Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di valutare i potenziali effetti della reintroduzione di un diritto di prelazione e di ricupera illimitato per i beni immobiliari come strumento di controllo dei prezzi, al fine di favorire l'accesso alla proprietà per il ceto medio.

Begründung

Le Camere federali hanno ridotto, a partire dal 1994, il diritto di prelazione e di ricupera, in precedenza illimitato, a un massimo di 25 anni (art. 216a CO, RS 220). Tale modifica ha privato le associazioni che incentivano l'accesso alla proprietà a basso costo attraverso un diritto di ricupera di uno strumento prezioso per controllare le conseguenze degli aumenti troppo elevati, se non addirittura speculativi, dei prezzi immobiliari.

Dal 1994 nei principali agglomerati la situazione dell'accesso alla proprietà si è sensibilmente acuita. Come già emerso da svariati studi, ciò comporta effetti speculativi gravi con il rischio di una bolla immobiliare.

Senza essere una soluzione universale, le organizzazioni che favoriscono il trasferimento della proprietà a un prezzo controllato grazie al diritto di ricupera vanno sostenute, in quanto provvedono affinché il ceto medio possa accedere alla proprietà. Per essere pertinente, tale diritto di ricupera deve tuttavia essere illimitato, altrimenti si estingue dopo una generazione (25 anni) e le proprietà in questione si ritrovano nuovamente sul libero mercato, e le associazioni non hanno la possibilità di riacquistarle al prezzo convenuto. Per questo motivo chiedo al Consiglio federale di studiare la possibilità di ritornare alla situazione precedente al 1994 per i beni immobiliari.

Antrag des Bundesrates

Il Consiglio federale propone di respingere il postulato.

Stellungnahme des Bundesrates

I diritti di compera, di prelazione e di ricupera conferiscono al titolare il diritto, mediante una dichiarazione unilaterale di volontà, di obbligare l'altro contraente a stipulare un contratto di vendita con lui. Come tali, sottostanno alle disposizioni generali in materia contratti e, in linea di principio, esplicano effetti puramente personali. Con un'annotazione nel registro fondiario possono tuttavia essere consolidati acquisendo carattere di "obbligazione reale": diventano così opponibili a qualsiasi diritto acquisito posteriormente sull'immobile.

Fino all'adozione da parte del Parlamento, il 4 ottobre 1991, delle nuove regole in materia di diritti di prelazione, compera e di ricupera, la durata dell'annotazione nel registro fondiario era limitata a dieci anni. Le parti potevano sì prevedere contrattualmente una durata più lunga, senza tuttavia che tali diritti fossero consolidati dall'annotazione. La giurisprudenza ha persino ammesso che tali diritti possano essere creati convenzionalmente per una durata indeterminata. La libertà contrattuale delle parti è tuttavia limitata dalla protezione della libertà personale garantita dall'articolo 27 capoverso 2 del Codice civile e dal divieto di contratti contrari ai buoni costumi conformemente all'articolo 20 capoverso 1 del Codice delle obbligazioni.

La modifica adottata nel 1991 ha eliminato tale distinzione, a lungo criticata, tra la durata del diritto e quella della sua annotazione. Secondo le nuove disposizioni, i diritti di prelazione e di ricupera possono pertanto essere convenuti e annotati nel registro fondiario per una durata massima di 25 anni; per i diritti di compera la durata è stata ridotta a 10 anni. Un ritorno alla situazione antecedente al 1994 comporterebbe dunque una durata talvolta illimitata per il diritto e una durata massima per la sua annotazione nel registro fondiario.

La questione della durata massima risulta da una ponderazione degli interessi e può dunque essere discussa. Il diritto di prelazione permette a una persona di esigere da un'altra il trasferimento di una cosa in caso di vendita a un terzo. Può pertanto essere esercitato soltanto se si realizza un caso di prelazione, che dipende dunque unicamente dalla volontà del proprietario. In tale caso è giustificata una durata massima abbastanza lunga, ossia 25 anni. Il diritto di ricupera consente al titolare di esigere che la persona cui ha venduto un bene gli ritrasferisca la proprietà di tale bene dietro pagamento di un determinato prezzo. Se le parti hanno convenuto un tale diritto di ricupera, spesso il venditore aliena un immobile a un acquirente affinché quest'ultimo lo utilizzi a fini precisi: è questo l'obiettivo perseguito dal diritto di ricupera. Appare pertanto giustificata una durata di 25 anni, identica a quella prevista per il diritto di prelazione.

Tuttavia, chi concede un diritto di ricupera, come un diritto di compera, è limitato nella sua libertà di disporre del bene durante la durata del diritto e sottostà appieno al potere di decisione del titolare del diritto. Un immobile può dunque essere sottratto al suo proprietario, contro la sua volontà, durante tutta la durata del diritto. Una durata troppo lunga, o addirittura l'assenza di una durata massima, limiterebbe eccessivamente la libertà del proprietario. Non è pertanto opportuno legiferare in tal senso.

Il Consiglio federale ritiene che una durata massima di 25 anni per il diritto di prelazione e per quello di ricupera, come prevista dal diritto attuale, sia sufficiente per evitare l'acquisizione di immobili a fini meramente speculativi. Le associazioni che cercano di promuovere l'accesso alla proprietà a prezzi ragionevoli dispongono anche di altri strumenti per conseguire tale obiettivo, quali la stipula di un diritto all'utile o la concessione di un diritto di superficie.

Il Consiglio federale propone di respingere il postulato.