Cramer Robert · Ständerat · 2016-09-13

Wortprotokoll

Je crois qu'il est toujours bon de relire notre Constitution. Quand je la consulte, je lis, à l'article 109 alinéa 1, sous le titre "Bail à loyer": "La Confédération légifère afin de lutter contre les abus en matière de bail à loyer, notamment les loyers abusifs ..." Voilà donc une disposition constitutionnelle que nous devrions avoir à l'esprit au moment où nous entamons nos débats sur ce projet de modification du Code des obligations. Pouvoir bénéficier d'un logement répond à un besoin essentiel de l'être humain. Voilà ce que l'on peut déduire de notre Constitution.

Cette question est, aujourd'hui plus que jamais, d'actualité. Notre pays connaît - et cela fait l'objet de grands débats dans la population - une forte augmentation démographique. Cela a pour conséquence que trouver un logement devient difficile. Un logement à prix abordable devient une denrée rare. Ce constat est corroboré par les statistiques, qui nous montrent que l'évolution des loyers a été spectaculaire ces quinze dernières années. Dans la région lémanique, on a pu constater une augmentation du coût des loyers jusqu'à 100 pour cent entre 2000 et 2015. Autrement [PAGE 627] dit, le prix des loyers y a plus que doublé. Le graphique qui figure dans le message du Conseil fédéral montre également que, ces dernières années, une forte augmentation du coût des loyers prévaut dans tout le pays.

Les premières victimes de cette situation - il faut le souligner -, ce sont les jeunes. Ce sont les jeunes qui quittent le cocon familial, qu'il s'agisse d'étudiants, de jeunes qui entrent dans la vie professionnelle, de jeunes couples ou de jeunes parents. Bien que cette catégorie de la population ne corresponde pas à la moyenne d'âge de cette assemblée, la difficulté qu'ont les jeunes à trouver un logement devrait nous préoccuper. Alors, une des façons d'intervenir contre ces hausses massives de loyer serait d'offrir la possibilité de contester le loyer initial. Bien sûr, ce n'est pas la panacée, et le rapporteur a d'ailleurs indiqué que cela ne suffisait pas à freiner l'augmentation des loyers, toutefois cette possibilité serait de nature à modérer ce phénomène. Il faut citer un chiffre évoqué lors des débats au Conseil national: selon le bureau immobilier Wüest & Partner, les loyers à la relocation auraient augmenté de 30 pour cent ces dix dernières années. Il y a donc là un véritable problème.

De façon à éviter les abus, notre législation prévoit déjà des dispositions. En particulier, l'article 270 alinéa 1 du Code des obligations donne aujourd'hui déjà, dans tout le pays, la possibilité au locataire de contester son loyer initial s'il le considère comme abusif. Il y a donc là un droit, mais pour que l'on puisse faire usage de ce droit, encore faut-il connaître le loyer qui a été payé par le précédent locataire. De cette connaissance dépend tout simplement la possibilité d'exercer un droit qui est conféré par la loi. Or, le rapporteur l'a rappelé, cette connaissance du loyer payé par le précédent locataire n'est pas automatique. Sept cantons suisses connaissent l'usage d'un formulaire officiel qui permet de prendre connaissance du loyer payé par le précédent locataire: Nidwald, Zoug, Fribourg, Vaud, Neuchâtel, Genève et Zurich. Toutefois, dans tous les autres cantons, cela n'est pas possible et cela implique donc que le locataire doit essayer d'obtenir ces renseignements auprès de son bailleur, ce qui est une pure fiction! On comprend bien qu'en situation de pénurie de logement, il est impossible pour un locataire qui souhaite avoir un logement d'avoir ce genre de discussions avec son bailleur, car ce serait la meilleure façon de ne pas obtenir l'appartement qu'il convoite.

C'est la raison pour laquelle le projet du Conseil fédéral prévoit de modifier l'article 270 du Code des obligations pour rendre obligatoire dans toute la Suisse l'usage d'un formulaire qui indique le précédent loyer et les motifs éventuels d'une éventuelle augmentation de loyer. En faisant cela, le Conseil fédéral répond tout d'abord au mandat constitutionnel qui vise à lutter contre les abus en matière de loyer. Finalement, le Conseil fédéral ne fait rien d'autre que de permettre aux locataires dans toute la Suisse d'exercer un droit qui leur est reconnu aujourd'hui par le Code des obligations.

En faisant cela, le Conseil fédéral rétablit également l'égalité des parties dans le cadre de la conclusion du contrat. La bonne foi, qui doit présider aux rapports précontractuels, exige que l'on ne cache pas des éléments essentiels. Abstraction faite de la problématique précise qu'est la protection des locataires, l'obligation de communiquer des informations importantes que le bailleur peut connaître relève des rapports normaux qui doivent présider aux relations entre les parties à un contrat. A mon sens, ce dont nous parlons aujourd'hui, c'est d'une question de loyauté dans les affaires. A partir de là, les arguments fédéralistes que l'on peut entendre et qui s'opposent au projet du Conseil fédéral n'ont pas lieu d'être. Les règles de la bonne foi ne sont pas des règles à appliquer dans certains cantons suisses et selon le désir de telle ou telle autorité cantonale; les règles de la bonne foi s'appliquent dans tout le pays, et cela sans exception.

Voilà pour les principes. Quant à leur mise en oeuvre, il faut encore dire que le projet est particulièrement peu contraignant. L'expérience montre que les litiges portant sur le loyer initial sont extrêmement peu nombreux dans les cantons qui connaissent le formulaire obligatoire. Dans la plupart des cas, un accord est trouvé entre le propriétaire et le locataire. Suivre le projet du Conseil fédéral a donc surtout un caractère préventif et a pour but de permettre une négociation saine entre propriétaire et locataire.

Evoquer l'expérience des cantons qui connaissent un formulaire officiel, c'est aussi l'occasion de relever que les sept cantons qui ont été mentionnés représentent 45 pour cent des contrats de bail conclus en Suisse. En d'autres termes, c'est dire aussi que nous avons d'ores et déjà une vaste expérience du système proposé par la modification législative et qu'il sera donc simple à appliquer, qu'il ne réservera aucune surprise dans le cadre de sa mise en oeuvre et qu'il permettra une égalité de traitement pour tous les locataires de notre pays.

Avec ces considérations, je crois avoir répondu à l'essentiel des arguments de la majorité de notre commission et je vous recommande donc d'entrer en matière.