione

dell'articolo 75b della Costituzione federale del 18 aprile 1999 (Cost.;

RS 101), approvato l'11 marzo 2012 dal popolo svizzero in accoglimento dell'iniziativa

popolare "Basta con la costruzione

sfrenata di abitazioni secondarie!",

e delle prescrizioni di esecuzione frattanto sancite dal Consiglio federale (Ordinanza

sulle abitazioni secondarie del 22 agosto 2012,

in vigore dal 1° gennaio 2013; RS 702; applicabile al comune del Gambarogno). Va,

del resto, rilevato che le norme del diritto cantonale o comunale già in vigore

che limitano le residenze secondarie rimangono ulteriormente applicabili, nella

misura in cui non contraddicono questa nuova normativa federale (cfr. Lorenzo Anastasi/Flavio Canonica/Giovanni Molo, Riflessioni sulla

limitazione delle residenze secondarie, pubbl. in Jusletter 2 luglio 2012, n. 40).

2. 2.1. RI 7 domanda in via

principale l'annullamento dell'intera revisione del piano regolatore ed in

subordine delle modifiche concernenti i cpv. 4, 6 e 7 dell'art. 17 NAPR. Ora,

nel gravame al Consiglio di Stato egli aveva censurato, in prima battuta

(allegato in tedesco), unicamente il cpv. 6; in un secondo tempo anche i cpv. 5

e fors'anche 7 di questa disposizione (ma è possibile che l'indicazione di quel

capoverso fosse riconducibile ad un errore di battitura, perché il ricorrente

intendeva indicare ancora una volta il cpv. 6). Di conseguenza, la domanda,

formulata in via principale, di annullamento dell'intero piano va dichiarata

inammissibile, in quanto nuova (art. 63 cpv. 2 LPamm). Per lo stesso motivo, tenuto

altresì conto che la traduzione del ricorso non è volta a permettere la sua

estensione, la domanda subordinata è ricevibile limitatamente alla contestazione

del cpv. 6: disposizione che riveste un ruolo

capitale nell'economia della norma in questione.

2.2. Per quanto

attiene alla domanda principale presentata dal menzionato insorgente, a titolo

abbondanziale va ulteriormente rilevato che, nel caso in cui il piano

regolatore venga adottato - com'è la regola - a livello comunale, giusta l'art.

41 cpv. 1 delle legge organica comunale del 10 marzo 1987 (LOC; RL 2.1.1.2), applicabile

all'assemblea, rispettivamente l'art. 74 cpv. 1 LOC, applicabile al consiglio comunale, il presidente, entro cinque giorni, pubblica all'albo comunale le risoluzioni

del legislativo con l'indicazione dei mezzi e dei termini di ricorso,

nonché dei termini per l'esercizio del diritto di referendum nei comuni dov'è

stato istituito il consiglio comunale. Per quanto concerne specificatamente il piano

regolatore, l'art. 34 cpv. 2 LALPT dispone inoltre che il municipio procede

sollecitamente alla sua pubblicazione presso

la cancelleria comunale per il periodo di trenta giorni, previo annuncio

effettuato almeno dieci giorni prima agli albi comunali, nel foglio ufficiale e nei quotidiani del Cantone (art. 34 cpv.

3 LALPT). La prima pubblicazione, effettuata immediatamente dopo la

deliberazione dal presidente del legislativo, è volta a permettere, nei comuni ove è stato istituito il consiglio comunale,

l'esercizio del diritto di referendum e, in tutti i comuni, l'esercizio del

diritto di ricorso al Consiglio di Stato dapprima ed al Tribunale

amministrativo successivamente (art. 208 cpv. 1 LOC) per violazione della LOC,

ma in particolare della procedura prescritta da quest'ultima per addivenire

alla deliberazione dell'organo legislativo. La seconda pubblicazione, da

eseguirsi in seguito da parte del municipio, preferibilmente dopo la scadenza

inutilizzata dei termini di ricorso e di

referendum stabiliti nella prima, è invece volta a permettere l'impugnazione

innanzi al Consiglio di Stato dapprima ed al Tribunale cantonale amministrativo

successivamente del contenuto del piano regolatore (art. 35 cpv. 1, 38 cpv. 1

LALPT; cfr. RDAT II-1999 n. 23 consid. 3; inoltre STA 52.2004.260 del 5

settembre 2005, 52.2003.391 del 26 giugno 2003, 52.2002.396 del 21 novembre

2002, 52.2001.324 del 15 novembre 2001, quest'ultima con rinvii alla prassi

precedente; inoltre Adelio Scolari,

Commentario, n. 348 ad art. 35 LALPT con rinvii alla giurisprudenza anteriore e

la precisazione che la seconda STA citata è parzialmente pubblicata in RDAT

1979 n. 5). Questa soluzione collaudata, oltre ad essere prevista dalla legge,

ritorna anche assai utile, perché permette di evadere celermente, prima

dell'esame di merito del piano regolatore, le contestazioni

concernenti la procedura seguita a livello comunale per adottare questo

strumento, scongiurando il rischio di un annullamento

dello stesso, a distanza di anni dalla sua adozione e - talora -

successivamente alla sua approvazione ed entrata in vigore, per motivi puramente

formali.

Anche il piano

regolatore dei comuni del Gambarogno ha seguito un iter analogo. In

particolare, per quanto qui interessa, il 20 febbraio 2009 il presidente del

Consiglio consortile ha disposto la pubblicazione all'albo dei comuni

interessati e sul foglio ufficiale (cfr. FU 15/2009 del 24 febbraio 2009, 1428)

della risoluzione di adozione del piano regolatore conformemente a quanto

disponeva l'art. 37a dell'or abrogata legge sul consorziamento dei comuni del

21 febbraio 1974 (BU 1975, 97), corrispondente all'art. 40 della vigente, omonima

legge del 22 febbraio 2010 (LCCom; RL 2.1.4.2). Le contestazioni formali concernenti

la competenza dell'autorità che ha adottato il piano regolatore e, più in

generale, tutte quelle riguardanti la procedura seguita per giungere alla deliberazione

di quest'autorità dovevano quindi essere sollevate a quel momento. La loro sottoposizione,

per la prima volta, dinanzi al Tribunale a seguito della seconda pubblicazione si

appalesa, di conseguenza, irrimediabilmente tardiva e, pertanto, inammissibile

anche per questo motivo.

3. 3.1. In campo

pianificatorio il comune ticinese fruisce di autonomia. Questa non è, però,

assoluta. Secondo l'art. 33 cpv. 3 lett. b della legge federale sulla

pianificazione del territorio, del 22 giugno 1979 (LPT; RS 700), il diritto

cantonale deve garantire il riesame completo del piano regolatore da parte di

almeno un'istanza di ricorso. Nel Cantone

Ticino tale autorità è il Consiglio di Stato (art. 37 cpv. 1 LALPT; dal

1° gennaio 2012, art. 29 cpv. 1 Lst), che approva il piano - e decide i ricorsi

- con pieno potere cognitivo: questo significa controllo non solo della

legalità ma anche dell'opportunità delle scelte pianificatorie comunali. Le

autorità incaricate di compiti pianificatori badano tuttavia di lasciare alle

autorità loro subordinate il margine d'apprezzamento necessario per adempiere i loro compiti (art. 2 cpv. 3 LPT).

Il Consiglio di Stato non può dunque semplicemente sostituire il proprio

apprezzamento a quello del comune, ma deve rispettare il diritto di

questo di scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta più appropriata,

ragionevole od opportuna. Esso non può però limitarsi ad intervenire nei soli

casi in cui la soluzione comunale non poggi su alcun criterio oggettivo e sia

manifestamente insostenibile. Deve al contrario rifiutare l'approvazione di

quelle soluzioni che disattendono i principi e gli scopi pianificatori

fondamentali del diritto federale o non danno loro sufficiente attuazione,

rispettivamente che non tengono adeguatamente conto della pianificazione di

livello cantonale, segnatamente dei dettami del piano direttore (cfr. anche l'art.

26 cpv. 2 LPT). L'autorità governativa verificherà segnatamente che sia stata

effettuata in modo corretto la ponderazione

globale degli interessi richiesta dall'art. 3 dell'ordinanza sulla pianificazione del territorio del 28 giugno

2000 (OPT; RS 700.1; RDAT II-2001 n.

78 consid. 6b, II-1999 n. 27 consid. 3).

3.2. Il potere cognitivo del Tribunale

cantonale amministrativo è invece circoscritto alla violazione del diritto

(art. 38 cpv. 2 LALPT; dal 1° gennaio 2012, art. 30 cpv. 3 Lst e

relativo rinvio agli art. 61 seg. LPamm;

RDAT II-2001 n. 78 consid. 6c, II-1999 n. 27 consid. 3, II-1997 n. 23). Fanno

eccezione - per poter ossequiare l'art. 33 cpv. 3 lett. b LPT - i casi in cui

il Tribunale interviene quale unica autorità

di ricorso a livello cantonale (DTF 114 Ib 81 consid. 3, 109 Ib 121

consid. 5; Bernhard Waldmann/Peter Hänni, Raum-planungsgesetz, Berna 2006, ad art. 33 n. 64),

segnatamente quindi i casi in cui sono impugnati un diniego di

approvazione rispettivamente una modifica d'ufficio del piano regolatore

disposti dal Consiglio di Stato.

3.3. Nel caso di specie,

il piano regolatore è stato adottato dal consiglio consortile del Consorzio per

il piano regolatore dei comuni del Gambarogno, cui i già comuni di Caviano,

Gerra Gambarogno, San Nazzaro, Magadino, Vira Gambarogno, Sant'Abbondio,

Piazzogna e Indemini avevano delegato la competenza di elaborare questo strumento. Questo ente è frattanto stato

sciolto mediante risoluzione 1° marzo 2011 (n. 1411) del Consiglio di Stato, il

quale ha decretato il subingresso del comune in tutti i diritti ed obblighi del

medesimo (cfr. dispositivo n. 2 della ris. citata, pubbl. nel FU 19/2011,

dell'8 marzo 2011, 1858). Anche al comune del Gambarogno, che è il frutto

dell'intervenuta aggregazione dei citati comuni, insieme a quello di Contone

(cfr. il relativo decreto legislativo del 23 giugno 2008, pubbl. nel BU

40/2008, del 19 agosto 2008, 504), dev'essere, di conseguenza, riconosciuta

l'autonomia decisionale che pertocca all'ente preposto all'adozione del piano regolatore in discussione. E questo vuoi

in veste di successore del Consorzio,

vuoi - qualora si volesse ritenere che

i comuni che lo componevano non abbiano in realtà mai perso una tale prerogativa a favore di quest'ultimo - in

qualità di avente causa dei predetti enti locali.

4. 4.1. Le restrizioni dei

diritti fondamentali devono fondarsi su una base legale, essere giustificate da

un interesse pubblico preponderante, rispettare il principio della

proporzionalità e non ledere l'essenza dell'istituto (art. 36 cpv. 1-4 Cost.;

DTF 132 I 282, consid. 3.2). La legalità, l'interesse pubblico e la

proporzionalità costituiscono, d'altra parte, dei principi giuridici fondamentali

che lo Stato deve sempre rispettare nelle proprie attività (art. 5 Cost.).

4.2. Il principio della legalità prevede che la limitazione di un diritto

fondamentale deve fondarsi su una norma generale ed astratta. Essa deve essere

sufficientemente precisa in modo da garantire la sicurezza del diritto. L'agire

dell'amministrazione nel singolo caso deve essere prevedibile e rispettare il

principio della parità di trattamento. La

precisione che la base legale deve avere dipende dalla gravità della

limitazione del diritto fondamentale (DTF 130 I 360 consid. 1). In linea

di principio, non è vietato far capo a concetti giuridici indeterminati (DTF

124 I 40 consid. 3b). Non è però ammissibile

la formulazione di "norme in bianco" che abilitino l'amministrazione

ad agire caso per caso (Ulrich Häfelin/Georg Müller/Felix Uhlmann,

Allgemeines Verwaltungsrecht, VIa edizione, Zurigo 2010, § 386).

4.3.

In linea di massima, è pubblico l'interesse che coinvolge la generalità dei

cittadini o una sua frazione significativa e che compete al potere pubblico promuovere nell'esercizio delle sue funzioni.

Nel caso di un provvedimento di pianificazione del territorio esso è segnatamente

dato quando la sua adozione corrisponde a un bisogno importante, chiaramente

avvertito dalla collettività. Tale interesse deve prevalere sui contrapposti

interessi pubblici e privati in gioco (RDAT I-2000 n. 24 consid. 4.1. con

rinvii; Piermarco

Zen-Ruffinen/Chrisitne Guy-Ecabert, Aménagement du territorie,

construction, expropriation, Berna 2001, n. 98-102; Adelio Scolari, Diritto amministrativo, Parte generale, IIa

edizione, Cadenazzo 2002, n. 558-594).

4.4.

Il principio della proporzionalità

esige invece che le restrizioni della proprietà siano idonee a raggiungere lo

scopo di interesse pubblico desiderato (regola dell'idoneità), che tra i

diversi provvedimenti a disposizione per conseguire tale scopo venga

scelto quello che lede in misura minore gli interessi del proprietario (regola della necessità), infine che sussista un

rapporto ragionevole tra lo scopo di interesse pubblico perseguito e i mezzi

utilizzati (regola della proporzionalità in senso stretto; DTF 125 I 209 consid.

10 d-aa; RDAT II-2000 n. 75 consid. 5b con rinvii; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert,

op. cit., n. 103-106; Scolari, Parte

generale, n. 595-610).

5. 5.1. Quando l'eccesso di

residenze secondarie arrischia di compromettere l'equilibrio con gli alloggi

primari, un intervento pianificatorio che le disciplini è, di massima, conforme

ai principi e agli scopi della legge federale sulla pianificazione del

territorio e all'interesse pubblico. Il problema delle residenze secondarie riveste

infatti una notevole importanza dal punto di vista della pianificazione del

territorio nei Cantoni di montagna e nelle regioni turistiche, perché il loro

moltiplicarsi comporta segnatamente il pericolo di uno spreco del terreno e di

uno squilibrio della residenza. Il fenomeno, se eccessivo, o incontrollato,

rischia inoltre di provocare, per lunghi periodi dell'anno, lo spopolamento del

comune o comunque una forte contrazione dei suoi abitanti, con il conseguente

impoverimento della vita socio-culturale, e comporta altresì un forte

squilibrio nello sfruttamento delle infrastrutture e delle prestazioni

dell'ente pubblico. Le problematiche delle residenze secondarie possono d'altronde

presentarsi anche nelle grandi città (RDAT I-2000 n. 23 consid. 3b con rinvii;

inoltre, più recentemente, DTF 135 I 233, consid. 2.7 e 3.3).

5.2. A livello cantonale, va rilevato che il previgente piano direttore stabiliva l'obiettivo, vincolante per le

autorità (art. 9 cpv. 1 LPT, 22 cpv. 1 LALPT), di "limitare le

residenze secondarie quando il loro numero e la loro concentrazione

creassero tensioni sul mercato dell'alloggio o impedissero il raggiungimento

degli obiettivi del Piano regolatore" (cfr. decreto legislativo

concernente gli obiettivi pianificatori cantonali del Piano direttore del 12 dicembre

1990, obiettivo A.10 lett. g, BU 1991, 37). In termini analoghi ed anche più

precisi sotto l'aspetto quantitativo si esprime il l'attuale piano direttore,

attraverso la scheda di coordinamento R6, adottata dal Consiglio di Stato il 20

maggio 2009, la cui cifra 2.4 degli indirizzi (ossia degli obiettivi), che sono

pure vincolanti, prevede, anzitutto, alla lett. a, che "La

proliferazione delle residenze secondarie va limitata là dove la percentuale è

eccessiva in rapporto alla vocazione e alla gerarchia degli insediamenti

(regioni funzionali) (CdS; 1986)", e in seguito, alla lett. c, che "Inoltre

i Comuni nei quali la percentuale delle

residenze secondarie raggiunge il 30% rispetto agli alloggi già

costruiti all'interno di una determinata zona edificabile, devono affrontare la

situazione attraverso il loro PR e se del caso approntare adeguate misure di

contenimento".

5.3. La recente modifica dell'art. 8 LPT, approvata dalle Camere federali il 17

dicembre 2010 ed entrata in vigore il 1° luglio 2011 (RU 2011, 2913), prevede

che i Cantoni sono tenuti a specificare nei piani direttori i territori in cui

occorre adottare misure particolari per garantire un rapporto equilibrato tra

abitazioni primarie e secondarie (nuovo cpv. 2). Queste misure devono essere

volte, in particolare, a limitare il numero di nuove abitazioni secondarie, promuovere l'industria alberghiera e le abitazioni

primarie a prezzi moderati, migliorare il tasso di occupazione delle

abitazioni secondarie (nuovo cpv. 3). Conformemente alle disposizioni transitorie

riferite a questa modifica, i Cantoni interessati devono adeguare i piani direttori alle esigenze della

stessa entro tre anni dalla sua entrata in vigore (quindi entro il 1°

luglio 2014) e devono altresì provvedere affinché i comuni interessati adottino,

entro lo stesso termine, misure adeguate, quali - in particolare - la determinazione

di contingenti annuali o di quote di abitazioni primarie, la delimitazione di

zone d'utilizzazione speciali o la riscossione di tasse d'incentivazione. Trascorso

questo termine, non potranno essere

autorizzate abitazioni secondarie fino a quando Cantoni e comuni non avranno adottato i necessari provvedimenti.

6. 6.1. Il comune del

Gambarogno, a vocazione turistica, presenta un numero di residenze secondarie

elevato. Esse costituiscono circa il 60% di quelle totali secondo la

risoluzione di approvazione del piano

regolatore qui impugnata (cfr. ris. cit., pag. 65); del pari, la tabella riportata nella relazione di

pianificazione indica che le abitazioni occupate temporaneamente nel comune assommavano,

nel 2004, al 57% (cfr. doc. cit., pag. 27). Nell'ambito della revisione

il Consorzio ha inteso ridurre questo squilibrio, tra l'altro (ma non solo)

tramite la designazione di comparti destinati alla residenza primaria, che sono

stati individuati in funzione degli obiettivi di riqualifica urbanistica e di

valorizzazione paesaggistica, nelle zone adiacenti ai nuclei storici, nelle

zone a forte presenza di infrastrutture pubbliche e servizi, infine nei settori

dov'è già rilevante la presenza di residenza primaria (cfr. relazione di

pianificazione, agosto 2008, pag. 64, 91 segg.).

Questi comparti sono retti dall'art. 17 NAPR (com'è già stato spiegato,

corrispondente all'art. 18 NAPR adottato dal consiglio consortile), intitolato

"residenza primaria", giusta cui:

1. Il piano delle zone edificabili definisce i

comparti destinati alla residenza primaria.

Considerandi

2.

Un appartamento è considerato primario quando è atto a tale scopo e quando

l'utente ha il suo domicilio nel Comune o vi risiede per lunghi periodi per

motivi di studio o di lavoro.

3.

Nei comparti destinati alla residenza primaria è ammessa la realizzazione di

appartamenti destinati alla residenza secondaria nel rispetto delle seguenti condizioni:

che sul fondo via sia già un appartamento primario;

che il massimo della SUL destinata a residenza secondaria non sia superiore al

30% della SUL massima ammessa per ogni fondo.

4.

L'obbligo di realizzare residenza primaria si estende a tutte le nuove costruzioni,

ai lavori di trasformazione e di riattazione e ampliamenti sostanziali che

comportano la realizzazione di nuove unità alloggio.

5.

Il Municipio può accordare delle deroghe nei seguenti casi:

quando il proprietario ha acquisito l'abitazione in via ereditaria o per donazione

in via ascendente o discendente;

quando la natura dell'abitazione è palesemente inadatta all'uso quale residenza

primaria, in particolare per quanto riguarda la limitatezza della superficie

utile lorda e le condizioni igienico-sanitarie.

6.

Gli appartamenti secondari utilizzati dal proprietario dell'immobile potranno

mantenere il regime d'uso esistente. In caso di locazione a terzi, se non ricade

sotto il regime speciale di deroga, l'appartamento dovrà essere destinato

all'abitazione primaria.

7.

L'appartamento utilizzato quale residenza primaria per almeno 3 anni dal

proprietario può essere utilizzato successivamente quale residenza secondaria

unicamente dallo stesso proprietario e dai suoi famigliari in via diretta.

8.

Il Municipio elabora e aggiorna il catasto degli alloggi. La scheda dovrà

contemplare tutti i dati necessari per il controllo del tipo d'uso dell'appartamento.

6.2

Il Consiglio di Stato ha accertato che la superficie della zona

edificabile in cui viene applicato il vincolo di residenza primaria, tenuto

conto che il 30% della stessa può comunque essere destinato a residenza

secondaria, è pari al 6% di quella complessiva (cfr. ris. impugnata, pag. 66

in fine). Per questo motivo il Governo, pur ritenendo i provvedimenti proposti

non ancora sufficienti per rapporto alla situazione critica che caratterizza il

comprensorio interessato, ha approvato queste restrizioni, giudicandole "un

primo passo nella giusta direzione, ma di sicuro non la soluzione definitiva"

(cfr. ris. impugnata pag. 67). Ha quindi ingiunto

al nuovo comune di svolgere un approfondimento del disciplinamento delle

residenze secondarie (cfr. ris. impugnata, ibidem; inoltre pag. 198,

cifra 5.2, n. 15).

6.3

Il Tribunale non può

che sottoscrivere queste conclusioni. Le limitazioni disposte dal Consorzio in

vista della promozione della residenza primaria nel comune, dove la residenza

secondaria ha raggiunto livelli elevati, appaiono indiscutibilmente sorrette da

un interesse pubblico preponderante. Invano i ricorrenti indicati sub a.-e.,

ostili ad ogni regolamentazione, cercano di negarlo, sostenendo che si tratta

di provvedimenti artificiali; ora, questo fatto, scontato, non sottrae loro la

legittimazione di interesse collettivo. Del pari, le controverse restrizioni appaiono

necessarie, idonee allo scopo e proporzionate. Non prestano, inoltre, il fianco

a critica i criteri di scelta e la

delimitazione dei comprensori votati a questo scopo, peraltro nemmeno censurati

dai citati ricorrenti. Il diritto di proprietà deve pertanto sottostare a

queste legittime restrizioni dello stesso.

6.4

Le impugnative rivolte

contro il principio del disciplinamento delle

residenze secondarie (ricorsi sub a.-e.) devono pertanto essere senz'altro

disattese.

7.

7.1. RI 7

censura il cpv. 6 della disposizione, di cui chiede lo stralcio e la

sostituzione.

7.2

La prima frase del cpv. 6, giusta cui "Gli appartamenti secondari utilizzati

dal proprietario dell'immobile potranno mantenere il regime d'uso esistente",

tutela le situazioni acquisite. Non afferma nulla di particolare. Per i motivi

che verranno spiegati in seguito, in sede di esame della seconda frase del cpv.

6, questo disposto risulta tuttavia eccessivamente limitativo, e dunque, illegittimo,

nella misura in cui circoscrive il diritto di mantenere la destinazione di residenza

secondaria al solo caso di utilizzo della stessa da parte del suo proprietario

e non anche di quello di terzi, come potrebbe essere il caso di un locatario.

Più problematico appare invece

l'obbligo, enunciato dalla seconda frase, a

tenore della quale "In

caso di locazione a terzi, se non ricade sotto il regime speciale

di deroga, l'appartamento dovrà essere destinato all'abitazione primaria".

Al riguardo va premesso

che questa Corte aveva avuto modo di stabilire,

vent'anni or sono, che l'alienazione

di una residenza secondaria è un evento inidoneo a giustificare

l'imposizione dell'obbligo di adattare la destinazione di una costruzione al

nuovo diritto; un simile criterio, se applicato, porta inoltre a risultati insostenibili

da un punto di vista della parità di trattamento. A essere determinate, ai fini

di una corretta promozione delle residenze

primarie attraverso la limitazione di quelle secondarie, è la situazione dei

loro utenti, non quella dei loro proprietari (cfr. STA inc. DP 391/91

del 29 aprile 1993, pubblicata in: RDAT II-1993 n. 31 consid. 4, da allora

sempre confermata; cfr. inoltre, per quanto concerne l'approvazione di un piano

regolatore, STA 90.2007.152 del 9 gennaio 2009 consid. 5.2.2.). Non si

può, infatti, dare per scontato che un proprietario utilizzi personalmente

l'abitazione; egli potrebbe, per esempio attraverso una locazione o un comodato,

cederne l'utilizzazione a un terzo, senza che sia necessario un cambiamento di

proprietà. Se da un lato, quindi, un simile criterio non permetterebbe il

conseguimento dello scopo prefissato, dall'altro esso potrebbe condurre a

situazioni discriminatorie: se lo stesso

proprietario, in luogo di locare il bene immobile, decidesse di venderlo

al conduttore, egli sarebbe costretto destinarlo a residenza primaria. Il

criterio è dunque inadeguato e conduce a conseguenze discriminatorie.

Gli stessi argomenti devono trovare applicazione, mutatis

mutandis, nel caso in cui sia la locazione dell'alloggio secondario

a far scattare l'obbligo di convertirlo in primario. Non è difatti dato di

vedere per qual motivo il proprietario di un residenza secondaria utilizzata in

proprio che intende concederla in locazione a terzi debba essere costretto a

cambiare la destinazione d'uso; tanto più se, eventualmente, sul fondo

interessato potrebbero ancora essere concesse licenze per nuove residenze

secondarie a tenore del cpv. 3 della norma. Né è dato di vedere per qual motivo

il proprietario di una residenza secondaria che non la usa in proprio, ma l'ha

concessa come tale in locazione a terzi, non debba a sua volta essere costretto

a trasformarla in residenza primaria in caso di cambiamento del locatario. La

discriminazione dei proprietari di residenze secondarie utilizzate in proprio

che intendono cederle in uso a terzi rispetto

ai proprietari di residenze secondarie già locate a terzi è evidente.

L'obbligo (purché scevro

da discriminazioni) di trasformare una residenza secondaria esistente in abitazione

primaria può solo essere subordinato alla presenza di un eccesso di residenze secondarie

talmente importante da giustificare, in primis sotto l'aspetto dell'interesse

pubblico, una deroga alla tutela delle situazioni acquisite (cfr. circa i

requisiti a RDAT II-1993 n. 31 consid. 2 seg.). Ora, da un canto, il Consorzio dapprima ed il

comune successivamente non hanno minimamente dimostrato la sussistenza di un interesse pubblico a tal punto importante

da imporre tassativamente questa soluzione, ancorché la percentuale di residenze

secondarie nel comune sia particolarmente elevata. D'altro canto, va rilevato

che, tramite una designazione molto selettiva dei comparti destinati alla

residenza primaria, l'autorità di pianificazione ha per finire limitato il

vincolo a questa specifica destinazione ad una superficie veramente minima della

zona edificabile comunale (6% secondo

secondo gli accertamenti del Governo testé menzionati): la legittimità dell'imposizione

della conversione delle residenze secondarie insistenti in queste aree

in abitazioni primarie, quando nello stesso tempo questo tipo di residenze può invece proliferare senza restrizioni

su tutta la restante parte del territorio comunale, appare quantomeno dubbia.

7.3

Su questo oggetto il

ricorso dev'essere dunque accolto. La seconda

frase del cpv. 6 va dunque annullata, mentre che la prima frase

dev'essere riformulata, espungendo il passo "utilizzati dal

proprietario dell'immobile". Di conseguenza, il nuovo cpv. 6,

approvato dal Tribunale avrà il seguente tenore:

6.

Gli appartamenti secondari potranno mantenere il regime d'uso

esistente.

Rimane beninteso riservato

il diritto del comune di proporre una nuova regolamentazione, a condizione di tenere

conto dei principi giuridici sopra sviluppati.

Non appare invece

necessario riformulare la disposizione come vorrebbe l'insorgente, ancorando cioè

espressamente nella norma la possibilità di mantenere l'utilizzazione a scopo

di residenza secondaria in caso di vendita, locazione o comodato di una siffatta

residenza esistente, poiché questa facoltà risulta già dal fatto che la disposizione

non prevede una limitazione della stessa.

8.

Sulla scorta di quanto precede i ricorsi devono essere respinti, tranne

che quello di RI 7, che dev'essere accolto parzialmente.

9.

La tassa di giustizia è

posta a carico dei ricorrenti, soccombenti (art. 28 LPamm). RI 7 è solo

parzialmente soccombente, ancorché in misura

largamente preponderante per rapporto alle domande ricorsuali. Allo stesso, in

quanto vittorioso, spettano inoltre delle ripetibili (art. 31 LPamm), dovute in

concreto dal comune, successore dell'ente pianificante e resistente.

Per

questi motivi,

dichiara e pronuncia:

1.

Il ricorso

di RI 7 è parzialmente accolto.

§. Di conseguenza:

1.1

la risoluzione 21 luglio 2011 (n. 4082) con cui il Consi-

glio di Stato ha approvato la revisione del piano regola- tore

del comune del Gambarogno è annullata nella mi- sura in cui approva l'art. 17 cpv. 6 NAPR

(corrispon- dente all'art. 18 cpv. 6 adottato dal

Consiglio consorti- le);

1.2

l'art. 17 cpv. 6 NAPR è approvato con il seguente testo: Gli appartamenti secondari potranno mantenere il

regime d'uso esi- stente.

2.

Gli altri ricorsi sono

respinti.

3.

3.1. La tassa di giustizia è

posta a carico dei ricorrenti come segue:

- fr. 500.- a RI 1,

- fr. 500.- a RI 2, in

solido,

- fr. 500.- a RI 3,

- fr. 500.- a RI 5 e RI

6, in solido,

- fr. 500.- a RI 4,

- fr. 2'000.- a RI 7.

3.2

Il comune del Gambarogno

è tenuto a versare a RI 7 fr. 800.- a titolo di ripetibili di questa sede.

4.

Contro la presente

decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale federale a

Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art. 82 segg.

legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

5.

Intimazione a:

Per

il Tribunale cantonale amministrativo

presidente Il

segretario