Réintroduction d'un droit de préemption et de réméré illimité pour les biens immobiliers

Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé d'étudier les effets potentiels de la réintroduction d'un droit de préemption et de réméré illimité pour les biens immobiliers comme instrument de maîtrise des prix afin de favoriser l'accès à la propriété de la classe moyenne.

Begründung

Avec une entrée en vigueur en 1994, les Chambres fédérales ont réduit le droit de préemption et de réméré à un maximum de 25 ans (RS 220 - article 216a) alors qu'il était illimité auparavant. Cette modification a privé des associations qui favorisent l'accès à la propriété à bas coût à travers un droit de réméré d'un instrument précieux pour maîtriser les effets des augmentations foncières trop fortes, voire spéculatives.

Depuis 1994, la situation s'est fortement tendue au niveau de l'accès à la propriété dans les principales agglomérations. Ceci entraîne des effets spéculatifs graves avec le risque d'une bulle immobilière, comme plusieurs études l'ont déjà révélés.

Sans être un modèle universel, les organisations qui favorisent le transfert de la propriété à un prix maîtrisé grâce au droit de réméré doivent être soutenues. Car elles favorisent l'atteinte de l'objectif d'accès à la propriété de la classe moyenne. Pour qu'il soit pertinent, ce droit de réméré doit être illimité. Sans cela, il s'éteint au bout d'une génération (25 ans) et les propriétés concernées se retrouvent à nouveau sur le marché libre sans possibilité pour les associations de racheter le bien au prix convenu. C'est pourquoi, je demande que le Conseil fédéral étudie la possibilité de revenir à la situation d'avant 1994 pour les biens immobiliers.

Antrag des Bundesrates

Le Conseil fédéral propose de rejeter le postulat.

Stellungnahme des Bundesrates

Le droit d'emption, le droit de préemption et le droit de réméré confèrent à leur titulaire le droit, par une déclaration unilatérale de volonté, d'obliger son cocontractant à conclure un contrat de vente avec lui. Ils sont, comme tels, soumis aux dispositions générales relatives aux contrats et n'ont en principe que des effets personnels. Par une annotation au registre foncier, ces droits peuvent cependant être renforcés et avoir le caractère d' "obligation réelle": ils deviennent opposables à tout droit postérieurement acquis sur l'immeuble.

Jusqu'à l'adoption par le Parlement, le 4 octobre 1991, des nouvelles règles relatives aux droits de préemption, d'emption et de réméré, la durée de l'écriture au registre foncier était limitée à dix ans. Les parties pouvaient certes prévoir, par contrat, une durée plus longue, sans toutefois que ces droits bénéficient du renforcement créé par l'annotation. La jurisprudence a même admis que ces droits puissent être créés conventionnellement pour une durée indéterminée. La liberté contractuelle des parties trouvait cependant ses limites dans la protection de la liberté personnelle garantie par l'art. 27, al. 2, du Code civil et dans l'interdiction des contrats contraires aux moeurs conformément à l'art. 20, al. 1, du Code des obligations.

La modification adoptée en 1991 a supprimé cette distinction longtemps critiquée, entre la durée du droit et celle de son annotation. Aux termes des nouvelles dispositions, les droits de préemption et de réméré peuvent ainsi être convenus et annotés au registre foncier pour une durée de 25 ans au plus ; pour les droits d'emption, la durée de validité de ces derniers a été réduite à 10 ans. Un retour à la situation antérieure à 1994 conduirait donc à retrouver une durée parfois illimitée pour le droit et une durée maximale pour son annotation au registre foncier.

La question de la durée maximale résulte d'une pesée des intérêts. Elle peut donc être discutée. Le droit de préemption permet à une personne d'exiger d'une autre personne le transfert d'une chose, dans l'éventualité où celle-ci la vend à un tiers. Il ne peut ainsi être exercé que si un cas de préemption se réalise, qui dépend donc de la seule volonté du propriétaire. Une durée maximale assez longue, soit 25 ans, est justifiée dans ce cas. Le droit de réméré permet à son titulaire d'exiger d'une personne à laquelle il a vendu un bien qu'elle lui transfère à nouveau la propriété de ce bien moyennant paiement d'un certain prix. Lorsque les parties ont convenu d'un tel droit de réméré, le vendeur aliène souvent un immeuble à un acquéreur pour que ce dernier l'utilise à des fins précises : le droit de réméré sert à garantir ce but. Une durée de 25 ans identique au droit de préemption apparaît donc également justifiée.

Cependant, celui qui octroie un droit de réméré, comme un droit d'emption, est restreint dans sa liberté de disposer de son bien pendant la durée du droit et est entièrement soumis au pouvoir de décision de son titulaire de l'exercer. Un immeuble peut ainsi être soustrait à son propriétaire contre sa volonté pendant toute la durée de ce droit. Une durée trop longue, voire l'absence de toute durée maximale, limiterait la liberté du propriétaire de manière excessive. Il n'est donc pas opportun de légiférer dans ce sens.

Le Conseil fédéral considère qu'une durée maximale de 25 ans pour le droit de préemption et pour le droit de réméré, telle que prévue dans le droit actuel, est suffisante pour éviter les acquisitions d'immeubles à des fins purement spéculatives. Les associations qui cherchent à favoriser l'accès à la propriété à des prix raisonnables disposent encore d'autres instruments pour atteindre ce but, tels la convention d'un droit au gain ou l'octroi d'un droit de superficie.

Le Conseil fédéral propose de rejeter le postulat.