Effetto dello spostamento dei residenti principali a causa dei residenti secondari legato alla legge federale sulle abitazioni secondarie

Wortlaut

Con l’adozione della legge federale sulle abitazioni secondarie (LASec), il Parlamento ha deciso di autorizzare senza restrizioni la conversione di abitazioni costruite secondo il diritto anteriore in abitazioni secondarie. Questo è uno dei motivi per cui la situazione del mercato dell’alloggio nelle regioni turistiche è a volte estremamente tesa. Le abitazioni costruite secondo il diritto anteriore e precedentemente utilizzate come abitazioni primarie vengono acquistate dai nuovi proprietari con l’obiettivo di convertirle in abitazioni secondarie. L’arrivo di questi ultimi contribuisce quindi alla diminuzione delle abitazioni a disposizione della popolazione residente permanente e porta ad un allontanamento da parte della popolazione locale.

Le autorità cantonali e comunali possono ovviamente introdurre misure, in particolare in materia di pianificazione del territorio, per limitare la conversione delle abitazioni primarie in abitazioni secondarie o per incoraggiare l’accesso alle abitazioni per i residenti permanenti e per i lavoratori stagionali. Nella pratica, risulta spesso difficile per le autorità locali adottare tali misure, soprattutto a causa dell’opposizione dei proprietari e dei rappresentanti del settore immobiliare.

In tale contesto, invito il Consiglio federale a rispondere alle seguenti domande:

1. Il Consiglio federale constata anch’esso un fenomeno di spostamento dei residenti principali a causa dei residenti secondari nei Comuni turistici?

2. Dispone di dati o stime concernenti il numero di abitazioni primarie convertite in abitazioni secondarie e il suo andamento dopo l’entrata in vigore della LASec?

3. In caso affermativo, quali conclusioni si possono trarre da queste cifre, per esempio per tipo di Comune turistico?

4. In caso negativo, esistono questi dati a livello cantonale?

5. Vista la difficoltà delle autorità locali a limitare la conversione delle abitazioni primarie in abitazioni secondarie, il Consiglio federale non ritiene che la LASec debba essere rivista per limitare la possibilità di convertire le abitazioni primarie in abitazioni secondarie e ridurre in questo modo la mancanza di abitazioni?

6. Come intende agire il Consiglio federale per risolvere le difficoltà della popolazione locale e dei lavoratori stagionali nel trovare alloggi nelle regioni turistiche?

Stellungnahme des Bundesrates

Domande 1 e 2: In un rapporto di monitoraggio commissionato dall’Ufficio federale dello sviluppo territoriale (ARE) e dalla Segreteria di Stato dell’economia (SECO) («Monitoring und Analyse des Vollzugs und der Wirkungen des Zweitwohnungsgesetze – Schlussbericht» ovvero rapporto finale sul monitoraggio e sull’analisi dell’esecuzione e degli effetti della legge sulle abitazioni secondarie, disponibile in tedesco con riassunto in italiano: (www.are.ch > Sviluppo e pianificazione del territorio > Diritto pianificatorio > Abitazioni secondarie > Efficacia e monitoraggio), secondo una stima di massima, nei Comuni con un tasso di abitazioni secondarie elevato, per 3000– 5000 abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore vi è stato un cambiamento di destinazione in abitazioni secondarie (nel periodo tra il 2016 e il 2021, cfr. cap. 3.1.3).Nello stesso periodo sono state autorizzate tra 3000 e 5000 nuove abitazioni primarie. Queste ultime rientrano però raramente nel segmento di prezzo più conveniente.Tuttavia, non esistono basi di dati complete sui cambiamenti di destinazione delle abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore. Al momento, questa problematica viene esaminata in modo approfondito nell’ambito della seconda analisi degli effetti della legge sulle abitazioni secondarie (LASec; RS 702). Il rapporto all’attenzione del Consiglio federale dovrebbe essere disponibile alla fine del 2026. Domanda 3: Nel rapporto di monitoraggio sono indicati sia i Comuni con mercati delle abitazioni secondarie ad alto margine di guadagno sia un aumento del tasso di cambiamento di destinazione, nonché un aumento del numero di nuove abitazioni primarie. In alcuni centri urbani, la percentuale di abitazioni primarie è destinata a diminuire a causa dell’elevata domanda di abitazioni secondarie. Questa evoluzione viene valutata in modo critico soprattutto nei Comuni con forti mercati delle abitazioni secondarie. Di norma, con il cambiamento di destinazione delle abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore si perdono abitazioni a prezzi moderati per la popolazione locale e per la forza lavoro. Ciò può comportare la mancanza di alloggi (a prezzi accessibili) e quindi il trasferimento di persone, il che favorisce anche il traffico pendolare. In tal modo diminuisce anche il sostrato fiscale. Domanda 4: Il Consiglio federale non è a conoscenza di simili dati (cantonali). Domande 5 e 6: Il Consiglio federale è consapevole della problematica della penuria di alloggi per gli abitanti e i lavoratori del posto. Un rapporto (www.sab.ch > Documenti > Edizioni del SAB > Rapporto Soluzioni per l’alloggio dei dipendenti delle località turistiche) pubblicato nel novembre 2024 dal Gruppo svizzero per le regioni di montagna mostra che sono necessarie misure a diversi livelli. Tuttavia, le possibilità offerte dalla LASec non sono ancora esaurite. In base al diritto vigente, se del caso, i Cantoni sono già tenuti ad adottare tutte le misure necessarie a impedire abusi e sviluppi indesiderati che possono risultare da un uso senza limitazioni di abitazioni realizzate in virtù del diritto anteriore a scopo di abitazioni secondarie (art. 12 cpv. 1 LASec). Le possibili misure sono già previste nella vigente LASec (art. 12 cpv. 2 LASec). L’analisi degli effetti della legge sulle abitazioni secondarie sfocerà in raccomandazioni al Consiglio federale. Allo stato attuale, esso ritiene pertanto prematuro adeguare nuovamente la LASec. I limiti dei costi e gli importi dei mutui per gli oggetti locativi e in proprietà per la promozione dell’edilizia abitativa di utilità pubblica sono stati incrementati per la regione di montagna per quei progetti di edilizia in cui la posizione topografica causa costi di trasporto particolarmente elevati.Il 10 novembre 2025, l’Ufficio federale delle abitazioni (UFAB), l’ARE e la SECO condivideranno le loro esperienze nell’ambito delle Giornate svizzere degli alloggi per mostrare quali misure possono essere utilizzate per promuovere le abitazioni primarie nelle regioni turistiche.