Diritto di locazione dei locali commerciali nel CO. Consentire l'addebito di spese accessorie per il risparmio energetico

Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di adeguare il diritto di locazione dei locali commerciali in modo che i risparmi sull'energia generati dal risanamento energetico possano essere addebitati tra le spese accessorie per una durata di cinque anni. La richiesta si basa sui seguenti presupposti:

1. Il locatore non può applicare un aumento delle pigioni per i risanamenti energetici effettuati.

2. Il totale delle spese accessorie per il risparmio energetico non può superare il totale dell'investimento del locatore.

3. Il calcolo del risparmio sull'energia deve essere calibrato in base al tempo atmosferico (gradi giorno) e all'utilizzo (modalità, durata).

4. I costi di investimento che non vengono recuperati con il risparmio sull'energia entro cinque anni sono a carico del locatore o del proprietario.

Begründung

Oggi molte misure di risparmio energetico che sarebbero convenienti non vengono attuate o vengono attuate solo in parte, soprattutto nei locali commerciali. Spesso si tratta di un problema locatore-locatario: il primo investe e il secondo ne trae vantaggio. In molti casi il locatario non è in grado di valutare le possibili variazioni della pigione in rapporto al conseguente risparmio sulle spese accessorie. Sovente poi non è possibile dimostrare in anticipo quale effetto avranno le misure previste. Spesso inoltre è difficile valutare la portata delle conseguenze dei provvedimenti di risparmio energetico dopo il risanamento, perché il locatore non ne trae alcun vantaggio economico: i costi energetici sono infatti a carico del locatario.

Con la proposta di consentire dal punto di vista giuridico un addebitamento delle spese energetiche risparmiate si potrebbe regolamentare in modo semplice la questione dei costi di investimento energetici nel diritto di locazione per i locali commerciali: nei primi cinque anni il proprietario trae vantaggio dalla differenza versata dal locatario per i costi energetici, mentre quest'ultimo godrà di spese accessorie complessivamente più basse a partire dal sesto anno.

Questa soluzione, conveniente per entrambe le parti, incentiverebbe gli investimenti di molti proprietari di locali commerciali senza creare svantaggi, anzi contribuirebbe alla riduzione del fabbisogno energetico in Svizzera.

Sarebbe poi opportuno verificare in un secondo momento se un tale modello sia applicabile e conveniente anche per gli edifici ad uso abitativo.

Antrag des Bundesrates

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.

Stellungnahme des Bundesrates

Il diritto di locazione svizzero prevede che, secondo il principio della pigione calcolata sulla base dei costi, si possa ottenere dalla cosa locata un guadagno adeguato. Come illustrato dal Consiglio federale nel parere del 30 gennaio 2013 in risposta al postulato Wasserfallen 12.4081, nella maggior parte dei casi i risanamenti energetici sono considerati revisioni importanti ai sensi dell'articolo 14 capoverso 1 dell'ordinanza concernente la locazione e l'affitto di locali d'abitazione o commerciali (OLAL), le cui spese possono di regola essere riversate sulla pigione come investimenti di valorizzazione in ragione del 50 a 70 per cento. Questa regolamentazione incentiva anche gli investimenti nell'efficienza energetica, pertanto il diritto di locazione attualmente in vigore non può essere considerato un ostacolo al risanamento energetico degli edifici. L'articolo 14 capoverso 2 OLAL stabilisce inoltre che le migliorie energetiche sono da considerarsi prestazioni suppletive che danno quindi diritto a un aumento della pigione.

Il sistema della pigione calcolata sulla base dei costi comporta inoltre, secondo l'articolo 257a del Codice delle obbligazioni (CO), che le prestazioni in relazione all'uso della cosa possano essere addebitate al conduttore come spese accessorie se specialmente pattuito. La proposta di tenere conto dei risparmi sull'energia nel calcolo delle spese accessorie è in duplice contraddizione con questo principio, da un lato perché consentirebbe di addebitare risparmi anziché spese e dall'altro perché per quanto riguarda le spese accessorie verrebbe meno il rapporto di causalità che dovrebbe sussistere tra l'uso della cosa e i costi di investimento. La contraddizione è ancora più marcata se si pensa al problema di come e se tener conto degli investimenti effettuati in un futuro rapporto di locazione o in seguito a un trasferimento di proprietà.

Casi concreti nell'ambito delle locazioni mostrano che di norma le spese accessorie risparmiate dai locatari grazie a un risanamento energetico compensano solo in parte l'aumento della pigione a esso connesso. Per quanto riguarda i locali commerciali si può supporre che il rapporto tra l'investimento e le spese accessorie risparmiate sia spesso più vantaggioso, ad esempio nel caso di interventi nell'impiantistica degli edifici. Ma anche in questo ambito il fatto che dopo soli cinque anni i costi vengano ammortizzati dall'utilizzo potrebbe costituire un'eccezione. Nella maggior parte dei casi è quindi più conveniente per il locatore addebitare i costi di un risanamento energetico secondo le norme attualmente in vigore, perché queste non prevedono né una limitazione a un periodo di ammortamento di cinque anni né all'ammontare del risparmio sulle spese accessorie.

Non si ritiene dunque adeguato creare norme specifiche per casi particolari, che solleverebbero a loro volta altri interrogativi e richiederebbero quindi nuove regolamentazioni. Tanto più se si pensa che, come già illustrato, la legislazione attuale consente già oggi al locatore di coprire i costi di investimento addebitandoli sulle pigioni. L'articolo 260a CO consente inoltre di evitare il problema locatore-locatario menzionato nell'intervento attraverso un accordo contrattuale in base al quale il conduttore effettua le migliorie energetiche a proprie spese. Se come nel caso citato il risparmio sulle spese accessorie permette un rapido ammortamento degli investimenti questa soluzione risulta particolarmente vantaggiosa per il locatario.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.