Wortlaut

Le Conseil fédéral est chargé de proposer ou de prendre des mesures pour s’assurer que les services imposés aux locataires comme accessoires du bail, telle que la garantie de loyer, la production de chaleur et d’eau chaude, la conciergerie, etc., se situent dans un rapport qualité/prix optimal. Ces mesures doivent empêcher le bailleur de tirer un avantage direct ou indirect indu du locataire, en lui imposant une entreprise plus chère et/ou dont les services seraient moins bons, en raison d’un lien économique ou d’un intéressement.

Begründung

Vu le besoin auquel répond le marché locatif ainsi que son caractère structurellement et conjoncturellement (pénurie) défaillant, les locataires peuvent être contraints d’utiliser des services inefficients et plus onéreux que les prix de marché.

Des bailleurs peuvent aussi imposer les services de sociétés dans la perspective d’en tirer un avantage.

Cette question revêt une importance accrue avec la généralisation des baux prévoyant des frais accessoires étendus qui souvent par le passé étaient couverts par le loyer.

Antrag des Bundesrates

Rejet

Stellungnahme des Bundesrates

Aux termes de l’art. 257b du code des obligations (CO ; RS 220), les frais accessoires sont dus pour les prestations fournies par le bailleur en rapport avec l’usage de la chose ; il s’agit, pour les habitations et les locaux commerciaux, des dépenses effectives du bailleur pour des prestations en rapport avec l’usage de la chose, telles que frais de chauffage, d’eau chaude et autres frais d’exploitation, ainsi que les contributions publiques qui résultent de l’utilisation de la chose. Seuls les postes convenus par contrat peuvent être mis à la charge du locataire, et seuls les coûts réels peuvent être répercutés. L’importance économique des charges a augmenté ces dernières années, notamment en raison de la hausse des prix de l’énergie.Il est vrai que dès lors que des dépenses sont de toute manière répercutées en tant que frais accessoires, le bailleur n’est guère incité à les examiner de manière critique et à choisir l’offre la plus économique. De plus, le droit suisse ne connaît pas de réglementation explicite sur l’économicité des frais accessoires. Il n’empêche, nul ne conteste que les dépenses liées aux charges doivent se situer dans un cadre objectif et justifiable. Dans les arrêts de tribunaux cantonaux et dans la littérature juridique spécialisée, un tel engagement est attendu de la part du bailleur en vertu du principe de la bonne foi inscrit à l’art. 2, al.1, du code civil suisse (CC ; RS 210), d’obligations contractuelles accessoires ainsi que du fait que la position du bailleur est assimilable à celle d’un mandataire, avec l’obligation de réduire le dommage qui en découle.En Allemagne, le § 556 du Bürgerliches Gesetzbuch, le code civil allemand, prévoit que les acomptes pour les frais d’exploitation doivent faire l’objet d’un décompte annuel et que le principe d’économicité doit être respecté. D’une manière générale, il serait envisageable d’introduire une réglementation analogue dans le droit suisse, par exemple dans l’ordonnance sur le bail à loyer et le bail à ferme d’habitations et de locaux commerciaux (OBLF ; RS 221.213.11). Une telle disposition pourrait contribuer à faire prendre conscience que les frais annexes doivent respecter les critères d’économicité. En revanche, elle ne serait pas d’une grande utilité en cas de litige, car il faudrait continuer à démontrer qu’en l’espèce, les frais accessoires facturés sont fondés sur des prix trop élevés et ne répondent pas à ces critères d’économicité. Par ailleurs, une réglementation explicite pourrait contribuer à susciter des contestations de principe qui débouchent sur des procédures sans issue.Il ne paraît pas davantage opportun d’introduire une énumération exhaustive des critères d’économicité dans le droit du bail, étant donné qu’il n’est pas possible de rendre la complexité de la formation des prix dans un texte juridique de manière à permettre une définition d’office des exigences abusivement élevées et un jugement fiable dans des cas individuels concrets. Au contraire, de telles dispositions feraient naître de nouvelles questions, ceci au détriment de la sécurité juridique. Par ailleurs, la charge administrative augmenterait pour les deux parties contractantes.Une solution potentiellement envisageable serait que les associations d’intérêts se mettent d’accord sur des limites de coûts, par exemple sous la forme de tableaux de coûts salariaux et énergétiques, comme l’ASLOCA et la Fédération romande immobilière l’ont fait pour la tabelle d’amortissement commune pour les équipements d’habitation fixes. Il ne paraît en revanche pas judicieux d’élaborer une réglementation fédérale pour une matière qui relève des particularités du cas d’espèce.

Le Conseil fédéral propose de rejeter la motion.