Politica dei tassi negativi della Banca nazionale svizzera. Conseguenze per i proprietari di case

Wortlaut

La politica dei tassi negativi definita dalla Banca nazionale svizzera ha pesanti conseguenze da molti punti di vista. I tassi negativi, con scadenza attualmente fino a nove anni, riflettono un'idea deflazionistica della congiuntura, con prezzi in calo generale sia per i beni d'investimento sia per i beni di uso quotidiano. Questa politica, sommata all'apprezzamento del franco, limita fortemente la prospettiva di un aumento dei salari.

Per i privati, la deflazione è una situazione incresciosa e comporta rischi di cui non ci si accorge subito ma solo in un secondo tempo. I debiti contratti, ad esempio, non vengono più ridotti da un contesto inflazionistico. Nel quadro dei tassi praticati attualmente, sussiste invece il rischio di una strisciante diminuzione del valore commerciale degli immobili. Mentre il debito ipotecario rimane invariato, il capitale proprio investito perde valore, seguendo il solco della svalutazione commerciale.

In un numero di casi che non tende a diminuire, l'acquisto di nuove proprietà viene finanziato in parte con prelievi anticipati di fondi del secondo pilastro. In caso di vendita in un contesto deflazionistico, il capitale proprio, o per l'appunto i fondi del secondo pilastro prelevati anticipatamente, si riducono di conseguenza, e la riduzione si accentua ulteriormente se il capitale di terzi corrisponde al 75 a 80 per cento del valore commerciale al momento dell'acquisto. Per i proprietari, questa situazione è assai incresciosa e in prospettiva del pensionamento comporta anche rischi economici imprevedibili.

Oltretutto, l'infimo livello dei tassi di interesse induce molte persone a pagare prezzi esagerati o a costruire a prezzi troppo cari, e quindi a indebitarsi in misura eccessiva, illudendosi che i redditi continueranno a crescere e che con l'inflazione il debito si ridurrà automaticamente.

Il vigente regime fiscale, che consente la deduzione degli interessi dei debiti, spinge le economie domestiche a indebitarsi. A titolo di contropartita, viene definito un valore locativo teorico. La commissione Brunetti ha accertato che l'indebitamento dei privati non deve essere promosso, tantomeno in un contesto caratterizzato da tassi negativi.

Alla luce di questo contesto il Consiglio federale è invitato a rispondere alle seguenti domande:

1. Qual è il giudizio del Consiglio federale circa le conseguenze della politica dei tassi negativi sui proprietari di abitazioni? Concorda che per le economie domestiche proprietarie di abitazioni esiste un grave rischio di indebitamento?

2. Non converrebbe modificare al più presto il regime fiscale applicabile agli immobili:

a. abolendo il valore locativo?

b. eliminando le possibilità di deduzione previste per gli interessi passivi?

3. Non converrebbe limitare i prelievi anticipati dei fondi del secondo pilastro ammettendoli soltanto per l'ammortamento di ipoteche e non per il finanziamento di nuove proprietà?

4. Non converrebbe premiare gli ammortamenti ipotecari (eventualmente solo per le vecchie ipoteche) fino a un grado di pignoramento corrispondente al 50 per cento del valore venale di un immobile, ad esempio sulla base del valore assicurativo dell'edificio prevedendo una possibilità di deduzione totale o parziale dal reddito imponibile?

5. Secondo il Consiglio federale, quali conseguenze dovrebbe avere il surriscaldamento del mercato immobiliare sulla promozione della proprietà di abitazioni?

Stellungnahme des Bundesrates

1. Lo scopo dell'introduzione del tasso d'interesse negativo da parte della Banca nazionale svizzera (BNS) era quello di evitare un inopportuno inasprimento delle condizioni monetarie in Svizzera e non di influenzare il mercato immobiliare. L'impatto sul mercato immobiliare dell'abbandono della soglia minima di cambio rispetto all'euro e dell'introduzione del tasso negativo è ambiguo: da un lato, il rallentamento economico dovrebbe ridurre la domanda di abitazioni e di crediti ipotecari, e d'altro lato, i bassi tassi dovrebbero incoraggiare la domanda di credito e rendere relativamente più attraente il mercato immobiliare rispetto ad altri tipi d'investimento. Per il momento il tasso d'interesse negativo della BNS non ha avuto ripercussioni dirette sui tassi ipotecari. Per i tassi ipotecari fissi a lunga scadenza, negli ultimi tempi si osserva addirittura un aumento, che potrebbe significare un trasferimento dei costi da parte delle banche. Per assicurarsi che l'indebitamento ipotecario delle economie domestiche rimanga sotto controllo, il Consiglio federale, la FINMA e l'associazione svizzera dei banchieri hanno recentemente adottato misure, come l'aumento al 2 per cento del cuscinetto anticiclico dei fondi propri nel settore immobiliare residenziale e il rafforzamento della propria autoregolamentazione sulle ipoteche. Nonostante un rallentamento della crescita dei crediti ipotecari, il numero di ipoteche concesse resta elevato. Il Consiglio federale, la BNS e la FINMA osservano costantemente l'evoluzione del mercato e rivalutano periodicamente la necessità di misure supplementari.

2. In linea di massima, la combinazione di valore locativo imponibile e di interessi passivi deducibili è giustificata. La concreta impostazione nel diritto attuale (fissazione del valore locativo sotto il valore venale, possibilità eccessive di deduzione, utili da capitale esente da imposta) genera tuttavia sottoimposizioni sistematiche e falsi incentivi. Quale alternativa sarebbe pensabile un sistema nel quale i valori locativi non siano più imponibili ("cambiamento di sistema"). Per motivi di sistematica fiscale e di equità fiscale (in particolare locatari rispetto a proprietari di abitazioni) e per evitare minori entrate fiscali, come contropartita dovrebbero essere abolite anche le deduzioni collegate alla proprietà di abitazioni. Un simile cambiamento di sistema permetterebbe di ridurre l'incentivo all'indebitamento, ciò che comporterebbe anche conseguenze positive per la stabilità dei mercati finanziari. Attualmente sono in sospeso due interventi (mozioni 09.3142, "Rafforzare la proprietà, risparmiare energia, diminuire il valore locativo", e 13.3083, "Sicurezza dell'alloggio. Possibilità di esercitare una volta il diritto di opzione in ambito di valore locativo") che chiedono la riduzione del valore locativo. La Camera prioritaria (Consiglio nazionale) ha accolto entrambe le mozioni. La tematica è affrontata anche nel rapporto, adottato dal Consiglio federale il 21 gennaio 2015, sulle basi della nuova politica di crescita economica.

3. Con effetto dal 1° luglio 2012 la FINMA ha pure approvato quale standard minimo in materia di diritto della vigilanza le nuove direttive dell'Associazione svizzera dei banchieri concernenti le esigenze minime per i finanziamenti ipotecari. Queste prevedono, tra l'altro, che per ottenere un prestito ipotecario almeno il 10 per cento dell'aggravio ipotecario dell'immobile deve provenire da mezzi propri non prelevati dal secondo pilastro. Il Consiglio federale reputa tuttora idonea e adeguata questa misura per la riduzione dei rischi attualmente riscontrabili sul mercato ipotecario. Il Consiglio federale ritiene che escludere i fondi della previdenza per l'acquisto della proprietà abitativa, ammettendoli soltanto per l'ammortamento delle ipoteche, non sia una misura efficace. Infatti, essa potrebbe essere aggirata, sostituendo il capitale proprio con i fondi previdenziali dopo l'acquisto della proprietà di abitazioni. Non è decisivo il momento dell'impiego dei fondi di previdenza, bensì la loro quota ammissibile per il finanziamento.

4. Già oggi, le economie domestiche con proprietà di abitazioni a uso proprio beneficiano di un trattamento fiscale agevolato. Una deduzione fiscale degli ammortamenti equivarrebbe a un privilegio per la proprietà di abitazioni rispetto ad altre forme abitative e d'investimento, non giustificabile dal punto di vista dell'equità fiscale. Una simile misura accrescerebbe ulteriormente e in modo considerevole l'attrattiva fiscale della proprietà abitativa, favorendo tendenzialmente la crescita dei prezzi immobiliari (in particolare nel segmento dei prezzi elevati). D'altra parte, questa misura avrebbe un'azione fortemente regressiva. Inoltre, i proprietari di abitazioni sarebbero incentivati a impiegare una quantità limitata di capitale proprio per beneficiare il più a lungo possibile della deducibilità fiscale degli ammortamenti. D'altro canto, limitare le deduzioni alle sole ipoteche non sarebbe giustificabile dal punto di vista della parità di trattamento. Infine occorre precisare che già oggi esistono strumenti (pilastro 3a) che favoriscono fiscalmente l'estinzione tramite un ammortamento indiretto. Per tutti questi motivi, il Consiglio federale ritiene che il modo più mirato per affrontare la problematica dell'indebitamento sia cambiare il sistema dell'imposizione del valore locativo, come descritto al numero 2.

5. In ambito di proprietà di abitazioni, a seguito dei prezzi lievitati sensibilmente la cerchia dei potenziali acquirenti si è ristretta, ciò che si manifesta in particolare nella diminuzione della domanda nel segmento di prezzo superiore. L'offerta ha già reagito nel senso che, circa la metà di tutte le abitazioni di nuova costruzione, sono nuovamente destinate alla locazione. Nel settore della promozione della proprietà di abitazioni sono attualmente pochi gli strumenti attivi. Oltre all'imposizione della proprietà abitativa, che incoraggia l'acquisto agevolando un indebitamento elevato, a tale scopo possono essere impiegati in modo fiscalmente agevolato i fondi della previdenza professionale e quelli del pilastro 3a. Come detto più sopra il prelievo anticipato dal secondo pilastro è già stato limitato indirettamente. Un'ulteriore limitazione non appare giustificata, dato che le cifre per gli anni 2012-2014 mostrano una chiara diminuzione dei fondi prelevati.

Risposta del Consiglio federale.