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Legge sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare

Preambolo

Legge

sulla stima ufficiale della sostanza immobiliare

(del 13 novembre 1996)

IL GRAN CONSIGLIO

DELLA REPUBBLICA E CANTONE TICINO

- visto il messaggio 21 febbraio 1995 n. 4375 del Consiglio di Stato;

- visto il rapporto 20 settembre 1996 n. 4375R della Commissione speciale in materia tributaria,

decreta:

Capitolo I

Disposizioni generali

Scopo dell'accertamento del valore immobiliare

Art. 1

I valori della sostanza immobiliare, stabiliti con l'accertamento ufficiale di stima, servono quale base di calcolo per il prelievo di pubblici tributi (imposte, contributi, tasse). Oggetti della stima

  1. In generale

Art. 2

L'operazione di stima ufficiale della sostanza immobiliare (in seguito: “fondi”) e delle forze idriche, è regolata dalla presente legge.

Sono considerati fondi ai sensi di questa legge i beni immobili, i diritti per sé stanti e permanenti intavolati nel registro fondiario, le miniere e le quote di comproprietà di un fondo.

Sono inoltre di pertinenza di un fondo i seguenti diritti o cose ad esso durevolmente connessi: art. 642 a) le parti costitutive e gli accessori ad esso durevolmente connessi ai sensi degli , 644, 645 e 704 del Codice civile svizzero (CCS);

  1. le costruzioni mobili, se è data l'intenzione della durevole appartenenza al fondo;
  2. le costruzioni su fondo altrui senza un diritto di superficie per sé stante e permanente.
  3. Eccezioni

Art. 3

Non soggiacciono alla stima ufficiale:

  1. i fondi che non consentono uno sfruttamento e che quindi non generano reddito;
  2. i fondi di proprietà del Cantone e dei Comuni, nei limiti in cui sia prevista dalla legge la loro esenzione fiscale;
  3. i fondi di proprietà della Confederazione, in quanto il diritto federale escluda la loro imposizione;
  4. i fondi di proprietà di tutte le altre corporazioni e istituzioni per le quali la legge prevede la loro esenzione fiscale.

Ove dovesse rendersi necessaria l'adozione di una stima ufficiale, i beni pubblici sono valutati secondo la present e legge.

  1. Accessori, diritti ed oneri

Art. 4

Nella valutazione di stima si deve tenere conto di tutti gli accessori, dei diritti e degli oneri iscritti a registro fondiario che hanno un'incidenza rilevante sul valore venale dei fondi.

Se di poca importanza, gli elementi di cui al cpv. 1 sono compresi nella valutazione globale del fondo; i limiti sono fissati dal regolamento. Momento determinante per la stima

Art. 5

I fondi e le forze idriche sono valutati nello stato di fatto e di diritto in cui si trovano nel momento della stima. Revisione generale delle stime

Art. 6

I valori ufficiali di stima dei fondi e delle forze idriche di tutti i Comuni del Cantone, sono oggetto, una prima volta, di una revisione generale in base ad un programma definito dal Consiglio di Stato.

I nuovi valori di stima sono messi in vigore contemporaneamente per tutti i Comuni.

Le revisioni generali successive sono ordinate dal Consiglio di Stato, trascorsi 20 anni dalla messa in vigore della stima precedente. Aggiornamenti intermedi

Art. 7

Nel periodo che intercorre fra due revisioni generali, i valori ufficiali di stima sono oggetto di aggiornamenti intermedi con l'adozione di percentuali d'incremento o di diminuzione se, secondo il Consiglio di Stato, i fattori influenti, sulla valutazione dei fondi, di cui all'art. 19, registrano mutamenti rilevanti.

Gli aggiornamenti intermedi avvengono secondo cicli quadriennali e possono concernere anche solo singoli comprensori, come pure determinate zone di un Comune con caratteristiche analoghe.

Il Consiglio di Stato decide gli aggiornamenti intermedi sulla base del preavviso del Servizio competente allestito dopo una verifica estesa a tutto il Cantone. Aggiornamenti particolari

Art. 8

I Municipi sono tenuti a dare tempestiva comunicazione al Servizio cantonale competente, di cui all'art. 27, di ogni costruzione nuova o riattata in seguito a notifica o a domanda di costruzione nonché di ogni modifica del piano regolatore e di altri cambiamenti atti a determinare un aggiornamento particolare del valore ufficiale di stima. La procedura è definita dal regolamento. art. 19 2 La nuova stima è eseguita fondandosi sui fattori generali d'incidenza di cui all' vigenti al momento dell'ultima revisione generale o dell'ultimo aggiornamento intermedio ed entra in vigore con decreto del Consiglio di Stato. Revisioni eccezionali

Art. 9

Se le condizioni di base per la valutazione dei beni immobili dovessero subire dei mutamenti essenziali e permanenti, tali da rendere i valori ufficiali di stima manifestamente infondati, si procede d'ufficio, su istanza di parte o del Municipio, ad una loro revisione eccezionale.

La modifica di valore provocata dai fattori che concorrono alla variazione generale dei valori di stima non dà luogo a revisioni eccezionali.

Le istanze di revisione, accompagnate dal preavviso del Municipio, sono da presentare per decisione al Consiglio di Stato.

In caso di accoglimento il Consiglio di Stato fa ordinare una nuova stima. Capitolo II Disposizioni particolari Fondi edificabili ed edificati

Art. 10

Sono fondi edificabili secondo la presente legge quelli menzionati agli art. 15 e 23 della Legge federale sulla pianificazione del territorio, (LPT), ossia:

  1. i fondi inclusi nelle zone edificabili dei P.R., urbanizzati o destinati all'urbanizzazione entro 10-15 anni ad eccezione di quelli assoggettati alla Legge federale sul diritto fondiario rurale del 4 ottobre 1991 (LDFR); art. 24 b) i fondi che pur essendo esterni al P.R. si presentano già edificati; essi sono da considerare come fondi edificabili almeno per quanto concerne l'area complementare ad edifici e ricadono quindi nelle norme di cui agli LPT e 71 - 73 LALPT. Fondi agricoli

Art. 11

Sono fondi agricoli giusta l'art. 16 LPT e la LDFR :

  1. quelli idonei oppure adibiti all'utilizzazione agricola o orticola;
  2. quelli che, nell'interesse generale, devono essere utilizzati dall'agricoltura;
  3. quelli che pure essendo ubicati in zona edificabile sono assoggettati alla LDFR;

I fondi agricoli sono stimati al valore di reddito agricolo secondo le disposizioni stabilite dal regolamento. Fondi boschivi

Art. 12

Tutti i fondi che soggiacciono alla legislazione forestale sono considerati boschi e stimati come tali.

L'utilizzazione forestale di immobili è assimilata ai fini della stima a quella agricola. Revisione e aggiornamenti

Art. 13

La revisione generale delle stime dei fondi edificabili, edificati, agricoli e boschivi avviene contemporaneamente.

Gli aggiornamenti intermedi possono avvenire separatamente, per singola categoria. Fondi senza destinazione specifica

Art. 14

Il valore dei fondi senza destinazione specifica (art. 28 lett. “n” LALPT) è indicato uniformemente per tutto il Cantone, in occasione della revisione generale delle stime.

Tali fondi non sono oggetto di aggiornamenti intermedi, eccetto in caso di modifiche permanenti della loro destinazione od uso. Capitolo III Criteri d'estimo per i fondi edificabili ed edificati Fondi edificabili ed edificati

Art. 15

I fondi edificabili sono valutati secondo il loro valore venale, a dipendenza del loro grado di urbanizzazione.

I fondi edificati devono essere valutati come un'unità economica comprendente fabbricati e relativo terreno annesso.

A seconda dell'estensione dell'area annessa ai fabbricati si procede ad un adeguamento del valore, ritenuto che riserve di terreno manifestamente eccedenti il carattere di complementarità sono valutate separatamente, secondo la loro funzione ed il loro pieno valore venale. Valore venale

Art. 16

È considerato valore venale di un fondo il prezzo normalmente conseguibile per un oggetto analogo in una libera contrattazione. Circostanze eccezionali o personali che possono influire sulla singola contrattazione non vengono considerate.

Il valore venale di un fondo edificato (fabbricato più terreno annesso) è determinato tenendo conto del valore metrico e di quello di reddito secondo la media ponderata definita dal regolamento.

Il regolamento contiene le necessarie tabelle con l'indicazione dei fattori applicabili ai singoli tipi di fondi edificati e i dati che devono essere forniti dai proprietari per la verifica del risultato della stima. Valore metrico

Art. 17

Il valore metrico del terreno risulta dal confronto dei prezzi medi di oggetti analoghi in zone paragonabili.

Il valore metrico di un fabbricato corrisponde al valore a nuovo della costruzione e dei costi accessori, deprezzato a dipendenza della vetustà secondo i criteri definiti dal regolamento.

Il valore metrico del fondo edificato comprende il valore del fabbricato più il valore del terreno. Quest'ultimo può essere ridotto a dipendenza della razionalità del suo sfruttamento. Valore di reddito

Art. 18

Il valore di reddito si ottiene mediante la capitalizzazione del reddito lordo. Il reddito lordo per i vani che si presentano sfitti al momento dell'accertamento è da calcolare sulla base del reddito presumibile che tiene conto dei valori di mercato.

Se non è possibile valutare con attendibilità le utilizzazioni dirette del fondo da parte del proprietario o dell'eventuale usufruttuario, il valore di reddito può essere considerato mediante fattori correttivi determinati secondo il regolamento. Tali fattori sono determinati sulla base di casi analoghi con redditi di mercato accertati e significativi.

Ove vi sia una manifesta discrepanza fra il reddito dichiarato e quello presunto, l'autorità di stima può adeguare il reddito accertato ai valori normalmente conseguibili sul mercato.

Dal reddito lordo non vengono dedotti né le spese di manutenzione, di assicurazione e di amministrazione, né gli interessi passivi, gli ammortamenti e le imposte.

Il tasso di capitalizzazione corrisponde al tasso medio praticato dagli istituti di credito indicati nel regolamento per le ipoteche di primo rango, calcolato su un periodo significativo, più un tasso aggiuntivo. I criteri di calcolo del tasso aggiuntivo sono definiti dal regolamento tenendo conto della destinazione, della vetustà, della qualità della costruzione e degli oneri generali di gestione. Fattori generali d'incidenza

Art. 19

Sul valore di stima ufficiale incidono i seguenti fattori di carattere generale:

  1. i prezzi medi dei terreni; art. 18 b) il tasso ipotecario; (vedi cpv. 5);
  2. il costo medio delle pigioni;
  3. il costo medio delle costruzioni;