Stellungnahme des Bundesrates

Rimandiamo alla risposta all'interrogazione ordinaria 98.1124 del 26 giugno 1998 e all'interrogazione ordinaria urgente 99.1166 del 7 dicembre 1999 dello stesso autore.

Consultate le FFS, riferiamo all'autore dell'interrogazione le seguenti risposte.

1. Il contratto di costituzione del diritto di superficie, con il quale i terreni delle FFS saranno messi a disposizione dello stadio La Praille, sarà firmato solo con la "Fondation du stade de Genève" (in seguito detta la Fondazione). Il contratto di superficie prevede effettivamente la possibilità che la Fondazione costituisca un diritto di superficie di secondo grado in vista della costruzione e della gestione di un centro commerciale. Questo diritto di superficie di secondo grado, tuttavia, e le condizioni finanziarie alle quali sarà concluso sono di esclusiva competenza della Fondazione. Le FFS non avranno quindi alcun rapporto commerciale diretto con il titolare del diritto di superficie di secondo grado.

2. È vero che le FFS hanno accettato il principio di mettere a disposizione della Fondazione una parte del loro terreno entro il perimetro del progetto dello stadio. Come concordato con il Dipartimento della pianificazione del territorio, dell'infrastruttura e della logistica (DAEL) del Cantone di Ginevra (in seguito DAEL), il valore del terreno è stato tuttavia determinato da un perito neutrale, indipendente dalle FFS, dalla Fondazione e dal DAEL.

Non bisogna peraltro dimenticare che la Fondazione si farà carico di un investimento di circa 8,8 milioni di franchi per lo smantellamento delle installazioni ferroviarie. Si tratta di circa CHF 324.- per metro quadro di terreno ceduto, che si sommano al canone del diritto di superficie. È poco probabile che un terzo acquirente accetti di riprendere il terreno nelle condizioni in cui si trova e di investire 8,8 milioni di franchi oltre al canone di superficie, solo per rendere il terreno edificabile.

Per quanto concerne il riferimento all'interrogazione ordinaria 98.1124, il Consiglio federale non può che rinviare l'autore alla risposta già fornita all'epoca.

3. Le FFS cedono il diritto di superficie su 26'596 m2 di terreno divisi in due zone: una zona ovest di 10'093 m2, destinata ad ospitare le infrastrutture dello stadio di calcio e una zona nord di 16'503 m2, riservata al centro commerciale. La costruzione del centro commerciale è tuttavia inscindibile da quella dello stadio: il primo non verrebbe realizzato senza il secondo. Il progetto deve essere quindi considerato nel suo insieme. Il fatto che i terreni delle FFS siano in parte ceduti per la costruzione del centro commerciale è unicamente dovuto alle contingenze della pianificazione.

La durata iniziale del contratto è fissata a 80 anni. Il contratto potrà però essere rinnovato con l'accordo delle parti.

4. Il prezzo del terreno preso come base per il calcolo del canone del diritto di superficie corrisponde alle cifre fissate dall'esperto. Questi ha in realtà indicato due prezzi diversi per tenere conto delle caratteristiche di ciascuna delle due zone suddette (v. risposta alla domanda 3). Il canone del diritto di superficie al m2 è pari al 5% del valore del terreno, secondo la prassi in uso presso le FFS.

Inoltre, il canone potrà essere adeguato, ad intervalli regolari, sia all'indice svizzero dei prezzi al consumo sia all'andamento dei prezzi fondiari.

5. Le FFS non hanno mai sostenuto che i terreni in questione fossero di tipo industriale e soggetti al controllo dello Stato per il tramite della Fondazione dei terreni industriali (di seguito: FTI). In realtà, i terreni delle FFS sono solo stati equiparati a dei terreni industriali dal perito. Questi ha infatti constatato nella sua relazione che, data la natura ferroviaria dei terreni delle FFS di La Praille, erano difficilmente oggetto di transazioni e che era quindi difficile individuare un valore di riferimento per determinarne il prezzo. Il perito ha quindi ammesso che i terreni "potrebbero essere equiparati a dei terreni di zona industriale, il cui prezzo è controllato dallo Stato per il tramite della FTI".

In realtà è stato semplicemente applicato un principio consueto nelle perizie immobiliari: per determinare il valore commerciale di un terreno lo si compara ad altri immobili oggetto di transazioni con condizioni analoghe (cosiddetto metodo del calcolo del valore commerciale per confronto, corrispondente a grandi linee al metodo cosiddetto statistico applicato dal Tribunale federale per gli espropri).

6. I terreni in questione sono attualmente nella zona di sviluppo 3, destinata ad attività commerciali e amministrative e ad uno stadio di calcio. Nel rapporto del perito si tiene espressamente conto di tale destinazione. Infatti si ammette che, data la possibile destinazione "orientata verso il commercio", potrebbe essere prevista una rivalutazione. I due prezzi al m2 determinati dal perito si riferiscono alla "classificazione" attuale dei terreni e non a quella precedente in zona ferroviaria. Non si può quindi parlare di un prezzo prima della riclassificazione, bensì di un prezzo attuale di mercato.

Nella fattispecie, la Direzione dell'impresa approverà inizialmente il contratto di superficie (regolamento interno delle FFS del 21 marzo 1997), il quale sarà poi concluso dal settore d'esercizio Demanio.

Sulla base delle risposte fornite dalle FFS si conclude che non vi sia stata una svendita di beni pubblici.

Risposta del Consiglio federale.