Wortlaut

Il Consiglio federale è incaricato di proporre o adottare misure per assicurare che i servizi addebitati ai locatari in aggiunta alla pigione, quali la garanzia della pigione, il riscaldamento, l’acqua calda o la portineria abbiano un rapporto qualità/prezzo ottimale. Queste misure devono impedire che il locatore tragga un vantaggio ingiustificato, diretto o indiretto, dal rapporto di locazione incaricando un’impresa di fornire servizi più costosi e/o di qualità inferiore sulla base di un legame o di un interesse economico.

Begründung

Vista la grande richiesta sul mercato della locazione e la debolezza strutturale e congiunturale (penuria) di quest’ultimo, i locatari possono essere costretti a ricorrere a servizi inefficienti e più costosi rispetto ai prezzi di mercato. Talvolta i locatori incaricano inoltre delle società di fornire servizi con l’intento di trarne vantaggio. La questione assume maggiore rilievo con la diffusione generalizzata di contratti di locazione nei quali una vasta gamma di servizi che in passato erano coperti dalla pigione fanno ora parte delle spese accessorie.

Antrag des Bundesrates

Respingere

Stellungnahme des Bundesrates

Nel caso di locali d’abitazione o commerciali, le spese accessorie sono la remunerazione per i costi effettivamente sostenuti dal locatore per prestazioni connesse con l’uso, quali i costi di riscaldamento e di acqua calda e analoghe spese d’esercizio, come pure per tributi pubblici risultanti dall’uso della cosa (art. 257b del Codice delle obbligazioni, CO; RS 220). Possono essere fatturate al locatario soltanto le spese accessorie concordate per contratto e addebitati soltanto i costi effettivi. Negli ultimi anni, l’importanza economica delle spese accessorie è aumentata, anche a causa dei prezzi più elevati dell’energia.È vero che il locatore non è incentivato a esaminare in maniera critica le spese che possono essere addebitate al locatario né a scegliere sempre l’offerta più conveniente. Il diritto svizzero, inoltre, non disciplina in modo esplicito l’economicità delle spese accessorie. Tuttavia, va da sé che tali spese debbano mantenersi entro limiti oggettivi e sostenibili. Nelle sentenze dei tribunali cantonali e nella letteratura giuridica specializzata ci si attende dal locatore un impegno in tal senso in base al principio della buona fede (art. 2 cpv. 1 del Codice civile svizzero [CC]; RS 210), agli obblighi contrattuali accessori e al fatto che la posizione del locatore è assimilabile a quella di un committente, con l’obbligo di ridurre i danni.In Germania il § 556 del Codice civile tedesco (Bürgerliches Gesetzbuch, BGB) prevede che gli acconti per le spese di esercizio siano oggetto di un conteggio annuale, nel quale si deve tenere conto del principio di economicità. Una disposizione analoga sarebbe concepibile in linea di massima anche nel diritto svizzero, ad esempio nell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL; RS 221.213.11), e potrebbe far aumentare la consapevolezza del fatto che le spese accessorie devono rispettare tale principio. In caso di contenzioso non sarebbe tuttavia di grande utilità perché bisognerebbe comunque dimostrare concretamente che le spese accessorie fatturate si basano su prezzi eccessivi e non rispondono a criteri di economicità. Inoltre, una regolamentazione esplicita potrebbe contribuire all’insorgere di contestazioni ricorrenti e dare avvio a procedimenti infruttuosi.Non risulta opportuno nemmeno introdurre un’enumerazione esaustiva dei criteri di economicità nel diritto di locazione. Non è infatti possibile riflettere in un testo normativo la complessità della determinazione dei prezzi in modo da definire fin dall’inizio quali sono le richieste abusive e valutare in maniera affidabile singoli casi concreti. Le disposizioni solleverebbero, al contrario, nuovi interrogativi, a scapito della certezza del diritto. Aumenterebbe inoltre l’onere amministrativo per le due parti contraenti.Una soluzione potrebbe consistere in un accordo tra le associazioni d’interesse riguardante i limiti dei costi, per esempio sotto forma di tabelle sui costi salariali ed energetici, come nel caso della tabella paritetica della durata di vita dei complementi d’arredo. Quest’ultima è stata elaborata congiuntamente dall’Associazione Svizzera Inquilini e dall’Associazione Svizzera Proprietari Fondiari. Non risulta invece opportuna una regolamentazione a livello di diritto federale per questa materia, che dipende dalle particolarità del singolo caso.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.