Sommaruga Simonetta · Bundesrat · 2016-06-16

Wortprotokoll

Mit dem vorliegenden Postulat soll der Bundesrat beauftragt werden, einen Bericht auszuarbeiten, in dem er die juristischen Hürden, die die energetische Sanierung von Stockwerkeigentum behindern, erstens identifiziert und zweitens Möglichkeiten aufzeigt, um diese Hürden abzubauen.

Es gab in der jüngeren Vergangenheit einige parlamentarische Vorstösse zum Stockwerkeigentum. Das hat wahrscheinlich auch damit zu tun, dass das Stockwerkeigentum 1965 Eingang in unser Zivilgesetzbuch fand, und heute, also rund fünfzig Jahre später, befassen sich natürlich viele Stockwerkeigentümerinnen und -eigentümer mit einem Totalumbau oder gar mit einem Abbruch ihrer Liegenschaften. Wir sind der Meinung, dass das bestehende Recht in der Vergangenheit eigentlich gute Dienste erwiesen hat und auch auf einer differenzierten und ausgewogenen Behandlung der unterschiedlichen Anliegen der einzelnen Stockwerkeigentümer basiert.

Beim Stockwerkeigentum handelt es sich um ein besonders ausgestaltetes Miteigentum. Dem Stockwerkeigentümer kommt für den Miteigentumsanteil ein Sonderrecht zur ausschliesslichen Nutzung und baulichen Gestaltung zu. Daneben gibt es die gemeinschaftlichen Teile, und diese stehen grundsätzlich sämtlichen Stockwerkeigentümern zur Verfügung. Sofern die geplanten Sanierungsmassnahmen ausschliesslich das Sonderrecht betreffen, kann jeder Stockwerkeigentümer über die Durchführung der Massnahmen selbstständig entscheiden. Das Postulat, das Ihnen hier vorliegt, bezieht sich somit nur auf die baulichen Massnahmen von Gebäudeteilen, die im Miteigentum liegen. Das sind also zum Beispiel tragende Wände, das Dach, die Zentralheizung oder das Treppenhaus. Da liegt es natürlich in der Natur der Sache, dass es innerhalb von Stockwerkeigentümergemeinschaften oft unterschiedliche Vorstellungen und Interessen gibt. Auf die Zumutbarkeit und Tragbarkeit von baulichen Massnahmen für den einzelnen Eigentümer muss jedoch Rücksicht genommen werden.

Diese Grundsätze müssen auch bei energetischen Sanierungen von Stockwerkeigentum zur Anwendung kommen. Um der unterschiedlichen Interessenlage Rechnung tragen zu können, wird - das ist das heute geltende Recht - zwischen notwendigen und nützlichen baulichen Massnahmen unterschieden. Notwendig ist zum Beispiel der Ersatz einer defekten Eingangstüre oder die Instandstellung eines Daches. Die Erneuerung der Wärmeisolation wird hingegen nicht als notwendig erachtet, solange diese in einem guten Zustand ist und den gesetzlichen Mindestanforderungen genügt.

Während notwendige bauliche Massnahmen mit einem einfachen Mehr der Stockwerkeigentümer beschlossen werden können, ist für die bloss nützlichen Massnahmen ein qualifiziertes Mehr nach Köpfen und Wertquoten erforderlich. Hierbei handelt es sich um dispositives Recht. Das heisst, dass Änderungen der Beschlussquoren sowohl im Begründungsakt vorgenommen als auch später einstimmig beschlossen werden können.

Die Hauptursachen für eine verhinderte energetische Sanierung liegen gemäss einer Studie der Hochschule Luzern erstens im fehlenden Wissen über Stockwerkeigentum beim Kauf, in fehlenden Finanzierungsmöglichkeiten, bei ungenügenden Anreizen und fehlender Festlegung des Sanierungsziels sowie bei Schwächen in der Kommunikation. Wenn energetische Sanierungsmassnahmen aus ökologischer oder energiepolitischer Sicht als dringlich erachtet werden, so sollten diese sinnvollerweise im öffentlichen Recht vorgeschrieben werden. Sobald bauliche Massnahmen nötig sind, um den gesetzlichen Minimalanforderungen zu genügen, gelten sie als notwendig, und dann genügt eben das einfache Mehr der Stockwerkeigentümer bei der Beschlussfassung.

Übrigens hat sich auch das Bundesamt für Energie unlängst der Thematik angenommen und prüft Lösungsvorschläge einer Studie zur Thematik des Staus energetischer Sanierungen bei Stockwerkeigentümer-Gesellschaften. Da werden also bereits Überlegungen angestellt, und mit Rücksicht auf das Selbstbestimmungsrecht der Stockwerkeigentümer beantragt Ihnen der Bundesrat die Ablehnung des Postulates. Es gibt also Überlegungen beim Bundesamt für Energie. Wir sehen im Moment keine Möglichkeit, dieser Situation mit anderen rechtlichen Grundlagen besser gerecht zu werden, denn noch einmal: Wenn Massnahmen im Bereich der energetischen Sanierungen aus ökologischer und energiepolitischer Sicht wichtig sind, dann sollten sie im öffentlichen Recht vorgeschrieben werden, und dann gibt das wieder die einfachere Ausgangslage für Entscheide zwischen den Stockwerkeigentümern. [PAGE 1156]

Das sind die Gründe, weshalb der Bundesrat Ihnen das Postulat zur Ablehnung empfiehlt.