90.2011.59

Piano particolareggiato per un complesso alberghiero

17 maggio 2013Italiano23 min

Source ti.ch

Fatti

A. La ricorrente è proprietaria di 7 quote

di PPP del fondo base 333 (tot. 876/1000), di 3 quote di PPP del fondo base 340

(tot. 572/1000) e del

mapp. 467 di Vico Morcote. La proprietà, che ospita il complesso

alberghiero "__________" (ex __________) e le sue strutture, si affaccia sul lago Ceresio e si estende

al di sopra e al di sotto della strada cantonale che collega Melide a Morcote.

Il mapp. 333, sovrastante la cantonale, è attribuito dal piano regolatore in

vigore, approvato il 21 dicembre 1988 (ris. gov. n. 9636), alla zona

residenziale estensiva R2a, mentre i mapp. 340 e 467 sono inseriti in zona

residenziale particolare a lago RPL. Il complesso alberghiero, edificato negli

anni '70, prima dell'entrata in vigore del

piano regolatore, e sottoposto nel 2006 a ristrutturazione, non rispetta i parametri edificatori previsti per le due zone (cfr. art. 33 e 35 norme di attuazione del piano regolatore;

NAPR '88), presentando una densità edilizia ragguardevole: lo sfruttamento del mapp. 467 raggiunge l'1.2, quello del

mapp. 340 l'1.4 e quello del mapp. 333 l'1.94 (cfr. rapporto di pianificazione giugno 2010, pag. 56).

B. Nelle sedute dell'11 e 19 maggio 2010 l'assemblea comunale di Vico Morcote ha adottato la revisione

del piano regolatore. In quella sede, vista la situazione edificatoria

esistente, la presenza di una struttura turistica d'importanza regionale e la

sensibilità paesaggistica del luogo, è stato adottato per il comparto formato

dai mapp. 332-336, 340 e 467 un piano particolareggiato denominato "Zona alberghiera-residenziale __________ ". In particolare

suddetto piano attribuisce i fondi inclusi nel suo perimetro a 3 diversi regimi

di sfruttamento: area A complesso alberghiero superiore (mapp. 333); area B

complesso alberghiero inferiore (mapp. 340 e 467) e area C area di espansione

della zona alberghiera residenziale (mapp. 332, 334-336). In sintesi, le aree A

e B, corrispondenti all'insediamento alberghiero esistente, inclusa un'area per

la realizzazione di un autosilo, vengono sottoposte ad un regime conservativo, mentre l'area C, comprendente

in parte fondi liberi, è intesa quale zona di potenziale espansione e

sviluppo della struttura. Le aree A e B vengono suddivise dal piano in

specifici comparti (area A: comparti A-E; area B: comparti F, G e piscina).

C. Contro

la pianificazione adottata dal comune, la RI 1 è insorta davanti al Consiglio

di Stato, domandando numerosi e puntuali emendamenti alla disciplina prevista

per le aree A e B, emendamenti intesi - a sua detta - a completare in modo

coerente il piano che, in parte, non terrebbe conto a sufficienza della

situazione di fatto esistente. In particolare essa ha chiesto:

- per

quanto attiene al comparto B, un aumento dell'altezza con-cessa da 6 m a 9 m e l'inclusione di una scala situata sul suo spigolo sud-est;

- la

possibilità di completare sui lati est e ovest una pensilina po- sta

nel comparto C;

- l'inserimento nel comparto F di una pensilina e

di una sala- riunioni esistente, nonché l'accorpamento di un'area situata sotto la superficie del parcheggio, al fine di ricavarne

ulteriori spazi per attività di servizio;

- l'integrazione

nel comparto G di una veranda esistente nonché la possibilità di

completare una pensilina lungo tutta la facciata dell'edificio.

D. Con risoluzione 12 luglio 2011 il Governo ha approvato il piano e,

nel contempo, ha respinto il ricorso della RI 1, ritenendo in sostanza che le

sue richieste contraddicessero gli obiettivi del piano.

E. Con ricorso 12 settembre 2011 la RI 1 insorge davanti al Tribunale cantonale amministrativo,

riproponendo puntualmente le censure disattese dal Governo.

F. Il municipio e la Divisione dello sviluppo territoriale e della

mobilità, agente per il Consiglio di Stato, resistono al ricorso.

G. Il 28 febbraio 2013 una delegazione del

Tribunale ha tenuto un'udienza e ha visitato i luoghi delle

contestazioni. In quell'occasione sono state

scattate alcune fotografie, acquisite agli atti. Le parti hanno

confermato le loro domande, rinunciando a inoltrare un allegato conclusivo.

Considerato, in

diritto

1. 1.1.

La competenza del Tribunale cantonale amministrativo e la tempestività del ricorso

sono date (art. 38 cpv. 1 legge cantonale di applicazione della legge federale

sulla pianificazione del territorio del 23 maggio 1990; LALPT; BU 1990; in

vigore sino al 31 dicembre 2011; dal 1°

gennaio 2012 art. 30 cpv. 1 legge sullo sviluppo territoriale del 21

giugno 2011; Lst; RL 7.1.1.1). La legittimazione attiva della ricorrente,

validamente insorta davanti al Governo ponendo le stesse domande, è data (art.

38 cpv. 4 lett. b LALPT; dal 1° gennaio 2012 art. 30 cpv. 2 lett. b Lst). Il

ricorso è dunque ricevibile in ordine.

1.2. La materia del contendere è retta dalla

LALPT, in applicazione dell'art. 107 Lst.

Considerandi

2.

2.1. In campo pianificatorio il comune

ticinese fruisce di autonomia. Questa non è, però, assoluta. Secondo l'art. 33

cpv. 3 lett. b della legge federale sulla pianificazione del territorio del 22

giugno 1979 (LPT; RS 700), il diritto cantonale deve garantire il riesame

completo del piano regolatore da parte di almeno un'istanza di ricorso. Nel Cantone

Ticino tale autorità è il Consiglio di Stato (art. 37 cpv. 1 LALPT; dal 1°

gennaio 2012, art. 29 cpv. 1 Lst), che approva il piano - e decide i ricorsi -

con pieno potere cognitivo: questo significa controllo non solo della legalità

ma anche dell'opportunità delle scelte pianificatorie comunali. Le autorità incaricate

di compiti pianificatori badano tuttavia di lasciare alle autorità loro subordinate il margine

d'apprezzamento necessario per adempiere i loro compiti (art. 2 cpv. 3 LPT). Il

Consiglio di Stato non può dunque semplicemente sostituire il proprio apprezzamento a quello del comune, ma deve rispettare

il diritto di questo di scegliere tra più soluzioni adeguate quella ritenuta

più appropriata, ragionevole od opportuna. Esso non può però limitarsi ad

intervenire nei soli casi in cui la soluzione comunale non poggi su alcun

criterio oggettivo e sia manifestamente insostenibile. Deve al contrario

rifiutare l'approvazione di quelle soluzioni che disattendono i principi e gli

scopi pianificatori fondamentali del diritto federale o non danno loro

sufficiente attuazione, rispettivamente che non tengono adeguatamente conto

della pianificazione di livello cantonale, segnatamente dei dettami del piano direttore

(cfr. anche l'art. 26 cpv. 2 LPT). L'autorità governativa verificherà segnatamente

che sia stata effettuata in modo corretto la ponderazione globale degli interessi richiesta

dall'art. 3 ordinanza sulla pianificazione del territorio del 28 giugno 2000 (OPT; RS 700.1; RDAT II-2001 n. 78 consid. 6b, II-1999 n. 27

consid. 3).

2.2

Il potere cognitivo del Tribunale cantonale amministrativo è invece

circoscritto alla violazione del diritto (art. 38 cpv. 2 LALPT; dal 1° gennaio

2012, art. 30 cpv. 3 Lst e relativo rinvio agli art. 61 seg. legge di procedura per le cause amministrative del 19 aprile 1966;

LPamm; RL 3.3.1.1.; RDAT II-2001 n. 78 consid. 6c, II-1999 n. 27 consid.

3, II-1997 n. 23). Fanno eccezione - per poter ossequiare l'art. 33 cpv. 3

lett. b LPT - i casi in cui il Tribunale interviene quale unica autorità di

ricorso a livello cantonale (DTF 114 Ib 81 consid. 3, 109 Ib 121 consid. 5; Bernhard Waldmann/

Peter Hänni,

Raumplanungsgesetz, Berna 2006, n. 64 ad art. 33), segnatamente quindi i casi

in cui sono impugnati un diniego di approvazione rispettivamente

una modifica d'ufficio del piano regolatore disposti dal Consiglio di Stato.

3.

Giusta l'art. 75 della Costituzione federale della Confederazione

Svizzera del 18 aprile 1999 (Cost.; RS 101) i Cantoni devono allestire dei

piani d'azzonamento per assicurare un'appropriata e parsimoniosa utilizzazione

del suolo e un ordinato insediamento del territorio. A livello legislativo

l'obbligo di pianificare è codificato all'art. 2 LPT. Secondo quest'ultima

legge la pianificazione deve avere luogo in diverse tappe: pianificazione

direttrice, pianificazione dell'utilizzazione e procedura del permesso di

costruzione. Esse stanno in reciproco rapporto e formano un tutto coerente, di

cui ogni parte adempie una specifica funzione. I piani d'utilizzazione - nel nostro

Cantone chiamati piani regolatori a livello comunale (art. 24 segg. LALPT) - disciplinano

l'uso ammissibile del suolo (art. 14 cpv. 1 LPT). Essi devono delimitare, in

primo luogo, le zone edificabili, agricole e protette (art. 14 cpv. 2 LPT). Il

compito di operare una separazione all'interno delle zone edificabili spetta al

diritto cantonale ed alle autorità incaricate della pianificazione (cfr. Alexandre Flückiger/Stéphane Grodecki, Commentario LPT, n. 18 ad art.

15.

con rinvii; art. 28 cpv. 2 lett. a-d LALPT), come peraltro ricorda l'art. 18

LPT. Il territorio fabbricabile dev'essere suddiviso secondo le rispettive

necessità, private o pubbliche: quelle dell'abitazione, dell'artigianato,

dell'industria, del commercio, dell'amministrazione, dello sport, della cultura, del tempo libero e così via, ma anche

secondo necessità estetiche o di preservazione dei siti (Flückiger/Grodecki, op. cit., n. 20 ad

art. 15). Questo conduce a delimitare delle zone edificabili con funzioni differenti che, oltre a soddisfare i requisiti

dell'art. 15 LPT, devono ossequiare gli scopi e i principi di quest'ultima legge

federale (art. 1 cpv. 2 lett. b, 3 cpv. 3 LPT; Pier-marco Zen-Ruffinen/Christine Guy-Ecabert, Aménagement

du territoire, construction, expropriation, Berna 2001, n. 509).

4.

Il piano

particolareggiato (art. 28 cpv. 2 lett. c, 54 segg. LALPT) organizza e disciplina

nel dettaglio l'uso ammissibile di una parte esattamente delimitata del

territorio comunale, quando particolari obiettivi di promozione urbanistica o

socio-economica lo giustificano oppure interessi inerenti alla protezione

naturalistica o ambientale, di monumenti, nuclei o centri storici lo

richiedono. Esso deve essere previsto nell'ambito di un piano regolatore

comunale (art. 54 cpv. 2 LALPT). Il piano

particolareggiato regola nel dettaglio l'uso dei singoli fondi, stabilendo per

ciascuno ad esempio l'ubicazione e la dimensione dei fabbricati, le superfici

da mantenere libere, l'arredo di superficie e le caratteristiche degli edifici;

può inoltre stabilire la formazione in comune di infrastrutture che interessino

un preciso numero di proprietari, come aree di svago, posteggi e strade di

accesso. Il piano particolareggiato si distingue

dal piano regolatore per il diverso grado di specificazione delle utilizzazioni

e per la diversa intensità delle restrizioni adottate (cfr. Adelio

Scolari, Commentario, Cadenazzo

1996, n. 409 seg. ad art. 54 LALPT, con relativi rinvii alla giurisprudenza).

5.

La ricorrente critica il Governo, che

non ha accolto i puntuali emendamenti da lei proposti, rimproverandogli in

sostanza di aver tutelato soluzioni pianificatorie manifestamente

contrarie alle finalità del piano e quindi prive di interesse pubblico.

6.

6.1. Una restrizione di diritto

pubblico è compatibile con la garanzia della proprietà

sancita dall'art. 26 Cost. solo se si fonda su di una base legale, è

giustificata da un interesse pubblico preponderante e rispetta il principio

della proporzionalità (art. 36 cpv. 1-3 Cost.). In linea generale, è pubblico

l'interesse che coinvolge la generalità dei

cittadini o una sua frazione significativa e che compete al potere pubblico promuovere

nell'esercizio delle sue funzioni. L'interesse pubblico a un

provvedimento di pianificazione del territorio è, pertanto, segnatamente dato

quando la sua adozione corrisponde a un bisogno importante, chiaramente avvertito

dalla collettività. Tale interesse deve prevalere sui contrapposti interessi

pubblici e privati in gioco (RDAT I-2000 n. 24 consid. 4.1 con rinvii;

Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert, op. cit., n. 98-102; Adelio Scolari, Diritto amministrativo,

Parte generale, IIa edizione, Cadenazzo 2002, n. 558-594). Il

principio della proporzionalità esige invece

che le restrizioni della proprietà siano idonee a raggiungere lo scopo di

interesse pubblico desiderato (regola dell'idoneità), che tra i diversi

provvedimenti a disposizione per conseguire tale scopo venga scelto

quello che lede in misura minore gli interessi del proprietario (regola della

necessità), infine che sussista un rapporto

ragionevole tra lo scopo di interesse pubblico perseguito e i mezzi

utilizzati (regola della proporzionalità in senso stretto; RDAT II-2000 n. 75

consid. 5b con rinvii; Zen-Ruffinen/Guy-Ecabert,

op. cit., n. 103-106;

Scolari, op. cit., n. 595-610).

Infine, quale fondamentale istituto dell'ordinamento giuridico, la proprietà

non deve essere svuotata della sua sostanza (Ulrich Häfelin/Walter

Haller, Schweizerisches Bundesstaatsrecht, VIa ed., Zurigo

2005, n. 324; Pascal Mahon, Petit commentaire del la Constitution fédérale de la Confédération suisse, Zurigo 2003, n. 15 seg. ad art. 26).

6.2

Nel caso di specie la risoluzione qui

impugnata non tocca l'essenza del menzionato diritto fondamentale ed è

palesemente sorretta da una base legale

(art. 37 cpv. 1 LALPT), peraltro nemmeno messa in discussione dalla

ricorrente. L'oggetto del contendere si riduce pertanto ad una puntuale

verifica dell'interesse pubblico e della proporzionalità dell'assetto

pianificatorio adottato dal Comune alla luce degli emendamenti richiesti dalla

ricorrente.

7.

Con

il piano particolareggiato "Zona alberghiera-residenziale __________ ",

il Comune di Vico-Morcote ha inteso consolidare la destinazione alberghiera del complesso "ex __________ ",

correggendo una situazione abnorme dal profilo pianificatorio per quanto

attiene ai fondi che ospitano la struttura, e indirizzandone il futuro

sviluppo. In particolare, secondo il rapporto di pianificazione giugno 2010, pag.

57, "(…) Si è giunti alla proposta del piano particolareggiato quale

strumento pianificatorio, in quanto come già detto le aree interessate sono

occupate da costruzioni che eccedono gli indici pianificatori dell'attuale PR,

sia per quanto riguarda i sedimi inseriti in

zona RPL sia per quelli in R2a. Attraverso il piano particolareggiato si

è voluto quindi 'regolarizzare' questi fondi (…)". Nelle aree A e B

vengono così previsti dei parametri edificatori corrispondenti alla situazione

reale, che viene in sostanza consolidata senza possibilità di sviluppo, salvo

per un'uniformazione dell'altezza dell'edificio al mapp. 333, che si presenta

ora con due diverse altezze, e per la possibilità di realizzare l'autosilo.

Quale zona di potenziale espansione della struttura alberghiera il piano

particolareggiato riserva l'adiacente area C, composta dai mapp. 332 e 334-336.

8.

Area A

L'area

A, corrispondente al mapp. 333, ospita l'edificio alberghiero originario, posto

sopra la strada cantonale; come esposto nei fatti, lo sfruttamento della

proprietà, di grande impatto paesaggistico, corrisponde all'1.94 contro lo 0.4

ammesso dal piano regolatore approvato nel 1988 per la zona R2a. Viste queste

premesse, la soluzione adottata attraverso la pianificazione testé illustrata

di inibire di principio qualsiasi ampliamento della sostanza edilizia esistente, destinando a questo scopo il comparto C,

deve essere considerata congruente con lo scopo ordinatore e di tutela

paesaggistica prefisso e dunque sorretta da un eminente interesse pubblico. In

merito alle singole richieste della ricorrente si osserva quanto segue.

8.1

La ricorrente chiede anzitutto, per quanto attiene al comparto B, riservato

agli accessori, un aumento dell'altezza prevista da 6 a 9 m: secondo la ricorrente la modifica richiesta si imporrebbe proprio in ossequio al principio

ordinatore del piano, che mira a recepire e consolidare la situazione di fatto,

in modo da includere l'esistente locale tecnico e la copertura della scala

antincendio, che ravvisano (già) un'altezza di 9 m. Inoltre, per consentire l'accesso al coperto dell'area dei

servizi dell'albergo, e quindi per migliorare la funzionalità della

struttura, anche la scala esterna situata sullo spigolo sud-est dovrebbe venir integrata

nel comparto. Tali richieste devono venir disattese: ferme infatti le premesse

di cui sopra, va anzitutto osservato che, con la possibilità di edificare fino

a 9 m d'altezza, il comparto B perderebbe la sua qualità di area subalterna,

riservata ai soli accessori, trasformandosi in un nuovo volume costruito,

massiccio e disarmonico, posto per di più direttamente a confine con il mapp. 334, in palese contrasto con le finalità del piano che, come detto, in conformità con il suo scopo

ordinatore e di tutela paesaggistica, non consente di principio aumenti della

sostanza edilizia esistente. Già per questo motivo le richieste della

ricorrente si rivelano manifestamente contrarie al suo spirito. Non solo, ma

per quanto attiene specificatamente alla critica relativa alla mancata

ricezione nel piano della situazione di fatto esistente, si osserva che per l'area

A il piano particolareggiato si limita ad indicare

il volume complessivo dell'albergo, mirando, come detto, a creare una

volumetria armoniosa tramite la possibilità di uniformarne l'altezza; il piano

non è invece inteso a recepire e sanare dal profilo edilizio situazioni specifiche e particolari, venutesi a creare nel

corso degli anni in risposta a necessità puntuali e contingenti della

struttura alberghiera ma prive di un concetto architettonico globale, ragionato e coerente, insignificanti quindi in un'ottica

complessiva. Per il che la decisione del Governo merita conferma.

8.2

Anche la richiesta relativa alla possibilità di completare sui lati est e ovest, fino a confine, la pensilina

esterna, che corre lungo la facciata principale dell'edificio va disattesa.

Tale pensilina, attribuita dal piano particolareggiato al comparto C, delimita

attualmente la facciata principale dell'albergo, sottolineandone nel contempo l'entrata.

Al fine di permettere una sistemazione decorosa nonché la copertura del subalterno

"entrata fornitori", attribuito al

comparto B, il piano particolareggiato prevede la possibilità di

completare la pensilina verso nord, oltre la facciata principale, per una

lunghezza di ca. 10 m. Ora, ritenuto che già questa soluzione introduce un'anomalia

nel disegno e nella tipologia della facciata dell'albergo e va considerata come

un'eccezione al principio che ispira il piano particolareggiato, volto al rigoroso

mantenimento della situazione attuale, la decisione del Governo di limitare al minimo indispensabile l'eccezione - dettata

appunto dalla volontà di dotare l'entrata

riservata ai fornitori di una sistemazione confacente - e di non accogliere

quindi la richiesta di poter ulteriormente ampliare la pensilina resiste a

qualsiasi critica e va di conseguenza confermata.

9.

Area

L'area

B, che include il complesso __________, posto ai mapp. 467 e 340, presenta una

tipologia di carattere residenziale, diversa

da quella dell'edificio al mapp. 333; tant'è che la costruzione,

suddivisa per quanto attiene al mapp. 340 in PPP, ospita tutt'ora appartamenti, riservati alla residenza privata; come esposto nei fatti, anche lo

sfruttamento di quest'area, posta a diretto contatto con il lago e quindi estremamente

sensibile dal profilo paesaggistico, è ragguardevole e raggiunge l'1.2 (mapp.

467), rispettivamente l'1.4 (mapp. 340) contro lo 0.2 ammesso dal piano regolatore

per la zona RPL. Valgono di conseguenza le

medesime considerazioni espresse al considerando che precede in merito alla

fondatezza, dal profilo dell'interesse pubblico, della scelta pianificatoria

alla base del piano di inibire qualsiasi attività edilizia nel comparto e di

destinare invece il comparto C a zona di potenziale espansione della struttura

alberghiera. In merito alle puntuali richieste della ricorrente si osserva

quanto segue.

9.1

Per quanto attiene all'area B la ricorrente chiede anzitutto l'inserimento nel

comparto F, riservato all'edificio alberghiero-residenziale, di una pensilina

esistente, eseguita in cemento armato, posta sul lato ovest del mapp. 467, in prossimità della piscina. Tale richiesta è presto evasa, in quanto valgono, mutatis

mutandis, le osservazioni espresse al considerando che precede, relative

alle finalità del piano, che, come detto, si limita ad indicare i volumi complessivi

degli ingombri e non è inteso a sanare

situazioni specifiche e particolari, insignificanti in un'ottica complessiva.

Notasi peraltro che la richiesta della ricorrente appare infondata anche da un

profilo tipologico, nella misura in cui viene chiesta l'attribuzione della

pensilina al comparto F, che permette un'edificazione

fino al livello della strada (terrazza esclusa: cfr. decisione

impugnata, pag. 33, in evasione del ricorso dell'arch. __________ e

osservazioni 19 dicembre 2012 della Divisione dello sviluppo territoriale e

della mobilità in merito alla richiesta di chiarimenti

20.

dicembre 2011 dell'arch. __________), e non, tutt'al più, al comparto

G, riservato appunto alle pensiline.

9.2

Più articolato l'esame

della richiesta di inserire nel comparto F la sala-riunioni, denominata "__________",

già realizzata sotto il parcheggio di servizio dell'albergo, e di accorpare l'area

libera adiacente, anch'essa situata sotto la superficie del parcheggio, al fine

di ricavarne ulteriori spazi per attività di servizio. In proposito va osservato

che, come esposto sopra, il complesso inferiore ____________________ mantiene

nell'insieme, salvo per la veranda al servizio del ristorante posto nelle vicinanze

della piscina, le sue caratteristiche

architettoniche originarie, tipicamente residenziali. In particolare, lo

spazio libero, di cui la ricorrente chiede l'attribuzione

al comparto F, è stato concepito come spazio di servizio con la duplice

funzione di permettere l'accesso, sui tre livelli, agli appartamenti ed agli

spazi interni, tramite dei ballatoi, nonché l'illuminazione e la ventilazione

dei locali che vi si affacciano. Esso non incide quindi sull'indice di sfruttamento

(cfr. art. 37 e 38 legge edilizia cantonale del 13 marzo 1991; LE; RL

7.1.2

). Appare a questo punto evidente che la richiesta della ricorrente,

volta a permettere l'ampliamento verso ovest dell'edificio esistente, tramite l'inclusione

di questo spazio nel comparto F, che permette un'edificazione fino al livello

della strada, è palesemente contraria alle finalità del piano, che non consente

aumenti di sorta della sostanza edilizia esistente, in considerazione del fatto

che le aree interessate sono occupate da costruzioni che già eccedono in modo esorbitante

gli indici pianificatori dell'attuale piano

regolatore. Non solo, ma, come giustamente osserva il Municipio, la richiesta

non può essere accolta anche perché comprometterebbe l'abitabilità dei

locali che si affacciano sullo spazio di servizio. Per il che, anche in questo

caso, la decisione del Governo va tutelata.

9.3

Alla luce di queste

considerazioni e quale loro logica conseguenza va parimenti tutelata l'impostazione

del piano che non include nel comparto F la sala-riunioni, denominata "__________",

già realizzata sotto il parcheggio di servizio dell'albergo. Tale sala, di ca.

40.

mq, è stata ritagliata, senza autorizzazione, dallo spazio libero di

servizio sopra descritto, all'altezza del terzo piano, snaturandone la funzione, in risposta a bisogni contingenti dell'albergo

ma senza logica precisa dal profilo della sua organizzazione interna.

Poiché includere la sala nel comparto F significherebbe avallare nel principio

un modo di procedere secondo necessità e senza un disegno preciso, consolidando

per di più una situazione anomala dal profilo tipologico, che viene ad incidere

sull'indice di sfruttamento, la decisione del Governo di non accogliere la

richiesta della ricorrente risulta coerente con le finalità del piano. Va così

respinta la critica dell'insorgente, secondo cui il mancato inserimento della

sala "__________" nel comparto F costituirebbe una palese violazione

del principio posto dalla stessa autorità, secondo cui il piano particolareggiato

deve tener in considerazione lo stato esistente, anche perché, come già detto,

il piano non è inteso a sanare situazioni specifiche di illegalità, che neppure

la situazione insoddisfacente dal profilo pianificatorio, precedente l'adozione

del piano particolareggiato, possono giustificare.

9.4

Il piano particolareggiato concede infine la possibilità di realizzare, al

servizio del ristorante, una pensilina esterna di ca. 100 mq e alta al massimo 4 m, in prossimità della piscina. La pensilina beneficerebbe di una deroga alle distanze dal lago

(cfr. art. 10 norme di attuazione del piano

particolareggiato; NAPP; e 18 cifra 5.3 norme di attuazione del piano

regolatore; NAPR), potendo sorgere ad

una distanza di m 3 dal giardino antistante, di 355 mq, realizzato,

grazie ad una concessione, sulle acque demaniali.

La ricorrente, che nel frattempo ha (già) provveduto, senza permesso, a

realizzare e a chiudere con delle vetrate la tettoia, ampliando la superficie

destinata al ristorante, e per di più a confine con il terreno demaniale,

chiede l'integrazione di tale struttura, definita "giardino d'inverno",

nel comparto G, così come realizzata, al fine di "eliminare i conflitti

fra esistente e nuovo piano regolatore". In proposito si osserva che

il piano particolareggiato, in sintonia con il principio ispiratore di

mantenere la situazione edilizia esistente, non permettendone ampliamenti, ha

previsto nel comparto G l'esecuzione di una pensilina, ovvero di una tettoia aperta "(…)

sporgente da un muro o isolata e appoggiata su colonne con la funzione di

riparare cose e persone dalla pioggia e dal sole" (cfr. Giacomo Devoto/Gian Carlo Oli, Vocabolario della

lingua italiana, Firenze 2013), al servizio del ristorante, struttura

che, in base all'art. 38 cpv. 1 LE non incide nel computo della superficie

utile lorda. Ben diversa la struttura realizzata dalla ricorrente, che, oltre a non rientrare (più) nella definizione di

"pensilina" (di modo che un'attribuzione al comparto G sarebbe tipologicamente errata) e a non rispettare le

distanze dal demanio pubblico, essendo chiusa lateralmente, viene ad

incidere nel calcolo dell'indice di sfruttamento. Di conseguenza la decisione

del Governo di non accogliere la richiesta della ricorrente è perfettamente coerente con le finalità perseguite dal

piano e va esente da critiche.

9.5

La facciata a lago della porzione

di edificio che insiste sul mapp. 340

è munita attualmente al piano terreno di un tendone avvolgibile, che protegge

dal sole gli ospiti della SPA dell'albergo che soggiornano sulla terrazza. La

stessa soluzione è stata adottata per i balconi ai piani superiori, muniti anch'essi

di tende avvolgibili parasole. La ricorrente ha preteso in prima sede la possibilità

di realizzare, in sostituzione del tendone al piano terreno dell'edificio,

lungo tutta la sua facciata, una pensilina sporgente ca. 2.5 m, chiedendone l'inserimento nel comparto G. In proposito si

osserva anzitutto che non è ben chiara la finalità della richiesta, posto che l'attuale

tendone avvolgibile assolve già la funzione di "(…) offrire agli ospiti

durante il relax sulla terrazza una zona ombreggiata",

così come indica la ricorrente nel suo ricorso. Non solo, ma, come

correttamente rileva il Municipio, nella sua risposta, l'esecuzione di una

pensilina, fissa e permanente e ben diversa,

nel suo impatto, rispetto alla soluzione adottata per i balconi dei piani

superiori, comprometterebbe, a non averne, dubbio la tipologia e l'organicità

della facciata. Per il che la decisione del Governo di non accogliere la

richiesta risulta immune da violazioni del diritto.

10.

In definitiva, la

risoluzione del Consiglio di Stato qui impugnata è

sorretta da un sufficiente interesse pubblico e non viola il principio della

proporzionalità. Benché la ricorrente non contesti, sotto quest'ultimo profilo,

la soluzione pianificatoria adottata dal Comune, va detto che le finalità del piano

non potevano venir realizzate altrimenti che tramite un ordinamento rigoroso,

che riducesse al minimo il margine di manovra per quanto attiene agli interventi

ammessi nelle aree A e B. In quest'ordine di idee, i contestati vincoli che

gravano i fondi della ricorrente non sono nient'altro che strumenti atti e

necessari a realizzare gli intendimenti del piano.

11.

Per tutti questi motivi il ricorso dev'essere respinto. La tassa di giustizia e le

spese sono poste a carico della ricorrente, soccombente (art. 28 LPamm). Non si

giustifica di assegnare ripetibili al comune, rappresentato da un organo nella

sua funzione (art. 31 LPamm).

Dispositivo

Per questi motivi,

dichiara

e pronuncia:

1. Il ricorso

è respinto.

2. La tassa

di giustizia di fr. 3'000.- è posta a carico dell'RI 1.

3. Contro la

presente decisione è dato ricorso in materia di diritto pubblico al Tribunale

federale a Losanna entro il termine di 30 giorni dalla sua notificazione (art.

82 segg. legge sul Tribunale federale del 17 giugno 2005; LTF; RS 173.110).

4. Intimazione

Per il Tribunale cantonale amministrativo

Il presidente Il

segretario

Ultimo aggiornamento: 09.05.2026

Informazioni legali |

Requisiti minimi |

Contatta il webmaster