Wortlaut

Chiedo al Consiglio federale di rispondere alle seguenti domande.

• Come valuta i risultati del recente studio commissionato dall’UFAB, secondo il quale il modello di calcolo delle pigioni è ampiamente superato?

• Può indicare qual è il rendimento medio del capitale proprio delle società immobiliari a causa della distorsione, a loro favore, del modello?

• Può confermare l’evoluzione della quota di alloggi in locazione detenuti dalle società e dai fondi immobiliari dal 2000? Ritiene che la quota degli investitori istituzionali aumenterà?

• Prevede misure per evitare una nuova spirale di aumenti nel mercato immobiliare, vista la tendenza al ribasso dei tassi?

• Perché non ha adottato misure in maniera tempestiva dopo la pubblicazione dello studio?

• Condivide l’opinione secondo la quale, viste le nuove cifre fornite dallo studio, una compensazione del rincaro sulla totalità del capitale proprio non è adeguata e non tiene sufficientemente conto di altri fattori?

Begründung

Il modello di calcolo delle pigioni valido in Svizzera, applicabile per riportare le variazioni del tasso d’interesse di riferimento, è ormai obsoleto, come indica l’ufficio CIFI incaricato dall’UFAB di effettuare una valutazione. Il modello si basa ancora sull’idea che gli alloggi in locazione siano detenuti in gran parte da investitori privati con piccoli portafogli di alloggi. La struttura del mercato è però molto cambiata: la quota degli investitori istituzionali è notevolmente aumentata, passando dal 20 per cento circa del 2000 a quasi il 45 per cento del 2024. Queste società non hanno il 60 per cento di capitale mutuato come nel modello, ma in media il 24 per cento, e utilizzano soltanto il 20 per cento delle entrate derivanti dalla locazione per le spese di gestione, non il 30 per cento come nel modello.Queste società beneficiano così di un rendimento del capitale proprio troppo elevato. Il conto lo pagano i locatari a vantaggio degli azionisti in Svizzera e all’estero.Il CIFI delinea un nuovo modello, discutibile da vari punti di vista. È tuttavia necessario un cambiamento rapido e una revisione dell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL), già annunciata per la primavera 2025, non è ancora stata presentata. Questa inazione non è più tollerabile e costa cara ai locatari in Svizzera. Gli aumenti del tasso di riferimento causano aumenti eccessivi e le diminuzioni riduzioni insufficienti.

Stellungnahme des Bundesrates

Il 20 dicembre 2024 il Consiglio federale è stato informato sui risultati dello studio concernente l’attuale modello di pigione. Secondo gli autori, il modello non corrisponde più, sotto molti punti di vista, alla realtà odierna del mercato dell’alloggio. Lo studio non presenta tuttavia indicazioni fondate sulla struttura dei costi dei locatori privati. Il 21 marzo 2025 il Consiglio federale ha incaricato il DEFR (UFAB) di rivedere il modello vigente e le relative regole per gli adeguamenti delle pigioni.Lo studio non indica l’ammontare del reddito del capitale proprio nei diversi casi. Un rendimento elevato del capitale proprio rispetto alle entrate derivanti dalla locazione non significa automaticamente un reddito eccessivo. In simili casi il reddito può essere anche meno elevato rispetto a quello in cui la quota di mezzi propri è inferiore. Nel singolo caso il reddito dipende dalle entrate derivanti dalla locazione, ma anche dai costi per il capitale mutuato o per la manutenzione, la gestione e l’amministrazione. È inoltre determinante l’ammontare dei mezzi propri investiti (adeguati al rincaro).L’Ufficio federale di statistica ha rilevato per il periodo dal 2017 al 2024 il tipo di proprietario delle abitazioni in affitto in Svizzera (link). Per il 2017 è risultato che il 7,0 per cento delle abitazioni in affitto era di proprietà di società immobiliari o di imprese di costruzione, il 32,4 per cento di altre società anonime (SA), società a garanzia limitata (Sagl) o cooperative diverse dalle cooperative di abitazione e il 49,0 per cento di privati. Nel 2024 l’8,4 per cento era di proprietà di società immobiliari o di imprese di costruzione, il 36,0 per cento di altre SA, Sagl o cooperative e il 43,2 per cento di privati. L’andamento futuro è incerto. I dati dell’UST indicano movimenti in entrambe le direzioni. La complessità del settore degli immobili a reddito è tuttavia aumentata e, con essa, il rischio per quanto riguarda la realizzazione di progetti, il che indica che la quota di proprietari istituzionali è destinata ad aumentare ulteriormente.I costi bassi per il capitale mutuato da soli non portano automaticamente a prezzi maggiori per gli immobili. I tassi di capitalizzazione dipendono dai tassi d’interesse e dalle aspettative riguardanti i tassi d’interesse, che a loro volta dipendono dalla politica monetaria della BNS. I prezzi degli immobili si formano in base alla domanda e all’offerta. Possono influire anche le prescrizioni in materia di finanziamento dell’Associazione Svizzera dei Banchieri riconosciute come standard minimo dalla FINMA. Un inasprimento della Lex Koller, attualmente in fase di valutazione, potrebbe limitare maggiormente l’acquisto di immobili da parte di persone residenti all’estero e quindi ridurre la domanda. La Confederazione non interviene direttamente sulla formazione dei prezzi sul mercato immobiliare. Nel quadro del Piano d’intervento contro la penuria di abitazioni elaborato con i Cantoni, le città e i Comuni, la Confederazione si adopera tuttavia affinché sia garantita la disponibilità di un numero sufficiente di alloggi adeguati, a condizioni abbordabili e nella giusta località. Le misure mirano ad agevolare lo sviluppo centripeto e a realizzarlo secondo standard qualitativi elevati, a rafforzare e accelerare le procedure e a garantire spazi abitativi a sufficienza, a prezzi abbordabili e rispondenti al fabbisogno.Lo studio della CIFI SA mostra che le quote dei costi della pigione sono cambiate negli scorsi decenni: gli altri costi e quelli per il capitale mutuato sono inferiori a quelli del modello vigente, soprattutto nel caso degli investitori istituzionali. Per questo motivo, il Consiglio federale ha conferito al DEFR (UFAB) il mandato di verificare e adeguare il modello di pigione (v. risposta 1).Il 21 marzo 2025 l’Esecutivo ha approvato una modifica dell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL; RS 221.213.11). La modifica, che avrà effetto da ottobre 2025, riguarda un’aggiunta al modulo di notificazione della pigione iniziale, obbligatorio in alcuni Cantoni (ZH, ZG, LU, BS, GE, FR e in parte NE e VD), sul quale andranno indicati il tasso d’interesse di riferimento e l’indice nazionale dei prezzi al consumo applicati alla pigione precedente. Queste informazioni consentono ai locatari di valutare meglio un’eventuale pigione abusiva e le possibilità di successo di una contestazione.I risultati dell’analisi, che saranno presentati al Consiglio federale entro la fine di settembre 2026, mostreranno quali adeguamenti potrebbero essere opportuni e su quale base potrebbe fondarsi un futuro modello di pigione.