Wortlaut

Il diritto di locazione va modificato in modo che le pigioni siano automaticamente sottoposte a una verifica periodica (come nel caso dell’AVS, dell’imposta sul valore aggiunto e dell’imposta sull’utile).

Begründung

Negli ultimi anni le pigioni sono letteralmente esplose nella maggior parte delle regioni del nostro Paese, nonostante le prescrizioni legali. Le disposizioni in vigore stabiliscono che la pigione sia calcolata sulla base dei costi e che il reddito del capitale proprio non possa essere più del 2 per cento al di sopra del tasso d’interesse di riferimento (attualmente non dovrebbe quindi superare il 3,25 %). Secondo questo principio, le pigioni sono almeno del 34 per cento troppo elevate. Tenuto conto degli investimenti di valorizzazione, i locatari pagano più di 10 miliardi di franchi all’anno di troppo, ossia 370 franchi al mese. Ciò è dannoso per l’economia e per il commercio, perché questo denaro, ben l’1,3 per cento del nostro PIL, è sottratto ai consumi e al risparmio.La nostra Costituzione, il diritto di locazione e decenni di giurisprudenza del Tribunale federale vietano espressamente di fissare i prezzi sulla base della domanda e dell’offerta, nella consapevolezza che i locatori sono in una posizione di forza sul mercato dell’alloggio. Si constata per esempio che le pigioni tendono ad aumentare quando il tasso di abitazioni vuote è elevato, mentre ci si aspetterebbe il contrario: prezzi più bassi quando ci sono più abitazioni vuote. Se ne può dedurre che la legge dell’offerta e della domanda non permette di equilibrare i prezzi e le quantità, come avverrebbe su un mercato classico. Detto in altri termini: è la dimostrazione empirica che si tratta di un mercato distorto nel quale sono i locatori a dettar legge. Così, benché il tasso di abitazioni vuote sia stato eccezionalmente elevato nel 2020 (raddoppiando dal 2008 fino a raggiungere nel 2020 il suo secondo livello più alto della storia a seguito dell’intensa attività edilizia favorita dal basso tasso degli interessi) le pigioni hanno subito un’impennata, anche se avrebbero dovuto diminuire fortemente, visto il livello storicamente basso degli interessi (i quali sono rimasti negativi per quasi otto anni). In conclusione: le pigioni abusive sono il risultato della non applicazione del diritto di locazione, di per sé ben concepito.I locatori hanno quindi di fatto preso il controllo del mercato, mentre la legislazione che lo vieta non è stata modificata di una virgola. Anche il settore immobiliare deve attenersi alla legge. Il diritto di locazione vigente va pertanto attuato in base al testo della mozione.

Antrag des Bundesrates

Respingere

Stellungnahme des Bundesrates

Il Consiglio federale è consapevole che la situazione tesa su mercato dell’alloggio e il basso tasso di abitazioni vuote, attualmente dell’1,00 per cento, possono avere ripercussioni sulla determinazione dei prezzi. È inoltre vero che le pigioni sono aumentate anche in fasi in cui il tasso di abitazioni vuote era più elevato. Secondo l’indice degli affitti calcolato dall’Ufficio federale di statistica nel quadro del rilevamento dell’indice nazionale dei prezzi al consumo (IPC), tra il 2000 e il 2023 in Svizzera le pigioni sono aumentate del 33 per cento circa, mentre i salari nominali sono aumentati del 28 per cento circa. L’evoluzione delle pigioni non dipende tuttavia soltanto dal tasso d’interesse di riferimento, ma dall’interazione di vari fattori, tra i quali aumenti delle tasse, delle imposte sugli immobili, dei canoni del diritto di superficie, dei premi assicurativi o delle spese di manutenzione nonché il rincaro dei costi di costruzione e l’andamento dei prezzi degli immobili.In base all’articolo 109 capoverso 1 della Costituzione federale, la Confederazione è tenuta a emanare prescrizioni contro gli abusi nel settore locativo. Gli articoli 269 e seguenti del Codice delle obbligazioni (CO; RS 220) servono ad attuare questo mandato: le pigioni con le quali è ottenuto un reddito sproporzionato dalla cosa locata o fondate su un prezzo d’acquisto manifestamente eccessivo sono abusive. Secondo l’articolo 270 CO il conduttore può contestare a determinate condizioni innanzi all’autorità di conciliazione, entro 30 giorni dalla consegna della cosa, la liceità della pigione iniziale. E, infine, in caso di penuria di abitazioni, i Cantoni possono dichiarare obbligatorio, in tutto o parte del loro territorio, l’uso del modulo ufficiale di cui all’articolo 269d CO per la conclusione di un nuovo contratto di locazione. L’obbligo di utilizzare il modulo ufficiale vige attualmente in nove Cantoni (ZH, ZG, LU, BS, BE, GE, FR e in parte NE e VD).Il ricorso a questo modulo per la comunicazione della pigione iniziale permette di garantire che alla conclusione di un nuovo contratto di locazione vengano comunicati sia la pigione e le spese accessorie pagate dal locatario precedente, sia i nuovi importi. Lo stesso vale per il tasso d’interesse di riferimento e l’IPC applicabili alla pigione precedente. Un aumento della pigione deve inoltre essere motivato in maniera chiara e nel modulo devono figurare anche le condizioni legali della contestazione e l’autorità di conciliazione competente. Il locatario dispone così delle informazioni pertinenti per verificare se la pigione iniziale è abusiva. Nel quadro del suo mandato legale e della pubblicazione trimestrale del tasso d’interesse di riferimento, l’Ufficio federale delle abitazioni informa regolarmente il pubblico sulle possibilità di adeguamento della pigione e sui diritti delle parti contraenti, indipendentemente dal fatto che il tasso d’interesse di riferimento sia cambiato o meno. Le parti contraenti sono in questo modo informate regolarmente dell’eventuale possibilità di adeguamento della pigione. Il sito della Confederazione www.ch.ch fornisce inoltre informazioni sul modo di procedere per chiedere una riduzione della pigione. Sulla base dell’articolo 21 capoverso 2 dell’ordinanza concernente la locazione e l’affitto di locali d’abitazione o commerciali (OLAL; RS 221.213.11) l’autorità di conciliazione è tenuta a prestare consulenza ai conduttori e ai locatori indipendentemente da una procedura di consultazione e deve aiutare conduttori e locatori a determinare da sé se una pigione è abusiva. Infine, il Codice di procedura civile (CPC; RS 272) prevede una procedura di conciliazione gratuita per le controversie in materia di locazione e affitto. Come ha spiegato nella sua risposta all’interpellanza 25.4272, il Consiglio federale ritiene che le informazioni e gli strumenti disponibili siano sufficienti.Va inoltre tenuto presente che, nonostante le disposizioni vincolanti di protezione dei locatari previste dal CO, il contratto di locazione è un rapporto di diritto civile e in caso di controversie la procedura è retta dal CPC. Gli obblighi di revisione nell’ambito dell’AVS, dell’imposta sul valore aggiunto e dell’imposta sull’utile menzionati nella mozione sono invece strumenti di diritto pubblico applicati dagli organi amministrativi competenti nel quadro delle loro funzioni pubbliche. Diversamente dalla costruzione di alloggi sovvenzionati, per la quale gli aiuti finanziari versati possono giustificare un controllo delle pigioni da parte delle autorità, il Consiglio federale ritiene inopportuno introdurre nel campo del diritto civile un controllo generale delle pigioni da parte dello Stato.

Il Consiglio federale propone di respingere la mozione.