Parmelin Guy · Bundesrat · 2020-05-05

Wortprotokoll

Tout d'abord, le Conseil fédéral est parfaitement conscient de la situation difficile dans laquelle se trouvent de nombreux locataires commerciaux. Une fois la crise du coronavirus déclarée, mon département a immédiatement institué une task force "Droit du bail et crise du coronavirus", composée de représentants des différentes parties prenantes et de l'administration, afin d'examiner les mesures envisageables dans les domaines du bail à loyer et du bail à ferme des locaux commerciaux.

Il faut toutefois relever que trouver des solutions dans ce domaine n'est pas chose aisée. Le droit du bail est complexe et il polarise politiquement, et ceci depuis des décennies. On constate des oppositions fondamentales, difficilement conciliables. En outre, on ne dispose que de peu de données sur les baux commerciaux. Le fait que les commissions parlementaires ont adopté trois motions avec des approches différentes montre bien qu'il n'est pas si facile de trouver une solution équilibrée.

C'est pourquoi le Conseil fédéral estime que sa stratégie consistant à intervenir le moins possible dans les rapports de droit privé et de laisser aux parties contractuelles le soin de régler la question des baux commerciaux doit être confirmée.

Le Conseil fédéral a tout de même agi rapidement. Le 27 mars 2020, il a porté de 30 à 90 jours le délai pour s'acquitter du loyer d'un logement ou de loyers commerciaux. Avec l'ordonnance Covid-19 bail à loyer et bail à ferme, le Conseil fédéral a voulu détendre quelque peu la situation difficile des locataires et des fermiers.

Le 8 avril dernier, le Conseil fédéral s'est à nouveau penché sur ce dossier. Il est arrivé à la conclusion de ne pas intervenir davantage dans les relations contractuelles entre particuliers par le biais de mesures fondées sur le droit d'urgence. Il a en même temps exhorté les bailleurs et les locataires, de manière insistante, à trouver ensemble des solutions pragmatiques, à l'amiable.

Le Conseil fédéral reste convaincu que seules les parties directement concernées d'un contrat de bail à loyer ou d'un contrat de bail à ferme peuvent trouver une solution adéquate. Si, contre toute attente, elles ne peuvent pas transiger, les tribunaux compétents connaissent suffisamment la situation pour trancher en faveur d'une solution adaptée à chaque cas d'espèce.

Des solutions sont-elles en train d'être trouvées? Les informations fournies par les différents acteurs sont très diverses et hétérogènes. Je pense que c'est probablement plus de 10 pour cent des baux concernés, mais c'est très difficile à estimer. On nous dit par exemple que, dans le canton de Vaud, les propriétaires auraient renoncé à 1 million de francs de revenu locatif. Ce sont certes des signaux encourageants, mais ils ne sont pas suffisants. Je réitère une fois de plus, ici et maintenant, l'appel à tous les acteurs concernés de rechercher des solutions constructives et équitables. Les exigences maximales, ou maximalistes, des deux côtés ne sont, en l'occurrence, pas utiles, ni à leur place.

Il ne peut pas non plus être dans l'intérêt des propriétaires et des bailleurs de pousser, quelque part, leurs locataires à la faillite. Quelles en seraient les conséquences? Les propriétaires auraient des locaux vacants et, s'ils pouvaient à nouveau les louer, ce serait très probablement à un loyer inférieur. Il s'ajoute encore à ceci l'incertitude de ne pas bien savoir si les futurs locataires représentent vraiment un risque inférieur par rapport aux locataires actuels. D'où ma demande claire que je viens de lancer aux propriétaires: faites vos calculs, mais faites-les bien! Je suis convaincu que des solutions adéquates pourront ensuite être trouvées.

Le Conseil fédéral a en outre chargé - vous le savez - l'administration de procéder, d'ici à l'automne 2020, à un suivi de la situation en matière de loyers des locaux commerciaux et de proposer, si nécessaire, des mesures envisageables. Cette surveillance n'est pas un exercice alibi. Au contraire, elle vise à montrer au Conseil fédéral ce qui se déroulera précisément dans ce domaine au cours des prochaines semaines. Elle permettra aussi d'indiquer, le cas échéant, s'il y a encore des mesures nécessaires à prendre.

Il est important que le Conseil fédéral ne tire pas de conclusions hâtives et, si d'autres mesures doivent être prises, elles doivent faire l'objet de décisions correctement fondées, en tenant compte entre autres des programmes d'aide mis en oeuvre et des mesures progressives de déconfinement. Le Conseil fédéral n'a pas besoin de prendre de nouvelles mesures urgentes dans le domaine des baux commerciaux, ceci d'autant plus que plusieurs cantons ont désormais aussi introduit leur propre modèle de soutien.

Passons maintenant aux deux motions. Tout d'abord la motion de la commission du Conseil des Etats 20.3161. A première vue, elle est intéressante. Elle pourrait apporter un soulagement, particulièrement aux petites entreprises et aux indépendants. Comme la proposition d'exonération de loyer de deux mois émane d'une association de propriétaires, elle doit pour le moins être prise au sérieux, même si tous les propriétaires ne sont pas satisfaits de cette proposition.

A la rigueur, le Conseil fédéral pourrait s'accommoder du point 1 de la motion, car sa mise en oeuvre est beaucoup moins problématique que d'autres idées qui circulent. Mais cela reste une lourde intervention dans des relations contractuelles entre privés, même si cela pourrait apporter un soulagement avec cette limite de 5000 francs. En effet, 80 pour cent des contrats de bail se situent sous ce seuil. Mais en même temps, le Conseil fédéral rejetterait fermement les autres aspects faisant l'objet des points 2 à 4 de la motion, et ce pour les raisons suivantes.

Premièrement, le système incitatif proposé est contraire à la stratégie du Conseil fédéral de soutien à l'économie au moyen de crédits transitoires. Ces aides pour assurer les [PAGE 481] liquidités sont accessibles aussi bien aux locataires qu'aux bailleurs.

Deuxièmement, la réduction forfaitaire des loyers à un tiers ne rend pas suffisamment justice au cas par cas. De plus, la contribution de la Confédération est un dédommagement problématique destiné à un seul groupe de personnes. En outre, le règlement tel qu'il est prévu comporte un potentiel d'abus considérable, plus élevé que par les crédits de liquidités, et soulève aussi des questions quant à la faisabilité de sa mise en oeuvre. Il serait par exemple concevable que les locataires et les propriétaires soumettent des contrats de location fictifs afin de recevoir la contribution fédérale. Et il est également concevable que l'accord communiqué à la Confédération ne corresponde pas à la réalité. Il faudrait donc des mesures supplémentaires et spécifiques pour lutter contre ces abus potentiels.

En termes de faisabilité, le Conseil fédéral a toujours basé ses mesures précédentes sur les structures de mise en oeuvre existantes. Dans le domaine du droit du bail, il faudrait d'abord mettre lesdites structures en place.

Pour ces raisons, le Conseil fédéral propose de rejeter cette motion.

J'en viens à la deuxième motion, la motion 20.3142, déposée par votre commission. Le Conseil fédéral vous recommande là aussi de la rejeter.

Plusieurs motifs ont été évoqués par les différents orateurs. J'en relève quand même quelques-uns. L'abaissement du loyer à 30 pour cent constituerait, encore une fois, une intervention directe dans les relations contractuelles entre particuliers. La proposition ne tient pas compte du fait que les revenus issus des loyers et des fermages sont aussi indispensables pour couvrir les coûts immobiliers des bailleurs. La proposition ne fait non plus pas cas de la diversité qui existe au niveau des baux commerciaux. Elle ne prend pas en considération les différences importantes que la fermeture temporaire a pu avoir en matière d'impact économique. Le fonds demandé pour les cas de rigueur est contraire là aussi à la stratégie du Conseil fédéral de soutenir l'économie avec des crédits transitoires. Il serait enfin difficile de définir les critères déterminant les cas de rigueur.

Voilà quelques-unes des réflexions qui font que le Conseil fédéral vous recommande de rejeter aussi la motion 20.3142.