Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di adeguare la base giuridica in modo da permettere ai Cantoni e i Comuni di controllare periodicamente e a campione se sul loro territorio gli affitti dei locali sia abitativi sia commerciali sono conformi ai requisiti di legge o se i locatori ne abusano per realizzare rendimenti eccessivi. Questo controllo può prevedere una differenziazione in base alle diverse categorie di oggetti locati.

Begründung

Il concetto di "pigione commisurata ai costi plus", specifico del nostro diritto in materia di locazione, prevede che i locatori possano conseguire un rendimento del capitale proprio leggermente superiore al tasso d’interesse di riferimento per mutui ipotecari. Per diversi anni questo lieve sovrappiù era stato fissato dal Tribunale federale allo 0,5 per cento e, da due anni a questa parte, al 2 per cento al di sopra del tasso di riferimento (su edifici che non hanno più di 30 anni). In realtà, però, i rendimenti effettivi si situano ben oltre il livello massimo consentito, raggiungendo spesso valori a due cifre. Negli ultimi 15 anni gli affitti non hanno fatto che aumentare, mentre invece avrebbero dovuto diminuire in virtù dei tassi d’interesse molto bassi. In uno studio della Banca Raiffeisen, lo scarto tra i canoni effettivi e i valori fissati per legge è stato stimato a 14 miliardi di franchi all’anno. Nell’ultimo studio di Büro Bass, gli affitti del 2021 sono stati giudicati eccessivi per un importo pari a 10,4 miliardi di franchi. Viene pertanto conseguito a tutto campo un rendimento eccessivo e quindi illecito di notevole portata economica. Alle famiglie che vivono in locazione questo denaro viene a mancare, cosa che incide pesantemente sul loro potere d’acquisto.

L’applicazione del diritto di locazione è quindi necessaria, non da ultimo per un senso di responsabilità nei confronti della nostra economia, ma anche per considerazioni di carattere normativo: questa ripugnante violazione della legge è assolutamente inaccettabile.

I Comuni e i Cantoni con zone a densità abitativa particolarmente elevata, come le città e gli hotspot turistici, dovrebbero avere la possibilità di controllare periodicamente e a campione se con certi affitti vengono realizzati rendimenti eccessivi.

Antrag des Bundesrates

Respingere

Stellungnahme des Bundesrates

In risposta a diverse interpellanze (22.3180 Dandrès, 22.3181 Widmer Céline, 22.3182 Marti Samira, 22.3183 Marti Samira e 22.3184 Hurni), il Consiglio federale ha già commentato le affermazioni contenute nello studio sull’evoluzione del mercato degli affitti nel periodo 2006-2021 elaborato dall’ufficio Bass su incarico dell’Associazione Svizzera Inquilini. Lo studio parte da un canone d’affitto teorico calcolato in base a determinati fattori di costo e non dalle pigioni ammesse secondo il diritto di locazione.

Secondo il diritto vigente, infatti, un calo del tasso ipotecario di riferimento non comporta automaticamente una riduzione dell’affitto. Solitamente gli inquilini devono richiederla attivamente e i locatori possono rifiutarla, completamente o in parte, adducendo gli aumenti dei costi o criteri assoluti.

Stando alle stime, un calo del tasso di riferimento comporta una riduzione degli affitti solo in un quarto dei casi, sia su iniziativa del locatore sia su richiesta dell’inquilino.

Secondo il diritto federale, le associazioni dei locatori e degli inquilini possono elaborare congiuntamente disposizioni tipo per Cantoni e Comuni con almeno 30 000 alloggi o 10 000 locali commerciali. La legge federale sui contratti-quadro di locazione e sul conferimento dell’obbligatorietà generale (RS 221.213.15), in vigore dal 1° marzo 1996, prevede ad esempio la possibilità di stabilire disposizioni tipo, in particolare per la fissazione e il controllo delle pigioni, a condizione che non ledano le disposizioni vincolanti del diritto di locazione. In alcuni Cantoni con un mercato immobiliare teso sono in corso discussioni all’interno delle commissioni paritetiche responsabili dei contratti di locazione, che coinvolgono sia le organizzazioni mantello sia le autorità cantonali. Il Dipartimento federale dell’economia, della formazione e della ricerca (DEFR) segue da vicino queste discussioni e le sostiene. Il loro vantaggio sta nel fatto che vertono sulle esigenze specifiche di determinate regioni e possono far capo alla relativa base giuridica federale per i contratti-quadro di locazione. Quindi, per i Cantoni e i Comuni che soddisfano i suddetti requisiti, esiste già una base giuridica per il controllo degli affitti.

Per far fronte alla carenza regionale di abitazioni in locazione, i Cantoni possono inoltre adottare misure di diritto pubblico e, ad esempio, subordinare la concessione di permessi per la trasformazione di edifici residenziali a un temporaneo controllo degli affitti.