Wortlaut

Per calmare il mercato immobiliare e ridurre i rischi creditizi di inadempienza, gli istituti finanziari hanno introdotto, su ingiunzione della BNS e della FINMA, regole di calcolo piuttosto rigide della sostenibilità finanziaria per la concessione di crediti ipotecari.

Ciò è plausibile per le nuove ipoteche.

Quanto alle ipoteche esistenti, soprattutto quando intervengono cambiamenti nella situazione personale (disoccupazione, divorzio, vedovanza, invalidità, pensionamento), i nuovi rigidi criteri di calcolo della sostenibilità finanziaria possono trasformarsi in vere e proprie trappole che portano alla povertà.

La sostenibilità finanziaria è data come acquisita quando il valore dell'anticipo per un immobile può essere ridotto al 66 per cento del suo valore d'investimento rispettivamente entro 15 anni o in caso di cambiamento delle condizioni materiali; inoltre, un tasso d'interesse teorico del 5 per cento sul debito residuo e un importo teorico dell'1 per cento del valore d'investimento, per le spese di manutenzione e l'accantonamento, non devono superare un terzo del nuovo reddito. Se il valore dell'anticipo non è ancora stato ammortato al 66 per cento del valore d'investimento, viene ad aggiungersi una corrispondente rata d'ammortamento, rendendo la situazione ancora più drammatica.

Esempio di un bene immobiliare il cui valore d'investimento è stato ammortato al 66 per cento:

- valore d'investimento del bene immobiliare: 750 000 franchi;

- ammortamento al 66 per cento: 500 000 franchi;

- tasso d'interesse teorico di norma del 5 per cento sul debito residuo: 25 000 franchi;

- accantonamento e manutenzione, 1 per cento del valore d'investimento: 7500 franchi;

- onere complessivo: 32 500 franchi all'anno (fr. 2708.35 al mese);

- reddito necessario: 97 500 franchi all'anno (8125 franchi al mese).

In base agli attuali tassi ipotecari al minimo storico (circa 1,2 per cento per un'ipoteca fissa di dieci anni) si può ipotizzare un onere effettivo rispettivamente di 13 500 franchi all'anno ovvero di 1125 franchi al mese (1,2 per cento di 500 000 franchi più 1 per cento di 750 000 franchi), il che corrisponde a un reddito necessario di 40 500 franchi all'anno ovvero di 3375 franchi al mese.

I debitori ipotecari con un reddito compreso tra 3375 e 8125 franchi al mese rischiano invece, a causa della rigidità del calcolo della sostenibilità finanziaria, di perdere il loro immobile e di dover traslocare in un appartamento in affitto di regola assai più caro. Saranno costretti ad accettare un peggioramento della qualità abitativa e costi abitativi più elevati, con il conseguente rischio di impoverimento. In altri termini, per evitare un'eventuale impoverimento in futuro, essi di fatto si ritrovano da subito in una situazione di povertà.

Alla luce di quanto precede invito il Consiglio federale a rispondere alle domande seguenti:

1. Come giudica il rischio di impoverimento per i detentori di vecchie ipoteche nel caso venisse a mutare la loro situazione personale?

2. Vede necessità di intervenire e quali misure potrebbero essere adottate al fine di minimizzare il rischio di impoverimento per i detentori di vecchie ipoteche?

3. È nel caso disposto ad attivarsi in questo senso?

Stellungnahme des Bundesrates

1. Il calcolo della sostenibilità mette a confronto i costi generati da un immobile con il reddito del debitore ipotecario. Secondo le attuali direttive in materia di autodisciplina dell'Associazione svizzera dei banchieri, riconosciute come standard minimi dall'Autorità federale di vigilanza sui mercati finanziari (FINMA), i calcoli della sostenibilità devono basarsi in ogni caso su un reddito duraturo. Tuttavia, tanto la procedura per il calcolo della sostenibilità quanto la definizione del tasso d'interesse ipotecario teorico competono alle singole banche. È nell'interesse sia del concessionario del credito ipotecario che del debitore ipotecario accertarsi che la sostenibilità dell'ipoteca sia garantita anche dopo un cambiamento della situazione reddituale e che venga scongiurato un eventuale rischio di impoverimento. Nell'esempio di calcolo riportato nell'interpellanza, questo rischio sarebbe già insito in un'ipoteca ammortata al 66 per cento del valore del prestito qualora il reddito disponibile ammontasse per esempio a 5000 franchi. All'aumentare degli interessi o al mutare della situazione personale (ad es. disoccupazione, invalidità, divorzio), infatti, la parte del reddito ancora disponibile per tutte le altre spese mensili si rivelerebbe ben presto insufficiente.

Per il resto le direttive in materia di autodisciplina concernenti i requisiti minimi per i finanziamenti ipotecari, introdotte nel 2012 su iniziativa della FINMA e della Banca nazionale svizzera (BNS) e concretizzate nel 2014 con ulteriori norme sull'ammortamento, non hanno effetto retroattivo per i detentori di vecchie ipoteche. Questi ultimi rientrerebbero nel campo di applicazione delle direttive solo in caso di aumento dell'ipoteca, ma dovrebbero ammortare il debito ipotecario entro al massimo 15 anni ai due terzi del valore del prestito ipotecario.

2./3. Il Consiglio federale non vede attualmente alcuna necessità di intervenire riguardo ai detentori di vecchie ipoteche. Il governo reputa sia importante che anche in futuro si effettui una valutazione accurata della sostenibilità sulla base del reddito duraturo applicando un tasso d'interesse teorico conforme alla prassi bancaria di lungo corso pari di norma al 5 per cento. Questo sistema di calcolo fornisce un ragionevole cuscinetto di sicurezza che, di regola, consente di ammortizzare le ripercussioni derivanti dagli aumenti degli interessi e dai cambiamenti nella situazione personale (contenendo in tal modo anche il rischio di impoverimento). Sul mercato esistono inoltre diversi operatori che offrono soluzioni ipotecarie su misura per far fronte ai cambiamenti nella situazione reddituale, in particolare per una clientela in età più avanzata (ad es. ipoteche fisse forfettarie, "finanziamento 50+", "Immo-Rente").

Risposta del Consiglio federale.