Merlini Giovanni · Nationalrat · 2019-03-04

Wortprotokoll

Le disposizioni vigenti sulla proprietà per piani non prevedono in effetti l'obbligo di un fondo di rinnovamento. Tra le varie competenze riservate all'assemblea dei comproprietari per piani, l'articolo 712m capoverso 1 cifra 5 CCS annovera però la possibilità di deciderne la costituzione con la maggiorazione semplice. Se tuttavia l'assemblea condominiale vi rinuncia, i membri della comunione condominiale saranno tenuti a fornire ulteriori contributi finanziari, oltre a quelli ordinari, in caso di un risanamento importante delle parti comuni dell'edificio.

Lavori di rinnovamento e di trasformazione diretti ad aumentare il valore dell'immobile oppure a migliorarne il rendimento o l'idoneità all'uso ai sensi dell'articolo 647d capoverso 1 CCS possono essere deliberati dall'assemblea condominiale solo con la maggioranza di tutti i comproprietari che rappresentano in pari tempo il maggior valore dell'immobile. Occorre quindi la doppia maggioranza delle teste e delle quote millesimali. Ciò vale quasi sempre in caso di risanamento complessivo.

Secondo l'autore dell'iniziativa parlamentare e la minoranza commissionale questa norma consentirebbe a coloro che si oppongono ai progetti di risanamento complessivo di bloccare tutto, impedendo facilmente i lavori, a maggior ragione in mancanza di un fondo di rinnovamento con il rischio di un rapido deprezzamento del valore commerciale dello stabile. La vetustà di molti edifici nel regime condominiale costruiti negli anni Sessanta, Settanta e Ottanta renderebbe necessari - sempre secondo l'autore dell'iniziativa e la minoranza commissionale - interventi importanti di risanamento.

Se esistesse presso ogni comunione condominiale, in quanto obbligatorio, un fondo di rinnovamento alimentato da contributi regolarmente versati sin dalla costituzione della proprietà per piani, risulterebbe molto più facile raggiungere la doppia maggioranza nelle assemblee condominiali. Un fondo obbligatorio e di rinnovamento permetterebbe così una pianificazione a lungo termine degli investimenti da effettuare ed eviterebbe interventi episodici e scoordinati o addirittura un crollo del valore dell'immobile.

L'esame dell'iniziativa parlamentare ha portato però la maggioranza commissionale a raccomandare a questo Consiglio con 15 voti contro 7 e 1 astensione di non darle seguito in quanto non sussiste alcuna necessità di agire a livello legislativo. Attualmente l'amministrazione sta mettendo a punto un rapporto che fa seguito al postulato Caroni 14.3832 il quale chiede di esaminare se vi sia la necessità di una revisione del CCS in tema di diritto della proprietà per piani. In tale contesto la stessa amministrazione ha avuto modo di confrontarsi con le proposte avanzate da singole voci della dottrina [PAGE 27] giuridica, tra cui quella che auspica l'introduzione nella legge di una pretesa giuridica giustiziabile tesa alla costituzione di un fondo di rinnovamento. Questa pretesa spetterebbe a qualsiasi comproprietario nel caso in cui la comunione si sia rifiutata di adottarne uno. Non sarebbe quindi sensato anticipare oggi l'esito del rapporto quand'anche l'iniziativa in questione fosse ritenuta meritevole di approfondimento. Ma anche a prescindere di questo aspetto, l'iniziativa, così com'è elaborata, è nel merito manifestamente inidonea ad ottenere lo scopo che il suo autore intende conseguire.

La formulazione prevista intende infatti modificare l'articolo 712m capoverso 1 CCS che elenca attualmente le prerogative e gli ambiti di competenza deliberativa dell'assemblea dei comproprietari per piani in quanto organo supremo della comunione condominiale. La collocazione della norma prevista dall'iniziativa parlamentare non è corretta dal profilo della sistematica giuridica perché obbligherebbe l'assemblea ad istituire un fondo di rinnovamento anche contro la volontà della maggioranza semplice dei comproprietari. Vi è quindi una contraddizione in termini nel definire obbligatorio l'oggetto di una scelta che rientra invece nelle facoltà e non negli obblighi dell'assemblea condominiale. Un tale obbligo risulterebbe peraltro sproporzionato e oltretutto eccessivamente indifferenziato nella misura in cui prescinderebbe dal tipo di edificio, dal numero dei membri che formano la comunione, dallo stato e dalle dimensioni dell'immobile, dal suo grado di vetustà, dal tipo di costruzione, dalla sua destinazione e dal suo uso. Proprio per tener conto adeguatamente di tutte queste diverse costellazioni il legislatore ha voluto astenersi dall'imporre l'obbligo di un fondo di rinnovamento preferendo rispettare il principio di autonomia privata a cui peraltro si ispira la logica del nostro codice civile.

D'altra parte non si può neppure ritenere, come sembra suggerire l'autore dell'iniziativa parlamentare, che gli immobili assoggettati al regime della proprietà per piani siano mantenuti meno bene di quelli che invece non vi sono assoggettati. Nessuna evidenza e prova statistica suffraga una[NB]simile[NB]ipotesi. Spetta dunque a ogni singola comunione di comproprietari, e non già allo Stato con una regola generale e astratta, di valutare le esigenze specifiche dell'edificio in questione ed eventualmente pronunciarsi circa la costituzione di un fondo di rinnovamento, tenendo conto di tutt'una serie di criteri. Un obbligo legale sarebbe a questo proposito del tutto inopportuno in quanto metterebbe sotto tutela la comunione condominiale senza alcuna giustificazione.

Vi chiedo pertanto di seguire la maggioranza commissionale e di non dare seguito a quest'iniziativa parlamentare.