Schweiger Rolf · Ständerat · 2001-12-04

Wortprotokoll

Wenn es um die Frage geht, ob Geschäftsräumlichkeiten den Mietzinsgestaltungsbestimmungen unterliegen sollten, denken viele primär an Klein- und Kleinstverhältnisse, an einen Coiffeurladen, an eine kleine Schreinerei, an das Schneideratelier einer Einzelunternehmerin. Solche Mietverhältnisse sind in der Schweiz aber nicht - zumindest nicht mehr - die Regel, sie sind die Ausnahme. Die Regel ist, dass Mietverhältnisse über Geschäftsräumlichkeiten in der überwiegenden Zahl mit eigentlichen kleineren, mittleren und grösseren Unternehmungen abgeschlossen werden; mit Unternehmerinnen und Unternehmern also, die sich im geschäftlichen Alltag mit komplexen Fragen auseinander setzen müssen und sich in der [PAGE 853] Vielzahl der Fälle auch tatsächlich kompetent auseinander setzen. Des Sozialschutzes bedarf deshalb die überwiegende Zahl der Mieter von Geschäftslokalitäten nicht. Es ist vom Geist der Verfassung her nicht zulässig, für Personen, die einen Schutz nicht nötig haben, einen Schutz vorzusehen. Vielmehr hat immer dann, wenn dem nicht soziale Gründe entgegenstehen, die Vertragsfreiheit zu spielen, somit also etwas, was moderne Unternehmungen sonst vehement für sich selbst beanspruchen. Ich sehe nicht ein, warum dies im Mietrecht anders sein sollte. Wir haben heute nicht mehr eine kleinst- und kleingewerbliche Struktur. Wir haben eine moderne, auf Flexibilität angewiesene Wirtschaft, und ich meine, dass dies auch im Mietrecht so gelten soll.

Diese eher rechtsdogmatische Überlegung ist aber nicht der Hauptgrund, warum die Minderheit und ich persönlich meinen, im Mietrecht sollten Geschäftsräumlichkeiten nicht den Wohnungen gleichzustellen sein. Für mich ist der Hauptgrund vielmehr folgender: Das Korsett der Missbrauchsgesetzgebung, welche die Mietzinsgestaltungsbestimmungen bezüglich der Mietverhältnisse über Geschäftslokalitäten prägt, passt in einer Vielzahl von Fällen schlicht nicht und kann wegen der Unterschiede der Interessenlagen und Gegebenheiten auch nicht passen. Diese Beurteilung gilt es zu begründen, was ich anhand von Beispielen wie folgt zu tun versuche:

Ein erstes Beispiel: Mietverhältnisse über Geschäfte sind - schon was die Anfangsmiete anbetrifft - sehr oft vielschichtiger als solche über Wohnräumlichkeiten, beispielsweise deshalb, weil in solchen Mietverträgen auch Regelungen über Inneneinrichtungen und Ähnliches getroffen werden. Nehmen wir nun einmal an, der Vermieter übernehme solche Innenausbauten auf seine Kosten, um so beispielsweise die Liquidität gerade eines jungen Unternehmens zu schonen. Er gewährt diesem auch andere Erleichterungen, die sich finanziell nur schwer quantifizieren lassen. Als Korrelat zu diesem Entgegenkommen wird ein etwas höherer Mietzins vereinbart. Der Mieter kann nun aber dann, wenn der resultierende Mietzins über demjenigen liegt, den vergleichbare Lokalitäten aufweisen, den Mietzins gleichwohl anfechten. Dem Richter ist gemäss dem Gesetzeswortlaut nur gestattet, den Mietzins als solchen zu beurteilen, für das Mietverhältnis ähnlich wichtige andere Bestimmungen hingegen nicht.

Ein zweites Beispiel: Über Wohnungsmieten existieren Statistiken, und die Vergleichbarkeit von Wohnungsmietzinsen ist deshalb einigermassen gesichert. Für Geschäftslokalitäten bestehen vergleichbare Statistiken nicht, dies auch deshalb, weil bei Geschäftslokalitäten die Variabilität und die Unterschiede viel grösser sind als bei Wohnungen. Bei Anfechtungen der Anfangsmietzinse müsste deshalb auf konkrete Einzelobjekte abgestellt werden. Wer nun aber die Mietrechtspraxis kennt, weiss, dass hieraus für den Richter enorme, ja praktisch vielfach unlösbare Probleme entstehen. Gleichwohl muss er aber entscheiden. Urteile sind deshalb oft eine Lotterie und abhängig von nichtsignifikanten Zufälligkeiten.

Ein drittes Beispiel: Mietverhältnisse über Geschäftslokalitäten sind - vorab im Interesse des Mieters - in aller Regel langfristige, zehn, fünfzehn Jahre dauernde Verhältnisse, und sie sind oftmals noch mit Verlängerungsoptionen gekoppelt. Es ist nun aber für einen Vermieter schlechterdings nicht zumutbar, solche langfristigen Bindungen einzugehen, wenn der Mietzins zum Voraus nach relativ starren Kriterien für eine Zeitspanne von nahezu einem Jahrzehnt oder länger festgelegt werden muss. Bei langfristigen Mietverträgen muss ein Vermieter die Möglichkeit haben, auf mögliche, bei Mietbeginn nicht definitiv voraussehbare Situationen reagieren zu können, so z. B. auf sich verändernde Gegebenheiten bei den Kapitalzinsen. Dies aber wäre ihm nach den von uns vorgesehenen Fassungen nicht möglich. Die Konsequenz wäre, dass langfristige Mietverträge gar nicht mehr abgeschlossen würden, somit der Vermieter also zu etwas gezwungen würde, was gerade die Mieter nicht wollen können. Geschäftliche Mieter wollen längerfristig disponieren können. Wenn das Gesetz dies im Mietrecht praktisch verunmöglicht, sind letztlich unsere Unternehmer, unsere Geschäfte, unsere Firmen Opfer hiervon.

Ein viertes Beispiel: Es kann auch im Interesse der Mieter liegen, dass für Mietzinsanpassungen - um so eine gewisse Glättung zu erreichen - verschiedene Indizes und Indikatoren vorgesehen werden, so beispielsweise Anteile des Baukostenindexes, der Landesindex für Konsumentenpreise, die Hypothekarzinsänderungen, die Libor-Zinssätze, die Rendite von Bundesobligationen usw. Solche Kombinationen von verschiedenen Indizes sind wirtschaftlich sehr vernünftig. Das Mietrecht aber würde sie nicht zulassen. Opfer hiervon könnten auch die Mieter von Geschäftslokalitäten sein, weil ihnen verunmöglicht würde, für die Gestaltung des Mietzinses vernünftigste wirtschaftliche Kriterien zur Anwendung zu bringen.

Ein fünftes Beispiel: Im Wirtschaftsleben sind Verträge nach dem von mir so genannten Wenn-Dann-Prinzip häufig im Interesse beider Vertragsparteien. Man vereinbart also, dass beim Eintreffen gewisser Umstände eine bestimmte, zum Voraus vereinbarte Konsequenz greifen soll. So können Vermieter, ähnlich wie bei Venture-Capital-Investitionen, beispielsweise einem Jungunternehmer mässige, für die Anfangsphase gedachte Mietzinse zugestehen, die später einmal mit Gewinnbeteiligungen kompensiert werden sollten. Nach den neu vorgesehenen Bestimmungen wäre dies nicht möglich. Mietzinse dürfen nur an den Umsatz, nicht aber an Gewinne und Ähnliches gekoppelt werden. So wird manchem Jungunternehmer eine Startphase verunmöglicht, was sich bei einer unternehmerfreundlichen Mietzinsgesetzgebung vermeiden liesse.

Ein sechstes und letztes Beispiel: Ein Mieter, z. B. jemand, dem wegen der Art seines Betriebes daran gelegen ist, ästhetisch optimale Geschäftslokalitäten zu haben, kann daran interessiert sein, dass Erneuerungen des Mietgegenstandes häufiger als gemeinhin üblich vorgenommen werden. Der Vermieter wäre hierzu bereit, wenn die Erneuerungskosten stärker vom Mieter getragen würden, als es gemäss der Mietzinsgesetzgebung möglich ist. Auch der Mieter wäre hierzu bereit. Dem Vermieter ist aber eine entsprechende Vereinbarung gleichwohl nicht möglich, weil sie trotz des vorgängigen Einverständnisses des Mieters angefochten werden könnte.

Die Liste dieser Beispiele, die sich beliebig verlängern liesse, zeigt, dass ein starres Mietrecht sich für ein zeitgemässes Geschäftsleben, das den konkreten Gegebenheiten des Einzelfalles und den wechselseitigen Interessenlagen Rechnung tragen kann, nicht eignet. Dies ist insbesondere auch deshalb unverständlich, weil aus vernünftigsten Gründen - Flexibilität, Schonung der Liquidität - heute immer mehr Firmen dazu übergehen, Geschäftsräume nicht im Eigentum haben, sondern mieten zu wollen. Wir können die Wirtschaft beschränken und so tun, als ob wir in der Schweiz noch kleingewerbliche Strukturen wie vor dreissig oder vierzig Jahren hätten. Ob dies allerdings zukunftsträchtig ist, steht auf einem anderen Blatt. Festzustellen ist immerhin, dass Beschränkungen der freien Entfaltung der Unternehmerkräfte noch immer dazu beigetragen haben, die Wirtschaft zu beeinträchtigen. Warum dies ausgerechnet beim Mietrecht anders sein sollte, kann wohl nicht einleuchtend begründet werden.

Deshalb beantrage ich Ihnen, meinem Minderheitsantrag zuzustimmen und Geschäftslokalitäten von der Mietrechtsrevision auszunehmen.

Ich komme in diesem Zusammenhang auf den Vorschlag von Kollege Lauri zu sprechen, der meint, man solle die Geschäftsräumlichkeiten im Mietrecht belassen und den Nationalrat einladen, Ausnahmen hiervon vorzusehen. Ich meine, dass eine solche Vorgehensweise falsch wäre. Vielmehr bin ich der Auffassung, dass der Ständerat zum Ausdruck bringen will, dass er im Zeichen einer modernen Wirtschaft Geschäftslokalitäten eben nicht im Mietrecht verankert haben will. Ich meine, dass der Ständerat zum Ausdruck bringen muss, dass wir im Interesse einer modernen, zeitgemässen Wirtschaft, auch im Interesse der Mieter, im Mietrecht [PAGE 854] Vertragsfreiheit wollen. Diesen Standpunkt sollen wir vertreten. Wenn dann der Nationalrat der Auffassung sein sollte, aus irgendwelchen Gründen wären Ausnahmen von diesem Grundsatz richtig, soll der Ständerat dies dann tun. Aber ich meine, die klare Festlegung dessen, was wir im Grundsatz als richtig erachten, sollte der Ständerat hier durch eine klare Entscheidung bestimmen und festlegen dürfen.

Ich meine, wir sollten in diesem Sinne entscheiden, und beantrage Ihnen in diesem Sinne Zustimmung zur Minderheit.