Garbani Valérie · Nationalrat · 2002-09-30

Wortprotokoll

Le Conseil fédéral a combattu l'"accord romand" parce qu'il maintenait, de son point de vue, l'obscurantisme du droit actuel dont la compréhension et l'application sont réservées, toujours selon son analyse, à une élite de juristes professionnels. Le Conseil fédéral soutient aujourd'hui le contre-projet indirect en alléguant qu'il simplifiera notablement l'accessibilité du profane au droit du bail. Et ce sont ces arguments du Conseil fédéral qui ont essentiellement été repris et assimilés par la majorité de ce Parlement pour rejeter l'"accord romand" et pour défendre le contre-projet indirect.

Le fait que le Conseil fédéral soutienne aujourd'hui la décision du Conseil des Etats de ne pas rendre les loyers comparatifs de la méthode LUV du professeur Geiger accessibles à toute personne intéressée, contrairement à la position de notre Conseil, va pourtant exactement dans le sens contraire d'un droit du bail simple, transparent et, surtout, ouvert à toutes et à tous, à l'ensemble des citoyennes et des [PAGE 1485] citoyens. En effet, la version du Conseil des Etats, soutenue par la majorité de la commission, aura pour effet de multiplier les procédures devant les commissions de conciliation. Pour connaître les loyers comparatifs Geiger, le locataire sera contraint d'introduire une procédure de contestation du loyer initial devant la commission de conciliation et d'introduire tous les cinq ans une procédure de contrôle. Les autorités de conciliation seront submergées de demandes, ce qui ne manquera pas d'avoir des effets sur leur efficacité et le sérieux de l'examen des cas soumis. Cela engendrera en outre, bien évidemment, des coûts supplémentaires pour les cantons, puisque du personnel additionnel devra être engagé. Dans les cantons qui ne connaissent pas la gratuité du tribunal des baux - c'est-à-dire dans la majorité des cantons alémaniques -, le locataire hésitera à saisir la deuxième instance pour vérifier si les données qui lui ont été fournies par la commission de conciliation sont exactes.

Contrairement à ce que veut nous faire croire le Conseil fédéral, une officialité, une transparence des loyers comparatifs n'aura pas pour effet de fixer un loyer officiel, un loyer étatique. En effet, les loyers comparatifs Geiger sont en réalité les loyers du marché, ou plus exactement - puisqu'il s'agit d'un échantillonnage - le reflet des loyers du marché, et encore, majorés de 15 pour cent.

Chaque année au minimum, les données des 10 000 appartements contenus dans le système des loyers LUV seront réactualisées et ces 10 000 appartements seront ceux ayant les loyers les plus élevés. Avec cette réactualisation annuelle, le système LUV n'est donc que la caisse de résonance, la caisse enregistreuse des loyers du marché. Chaque année, les loyers du marché seront donc en tout état de cause introduits dans le système Geiger.

Le système s'adapte au marché; il ne reste pas imperméable au marché, contrairement à ce que soutient le Conseil fédéral. Il ne s'agit dès lors pas de la fixation de loyers officiels, mais, bien au contraire, de l'enregistrement actualisé des loyers pratiqués dans la localité ou le quartier, loyers qui ont toujours été combattus par les associations de défense des locataires - je dis ça pour mémoire.

Contrairement à ce que veulent également nous faire croire le Conseil fédéral et la majorité de la commission, la non-officialité des loyers LUV n'aura pas pour effet de tempérer les hausses de loyer; au contraire, en situation de pénurie, particulièrement telle que nous la vivons actuellement, le bailleur aura tout intérêt - et aura donc universellement tendance - à fixer un loyer le plus élevé possible puisque le locataire ne pourra pas vérifier son caractère abusif, sauf s'il entreprend lui-même une procédure de contestation ou de contrôle devant la commission de conciliation.

Or on le sait, on l'a dit et redit dans le cadre de ces débats, trop peu de locataires défendent leurs droits en saisissant les autorités. De plus, si le locataire n'a pas accès aux loyers comparatifs, il prendra un énorme risque en saisissant la commission de conciliation puisqu'il naviguera à vue; il ignorera si sa contestation a des chances de succès ou non. Or, si un locataire n'a pas gain de cause dans sa procédure de contrôle ou de contestation, il ne pourra plus bénéficier de la protection des trois ans contre les congés que lui garantit l'article 271a alinéa 1er du Code des obligations. Que se passera-t-il alors dans la pratique? Si le loyer initial n'atteint pas les loyers comparatifs majorés de 15 pour cent, le bailleur fera pression, déjà en commission de conciliation, pour que le locataire accepte une hausse de loyer. Et dans le cadre d'une procédure de contrôle autorisée tous les cinq ans, si le loyer du locataire est trop bas par rapport aux loyers comparatifs majorés de 15 pour cent, le bailleur fera la même pression, le menaçant d'un congé - pour pouvoir louer l'appartement à un autre locataire à un loyer plus élevé - avec d'autant plus d'assurance que, si le locataire n'obtient pas gain de cause, la protection des trois ans lui sera fermée.

En conclusion, il est illusoire de penser que ces loyers comparatifs demeureront secrets pour tous. Cela sera un secret de Polichinelle pour les bailleurs. Les grandes régies, qui disposent de nombreux immeubles dans les mêmes quartiers, connaîtront par recoupements, après être allées quelques fois en commission de conciliation à l'initiative du locataire, les loyers comparatifs applicables. Et cette possibilité de recoupements ne sera pas offerte au locataire individuel. Il n'y aura donc aucune égalité des armes en cas de non-transparence des loyers comparatifs.

Pour l'ensemble de ces motifs, je vous invite à maintenir la divergence avec le Conseil des Etats.