Zusammenfassung

Messaggio del 19 ottobre 2022 concernente la modifica del Codice delle obbligazioni (Difetti di costruzione)

Ausgangslage

Comunicato stampa del Consiglio federale del 19.10.2022

Il Consiglio federale intende migliorare la posizione dei committenti in caso di difetti di costruzione

Il Consiglio federale intende migliorare la posizione dei committenti e quindi in particolare dei proprietari di immobili e dei proprietari per piani. A tal scopo propone di prolungare il termine per la segnalazione dei difetti di costruzione nonché di vietare, in determinati casi, l'esclusione stipulata per contratto del diritto alla riparazione. Nella seduta del 19 ottobre 2022 il Consiglio federale ha preso atto dei risultati della consultazione relativa alle pertinenti modifiche del Codice delle obbligazioni (CO) e adottato il messaggio all'attenzione del Parlamento.

In linea di massima, il vigente diritto in materia di contratti d'appalto è efficace ed equilibrato. Poiché però in caso di difetti di costruzione i committenti sono in parte insufficientemente protetti, nell'estate 2020 il Consiglio federale ha posto in consultazione la modifica di singoli punti del CO. Nella seduta del 19 ottobre 2022 ha preso atto dei pertinenti risultati. La maggioranza dei partecipanti alla consultazione ha approvato l'orientamento del progetto. A livello di contenuto, il disegno adottato dal Consiglio federale corrisponde pertanto a quello del progetto posto in consultazione e contiene tre elementi fondamentali.

Prevede di prolungare a 60 giorni il termine per la segnalazione dei difetti di costruzione sia palesi che nascosti. Attualmente, i difetti devono in linea di massima essere segnalati "immediatamente", ossia entro qualche giorno, il che non è né praticabile né giustificato. Il nuovo termine per la segnalazione non sarà applicabile soltanto ai contratti d'appalto ma anche ai contratti di compravendita immobiliare. Le parti avranno tuttavia la possibilità di pattuire un termine diverso.

Inoltre, il diritto alla riparazione dei difetti di costruzione non potrà più essere escluso se l'immobile è adibito all'uso personale o familiare. Questa regola sarà applicabile sia ai contratti d'appalto sia ai contratti di compravendita immobiliare. In tal modo il Consiglio federale intende porre un freno alle clausole contrattuali, ampiamente diffuse, che escludono la garanzia per difetti dovuta dai venditori o dagli appaltatori generali a svantaggio degli acquirenti privati.

Miglioramenti nell'ambito dell'ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori

Infine il Consiglio federale intende migliorare la situazione dei committenti anche nell'ambito dell'ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori, che conferisce all'impresa edile un diritto di pegno sul fondo nel caso in cui i suoi crediti non vengano pagati. I committenti potranno evitare l'iscrizione di una tale ipoteca nel registro fondiario prestando una garanzia sostitutiva. In futuro tale garanzia dovrà coprire gli interessi di mora per dieci anni e non più come finora per un periodo illimitato, il che agevolerà la prestazione di una garanzia sostitutiva per il committente.

Nell'ambito dell'ipoteca legale degli artigiani e degli imprenditori sussiste per di più il rischio che un appaltatore generale non paghi i subappaltatori e che questi facciano dunque valere il diritto di pegno nei confronti del committente, che in tal caso dovrebbe pagare due volte le prestazioni. Il Consiglio federale ha chiesto ai partecipanti alla consultazione se siano necessari ulteriori strumenti per ridurre questo rischio. I pareri pervenuti e le questioni aperte saranno trattati nel quadro dell'attuazione del postulato 19.4638 "Ipoteca degli artigiani e imprenditori più equilibrata".

Con il presente disegno il Consiglio federale adempie le richieste di diversi interventi parlamenti, in particolare delle iniziative parlamentari Hutter (12.502) e Gössi (14.453).

Verhandlungen

Notizia ATS

Dibattito al Consiglio nazionale, 25.09.2023

Abolire termini per segnalazione difetti di costruzione
I diritti dei committenti e di chi acquista un immobile vanno tutelati meglio nei casi in cui vengono riscontrati difetti di costruzione. È quanto prevede una modifica del Codice delle obbligazioni approvata oggi dal Consiglio nazionale con 185 voti contro 5.

Attualmente, i difetti di costruzione vanno segnalati "immediatamente", cioè nel corso di pochi giorni, pena la perdita dei diritti legati alla garanzia, ha spiegato Florence Brenzikofer (Verdi/BL) a nome della commissione. Il disegno del Consiglio federale, presentato nell'ottobre dello scorso anno, prevede di prorogare questo termine, portandolo a 60 giorni sia per i difetti palesi che per quelli nascosti.

Per il Consiglio nazionale questa soluzione non è però sufficiente. Per questo motivo ha optato per un cambiamento di paradigma, ovvero l'eliminazione di tale scadenza. Diventerebbe dunque possibile notificare i difetti in ogni momento fino alla fine del termine di prescrizione.

La camera prevede tuttavia per il committente o l'acquirente un obbligo di diligenza volto a ridurre i danni, creando in tal modo anche nel nuovo regime un incentivo alla segnalazione tempestiva dei difetti. Con 149 voti contro 40, il Nazionale ha poi deciso di portare dagli attuali cinque a dieci anni il termine di prescrizione applicabile alla vendita di fondi e alla costruzione di opere immobiliari.

A larga maggioranza, la Camera del popolo ha anche deciso di dichiarare nulla l'esclusione contrattuale del diritto alla riparazione. Tale norma verrebbe applicata a tutti i contratti e non sarebbe limitata a quelli concernenti le costruzioni destinate all'uso personale o familiare, come figura invece nel disegno governativo.

Notizia ATS

Dibattito al Consiglio degli Stati, 12.06.2024

Difetti di costruzione, acquirenti vanno meglio tutelati
I diritti dei committenti e di chi acquista un immobile vanno tutelati meglio nei casi in cui vengano riscontrati difetti di costruzione. È quanto prevede una modifica del Codice delle obbligazioni approvata oggi dal Consiglio degli Stati, in una versione tuttavia che va meno lontano rispetto al testo uscito dalle deliberazioni del Nazionale.

Attualmente, i committenti devono notificare all'appaltatore entro 7-10 giorni eventuali difetti di costruzione, altrimenti rischiano di perdere i diritti di garanzia.

A nome della commissione, Mathias Michel (PLR/ZG) ha sostenuto che nessuno contesta la necessità di intervenire in questo settore. A suo avviso, i proprietari di immobili si trovano in una posizione di debolezza rispetto alle imprese di costruzione.

La proposta del Consiglio federale prevede di estendere a 60 giorni il termine per la denuncia dei difetti di costruzione, indipendentemente dal fatto che siano evidenti o nascosti. Secondo Michel, e la maggioranza della commissione, questa revisione è un passo nella giusta direzione.

L'anno scorso, affrontando quale prima camera questo dossier, il Consiglio nazionale aveva giudicato insufficiente questa soluzione optando per un cambiamento di paradigma, ovvero l'eliminazione di tale scadenza. Diventerebbe dunque possibile notificare i difetti in ogni momento fino alla fine del termine di prescrizione.

La camera del popolo aveva poi previsto per il committente o l'acquirente un obbligo di diligenza volto a ridurre i danni, creando in tal modo anche nel nuovo regime un incentivo alla segnalazione tempestiva dei difetti. Oltre a ciò, il plenum aveva in seguito stabilito di portare dagli attuali cinque a dieci anni il termine di prescrizione applicabile alla vendita di fondi e alla costruzione di opere immobiliari.

La soluzione elaborata dal Nazionale è stata difesa oggi - invano - dalla "senatrice" Brigitte Häberli-Koller (Centro/TG) che al riguardo ha presentato una lunga serie di proposte individuali. A suo avviso, in questo settore è giunto il momento di cambiare, sennò si continuerà a marciare sul posto. "Gli imprenditori continueranno a tergiversare anche col nuovo periodo di 60 giorni", ha sostenuto Baptiste Hurni (PS/NE) sulla base della sua esperienza quale avvocato alle prese con questo tipo di problemi.

Hurni ha difeso anche l'allungamento del periodo di prescrizione a 10 anni. Molti difetti di costruzione, specie quelli che riguardano i tetti, emergono dopo i cinque anni previsti dalle norme attuali. "Sovente devo dire a molte famiglie, che hanno investito tutti i loro risparmi in una casa, che in questi casi non possono fare nulla, se non assumersi tutti i costi di riparazione", ha sottolineato il "senatore" socialista.

Ma per Michel, come anche per altri "senatori" come Martin Schmid (PLR/GR), nella sua volontà di fare bene il Nazionale è andato troppo lontano. Un tale cambiamento di sistema porterebbe a una notevole incertezza giuridica, legata alla difficoltà di raccogliere le prove. Il numero di vertenze aumenterebbe, specie per le piccole e medie imprese.

Il plenum ha quindi deciso di mantenere il termine di prescrizione quinquennale attualmente vigente. Tuttavia, al pari del Nazionale, ha stabilito di far valere questo termine anche per le cose integrate in un'opera immobiliare conformemente all'uso cui sono normalmente destinate.

Notizia ATS

Dibattito al Consiglio nazionale, 12.09.2024

Difetti costruzione edifici, tutelare meglio acquirenti
Chi acquista un immobile e riscontra difetti di costruzione avrà più tempo per denunciarli. È quanto prevede una modifica del Codice delle obbligazioni sulla quale stamane il Consiglio nazionale si è avvicinato agli Stati, pur mantenendo una divergenza.

Attualmente, i committenti devono notificare all'appaltatore entro 7-10 giorni eventuali difetti di costruzione, altrimenti rischiano di perdere i diritti di garanzia.

La proposta del Consiglio federale di estendere a 60 giorni il termine per la denuncia dei difetti di costruzione aveva finora trovato il consenso degli Stati, ma non del Nazionale, che voleva spingersi oltre, eliminando il termine e permettendo segnalazioni in ogni momento entro il periodo di prescrizione. Oggi la Camera del popolo ha per finire deciso, con 102 voti a 91 e contro il parere della sua commissione preparatoria, di allinearsi a questa posizione.

In prima lettura il Nazionale avrebbe anche voluto estendere da 5 a 10 anni il periodo di prescrizione. Alcuni problemi, come l'impermeabilità, diventano evidenti dopo 5 anni, è stato rilevato a sinistra. E allora "al proprietario non resta che piangere", ha ironizzato Raphaël Mahaim (Verdi/VD). Dopo 5 anni è difficile sapere se si tratta di un difetto originario o meno, ha replicato Philippe Nantermod (PLR/VS). Il plenum ha quindi deciso di mantenere la scadenza a 5 anni.

Permane tuttavia ancora una piccola divergenza fra i due rami del Parlamento, ragione per cui il dossier torna agli Stati.

Notizia ATS

Dibattito al Consiglio degli Stati, 10.12.2024

Il Consiglio degli Stati ha mantenuto divergenze in merito alla modifica del Codice delle obbligazioni, che vuole tutelare meglio i diritti dei committenti e di chi acquista un immobile nei casi in cui vengano riscontrati difetti di costruzione.

Notizia ATS

Dibattito al Consiglio nazionale, 17.12.2024

Il Consiglio nazionale mantenuto divergenze in merito alla modifica del Codice delle obbligazioni volta a meglio tutelare i diritti dei committenti e di chi acquista un immobile nei casi in cui vengano riscontrati difetti di costruzione. La divergenza principale riguarda i termini entro i quali i compratori possono chiedere la riparazione gratuita. Per gli Stati si deve considerare un fondo con una costruzione ancora da realizzare o realizzata da meno di un anno, da meno di due anni per il Nazionale.

Notizia ATS

Dibattito al Consiglio degli Stati, 18.12.2024

Il Consiglio degli Stati ha mantenuto una divergenza in merito alla modifica del Codice delle obbligazioni volta a meglio tutelare i diritti dei committenti e di chi acquista un immobile nei casi in cui vengano riscontrati difetti di costruzione. La differenza riguarda i termini entro i quali i compratori possono chiedere la riparazione gratuita. Per gli Stati si deve considerare un fondo con una costruzione ancora da realizzare o realizzata da meno di un anno, da meno di due anni per il Nazionale.

Notizia ATS

Dibattiti il 19.12.2024

CN+CSt: difetti di costruzione, acquirenti saranno meglio tutelati
I diritti dei committenti e di chi acquista un immobile saranno tutelati meglio nei casi in cui vengano riscontrati difetti di costruzione. Consiglio nazionale - all'unanimità - e degli Stati - con un solo voto contrario - hanno infatti approvato oggi le proposte della Conferenza di conciliazione in merito alle ultime divergenze che ancora sussistevano nel dossier.

Attualmente, i committenti devono notificare all'appaltatore entro 7-10 giorni eventuali difetti di costruzione, altrimenti rischiano di perdere i diritti di garanzia. La riforma prevede di estendere a 60 giorni il termine per la denuncia, indipendentemente dal fatto che siano evidenti o nascosti.

La divergenza che opponeva i due rami del Parlamento riguardava i termini entro i quali i compratori possono chiedere la riparazione gratuita. Per gli Stati si sarebbe dovuto considerare un fondo con una costruzione ancora da realizzare o realizzata da meno di un anno, da meno di due anni per il Nazionale. La Conferenza di conciliazione ha optato per la versione della Camera del popolo.