Hegetschweiler Rolf · Nationalrat · 2002-06-05

Wortprotokoll

Mit dem Entscheid über den Accord romand sind wir bei der zentralen Frage der heutigen Diskussion. Entstanden ist dieser Accord romand aus einer gewissen Angst gegenüber der Volksinitiative "Ja zu fairen Mieten" des Schweizerischen Mieterinnen- und Mieterverbandes, aber auch aus einer gewissen Angst gegenüber der Vergleichsmiete oder dem so genannten Vergleichsmietemodell. Diese beiden Befürchtungen kann ich nicht teilen. Dass man einem Kompromiss zuliebe wichtige Positionen preisgibt, ist mir unverständlich. Ich kann also den Accord romand in keiner Art unterstützen.

Das heutige Mietrecht ist seit zwölf Jahren in Kraft, und seit zehn Jahren wird versucht, es zu ändern - allerdings bisher erfolglos. Zwar hat das Parlament immer wieder Vorstösse behandelt, die in Richtung eines einfacheren und marktnäheren Mietrechtes gingen; es hat diese Vorstösse zum Teil sogar unterstützt, beispielsweise die Motion Baumberger, die einen schrittweisen Übergang zur Marktmiete verlangte. Konkrete Auswirkungen auf das Mietrecht sind aber bisher ausgeblieben.

Die Mieter-Initiative "Ja zu fairen Mieten" hat den Stein von der anderen Seite her wieder ins Rollen gebracht. Mit dem bundesrätlichen Gegenvorschlag dazu befassen wir uns nun auch schon wieder seit drei Jahren.

Warum wollen wir das Mietrecht überhaupt revidieren? Mieter- wie Vermieterseite klagen seit langem, das geltende System weise mit seinen komplizierten Berechnungsregeln und der unübersichtlichen, zum Teil sogar stossenden Gerichtspraxis grosse Mängel auf. Mindestens in diesem Punkt gab es bisher über alle Fronten hinweg Übereinstimmung. Das Mietrecht ist zu kompliziert, und mit dem Accord romand würde es sogar noch komplizierter. Sowohl die Definition des übersetzten Ertrages als auch die Orts- und Quartierüblichkeit als massgebende Missbrauchskriterien des geltenden Rechtes haben in der Praxis versagt. Dies hat auch der Bundesrat erkannt und mit seinem indirekten Gegenvorschlag eine Vereinfachung gesucht. Der Accord brächte demgegenüber statt der dringend geforderten Vereinfachung eine weitere Komplizierung des Mietrechtes.

Die bestehenden Unzulänglichkeiten des bisher allseits kritisierten Rechtes würden sogar zementiert. Weder für die realitätsfremde Definition der Anlagewerte zur Ertragsberechnung noch für die nicht praktikable Orts- und Quartierüblichkeit wird eine Lösung geboten. Der Accord basiert weiterhin auf der Kostenmiete des geltenden Rechtes, allerdings mit einem wesentlichen Unterschied: Der mit Abstand bedeutendste Kostenfaktor des Vermieters, die Hypothekarzinsen, soll für die Mietzinsanpassungen nicht mehr gelten. Damit wird das ganze Finanzierungsrisiko einseitig zulasten des Vermieters verschoben. Dies lässt sich mit einer beschränkten Teuerungsanpassung keineswegs auffangen.

Die Hypothekarzinsen befinden sich heute - auch langfristig gesehen - auf einem sehr tiefen Niveau. Man muss immer daran denken, dass nach heute geltendem Recht eine Hypothekarzinserhöhung von nur einem Prozent zu einer Mietzinserhöhung von zwölf Prozent ermächtigt. Diese Möglichkeit fällt bei der ausschliesslichen Bindung der Mieten an die Teuerung dahin.

In Zeiten stark ansteigender Kosten, vor allem bei den Hypothekarzinsen, führt diese Lösung bei vielen Vermietern bestimmt zu Kostenengpässen. Eine Bindung der Mieten an die Teuerung ist daher nur in Verbindung mit einem so genannten Ausgleichs- oder Notventil tragbar. Für Vermieter unter Kostendruck besteht sonst nur die Wahl zwischen der Kündigung des Mietverhältnisses oder dem Verkauf der Liegenschaft, was sicher nicht im Interesse der Mieter sein kann. Der so genannte Accord bietet aber kein praktikables Instrument für diese Fälle. Die Vertreter des Accord machen zwar geltend, der Vermieter könne sich in Ausnahmefällen auf den ungenügenden Ertrag oder die orts- und quartierübliche Miete berufen. Diese Möglichkeiten sind aber im Accord nirgends ausdrücklich vorgesehen. Die Initianten verweisen stattdessen auf die geltende Rechtsprechung, die weiterhin zur Anwendung kommen soll. Danach ist in einem bestehenden Mietverhältnis eine Mietzinsanpassung zur Erzielung eines angemessenen Ertrages oder eines orts- und quartierüblichen Mietzinses nur möglich nach einer Handänderung oder wenn der Mietzins während fünf bis sieben Jahren überhaupt nicht - auch nicht teuerungsbedingt - angepasst wurde.

Das Hauptproblem der geltenden Praxis zur Missbrauchsregel stellt nicht die Höhe des Renditensatzes dar, sondern die Festlegung der massgebenden Bezugsbasis. Dieses Problem löst der Accord nicht. Die massgebenden Anlagekosten zur Berechnung des Ertrages werden nicht definiert. Nach dem Accord muss die Berechnung der Nettorendite aufgrund der ursprünglichen Anlagekosten erfolgen. Ein Abstellen auf den aktualisierten, marktkonformen Anlagewert einer Liegenschaft, etwa auf den Schatzungswert, den Gebäudeversicherungs- oder den Steuerwert, wird nicht zugelassen.

Bei älteren Bauten lässt der Accord eine Aktualisierung der Anlagekosten lediglich im Umfang der allgemeinen Teuerung, und zwar beschränkt bis zu einem Eigenkapitalanteil von nur 40 Prozent, zu. Dies führt bei zwanzigjährigen und älteren Bauten zu völlig unrealistischen und marktfremden Werten. Damit bei all diesen Liegenschaften ein angemessener Ertrag erzielt werden kann, müsste die Liegenschaft verkauft werden. Erst dem Neuerwerber wird zugestanden, eine angemessene Rendite auf dem effektiven Liegenschaftswert zu erzielen.

Die Orts- und Quartierüblichkeit bleibt mit dem Accord toter Buchstabe, und die Beschränkung des Teuerungsausgleichs auf bloss 80 Prozent ist unverständlich, weil im Gegenzug auf die Überwälzung sämtlicher Kostensteigerungen - also Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Betriebskostenteuerung - verzichtet werden soll. Der Accord will auch die Bruttorendite aus dem Gesetz kippen: Es ist ebenso unverständlich, wieso die Missbrauchsdefinition ausschliesslich aufgrund der Nettorendite erfolgen soll. Der Accord führt zu ungleich langen Spiessen für Mieter und Vermieter. Während sich der Vermieter nach dem Konzept des Accord im bestehenden Mietverhältnis de facto nicht auf die Rendite berufen kann, kann der Mieter jederzeit eine Überprüfung der Angemessenheit des Ertrages verlangen.

Ich komme zum Fazit: Das geltende Mietrecht ist zu kompliziert, darin sind sich alle einig. Die ganze Mietrechtsdiskussion wurde ausgelöst, um die bestehenden Schwächen zu beseitigen. Alle bisher diskutierten Modelle streben diese Vereinfachung auch an. Der Accord bringt stattdessen eine weitere Verkomplizierung. Erforderlich ist eine transparente, einfache Missbrauchsregel, sei es eine kostendeckende Bruttorendite auf der Basis des aktuellen Liegenschaftswertes oder ein taugliches Instrument zur Bestimmung des marktkonformen Mietniveaus, zum Beispiel eben die Vergleichsmiete. Der Accord wäre auch investitionshemmend. Das Erzielen einer angemessenen Rendite wird infrage gestellt. Der Accord zielt genau in die falsche Richtung. Er macht Investitionen im Wohnungsbau noch unattraktiver und leistet damit dem Rückzug der Investoren aus dem Wohnungsbau weiter Vorschub. Die Konsequenz davon wäre eine weitere Verknappung des Wohnraumangebotes, insbesondere auf dem städtischen Mietwohnungsmarkt. Das will wohl auch die Mieterseite nicht. Das Schönreden des Accord, wie es vorhin Kollege Eggly brillant gemacht hat, macht aber den Accord nicht besser.

Ich bitte Sie deshalb dringend, den Accord abzulehnen.