Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di stilare un rapporto in cui esamina in che misura occorre adeguare il diritto in materia di proprietà per piani (art. 712a segg. CC) a 50 anni dalla sua introduzione.

Begründung

Il 1° gennaio 1965 la proprietà per piani è stata introdotta nel Codice civile (art. 712a segg. CC). Questo istituto, ormai consolidato, contraddistingue la situazione abitativa di numerose persone in Svizzera.

Dopo 50 anni è tuttavia giunta l'ora di esaminare la necessità di adeguare la legislazione in materia di proprietà per piani. Anche se sull'arco dei decenni molte questioni hanno potuto essere chiarite dalla giurisprudenza, altri temi continuano tuttavia a celare difficoltà e rischi all'epoca non previsti e tuttora irrisolti.

Qui di seguito sono proposti possibili temi per il rapporto:

1. Se la proprietà per piani è costituita con un diritto di superficie (art. 712d cpv. 2 CC), di norma quest'ultimo può essere prorogato soltanto con la firma di tutti i proprietari. Un unico proprietario può quindi provocare la fine della comunità.

2. Spesso le assemblee condominiali impediscono il risanamento poiché il fondo di rinnovamento non è stato costituito o non è sufficiente. Dal canto suo, la comunità non ha la facoltà di contrarre un credito di risanamento.

3. La costituzione della proprietà per piani prima della costruzione dell'edificio non è disciplinata, il che comporta numerose questioni irrisolte riguardanti i rapporti proprietario-imprenditore/investitore (chi è il committente, chi deve far valere i diritti per difetti, chi può decidere modifiche alla costruzione?).

Vi sono inoltre numerosi altri possibili temi, quali una suddivisione più flessibile dell'edificio, le possibilità di cui dispone la comunità nei confronti delle persone che si oppongono per principio, la garanzia dell'obbligo di contributo di un proprietario per piani, l'aggiornamento semplificato del piano di ripartizione, ecc.

Il rapporto dovrà chiarire queste e altre questioni, esaminare la necessità di un intervento legislativo e all'occorrenza tracciare possibili soluzioni.

Antrag des Bundesrates

Il Consiglio federale propone di respingere il postulato.

Stellungnahme des Bundesrates

Alla luce delle esperienze ambivalenti maturate con le varie forme previste dai diritti cantonali, in particolare della loro propensione a generare controversie, l'istituto della proprietà per piani è stato ripreso nel Codice civile soltanto nel 1965. L'esigenza di rendere l'accesso alla proprietà abitativa o a locali commerciali più facile o addirittura possibile ad ampie cerchie della popolazione, in particolare al ceto medio, ha indotto il legislatore ad accettare determinati svantaggi legati a ogni proprietà collettiva che possono essere evitati soltanto in misura limitata.

Per sua stessa natura, la proprietà per piani presuppone che il suolo e determinate parti dell'edificio debbano essere utilizzati e mantenuti in buono stato da tutti i proprietari. Le disposizioni attuali furono elaborate con cura all'epoca proprio per tenere conto delle varie riserve nei confronti della proprietà per piani. Per ridurre il rischio di conflitti, le unità di proprietà per piani sono state ad esempio descritte come parti della costruzione che costituiscono un tutt'uno e con un proprio accesso (cfr. messaggio del 7 dicembre 1962, FF 1962 1809 segg.). L'attuale diffusione della proprietà per piani fa presumere che il disciplinamento attuale non presenta lacune troppo gravi.

Nel quadro della revisione parziale dei diritti reali immobiliari, entrata in vigore il 1° gennaio 2012, sono state adeguate alle nuove esigenze anche alcune disposizioni concernenti la proprietà per piani (art. 712e, 712f e 712g CC). In particolare è stato agevolato lo scioglimento della proprietà per piani nei casi in cui un edificio, a causa del cattivo stato della costruzione, non può più essere utilizzato conformemente alla sua destinazione. Una mozione che mirava a modificare l'esigenza dell'unanimità nella decisione in caso di nuova costruzione sostitutiva o ristrutturazione totale è stata respinta dal Consiglio degli Stati (vedi mozione Leutenegger Filippo 12.3168).

Gran parte delle regole sulla proprietà per piani non costituiscono diritto vincolante, bensì diritto dispositivo, quindi possono essere modificate nel regolamento della proprietà per piani o tramite decisione della comunione dei proprietari. Molte questioni, per esempio le modalità di decisione nell'assemblea dei proprietari, la ripartizione dei costi e delle spese comuni, la dotazione del fondo di rinnovamento e la concessione di particolari diritti di utilizzo, possono e devono essere regolate dai proprietari nel regolamento conformemente alle loro esigenze. Sovente, una redazione accurata di questi regolamenti può evitare futuri conflitti. Sarebbe inoltre auspicabile che i notai, gli intermediari immobiliari e le banche che concedono i crediti informassero più in dettaglio gli acquirenti in merito ai vantaggi e agli svantaggi della proprietà per piani. In caso di grosse comunioni di comproprietari è opportuno fare capo ad un amministratore professionista.

Il fatto che un disciplinamento compia 50 anni non costituisce di per sé un motivo per stilare un rapporto del Consiglio federale in vista di un'eventuale revisione di legge. La dottrina e la giurisprudenza hanno inoltre trattato approfonditamente la proprietà per piani. Non appare pertanto urgente prevedere un'ampia revisione legislativa.

Il Consiglio federale propone di respingere il postulato.